財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(上) (2012年08月20日)
1 :
GS(14)@2012-08-20 11:29:21http://www.am730.com.hk/article.php?article=117719&d=1823
今期開SOHO中國(410),一間可能要抱住睇「呵呵片」心態去觀察的內地房地產公司。
首先要講一句,作為一名「金融義和團」的團民,順叔每逢見到一啲覺得老外8月15特別圓、特別鍾意咀的中國人,冇乜好感,所以對一間公司名又中又西、要用一個英文字、一個美國概念凸顯自己又「高尚」又「Posh」的中國公司,一開始已經存在偏見。
跟住又要講一句,作為一個基本分析原教主義分子,順叔由細到大,所接受的分析技巧訓練,都講緊成功的公司,有一個專注的管理層,公司不務正業,或者管理層在業務範圍以外的曝光率太高,多數有古怪,所以對於一個日日四圍吹水、抽水的上市公司高層,一開始已經存在戒心。
中國人多、網民又多,互聯網虛擬世界叫做係個相對自由空間,倒瀉屎都有百幾萬人圍觀,一個公司高層,搞個博客平台,解釋嚇自己對經濟以及行業趨勢睇法,講嚇在股東會或投資者推介會難以觸及的公司資料,當然係好事,不過,好似SOHO中國董事長潘石屹咁落力的例子又好少見,日日夜夜在博客或微博風花雪月指手劃腳,邊度出現網上熱點多人圍觀,多數會見到潘Sir身影,例如呢排電器零售公司打價格戰、口水戰,人哋在網上噴口水,潘Sir衝去抽水,股東見到,難免會問句:究竟你係咪返緊工嘅呢?
潘石屹花大量時間精神在互聯網噴口水,又出席大大小小的吹水論壇,如果因為咁就話佢不務正業,應該唔係咁公道,SOHO中國係少數董事長及行政總裁分咗工的內地上市房企,理論上係個企業管治的良好榜樣,不過分工未分家,負責實務擔任公司總裁一職者,正正係潘石屹的老婆張欣,呢位面形輪廓同「女股神」劉央有幾分相似的賢內助,聽講後生時加盟的銀行部門,啱啱被高盛收購,所以陰差陽錯在高盛香港掛單一年,履歷表從此多咗投資大行賓架的光環,有老婆主內打點一切,潘石屹可以放心出外打滾,日日「SOHO」。
地產公司砌磚頭,磚頭估值點都有個譜,固定資產又硬兜兜企喺度任人睇,要用概念包裝磚頭,仲要得到相對其他行家更高的估值,查實係超高難度動作,而SOHO中國呢方面,就做到出神入化,理得佢「SOHO」定「呵呵呵」,總之賣磚頭吹到好似賣菜咁,講品味講享受,吹到外國芬佬都相信公司有本事點磚頭成黃金,從呢個角度睇,潘石屹查實只係好專注咁做緊佢在公司的本分職責,就係吹水。
「SOHO」又好、「呵呵呵」都好,最緊要令人講得佢好有「品味」,將與別不同形象,幻化成公司別具潛力的「感覺」。
邊位對SOHO中國呢間公司有印象,但又未認真睇過公司盤數的話,不妨試嚇瞇埋眼,試諗嚇SOHO中國的「印象」係乜,然後又諗嚇呢間地產公司的「主業」係乜,如果閣下講唔出SOHO中國做住宅定係做寫字樓、收租定賣樓的話,閣下就要佩服潘石屹的吹水神技。
由當年兩本招股文件,到公司網頁資料,到舊年年報,SOHO中國介紹旗下地產項目的時候,例牌先嚟一個超凡脫俗但九唔搭八的樓盤名,搞到唔知「長城腳下的公社」定「長城公社下的腳」,「凌空SOHO」定「深洞呵呵呵」咁,香港啲凱旋門巴黎鐵塔都顯得落塵俗氣,然後就撻一抽建築師或者文化概念,吹到係「私人收藏的當代建築藝術品」,點呀?
