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不到兩年的時間，宏達電市值驟減八八％，金額高達九千四百億元，最大的輸家當屬外資與散戶。從一度最看好宏達電目標價高達一六五○元，到如今看最低的目標價僅剩七十一元，外資評價宏達電的起落，幾可寫成一部台股最發人深省的投資啟示錄。

撰文‧謝富旭

兩年前，宏達電獲利最意氣風發時，外資給予最高的目標價達一六五○元；如今，隨著宏達電獲利急轉直下，即使背負市場罵名，眾多外資券商分析師甚至不留情面地調降宏達電目標價至兩位數(七十至九十幾元)。但宏達電股價落難，最大的苦主不僅是散戶，連外資（指外資券商所服務的客戶）本身也損失慘重！

從證交所的宏達電外資庫存觀察，宏達電股價於二○一一年四月二十八日寫下一千三百元的天價時，當時外資持股高達五十三．一萬張，占宏達電股權六二．六％，可謂外資持股過半的「外國公司」。自此之後，宏達電展開驚心動魄的三段跌勢，一直到第二段跌勢展開，外資才猛然明顯減碼。

外資也是受害苦主

儘管損失慘重 卻能即時停損減碼 第一段跌勢是從一千三百元跌至四百元，時間是一一年五月至一一年十二月初。這七個月，外資對宏達電「崩壞」半信半疑，於是僅減碼六．八萬張，約一二．八％，但期間宏達電跌幅卻高達六九％。

外資減碼宏達電，賣價大多落在四百元以下，在四百至一五○元，外資總計減碼宏達電高達二十五．三萬張，外資持股比重從五三％驟降至二三％，可見，外資操作宏達電不見得有多高明。這是外資「買方」(主要是指共同基金與對沖基金)的情況，充當投資軍師的外資「賣方」(指外資券商研究部門)，其對宏達電的建議，說實在也是半斤八兩。

外資「賣方」對宏達電目標價的預測高點集中落在一一年四至五月，當時宏達電股價已來到一千二百元上下；然而，由於宏達電獲利數字火紅，外資賣方分析師紛紛對目標價給予極高的評價，清一色估一千元以上。當時較保守的摩根士丹利給一千一百元，而高盛給一千六百元，摩根大通與巴克萊也分別給一千六百與一六五○元的極高評價。

一一年七月，宏達電與蘋果間的專利侵權官司白熱化，花旗分析師張凱偉開出第一槍，將宏達電目標價從一四七○元降至九七○元(當時宏達電股價仍在千元以上)，甚至引發後來宏達電提告。同年八月間，宏達電罕見出現大批經理人股票申讓潮，股價加速下跌。然而，一直到一一年十一月至一二年一月初，外資賣方分析師才明顯調降目標價。但是，與宏達電最有淵源的高盛，仍給予七五○元高評價，其餘約落在四百至六百元。

因此，一般投資人如果太相信外資研究報告，在一千二百元上下買進宏達電，並期待會漲到一千六百元，不但不可能賺到錢，還會嚴重套牢，並且隨著宏達電股價暴跌而難以自拔。

所幸，台灣投資人對追高股價一直存有戒心，從散戶指標──融資餘額觀之，宏達電股價攻上千元關卡時，融資餘額不增反減，因此套在千元以上的投資人應該不多。

問題是，散戶也許抗拒得了外資報告給宏達電目標價一千六百元的魅惑，卻抗拒不了宏達電從一千三百元天價腰斬後，股價看似跳樓大拍賣的誘惑。

去年五月中旬，宏達電股價失守四百元大關，融資餘額至此開始爆量激增。宏達電融資餘額從三萬餘張一路飆升，即使股價跌破一六○元融資追繳火線，融資餘額仍節節升高至七．六萬張，雖顯示散戶打死不退的意志，但卻損失慘重。相對之下，外資法人大幅減碼宏達電雖落在四百元以下，儘管損失不貲，但其壯士斷腕般停損減碼的決心，則是散戶不能及。

別把外資報告當成寶

看不準是正常 長短線參考價值均不足從目前宏達電股價僅一五○元上下觀之，對照外資過去兩年對其所做評估，頗令這群年薪數百萬甚至上千萬元的外資金童難堪。其中，高盛的角色最值得玩味。

高盛不僅是第一家喊出宏達電千元目標價的外資，宏達電現任財務長張嘉臨與前投資人關係部門主管鄭昭義，均是從高盛挖角而來，兩家公司關係匪淺，也引發外界聯想。在調降宏達電的動作中，素來以快、狠、準著稱的高盛竟頻頻慢半拍，恐讓其客戶對旗下分析師的信心產生動搖。

