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英國樓市專家Jon Rickert:倫敦寫字樓跌一成有支持

1 : GS(14)@2017-06-08 07:59:32

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5034&issue=20170608


【明報專訊】英國於去年6月公投脫歐後,不經不覺已近1年,首相文翠珊提前於今日進行大選,希望贏得更多國會議席,成為真正的「大多數政府」,支持她強勢有效地進行脫歐談判。房地產屬長線投資,從英國不同物業的價格及租金表現,可以了解當地社會及經濟於公投脫歐後的轉變。GAM投資總監Jon Rickert表示,國際金融機構過去一年已減少租用倫敦寫字樓,令有關租金反覆下跌,料此趨勢持續,而售價在未來兩年將跟隨調整。另外,由於英國零售市道料轉弱,加上受網購衝擊,料當地購物中心將面臨重大挑戰。

明報記者 葉創成

GAM投資總監Jon Rickert是英國人,常駐倫敦,管理房地產金融團隊,投資於英國及歐洲的信貸產品,對當地樓市的情况有獨到及深入分析。他在接受訪問時稱,英國於去年6月公投脫歐後,國際金融機構減少租用倫敦寫字樓樓面,改為在法蘭克福、巴黎及歐洲其他城市租用寫字樓,作為拓展歐洲業務之用;摩根大通更已經在愛爾蘭首都都柏林買入全幢寫字樓(編按:據彭博今年5月中報道,摩根大通已以1.25億歐元買入都柏林「200 Capital Dock Building」,面積達13萬方呎;該物業仍在建,預期於2018年第3季落成,可容納1000名員工),過去一年倫敦寫字樓的需求轉弱,個別物業實際呎租更已因此下跌兩成。

Rickert說:「雖然帳面租金可能沒減,但業主已對租客有更大的讓步,例如給予更長的免租期。另外,即使部分業主暫時未有減租,寧願丟空單位,倫敦寫字樓實際空置率已介乎7%至8%,但業主遲早也會向市場妥協,實際呎租向下跌是大趨勢。」

經濟面臨挑戰 住宅亦偏軟

雖然倫敦寫字樓租金過去一年已率先下跌,惟Rickert透露,有關買賣價格暫時變化不大,但他相信,售價將跟隨租金下跌,「物業市場下跌時總是租金快速回落,然後買賣價格將慢慢調整」。他又說,倫敦寫字樓租金及買賣價格受壓,反映英國經濟正面對挑戰,料住宅樓價亦會同樣偏軟。

不過,Rickert強調,只要英國能夠實現「軟脫歐」,他對倫敦維持國際金融中心的地位仍有信心,料未來兩年倫敦寫字樓價格下跌一成後,在低位將有支持,「倫敦是一個獨特的城市,在憲法、制度、資金、基建、交通及語言等方面,均可妥善扮演好國際金融中心的角色,這並不是法蘭克福、巴黎或都柏林可以輕易做到的。另外,倫敦寫字樓的租客亦不只國際金融機構,亦包括科技、傳媒、時裝及其它行業的公司,在客戶分散度方面比20年前有明顯改善」。

通脹升奢侈品仍熱銷

另外,Rickert透露,隨着網上購物愈來愈便利,目前Amazon在英國零售市場的佔有率亦愈來愈高,本來已為傳統零售業帶來挑戰;他預期當地大眾零售市道將再次轉弱(見圖),因此目前在投資英國房地產時,他會選擇城市內主要街道(High Street)的店舖,而非面向大眾消費、正被網購威脅的購物中心,「英國去年6月脫歐後,英鎊對歐元匯價顯著下跌,帶來入口通脹的壓力,目前在英國消費屬百物騰貴,過去1年零售銷售未有轉弱,原因是英國人將部分積蓄用來消費,但我相信這情况難以持續,零售銷售遲早會下跌;加上正被網購搶去市場佔有率,購物中心將面對很大經營壓力。作為比較,即使經濟轉差,對有錢人影響不大,他們仍然會去城市內主要街道的店舖購買珠寶及其他奢侈品,有關物業仍有投資價值」。

在去年6月公投中,在倫敦留歐派的得票率高達75.3%,脫歐派只有24.7%;惟由於倫敦以外的英國人選擇脫歐為主,最終脫歐派以51.9%的得票率勝出,留歐派僅得票48.1%。倫敦能否維持國際金融中心地位,固然影響在該首都城市居住的近千萬人口的生計,惟英國整體逾6500萬人口到底何以多數選擇脫歐,從Rickert以上提及當地零售市場的變化亦可見一班。

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-06-08 07:59:43

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6516&issue=20170608


【明報專訊】歐洲製造業採購經理指數(PMI)5月報57點,屬逾6年以來高位,可見歐洲經濟正穩步復蘇,料為當地樓市帶來支持。Rickert分析,歐盟共有28個國家,不同國家經濟有不同表現,目前他最看好西班牙樓市,因為當地經濟增長理想,而且製造業基礎穩健。

另外,Rickert認為可留意愛爾蘭。他解釋,雖然英國脫歐會對愛爾蘭經濟帶來潛在影響,但更多國際金融機構可能仿效摩根大通將營運中心由倫敦轉移至都柏林,帶來新增需求。

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