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粵海置地(0124)的啤酒廠土地價值

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2016/0607/LTN20160607906_C.pdf

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0316/LTN201603161008_C.pdf

公司手上現金約37億港幣,補地價耗去27億港幣現金,現金僅剩下約10億。但帳面值約幾百萬港幣的土地,現在變成約72億港幣的土地,可開發面積約46萬平方米,如果以現時深圳的土地價格約每平方米6萬人民幣計算,項目價值約276億人民幣(約330億港幣),扣除開發成本每平方米約2萬人民幣,實際可獲得利潤約184億人民幣(約220億港幣),相對現時市值已經有約75%的折讓。但開發時間需要約5年,亦需要冒銷售時機的風險,況且物業也大部分持作投資用途,不會變現,所以進一步來說,可能折讓會較大,以這類股票的估值來看,相信會在0.3倍市帳率左右,加上估計5年後約70億市值是一個較公允的市值,以約6%的預期回報率來計,現時約54億市值相信是一個合理的估值,相對現時40億市值亦有一定量增值空間。


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