不可抹滅的是，在宏達電飆漲的過程中，外資圈中就屬高盛最能「動燭機先」。一○年九月，在宏達電股價剛站上六百元關卡時，高盛就率先喊出千元目標價轟動市場。一一年三月，宏達電剛站上千元大關，高盛再喊出一千四百元目標價(隔一個月後又上修至一千六百元)；同時大膽預測宏達電市值三至五年內將翻至一千億美元(當時市值約三百億美元)，把宏達電多頭氣勢帶到沸點。

不過，沒想到的是，高盛分析師眼中的一千億美元大夢，如今卻變成宏達電市值從新台幣一兆多元衰退至一千億元市值保衛戰的惡夢。許多不明就裡的投資人，不僅在網路上謾罵，甚至有陰謀論之說，指外資說一套做一套，出報告時，明明就是看多，但外資客戶卻處於賣方，而對外資頗不諒解。問題是，外資分析師真的有意與公司派聯手，坑殺散戶嗎？

曾在外資券商擔任過研究主管的晉昂投顧總經理洪瑞泰說：「外資對個股目標價喊得太高或太低，並非出於惡意，僅能歸咎看不準而已。老實說，市場看得準的分析師本來就不多！」洪瑞泰指出，不管是外資還是本土券商分析師多半是做趨勢研判，看趨勢本來就容易有偏差，總是越漲越看好，越跌越悲觀。

所以，投資人千萬不要把外資分析師研究報告當成寶。大眾證券自營部主管張智超雖有蒐集與閱讀外資研究報告的習慣，但他說：「外資報告在見報前二至三天，往往已經先給ＶＩＰ級的大客戶看過，讓大客戶提前布局。因此，當外資報告曝光於媒體時，大客戶們該做的都做完了，在短線上已不具任何參考價值！」至於長線，外資券商服務的共同基金操作時間也落在半年至一年，嚴格來說不算是真正的長線。因此，要買睡得著覺的價值型股票，參考價值也不大。

值得注意的是，隨著近幾年來對沖基金影響力日增，外資賣方分析師為迎合客戶所需，對股價短線動能的研究與關照著墨漸深。許多外資圈人士也默認，對沖基金占其外資券商的下單量比重，已經凌駕長線的退休基金或共同基金，躍居成台股外資中「控盤」的主流。

對沖基金成為主流

研究報告用詞勁爆 才能吸引客戶上門這種情勢，無形中將促使外資券商的研究報告無論在觀點或措詞上益加犀利與聳動。一位不願具名的外資分析師說：「其實，我們和媒體一樣，內容要夠勁爆，目標價要夠驚悚，才會勾起客戶買賣的意願。」因此，宏達電第二季法說會一召開完，各家外資無不卯足全勁，用最犀利的觀點、最勁爆的文字，以及最殘酷的目標價「互別苗頭」。

比如說，某外資券商以「掉下來的刀子」為題分析，宏達電仍看不到任何反轉跡象，目標價給予七十一元。也有外資券商以「歷史上從未有手機公司起死回生過」為題，認為宏達電再起機會渺茫，給予自認為「很慷慨」的九十七元目標價。

外資對宏達電股票上的痛賠，以及外資分析師對宏達電評價的看走眼，足以作為投資人殷鑑。畢竟，再精密的財務系統與評價模式，也無法預料瞬息萬變的金融市場與產業競合，更遑論看穿幽微陰暗的人性。

從過度樂觀 到過度悲觀── 宏達電近年股價走勢與外資預測目標價蓄勢待發 2010年9月，高盛將目標價從800元調高至1000元，是第一個喊出宏達電上千元的外資券商。