一碟臭豆腐,拎到上枱,你可以叫佢做「遍地黃金磚」,就好似一個鬚刨,其實可以係個風筒,不過,你估佢唔到,先叫做吹水最高境界,當你以為風筒一定係鬚刨啦,點知佢真正其實係一個風筒。
吹咗咁多,SOHO中國查實賣商舖賣寫字樓,不過一件二件「當代建築藝術品」,近排唔知賣唔出,定係唔捨得賣,SOHO中國決定都係「私人收藏」,啱啱宣佈轉型做包租公。得唔得,下回再續。
2 :
GS(14)@2012-08-20 11:31:20http://caijingcarefree.blogspot.hk/2012/08/sohohoho.html
財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(中) (2012年08月21日)
1 :
GS(14)@2012-08-21 14:39:39http://www.am730.com.hk/article.php?article=117806&d=1824
上回講到,SOHO中國(410)係一間吹水能力爆燈的公司,上星期打鑼打鼓宣佈,「轉型」做包租公。
轉型唔係話轉就轉,SOHO中國在轉型期仲要靠變賣商業物業套現周轉,賣寫字樓呢個業務模式,並非SOHO中國獨家,好似廣州富力(2777)咁,都有一、兩成收入嚟自賣寫字樓,不過,SOHO中國於2007年上市時,主打概念拆售商業物業,而且佔業務比重最高。大家幾時見過時代廣場舖位有二手成交?除咗金管局金融雲端當年坐住位金融沙皇任志剛,幾時又見過新鴻基地產(016)將IFC分層寫字樓拎出街賣?真正一級的地產公司,絕多數擁有一級的收租物業,一級的收租物業,亦絕不輕易拆售,因為業權一拆散,幾乎冇可能維持到有效管理,個場好易搞到唔湯唔水。
舉個例,置地廣場,A級寫字樓,隔條街有棟環球大廈,雖然位處黃金商業中心兼港鐵出口,但只係一棟N級寫字樓,除咗已經搬走幾年的恆基地產(012),冇咩大公司在環球大廈做總部,樓下個商場,更加充滿東南亞風情,造福千千萬萬香港外傭,未知是否因業權賣散而無法好好管理,同斜對面的置地廣場較量呢?
其實,中環區內的皇后大道中九號物業同樣賣散,樓市熱鬧時,該商廈常常爆出新高又新高成交紀錄,無他,區內靚靚甲級商廈全幢盡在發展商手中,要數區內能炒分層的高級商廈,實在一隻手數曬。有誰記得,這幢大廈當年由中區大地主置地發展,可惜業主變了又變,成為今天賣散了的大廈。
同樣情況亦發生在位處中環和金鐘之間的美國銀行中心,成為單買一層便可炒賣甲級商廈的好對象。
香港一棟普通住宅,爆屎渠要夾錢維修,業主立案法團都可能嘈喧巴閉七咀八舌,中國的磚頭折舊速度更快,寫字樓涉及商家利益,冇可能間間公司做得咁好,要業主齊心搞好一棟商廈已經難,一個社區更加係天方夜譚,從呢個角度睇,SOHO中國的商業項目拎得出街賣,多數先天已經唔係一級物業,當潘石屹一直賣大包,同「客戶分享價值」黃金地段都捨得拆售,項目亦好快會變Cheap。
再舉個例,北京的「SOHO現代城」,係SOHO中國響朵的地產項目,十一、二年前,在一個外觀同香港居屋極其神似的商住項目,放幾件藝術品,樓書加句「你準備好SOHO了嗎?」,吸引咗唔少年輕新貴落搭,以為咁就真係變身「SOHO族」,十年樓齡左右,「SOHO現代城」依家已經「現」曬「形」,寫字樓玻璃窗變曬業主的廣告板,結果一棟棟商廈變到五顏六色,造成非常「核突」的視覺效果,呢啲係咪叫做「後當代」。
「建外SOHO」更誇張,係SOHO中國最大項目,樓面足足近70萬方米,且以商戶為主,玻璃外牆一樣搞到鬼五馬六。就算北京上海真係有咁大「Small Office Home Office」的需求,成個項目搞到「SOHO族」集中營咁,仲「SO」乜「HO乜」,「建外SOHO」業主周不時因管理及管理費問題炒大鑊,又停電又斷氣,但唔難想像,幾年之後,「建外SOHO」分分鐘變成24棟「北京環球大廈」,好似香港的環球大廈咁,變成一手大業主,唔識打造一級商場商廈的「地標」。
