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1981年11月: 九龍倉(0004)收購隆豐(0020，現易名會德豐)鬧劇(補上更多新聞)
近來九倉(4)的Rubber Duck 熱潮席捲全港，又見到華潤電力(836)及華潤燃氣(1193，前名華潤勵致)合併，不由得想起這件事，以一家資產虛無的業務，換取未來有實力，但是需要資金的業務，又是系內以股換股，又是資產變成巨大，當年的300億，應該都超過3,000億吧，又是業務相若，又是協同效應，但是市場不認可，這宗交易只出現10日，在1981年12月初自行取消。但華潤能源的交易又如何走下去呢?
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55483
會德豐、九龍倉發展故事-九龍倉(0004)、會德豐(0020)、海港企業(0051)、Joyce(0647)、有線寬頻(1097)(關係:0017、0021、0032、0066、0077、0192)
1 : GS(14)@2011-04-16 15:07:50四、會德豐
4.1海陸並進
會德豐是香港知名的老牌英資洋行，其附屬公司連卡佛，早在1868年已紮根香港。到二
十世紀六十年代，會德豐已發展成為香港最大的企業集團之一，旗下擁有的附屬及聯營
公司超過200家，經營業務遍及地產、航運、零售業、製造業及貿易，投資的範圍從遠
東伸展到東南亞及澳大利亞。不過，七十年代初期以後，會德豐的業務明顯放緩，其發
展勢頭遠不如怡和、和黃及太古，號稱「藍燈籠」。
會德豐公司由英籍猶太商人佐治．馬登（G. E. Marden）於1925年在上海創辦，當時公
司的名稱是G. E. Marden Ltd.，主要經營航運、貨倉等業務。1932年該公司與加拿大
商人湯姆士．魏爾洛克（Thomas Wheelock）經營的上海拖駁船有限公司（Shanghai
Tug & Lighter Ltd.）合併，正式改組成會德豐有限公司（Wheelock Marden & Co.
Ltd.），經營的業務亦推廣到鋼鐵、保險、地產及投資信託管理等領域。
1941年太平洋戰爭爆發後，會德豐將其總部及航運船隊遷往英國，繼續經營。戰爭結束
後至中華人民共和國成立期間，會德豐的業務陸續從英國及上海轉移到香港發展。五十
年代，佐治．馬登因目睹中國的巨變，對香港的前景信心不足，故將集團的業務重點放
在機動性較強的遠洋航運。
1959年，會德豐創辦人佐治．馬登退休，其子約翰．馬登(John L. Marden, 1919-)出
任會德豐董事局主席。上任後，逐步改變集團經營方針，壓縮海外業務，加強在香港的
投資。他透過發動連串收購活動，加強集團在香港地產、零售百貨方面的業務。1961
年，會德豐將旗下上市公司香港麻纜有限公司改組，易名為香港置業信託有限公司，作
為集團發展地產業務的旗船，1971年置業信託以發新股及換股方式，收購華商張玉良家
族的聯邦地產有限公司，該公司擁有中區兩幢高級商廈：國際大廈和聯邦大廈，張氏家
族因而成為會德豐主要股東。1972年置業信託創立夏利文發展有限公司，在港、九各區
發展住宅樓宇。1974年，置業信託將中區所屬運卡佛大廈交換畢打街對面的怡和大廈
(後改名為會德豐大廈)和畢打行（後改名為馬登大廈），並在皇后大道中興建連卡佛新
總部大廈。到七十年代中期，會德豐在港島中區已擁有多幢高級商廈，成為香港主要的
地產集團之一。
在零售百貨業方面，1968年，會德豐收購了歷史悠久的連卡佛有限公司，其後透過連卡
佛吞併了華資四大百貨公司中的大新百貨公司和中華百貨公司，又成立全資附屬的連卡
佛古董有限公司及佔60%股權的翠源有限公司。七十年代，連卡佛的業務有較快的發
展，除經營高檔消費品外，還拓展室內設計業務，銷售古董、珠寶及化妝品等，成為香
港最大的零售百貨集團之一。
六十年代中後期，國際航運業蓬勃發展，會德豐亦加強了航運業務。1967年，中東戰爭
爆發，埃及宣佈封鎖貫穿歐亞的航運動脈蘇伊士運河，歐亞間航線大幅拉長，對航運業
的需求突然增加。1971年會德豐將旗下上市公司鋼業有限公司改組為會德豐船務國際有
限公司（Wheelock Maritime International Ltd.），作為發展航運業務的旗艦。鋼業
公司原來的業務主要是拆卸船隻，把拆卸後的廢鋼鐵供香港建築業使用。1974年，會德