爭先追漲 2011年3月，高盛預測宏達電市值在3~5年將成長至1000億美元，當時宏達電市值僅300億美元。喊出目標價為1400元。

過度樂觀 2011年4月，高盛調高宏達電目標價至1600元。

警訊乍現 2011年7月，宏達電與蘋果專利權官司失利，花旗分析師張凱偉率先下調目標價至千元以下的970元。

豬羊變色 2012年1月，宏達電遭蘋果與三星瓜分市占率，外資看法轉趨分歧，麥格里下看450元，高盛為750元。

徹底絕望 2013年8月，宏達電上市以來首度出現虧損，外資大降目標價至70~150元。

市場看衰 目標價最低下修至71元──外資法人對宏達電財務預估外資券商 投資評等 目標價

（元） 今年EPS

（元），

預估 明年EPS

（元），

預估

巴克萊資本證券 減碼 122（降） 1.68 0.56 巴黎證券 賣出 71（降） -1.42 -0.84 里昂證券 賣出 93（降）-2.20 2.50 聯昌證券 表現劣於大盤 101（降） 0.09 5.86 瑞信證券 表現劣於大盤（降） 120（降） 3.52 9.68 高盛證券 賣出（降） 86（降） -0.38 1.88 匯豐證券 減碼 98（降） -2.10 -1.20 摩根大通證券 減碼 100 2.911.29 美銀證券 表現劣於大盤 92（降） -0.70 2.90 麥格理資本證券 表現劣於大盤 92 4.51 3.14 摩根士丹利證券減碼 99（降） -1.50 -0.03 野村證券 賣出 135（降） 1.32 4.41 花旗環球證券 賣出 97（降） 0.02 1.57 瑞銀證券 賣出 86（降） -0.38 1.42 元大投顧 賣出 90（降） 2.01 5.29 凱基投顧 賣出 85（降） -0.043.02 資料來源：各外資券商或外資部門研究報告 整理：李洵穎

九合一大選開票結果，綠軍大勝，不只藍軍支持者臉都綠了，房地產市場也正式進入紅翻綠的軟著陸階段！

選前即認為，因房市超額供給、銀行貸款審核趨嚴，全台房價已觸頂下修的淡江產經系副教授莊孟翰指出，執政黨敗選，加上以新任台北市長柯文哲為首的第三勢力，入主市政建設，朝廣設社會住宅、公辦都更等施政方向，房地產市場將出現新一波修正。

以台北市為例，平均議價空間將擴大至一○％到一五％；餘屋量相對較多的新北市，有機會上看二○％。至於政權變天的台中市、桃園縣（編按：將於十二月二十五日升格直轄市），建商手上庫存的建地，則恐因內政部明年七月起，將實施都市計畫容積上限總量管控，掀起搶建潮，房價下修幅度不無超過二○％的可能。

莊孟翰認為，房市軟著陸可以期待，但不會發生價格崩盤，因為除日本、歐洲等國，繼美國之後接棒實施寬鬆貨幣政策，中國官方持續打貪造成的資金外流效應，都使得房地產市場仍充斥游資。亦如同台股，受單一政治事件的影響越來越有限，即便二○一六年綠營上台執政，房市也不致因兩岸關係的變數，出現大幅波動。

地產大亨式開發退位地方政商關係洗牌改變規則

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，這次選舉結果，對房地產市場最具指標意義的，是最後一刻選情逆轉的桃園縣。儘管新當選的桃園市長鄭文燦政見上仍將延續航空城建設，但當地農地、土地炒作不斷，行情過度膨風已是市場共識，不管蛋白區或蛋黃區，都極可能成為選後房市泡沫化的起點。

徐佳馨指出，正如這次選舉，選民投票邏輯丕變，看待下一階段的房地產市場，也應要有新思維，特別是過去跟著重大建設投資買房的邏輯，也應進行修正。

過去建商跟隨政府重大建設，出手高價獵地，插旗重劃區，再找來代銷拉高行情，由職業投資客通吃預售屋紅單，再倒貨給自住客的地產遊戲。一來因政商合作默契不再，二來房價再創新高也無空間，「未來這樣戲碼很難再玩，」房產專家田大權表示，房地產發展與地方政治密不可分，地方政治輪替，政商關係重新洗牌，將改變房地產市場遊戲規則。

因此，「地產大亨」式的開發造鎮，未來幾年內全台將不復見；政府標售或外包指標性資產，活絡市場的作為，也將在公眾的監督下被限縮。取而代之的，是實際解決「居住」而非「買房」問題的社會住宅興建，以及低總價自住需求的推案，將成為市場主流產品。尤其，由北到南的高總價豪宅和商用不動產，市場買氣退潮更是難再回溫。

中部建商、總太建設董事長吳錫坤則認為，房地產市場要緊要放，地方首長影響力有限，最終仍取決中央政府。

中央打房不得民心 續推房地合一稅陷兩難

然而，祭出奢侈稅等一連串打房政策的馬政府，不但得不到年輕選票認同，更因打掉市場買氣，今年以來全台房屋買賣移轉件數，恐將創下近十三年新低，帶來房仲業全面不景氣。

因此，在未能討好任何選民的情況下，隨敗選內閣改組，以「居住正義」為訴求的政策性打房，預料也將畫下休止符。

莊孟翰認為，原本預定明年送立法院審議、後年上路的「房地合一稅」這項重大稅制變革，將會是下一波房價的轉捩點。

根據內閣總辭前的「財政部版」草案，一旦實施這項稅制，多屋族未來轉手賣屋，包括持有房價在三千萬元以上的自住屋，都將依實際買賣價格，課徵交易所得稅，最高稅率達四五％，被認為是破壞房價的震撼彈。