咪講笑,一棟棟已拆售的「乜乜SOHO」、「物物SOHO」,全部掛上SOHO中國個招牌,過幾年變曬一棟二棟「環球大廈」,對SOHO中國刻苦經營多年的形象,可以好大破壞力,更何況大企業搵總部,大品牌租商舖,點會聽你支笛風花雪月,估計SOHO中國未來自己收租的物業,好可能要改用另一個招牌,SOHO中國甚至可能要改名,同以前自己的建築「SOHO屎」劃清界線。講咗咁多,即係話拆售寫字樓呢個商業模式,根本行唔通,SOHO中國今次「轉型」,其實只係逼上梁山,下回再續。
http://caijingcarefree.blogspot.com/
逢週一至五刊出
2 :
GS(14)@2012-08-21 14:41:06
SOHO現代城「現」曬「袋」(圖片: 紅猴股評)
建外SOHO
http://finance.sina.com.cn/focus/panshiyisoho/index.shtml
3 :
GS(14)@2012-08-21 14:42:27http://accountboyhk.mysinablog.c ... e&articleId=1996925
拖了很久, 又繼續為文章埋尾。首先講講內房的估值方法, 基本上都係 計 discounted cashflow, 跟據塊地成本估下利潤, 越平的地利潤越高。當中起樓速度相當重要, 好多內房都有足夠10年用的土儲, 班分析員會唔會將d 地當依塊2年後, 果塊3年後, 果塊10年後起? 我相當有保留, 我認為好多時土地利潤都被discounted 少了年期。再者, 佢地又有冇考慮到市場上有幾多建築工人, 有幾多project manager…肯定冇, 佢地係當全部內房同時跟佢自己既 time table 開工都唔會搶貴哂d 野咁黎做, 好unrealistic的一個假設。記住, 建築成本佔總成本超過一半, 宜家搞個40000億, 已經搞到四川建築工5000蚊一個月, 一齊開行馬力起樓仲得了? 不過你唔好理, 依個係遊戲規則。
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係依個遊戲規則, 分析只有大吹水的空間, 土儲多d, 佢將15後才起到的樓discounted 兩年, 或將15年後既selling price 吹到天咁高就可以話NAV高d, 衰d 講句, 咪又係收齊貨歸哂邊就唱高d.
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基本分析對「歸邊」概念通常都冇頭緒, 但總有例外。有比股價高少少的CB, 絕對是票房毒藥, 阻止人地收貨, 點解? 大家都會說, 股票是收集和派發的過程, 大戶低位收齊貨, 歸哂邊, 用少少本錢就可炒上, 然後才派給散戶。如果我是莊家, 我收齊之後炒上之後, 還未來得及派貨, 班友就行駛CB 沽哂貨出街, 散戶接到無力再接, 那我成手貨怎辦? 到時真是賠了夫人又折兵。風險和利益完全不對稱, 你做埋我果份都得。可換股債券持有人一般又不會早日行駛, 除了有債券利息收, 派股息仲可以減低換股價, 咁快行駛咪蝕章? 一這種股票, 一般很難突破CB 行駛價, 上個牛市見過不少這種例子。
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講左咁耐, 心水清的應知我講緊Soho, 果28億$5.88的CB, 就係我講既票房毒藥。 咁點算? 點佢既基本因素真係比$5.88高好多先law。 睇下先, 你個equity 130億, 9個月先賣100億, 當你20% profit margin好唔好 (有LAT之後不易呢?) 150億/50億股, 3蚊多d, 係有少少土儲, 但貨唔歸在我手又點解要幫你吹水吹得咁大?
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仲有一樣想講的就係佢既business model, 佢基本上係起寫字樓黎賣, 唔係租, 因為租務回報太低了, 都唔夠2%。唔知你地有冇做過生意, 或者搵office 過程有冇say, 搵office 是一件很麻煩的事, 一般人都係租唔會買。我生意好想加人, 或者生意唔好想減人, 如果想買埋隔離或者賣少少地方出去, 係一個以賣為主的商業大廈, 你話幾困難, 租既我要搬走, 花1-2日搞掂。買office 既都係好大既公司, 幾層幾層咁買, 再租少少 area for flexibility, 一個正經想做生意既人, 一定唔會想煩d 咁既野。或者係想炒, Soho的就是依個case. 同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢? 香港都經歷過樓價飛漲期, 為何將一座office 分賣給無數小公司的business model 不能在此生存? 因為要搬走的transaction cost 實在太大, 大家夾錢翻新又太難。我唔認為這個咁奇怪既business model 可以長期work落去。
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內房睇能力第一看後台, 第二看買地時機, 潘生去年揸住咁多cash 今年回暖先識同人搶貴地, 搶輸先去買爛尾樓, 價錢都不平了。你看看人家華潤置地, 倚住打5個守門員的優勢, 去年買的地是賣的8倍, 遠洋少一點, 但都有收穫。一個由11000點睇住恆指升到22000 點都還成手公用股的基金經理, 你叫我點比錢你管呀?
4 :
寧采臣(25759)@2012-08-21 16:20:403樓提及
http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1996925
拖了很久, 又繼續為文章埋尾。首先講講內房的估值方法, 基本上都係 計 discounted cashflow, 跟據塊地成本估下利潤, 越平的地利潤越高。當中起樓速度相當重要, 好多內房都有足夠10年用的土儲, 班分析員會唔會將d 地當依塊2年後, 果塊3年後, 果塊10年後起? 我相當有保留, 我認為好多時土地利潤都被discounted 少了年期。再者, 佢地又有冇考慮到市場上有幾多建築工人, 有幾多project manager…肯定冇, 佢地係當全部內房同時跟佢自己既 time table 開工都唔會搶貴哂d 野咁黎做, 好unrealistic的一個假設。記住, 建築成本佔總成本超過一半, 宜家搞個40000億, 已經搞到四川建築工5000蚊一個月, 一齊開行馬力起樓仲得了? 不過你唔好理, 依個係遊戲規則。
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係依個遊戲規則, 分析只有大吹水的空間, 土儲多d, 佢將15後才起到的樓discounted 兩年, 或將15年後既selling price 吹到天咁高就可以話NAV高d, 衰d 講句, 咪又係收齊貨歸哂邊就唱高d.
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基本分析對「歸邊」概念通常都冇頭緒, 但總有例外。有比股價高少少的CB, 絕對是票房毒藥, 阻止人地收貨, 點解? 大家都會說, 股票是收集和派發的過程, 大戶低位收齊貨, 歸哂邊, 用少少本錢就可炒上, 然後才派給散戶。如果我是莊家, 我收齊之後炒上之後, 還未來得及派貨, 班友就行駛CB 沽哂貨出街, 散戶接到無力再接, 那我成手貨怎辦? 到時真是賠了夫人又折兵。風險和利益完全不對稱, 你做埋我果份都得。可換股債券持有人一般又不會早日行駛, 除了有債券利息收, 派股息仲可以減低換股價, 咁快行駛咪蝕章? 一這種股票, 一般很難突破CB 行駛價, 上個牛市見過不少這種例子。
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講左咁耐, 心水清的應知我講緊Soho, 果28億$5.88的CB, 就係我講既票房毒藥。 咁點算? 點佢既基本因素真係比$5.88高好多先law。 睇下先, 你個equity 130億, 9個月先賣100億, 當你20% profit margin好唔好 (有LAT之後不易呢?) 150億/50億股, 3蚊多d, 係有少少土儲, 但貨唔歸在我手又點解要幫你吹水吹得咁大?
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仲有一樣想講的就係佢既business model, 佢基本上係起寫字樓黎賣, 唔係租, 因為租務回報太低了, 都唔夠2%。唔知你地有冇做過生意, 或者搵office 過程有冇say, 搵office 是一件很麻煩的事, 一般人都係租唔會買。我生意好想加人, 或者生意唔好想減人, 如果想買埋隔離或者賣少少地方出去, 係一個以賣為主的商業大廈, 你話幾困難, 租既我要搬走, 花1-2日搞掂。買office 既都係好大既公司, 幾層幾層咁買, 再租少少 area for flexibility, 一個正經想做生意既人, 一定唔會想煩d 咁既野。或者係想炒, Soho的就是依個case. 同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢? 香港都經歷過樓價飛漲期, 為何將一座office 分賣給無數小公司的business model 不能在此生存? 因為要搬走的transaction cost 實在太大, 大家夾錢翻新又太難。我唔認為這個咁奇怪既business model 可以長期work落去。
.