然而，選後的政治情勢，卻讓目前在立法院仍擁過半優勢的國民黨，是否該續推此法案，深陷進退兩難窘境。

房仲公會全國聯合會榮譽理事長李同榮便抨擊，房地合一稅原是江宜樺力推的政策大菜，藉以宣示居住正義，但因選前倉卒成案，各方歧見極大；更可議的是，原本就該進行的稅制改革，卻與打房畫上等號，扭曲了透過供需決定房價的市場機制。

「國民黨推或不推，看來都不對，」莊孟翰說，馬政府若延續打房思維，續推房地合一稅，勢必遭利益團體強大反彈，且未必能換來選票；但若撤案不推，則喊了半天的「居住正義」前功盡棄，坐實公民團體改革缺乏魄力的批評。

儘管政策面走向，仍須看新財經內閣的施政方向，以及政黨角力結果，但毫無疑問，這次選舉結果，各地候選人推出的社會住宅政見，雖不見得能全盤落實，但已經成為台灣房地產發展的一個新主流方向，將有機會讓台灣房地產市場，朝向擺脫政商操作的黑箱。

【延伸閱讀－圖表資訊】五都市長，都端出社會住宅政見——選後六都房地產行情走勢

◎台北市長 柯文哲

■房地產政見(1) 建5萬戶社會住宅，增加1萬戶租金補貼(2) 公辦都更，由政府公開遴選建商，民眾自選補貼及興建方式

■區域行情走勢(1) 捷運路網完成，房價高檔盤旋，暫無任何資金、建設點火的行情條件(2) 公寓都更題材停止發酵，價格修正比率最高

※ 議價空間最多10%至15%

◎新北市長 朱立倫（連任）

■房地產政見(1) 興建社會住宅目標18萬4千戶，提供捷運青年住宅租金補貼(2) 簡易都更容積獎勵爭取提高至30%或35%

■區域行情走勢(1) 捷運站周邊產品仍獲青睞，低價區仍有比價補漲趨勢(2) 未受惠交通效益區域，價格趨勢受生活機能、供需條件檢驗

※ 議價空間可達15%至20%

◎桃園市長 鄭文燦

■房地產政見(1) 成立航空城拆遷戶組織重建委員會，先建後拆(2) 興建2萬戶只租不售社會住宅。補貼1萬戶在地就業青年房租，每月5千元

■區域行情走勢(1) 航空城計畫將採公民審議程序，回歸在地利益，題材利多引擎暫熄火，周邊市場變化最大(2) 中長線仍看多機場捷運題材，獲利了結潮帶動價格修正，但幅度有限

※ 航空城利多暫歇，周邊變化大

◎台中市長 林佳龍

■房地產政見(1) 4年任期內籌建1萬戶社會住宅，只租不賣(2) 推動中區再生，發債成立百億基金進行舊市區更新開發

■區域行情走勢(1) 環台中市的74號快速道路、快捷巴士（BRT）與興建中的捷運綠線等交通系統建置完成，低價區仍有吸引買方移動的魅力，維持價量平穩(2) 七期、商用不動產在地需求降低，量縮價平

※ 七期豪宅難再創新高價

◎台南市長 賴清德（連任）

■房地產政見市區公辦都市更新，並適度保留公有住宅，做為出租社會住宅

■區域行情走勢以區域買盤為主，交易量價最為穩定

※ 短期創新高個案將下修

◎高雄市長 陳菊（連任）

■房地產政見(1) 主打海洋文化及流行音樂中心、國際會展中心等灣區等重大建設(2) 建設南高雄金融經貿核心區

■區域行情走勢(1) 配合環狀輕軌捷運，亞洲新灣區計畫加速南高雄行情推進(2) 高總價產品市場轉冷，價格滯漲

※ 新灣區成未來3年至5年熱區

註：桃園縣將於12/25升格為直轄市資料來源：永慶房屋、信義房屋、各候選人官網整理：尤子彥

要搬到城裡去了!」大半輩子住在山上的季陽山（化名）在退休前竟一反潮流，開始往人擠人的都市移居。

他說，退休離開辦公室之後，人際接觸少了，獨自活在山上，像是被放逐，人必須跟人在一起，才能感受溫度及存在感。於是，他處理掉山上的大房，住進城裡三十坪不到的大樓。

十年來，都市生活多采多姿，他沒後悔過。早上到社區中心當義工，接近中午時，晃溜到市場尋寶收市前的便宜貨；中飯後，邀幾個好友來個午茶，之後再接小孫子 下課；病痛時十分鐘就可到醫院掛號。偶爾他也會想念山居歲月，但「現在要回去住，可能沒辦法習慣了!」都市生活確實擁擠，但生活體系完整、人際接觸多元， 難怪，根據內政部七月公布的調查，台灣人口持續往六都集中，近六成九人口集中在六個直轄市。其實，近年來在社區意識提升及政府建設加強下，都會區的居住品 質已逐步提升，只要用點心，不難在大都會中，找到溫馨的幸福居住角落。