內房睇能力第一看後台, 第二看買地時機, 潘生去年揸住咁多cash 今年回暖先識同人搶貴地, 搶輸先去買爛尾樓, 價錢都不平了。你看看人家華潤置地, 倚住打5個守門員的優勢, 去年買的地是賣的8倍, 遠洋少一點, 但都有收穫。一個由11000點睇住恆指升到22000 點都還成手公用股的基金經理, 你叫我點比錢你管呀?
同Soho 經常連埋一起的是山西煤老闆全部都要低價賣礦, 唔知潘生仲有冇能力不斷搵到人去買office黎炒呢? 小心香港偽豪宅呢
5 :
GS(14)@2012-08-21 16:22:12一個有錢無碇使,一個有把口吹到飛起,當然一拍即合,但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用,好難再呃到人,踏實做生意吧
6 :
寧采臣(25759)@2012-08-21 16:26:125樓提及
一個有錢無碇使,一個有把口吹到飛起,當然一拍即合,但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用,好難再呃到人,踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣
7 :
GS(14)@2012-08-21 16:29:046樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使,一個有把口吹到飛起,當然一拍即合,但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用,好難再呃到人,踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣
買重債那些,管理層好少少就得...
8 :
寧采臣(25759)@2012-08-21 16:31:287樓提及
6樓提及
5樓提及
一個有錢無碇使,一個有把口吹到飛起,當然一拍即合,但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用,好難再呃到人,踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣
買重債那些,管理層好少少就得...
3900同119 其實可以博下
9 :
GS(14)@2012-08-21 16:32:488樓提及
7樓提及
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一個有錢無碇使,一個有把口吹到飛起,當然一拍即合,但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
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買重債那些,管理層好少少就得...
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我喜歡2777
10 :
寧采臣(25759)@2012-08-21 16:34:059樓提及
8樓提及
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一個有錢無碇使,一個有把口吹到飛起,當然一拍即合,但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用,好難再呃到人,踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣
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我不敢買內房, 反而316那些有性趣
11 :
GS(14)@2012-08-21 16:40:1310樓提及
9樓提及
8樓提及
7樓提及
6樓提及
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一個有錢無碇使,一個有把口吹到飛起,當然一拍即合,但是現在煤價跌成咁...哈哈哈
我覺得得把口無Q用,好難再呃到人,踏實做生意吧
聽聞而家大陸轉搞商業房地產, 供應噴井實無搵行, 佢同272個model都非主流, 地產股好難估值, 如果你覺得見底是旦買一間都一樣
買重債那些,管理層好少少就得...
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我不敢買內房, 反而316那些有性趣
航運好多人盯,如果要買易升的2343和316真是最好
12 :
寧采臣(25759)@2012-08-21 16:43:16問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的
13 :
GS(14)@2012-08-21 16:51:0312樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的
注碼要細囉
14 :
寧采臣(25759)@2012-08-21 16:55:5213樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的
注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底
15 :
GS(14)@2012-08-21 16:56:1614樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的
注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底
所以有錢一定要買股票
16 :
寧采臣(25759)@2012-08-21 16:58:1515樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的
注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底
所以有錢一定要買股票
不過無人信, 如把握身家可以升呢
17 :
GS(14)@2012-08-21 17:53:3616樓提及
15樓提及
14樓提及
13樓提及
12樓提及
問題係要預備捱價因為唔估底, 之前36入40放因為無膽, 之後上50...玩週期同撈底其實好難的
注碼要細囉
我始終覺得, 今年股市(唔係實體經濟)會見底
所以有錢一定要買股票
不過無人信, 如把握身家可以升呢
無人信我地先發嘛
財經CAREFREE - 順叔 SOHOHOHO中國(下) (2012年08月22日)
1 :
GS(14)@2012-08-22 16:54:13http://www.am730.com.hk/article.php?article=118089&d=1825
上回講到,SOHO中國(410)拆售寫字樓,就算唔係賣次貨,旺地靚舖都會愈搞愈Cheap,生意模式冇可能持續發展,所以一件二件「當代建築藝術品」放返落袋「私人收藏」,打鑼打鼓要「轉型」收租。
唔知仲有冇人記得,十年前SOHO中國,曾經試過嚟香港上市,當日望過嚇呢粒「紅石」,已經深刻見識過SOHO中國主席潘石屹夫婦的神技,幾份推介資料,唔知有心定冇意,竟然冇乜點講到,究竟想賣樓定係收租,好似講到自己根本唔係一磚頭,而係一件藝術品,一年賺唔到1個億人仔,想集資兩個億美金,市盈率超過50倍,講緊當年中國海外(688)股價都係8毫港紙,個位數字市盈率,潘氏夫婦咁大食,唔使問阿桂,上市大計撻Q收場。
十年前的SOHO中國,真正可以拎出嚟吹的項目,只有兩個,一個叫做「長城腳下的公社」,一個叫做「SOHO現代城」。
前者係度假式酒店項目,當年主要用嚟招呼班賓架、芬佬及分析員,後者則主力賣住宅,在內地剛剛出現住宅「市場」的時候,氹到一班追求時尚的首次置業人士,兩個「招牌」項目,足以令SOHO中國的形象充滿無限想像。
從SOHO中國的吹水史及發展軌跡嚟講呢,講得好聽啲,叫做「以戰養戰」,未夠實力做資金回籠慢幾廿倍的收租地產,在過渡期散賣商舖寫字樓;講得難聽啲,叫做行到邊吹到邊,叫做「SOHO」,「SOSOSO」又得「HOHOHO」都得,賣點充滿彈性,賣「Small Home」唔夠人砌,轉賣「Small Office」,賣寫字樓都唔掂,就「轉型」做包租公。
公道講句,SOHO中國十年前唔肯「平賣」,之後幾年又撲到水喉繼續買地,除咗令機構投資者覺得自己有經營能力的吹水能力,選擇上市時機其實亦準到無倫,在2007年10月捲土重來,離恆指衝上歷史高位唔夠1個月,集資超過120億元,應該係內地地產公司的集資紀錄,不過吹水還吹水,交數還交數,SOHO中國拎住最大錢,賺錢能力唔好得過一間中小型內房股,舉個例,富力地產(2777)市值只係SOHO中國三分一,但過去5年,帳面盈利總和,卻等如SOHO中國的1.6倍。
SOHO中國吹到今日,終於要「轉型」做包租公,唔係話變就變,新鴻基地產(016)IFC及ICC兩個項目經營十年八年,先有今日成績,潘石屹指住SOHO中國的150億元(人民幣,下同)現金,話負債比率由20%,提高到30%,就有足夠資金完成「轉型」動作,借多幾十個億就可以將150萬方米的樓面變做一級收租物業?咪玩啦,SOHO中國「轉型」最大關鍵,查實係手上大約230億元的「發展中物業及持有作銷售用途的已落成物業」,即係一件二件已經拆散賣但未賣曬的「當代建築藝術品」,可唔可以在未來幾年套現回籠?屬未知之數。
賣寫字樓,照計唔受住宅市場限購令影響,換句話講,SOHO中國的「當代建築藝術品」賣唔出,反映炒煤炒礦炒舖的投資及投機需求已經大降,銀行及債市大耳窿唔會同你「SOHO」,SOHO中國盈利急降的話,借錢成本,分分鐘可能高過富力地產。
SOHO中國舊年的租金收入,唔夠一個億,但係「投資物業」的估值,又可以發水100個億,入帳變133億元,當佢真係買咗好多超級無敵霹靂黃金中心聖地,又當佢二百幾億元的「當代建築藝術品」可以成功套現,至舊年底,資產淨值都要232億元,同270億港元市值差無幾,講緊九龍倉(004)都要折讓30%,SOHO中國做商場寫字樓會好得過九倉及恆隆地產(101)?