五年前，《商業周刊》在「好房子，不在房價增值，而在生活『增質』」主張下根據「房價合理性、生活機能、樂活指數、交通便捷、文教設施」這五個面向，篩選出都會區（當時只有五都）三十個幸福角落。

房市急凍、投資客退場

房價主導權，從賣方回到買方手上五年來，台灣都會區房價南北齊漲。依據美國顧問業者Demographia的全球房價所得比排名，去年台北市的購屋痛苦指數（房價所得比）已經擠下香港，成了全世界買房最痛苦的城市。

還好，否極總會泰來。內政部實價登錄資料顯示，台北市房價從去年七月高點反轉後，到今年九月已修正了近七％，跌回兩年多前的水準。新北、桃園也從去年高點回跌超過六％。

而且，房價下跌趨勢將持續。成交量急速萎縮，包括信義、永慶等各大房仲業者都預估，房市交易量指標——建物買賣移轉棟數，今年預計將以二十七萬棟創下二〇 〇一年以來最低。「這代表買方不進場，短期內房市不可能好轉，」Apple House房屋自售平台總經理葉國華說，這時候一些財務承受力偏弱的賣方，必須要主動降價了。

換句話說，在投資客退場、建商保守心態下，決定幸福角落的主動權，在房價隨SARS疫情結束、大漲十一年後，首次回到買方手上。但如何找、用什麼心態找，不能因循過去的做法，必須進行改變。

這回，《商業周刊》決定推出「幸福角落」Part2封面故事，希望透過更進步的研究方法，在六大都會區中，挑選出適合居住的角落。

在「Foundi房地資訊站」與信義房屋的協助下，從全台四萬三千個路段，分四階段篩出位於台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都中，房價相對合理、保值件佳、生活機能也不錯的三十二個幸福角落（見一百頁表）。

新捷運、快速道路通車

郊區半小時能進城，居住選擇變多對比五年前後的幸福角落，有五〇％的路段蟬聯，新出爐的幸福角落，反映了過去五年的六大都會區樣貌的轉移及不動產市場的演變，這些正持續左右未來房市。

最大的變化來自交通基礎建設。這五年，台北捷運的三重、蘆洲線通車了，板南線更往東通往土城、頂埔。搭一班車、不到半小時就能進城，跟以前公車晃一小時成了天壤之別，這些區域，馬上從郊區躋身至都會生活圈。

台中七十四號快速道路通車了。台中南區開車到北屯，由一小時縮短為半小時，」信義房屋台中嶺東忠勇店店長張嵩佶分析，原本位居邊陲的太平、大里，透過交流道連結成為大台中的一分子。

台北南港三鐵共構加上Ubike微笑單車普及，讓原本略嫌偏遠、荒涼的南港重陽重劃區，在這五年成了熱門交易區。

搭配新地標如桃園展演中心，台中歌劇院與秋紅谷廣場，加上精密機械科學園區帶來工作機會，使得桃園南平路、台中福科路等路段，出現造鎮般的蓬勃發展。台南 巴克禮公園二期擴建於今年啟用，帶動文化中心區域機能更完整，「對帶幼兒的媽媽來說，真的很方便。」遷居到附近的國小老師李佩姍，總習慣在晚飯後跟孩子到 巴克禮公園散步。

加上二〇一〇年以來，新北、桃園、台中、台南縣市整併升格為直轄市，打破門牌號碼二巾」比「縣」值錢迷思，更多人願意賣台北市老房，買新北市新建大坪數房屋。過去被忽視的角落如高雄鳳山，既有捷運又有完整生活機能，成了建商推案、居民入住的熱門幸福角落。

五年前，許多的好區段只有老舊房屋可選;五年後的現在，得利之前房市暢旺，建商推出更多新建案，部分原本杳無人煙的重劃區、新市鎮，有了人氣。四年前搬到 新北市林口文化二路的行動餐車小老闆張俊仁就說，家樂福、全聯等賣場一家家開幕、生活機能越來越強，「讓我對林口有相見恨晚的感覺。」「這些改變都讓幸福 的角落變多了。」信義房屋不動產企畫研究室專案經理曾敬德分析，基礎建設讓宜居地段變多，這也是為什麼五年前的「幸福角落」榜單中，有許多條件依然不差的 區段，被這些新崛起的路段擠出榜外，成了遺珠。

想撿便宜，得靠議價力非你丟我撿，買方要跟賣方比氣長此外，過去兩年來，政府陸續釋出開放資料（0pen Data），公布了治安地圖、降雨淹水模擬圖，以及影響房市最大的實價登錄資訊，台北市未來還將公布土壤液化區域圖。「Open Data提供購屋者更全面的思考，不再只是區位、區位的喊，」聯合大學建築系副教授王本壯說，這都是過去沒有的新資訊。