或者咁講,吹水叻,唔代表本帳簿有好多口水,相信唔少人對SOHO中國的吹水能力佩服得五體投地,執行「轉型」計劃,及管理商場寫字樓的實戰能力,咪觀察嚇囉,不過呢,風筒始終係風筒,「長城腳下的公社」又好,「建築師走廊」又好,吹嚟吹去,唔識路搭的士,記住同個北京司機大佬講:「唔該去凱賓斯基飯店吖。」
2 :
GS(14)@2012-08-22 16:55:47
3 :
kobe bryant(28492)@2012-08-22 17:35:26立論: SOHO變身包租公非壞事 4,100
適中字型 較大字型 SOHO中國主席潘石屹市場推廣能力出色,有力推動 SOHO中國品牌。
我有一句投資座右銘:「買股票就是買人。」道理很簡單,我相信性格決定命運,而一家公司的個性,則由公司的靈魂人物決定。
今日想同大家談談潘石屹,一位做生意手法與眾不同的國內地產商。他任主席的 SOHO中國(410),是我記憶中唯一一隻,自上市以來長期持有淨現金的內房股。當幾乎所有同行都一窩蜂走去開發住宅的時候,他卻反其道而行,只專注於北京及上海的商業地產。
潘石屹推廣能手
當其他的內房大股東一心悶聲發大財,他卻經常在微博撰文、出版散文集、擔任電視嘉賓主持,甚至曾於2006年首映的電影《阿司匹林》出任主角,經常成為群眾茶餘飯後的談論焦點。
有人批評他四處招惹是非,等於不夠時間專注本業,對 SOHO中國的業務發展不利。然而,我對此有不同的看法。
潘石屹是一位出眾的市場推廣能手,他很清楚知道自己在公司的最大價值,就是推廣 SOHO中國這個品牌。在高頻率曝光之下,潘石屹多次當選國內「地產風雲人物」、「地產10大影響力人物」、「中國最具影響力的25位商界領袖」,亦吸引了一眾年青創業者,購買 SOHO中國旗下的商業物業,開展業務。
早前,我到北京旅遊,順道走訪了 SOHO中國旗下「長城腳下的公社」。該商業地產項目由亞洲12位建築師設計,是中國第一個被威尼斯雙年展邀請參展並獲得「建築藝術推動大獎」的建築作品,亦被美國《商業周刊》選為2005年度「中國10大新建築奇蹟」。親歷其境的我,感覺似是過譽了,該項目得到的獎賞與讚美,只因包裝及市場推廣得法而已。
上周四, SOHO中國於中期業績發佈會上,宣佈集團將由原來的商業地產開發商,搖身一變成為包租公,消息出街後,投資者的初步反應負面。
我對事件的理解,是原先買入 SOHO中國的投資者,是認為集團是買賣中國商業地產的交易能手,左手入右手出,要求管理層賺快錢。現在 SOHO中國改變商業模式,原來的捧場客沽貨走人,可以理解。
揸實物業等升值
然而,我認為 SOHO中國的商業模式,現在才算終於走對了路。過去集團將大量的優質地段物業,於中國發展得最快的10年內,通通拆散變賣。但商業地產不同於住宅,地點決定了商業地產的價值,而優質地段的物業,卻是極其稀有不能複製的土地資源,賣一件少一件。何況國內房地產稅率過重,變賣資產的房地產商,等於同地方政府打工。
SOHO中國貫徹潘石屹靈活變通不拘一格的個性,扭轉多年來錯誤的商業模式,將手頭餘下150萬平方米的北京及上海商業物業,留為長線收租之用。
該批物業長線升值潛力龐大,不認同 SOHO中國新商業模式的舊股東唔識貨,給予投資者低位買貨的機會。
筆者客戶持有 SOHO中國
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120822/16624757
信邊個好?
4 :
GS(14)@2012-08-22 17:37:16我唔會信林少陽同一個推銷能手
5 :
GS(14)@2012-08-22 17:38:44我未見過一個識向公眾推銷的企業家做的生意是特別成功,你睇恆大個老總會唔會特登日日來寫微博?
6 :
GS(14)@2012-08-23 12:25:48小飛飛2012年8月22日 上午12:30
商業地產越黎越多對手,恆隆、新地、華潤、九倉、凱德...就連萬達、中糧都係唔係幾入流...一直散售開既soho成功機會係零。
順叔應該將個youtube link貼上老潘既微博,等大家開心下~~
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順叔2012年8月22日 上午12:47
哈哈哈,零就可能過份咗少少;大陸好似睇唔到你管的
小飛飛2012年8月22日 上午1:00
oh...那太可惜了,若能流轉於微博,必火...
蝸牛2012年8月22日 上午10:37
轉型係正路,但係又真係吹得幾大,北京上海商廈租金回報有咁犀利?!
投資物業「發水」嗰100億,有80億係新買,應該有一半係堅啩;不過原本30億都發水50%,仍然好誇。
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路過2012年8月22日 上午10:53
商業房地產做唔好,起完隨時變成垃圾...
富力北京都有個商場搞左好多年都搞唔起,亦有唔少其它既落成數年仍未能成功招商開業...
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順叔2012年8月22日 下午1:45
婆毑數:
(1) SOHOHOHOHO話五年後,租金收入40個億,人仔,3釐好唔好,物業資產值1333億人仔
(2) 恆隆舊年中港收租29億,港紙,投資物業BOOK緊936億,3釐,最新PB大約1倍冇多冇少,市值1250億港元
結論:
潘石屹即係同你講,借多30億人仔俾佢,5年內佢可以變間恆隆出嚟,HO. HO. HO.
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AM730讀者小張2012年8月22日 下午2:30
順叔...今次我唔幫你,因為恆隆上年年報因改會計年度,只計下半年六個月業績。29億只是半年租金收入ja...陳大叔自己講過內地既投資物業估值遠低於香港,只有租金收入10倍既估值...仲要講緊恆隆既租金溢利率高過8成...
估計香港20倍約600億,內地10倍約300億,連埋浪澄君臨及在建既國內物業,才有約1200億左近的資產估值...
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順叔2012年8月22日 下午2:39
HMMM...你啱,等禾再計過條婆毑數...
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AM730讀者小張2012年8月22日 下午9:46
Vincent睇好410,原因是睇好老潘:買股票就是買人。禾唔係幾同意。如果相信巴佬既買股票等於買生意,那人只是一盤生意的一部份。所謂水到渠成,天時地利人和,缺一不可。
正如巴佬,生於美國,兼經濟起飛的大勢,正是天時地利人和的例子。又如保頓叔係歐洲識飛,黎到強國就謝哂。
睇到Vincent呢篇文章,若禾是其客戶的話,我會幾擔心...
當然股價超跌可以反彈,但買商業地產一定唔會揀410 law...
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順叔2012年8月22日 下午10:54
唔同人睇同一個人,有唔同感覺,好正常者。
潘石屹在賣樓時的吹水能力及所形象,十年前可能仲「WOW」到人,今時今日,禾唔相信可以複製在收租物業,甚至好可能有反效果,吹咗十幾年,可能佢自己都唔為意,呢招已經開始破壞公司形象,賣寫字樓照計同樓價冇乜關係,點解全國幾億人將佢拍埋任志強一齊屌?
條婆毑數計少半年,衰咗,唔改了(好彩在報紙最後CUT咗),禾只係想當間舖咁,影張定格快照比較嚇,就當佢5年可以變半間恆隆出嚟,禾還是會「HOHOHO」他的...
小張2012年8月23日 上午1:09
過去幾年資源牛市,煤老闆財大氣粗又欠投資渠道,老潘吹水叻,就咁arc到一批人落嗒。由北京買到上海。但而加資源遇冷,兼夾不少租戶發現回報遠不如預期,被搵左大老襯,不再回頭。老潘發現自己吹到七情上面,老襯都不再落嗒,唯有告別散售。
日後搞商業地產,面對的客戶不再是可被愚弄既煤老闆,個個客戶眉精眼企,身經百戰,吹水作用是零。偏偏SOHO擺在眼前的商場往績慘不忍睹,日後客戶必更有戒心。
不過若未開發的地皮有極佳地段,或可招徠如太古或九倉等共同開發,或者還有點機會。自己開發營運既,好大機會搞到一鑊泡。
睇到老潘段片,不其然諗起阿嬌。
好傻好天真...
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