雖然如此，但決定入住幸福角落前，還要有耐心。千萬「不要去玩你丟我檢的遊戲，」政大地政系教授張金鶉強調，市場才剛反轉，可以跟建商、投資客「比氣 長」，「房市正在退潮，到底哪些人在『裸泳』，就要浮現出來了。」葉國華也提醒，房價剛反轉，雖有機會撿便宜貨，但此時議價能力非常重要，而這正是一般自 住戶、首購族最弱的一環。現在資料透明度越來越高，若要請仲介談，要請仲介提供確切數據，證明賣方到底折價多少幅度;若要自己談，除了蒐集實價登錄資訊， 也要找齊至少五家房仲的網路物件，做為殺價基礎。

若無法馬上決定進場，「租」可以嗎？

這點張金鶉舉雙手同意，他分析，在喜歡的路段先租一陣子，確認滿意再出手也不遲。而且未來還會有更多類似鉛水管等資訊公布，萬一「開獎」後發現該路段有狀況，租屋族賠點押金就可遷居，保留了更大的彈性與行動力。

幸福住居的「硬實力」得靠市場、靠政府、靠大環境，但隱性的「軟實力」，就得街坊鄰居自己打造。

觀察國際買屋新主流：

附近有幸福場所？因越幸福越保值國際知名的「幸福地理學」大師!加拿大多倫多大學教授佛羅里達（Richard Florida）研究發現，隨著不同區段的基礎建設差異越來越小，這時候，比的不只由主導Google Maps工程師打造資料庫為了找到最完整的實價登錄資料，這次封面故事，找來了商周財富網長期夥伴「Foundi房地資訊站」。Foundi在數位圖資 界，小有名氣，創辦人之一鄭依桓，就是一手把台灣Google Maps 建立起來的推手。他在兩年半前離開Google，和聯發科的前工程師吳泰輝，共同創辦了「知微科技」，也就是房地資訊站。

直覺上，要建立房價資料庫，只要把公開資料抓進電腦就成了。實際上，完全不是這 回事，因為台灣的地址都是「中文字」，「用人眼看很簡單，用，『程式』去看就很困難。」鄭依桓說。

例如，「西村里市府路」電腦可能判讀為「西村里市」的一條路叫「府路」。一發現問題，就要再寫一個程式解決，「光是『爬』地址的程式就寫了三、四個，最 後......，整個又重寫一遍。」他表示，將台灣九五％的地址，拆解成不同的單位（縣市、路、段、里......）並不困難，但偏偏有「那五％很複 雜」。而這次三十二個幸福角落的母體資料，就是這樣一點一滴建立出的!

是生活機能，而是有沒有良好的鄰里關係、文化活動與氛圍，來建立幸福生活。「也就是說，越幸福、越保值的趨勢將成為市場主流。」王本壯分析，這在都會區擴張、人口卻即將負成長的台灣，尤其適用。

「過去台灣只強調房屋交易，卻對物業管理維護不太重視，該改變了!」張金鶉說，看看管委會是不是很熱心，住戶同質性是否夠高，就能八九不離十判斷出好社區，而住戶也該收起自掃門前雪心態，多參與社區活動。

想增進人際互動與文化氛圍，「要觀察住家社區有沒有Good Places（幸福場所）。」中原大學景觀系教授趙家麟說。

幸福場所的概念，是由國際知名的非營利機構PPS公共空間規畫（Project for Public Spaces）所提出。該組織已經在全球各大城市中選出六百五十多個幸福場所，篩選條件有四：第一，容易步行抵達，輪椅、嬰兒車都推得到:第二，要有實際 功能如聊天、遙狗、辦活動等；第三，要具社會性，能吸引各年齡層互動;第四，舒適有美感、有歷史性更佳。連莊入選本刊幸福角落的台中東海藝術街，就名列國 際PPS榜上。

新入選幸福角落的桃園市南崁吉林路，成功集結居民力量，遷移五億元運動中心建設計畫，保留南崁育幼院宿舍老屋，「大家說，以後要變小松菸（文創園區）了。」發起活動的南崁文化協會理事長孫毓晴說，這個鄰近交流道、只有商業活動的路段，因此注入新動力。

家，就是「夜裡有間房，裡頭有盞燈，一個令人覺得安全的處所。」諾貝爾文學獎得主奈波爾（V.S.Naipaul）這麼定義。曾幾何時，這樣微小的願望， 在台灣都會區都不容易達成，如今，建設變好、交通更方便、房價變低了，連鄰里關係都變濃厚起來!多用點心，屬於自己的幸福角落，就在不遠處等你!

剛剛落幕的中共五中全會，推出十三五經濟規畫， 中國政策開放，往往對投資帶來巨大影響， 在經濟轉型成敗的關鍵時刻， 中國如何為發展定調， 更將左右未來的政經局勢。

未來五年，中國國家主席習近平和國務院總理李克強的施政，將會像什麼樣子？看網路短片就知道。

十月二十九日，一支製作精美、名為《 十三五之歌》的短片在YouTube出現，全片為英文說唱的卡通形式，一般相信，製作單位正是中國官方。雖然只有數千次點閱，但是懂得用網路短片宣傳國 策，成功讓國內外媒體跟進報導，果然取得預期的曝光效果。而這支短片強調的重點，正是中國第十三個五年建設規畫，簡稱「十三五」。

中共十八屆五中全會剛剛落幕，每一屆五中全會，都會針對未來五年的經濟建設提出大綱，這一屆規畫的就是十三五。在前一個五年規畫期間，中國經濟面臨節節下滑的窘境，這次五年規畫將在習近平、李克強任內執行，因此堪稱是「期中考」，也代表本屆中國政府最重要的成績單。

「十三五規畫，至少有八個亮點值得注意。」瑞穗證券首席經濟學家沈建光指出，在這份全會公報中，中國首次提出具體的「培養有全球影響力的先進製造基地和經濟區」等規畫；預料未來五年，隨著「一帶一路」與人民幣國際化等政策啟動，中國的國際影響力將與日俱增。

挑戰》

經濟轉型 聚焦八大亮點

其實，不再強調經濟高速增長，更是中國未來的新常態。例如李克強在黨校內部講話時，就直言：「沒在任何場合說過，要死守某個（經濟成長）點，但要守在年增 速六．五三％，才能實現小康社會的目標。」李克強接下來的發言更加關鍵，他強調：「只要就業能持續成長，人民收入持續提高，（GDP，國內生產毛額）增速 高一點、低一點，都可以接受。」身為世界工廠，製造業規模「倒退嚕」，連掌管全國經濟建設的總理也暗示，GDP數字高低已不如以往重要，這就是中國經濟轉 型最強烈的訊號！

由於經濟成長、通膨雙雙放緩，中國有沒有可能陷入通縮？目前看來，機會不大。「在第二、第三季，製造業增速一路放慢，但服務業產值不斷上升，從餐飲到電影娛樂，消費增速都還算理想，因此中國不至於陷入通縮。」富邦金控總經研究資深協理羅瑋認為。

升級》

中國智造 未來產業重頭戲沈建光進一步分析，由「中國製造」轉型「中國智造」，將是這五年產業政策重頭戲，隨著「中國製造二○二五」在五中全會前亮相，未來從高科技 製程、「互聯網+」出發，精密機械、機器人、新世代資通訊技術及新能源汽車，將是升級的主要領域，涵蓋交通、國防、金融與零售服務等產業。

除了製造業，服務業開放、消費結構升級，則是十三五期間同樣會出現的趨勢轉折。沈建光指出，全會公報提出中國服務業市場將擴大對外開放，在此同時，消費已經取代投資、成為貢獻GDP成長的主要力量。

在這種趨勢下，食品、衣物等必要支出，增幅會逐漸放緩；醫療保健、文化教育、娛樂、通訊等開銷，將越來越吃重。換句話說，中國消費者將追求品質、體驗更好的服務享受，對精緻產品、服務湧現的巨大需求，將吸引更多外商，競逐日益開放的中國市場。

值得注意的是，因應日益艱困的環境汙染問題，中國政府也在這次五中全會公報中，再次提及綠色發展理念，並且明文列舉了，準備發展的綠色債券市場、綠色股票指數，以及綠色保險等新金融服務。

從這些政策看來，中國當局每一項設計，都是以經濟「保增長」為出發點。不過，專看台股的投資人，可別以為政治歸政治，因為中國每次提出的五年規畫，都是以 政策補助或法令開放為手段，對於企業的長遠經營，其實都造成極大影響，自然會左右相關企業的股價。因此，新的十三五強調哪些重點，自然也是全世界投資人前 進中國時，必須優先弄懂的基本面功課。

卡位》

盯政策 五年有機會賺三倍舉例來說，從電源供應器布局節能環保產品的大廠台達電，前董事長鄭崇華五年前接受《今周刊》專訪時，強調公司將借鏡過去經驗，把重心從資訊科技轉向資源科技；雖然當時，鄭崇華看好的LED、太陽能與電動車，產業發展不如預期，但台達電的確將經營重心，轉向資源科技，五年下來，股價就大漲近五成。

此外，中國第一大垃圾發電處理業者光大國際，更是因為政策鼓勵、全國各地需求龐大，股價從四港幣起漲，今年最高漲到十五．五港幣，五年漲幅逼近三倍，市值超過二二○○億元新台幣！由此可見，讀懂中國當局的用意，貼緊政策風向，對投資大中華股市的重要性。

中國經濟成長逐年放緩，固然來自人民幣升值及各種經營成本加重，然而人力短缺其實也是一大考驗。今年五中全會終於回應外界呼聲、正式解禁長達三十年的一胎化政策，就是基於長遠發展的重要決定。

警訊》

人口負債 解禁一胎還不夠瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬，早在四年前就提醒，中國即將面臨人口紅利消失、勞動力從過剩到短缺的「路易斯拐點」。

從實際數據來看，介於十五至六十四歲的中國勞動力人口，一二年時首次下滑，當年減少三四五萬人。

到了一三年與一四年，則分別減少二四四萬人、三七一萬人，顯示中國的確從享受人口紅利，正式轉入背負「人口負債」階段，未來中國社會，將和台灣承擔同樣沉重的養老、照護壓力。

中國安信證券研究指出，○二年以來，中國GDP年成長率有隨著勞動力見頂、逐年下滑的趨勢。勞動力不足，經濟自然無法維持同樣增速，由於政府連年提高工 資，加上招聘日益困難，中國製造業的人力成本越來越吃重。有鑑於日本在少子化時期，經濟幾乎完全停滯，放寬生育刻不容緩。

另一方面，中國線上旅遊龍頭業者攜程網創辦人兼執行長梁建章在美國留學時，就是以中國人口問題作為個人博士論文主題，堪稱中國人口研究專家。他不僅在紙上 研究，自己創業後，不僅鼓吹員工生育第二個孩子，甚至大方借錢、代替員工繳納「超生」帶來的巨額罰金，是極少數持續反對人口政策的中國企業家。

日前，當梁建章得知一胎化解禁，他立刻大聲疾呼：「不僅要二胎，還要全面開放，讓中國人多生幾個孩子！」梁建章解釋，從二年前的三中全會，決定放寬限制為 單獨二胎（夫妻一方為獨生子女時，可生育第二胎），迄今僅有幾十萬新生兒，遠遠低於預期。顯示經濟壓力仍然是主要考量，即使全面解禁，也不會出現人口爆炸 的情形。為了中國經濟能夠健康發展，梁建章認為解除生育限制，才是最有效的辦法。

值得注意的是，為平衡地區發展的巨大落差，振興東北經濟，可能成為十三五期間，中國政府最重要的任務。因為無論從去年或今年上半年數據來看，東北地區的遼寧、吉林與黑龍江三省，都是發展相對落後的地區，情勢相當嚴峻。

指標》

振興東北 改革成敗關鍵

例如去年，全中國GDP成長平均值為七．四％，三省最高的吉林，只有六．五％；到了今年上半年，全中國GDP成長是七％，遼寧成長更下探二．六％，顯見東 北地區由於設備過時的重工業群聚，在產能過剩、價格暴跌影響下，製造業與民生消費不振，成為嚴重拖累全國經濟步伐的來源。未來東北地區經濟能否浴火重生， 或許是中國經濟轉型的指標之一。

從解禁一胎化，到推出影響中國將來五年的經濟政策綱領，已經落幕的五中全會，做出許多改變中國前景的重要決定。因此，當決議文對外公告，這也是一份你一定要詳讀的政策內容。

撰文 / 周岐原

掌握中國關鍵10年看誰接班習、李

除了制定「十三五」，中共五中全會也是決定黨內人事的重要場合，「十八屆五中全會是布局『十九大』，十九大則是安排『二十大』。」政大東亞所長寇健文直 言。他指出，若無破例之舉，除了習近平、李克強，其他五位中央政治局常委都會在十九大退休，因此五中全會各人事案，就是十九大的序曲。

目前看來，廣東省委書記胡春華與重慶市委書記孫政才，是呼聲最高接班人;但也不能排除，習近平讓自己人出線的可能性。例如貴州省委書記陳敏爾，就是大黑 馬。陳敏爾長期在浙江任職，2002年習近平擔任浙江省委書記時，陳是浙江省委常委、宣傳部長，2007年時轉任貴州省委副書記;今年七月升任貴州省委書 記。

寇健文分析，陳敏爾曾與習近平共事，從「正部級」省長到省委書記，只花三年時間，升遷之快，與胡、孫不相上下。而且當上省委書記，是通往中央政治局必經之 路，這次升遷，代表陳敏爾有資格角逐中央政治局委員，甚至在二十大成為常委。三人最終由誰出線，競爭勢必日益白熱化。