豐又與華商包玉剛領導的環球航運集團合組環球會德豐有限公司（World-wide
Wheelock Shipping Ltd.），佔51%股權。
從1972年至1974年間，會德豐船務連續多次發行新股，吸收逾3億港元資金大規模擴展
船隊。會德豐的另一家聯營公司聯合企業，原來的主要業務是證券投資，但在馬登的領
導下，亦漸漸轉向投資航運業，1973年聯合企業將旗下船集組成「寶福發展」在香港上
市。到1976年，據馬登透露，會德豐旗下的航運公司，包括會德豐船務、環球會德豐、
聯合企業及寶福發展等，共擁有近30艘輪船，載重量超過140萬噸，其中80%船隻是1971
年以後新建的。可是，1973年爆發的中東石油危機及其後的世界性經濟衰退，嚴重打擊
了國際航運業的發展，首當其衝的是油輪，漸漸影響到其他類型船集，加上蘇伊士運河
重開，自1974年以後，航運業便在時好時壞的環境中發展。受此打擊，會德豐的業務和
盈利大受影響。1973年度，會德豐的經常性盈利曾達1.8億港元，但1974年度已降至
6.900萬港元，1975年度更跌至2.900萬港元。
這時期，會德豐主席約翰．馬登一度意興闌跚，有意放盤。1976年10月21日，怡和及置
地聯合宣佈有意收購會德豐集團，而會德豐亦同意被收購。消息傳出，市場頗為轟動，
倘若怡和收購計劃成功，無疑實力將超過匯豐，這顯然是匯豐所不願意見到的。果然，
1976年10月26日，和記國際（當時匯豐銀行已入主和記）宣佈介人收購戰。期間，市場
傳出太古、英之傑、南洋財團以及華資公司均有意問鼎，一時沸沸騰騰。為此，會德豐
聘請獲多利公司出任顧問，獲多利的意見是，和記和怡和所經營的業務，與會德豐相
近，如果將具體計畫的資料提供給它們，對會德豐的業務有損。結果，會德豐拒絕向兩
集團提供資料。同年12月4日，怡和、置地與會德豐決定，10天內無法達成協議，有關
收購計劃將取消。12月14日及15日，和記及怡和相繼宣佈退出，一場預期激烈精彩的收
購戰戛然而止。
4.2棄陸登舟
1976年以後，香港經濟逐漸復甦，地產市道再度蓬勃發展，會德豐集團旗下的置業信
託、聯邦地產、夏利文發展以及寶福發展等地產公司相繼展開龐大地產發展計劃，地產
業務並且做得有聲有色。1977年，置業信託、聯邦地產與香港電燈集團合作，在北角發
展富澤花園第一期，又在荃灣興建工業大廈出售。夏利文及寶福發展也在新蒲崗及觀塘
等工業區發展工業大廈出售，獲取豐厚利潤，兩家公司的資產淨值大幅增長。
會德豐集團似乎對獨立發展地產信心不足，這時期的主要策略，是與其他實力雄厚的地
產集團合作，將旗下擁有的物業地皮重建出售，套取利潤。其中，華資地產商李嘉誠領
導的長江實業在協助會德豐的地產發展中扮演了十分重要的角色，從中也賺取了豐厚的
利潤。1979年置業信託、錦興置地（會德豐另一大股東張玉良家族的私人公司）與長江
實業合作，組成資產達10億港元的美地有限公司，先後將會系屬下9處物集重建出售。
同年，置業信託再與長江實業組成華嘉地產有限公司，將會德豐大廈及馬登大廈拆卸重
建。1980年，置業信託與長江實業、香港電燈合組國際城市集團有限公司，集資30億港
元重建物業出售。
會德豐的策略，是將旗下物業作「資產重估」，然後撥作資本，與外間財團合組聯公
司。在組成聯營公司的過程中，會德豐先獲取一筆「重估資產」的非經常性盈利，在聯
營公司將物業售出後，又再獲得分成利潤。在會德豐的損益賬中，聯營公司提供的盈利
十分豐厚。這種故法最典型的例子是1980年聯邦地產與長江實業組成卓見投資有限公
司，各佔50%股權。卓見投資以10億港元購入聯邦地產持有的中區兩幢商廈—─聯邦大
廈和國際大廈，結果聯邦地產先收取5億港元現金。卓見投資成立後不久，便成功將這
兩幢大廈售出，售價為22.35億港元。因而聯邦地產再分得11億多港元現金。在這樁交
易中，聯邦地產憑藉著長江實業的聲譽和實力，將上述兩幢商廈售出，收回16億多港元
現金。而長江實業則是先墊付5億港元，很快即收回11億多港元，短短數月間便賺取了6
億多港元。這種做法反映出會系的地產發展策略極為保守，不但無法像長江實業、新鴻
基地產等華資地產公司作大躍進式的發展，就運置地也望塵莫及。這種策略，實際上是
乘地產市道高潮將旗下物業拋售，套取現金，它深刻反映出會系首腦對香港前景缺乏信
心，對在香港的投資深存戒心。
與此同時，會德豐將地產發展所套取的資金大舉進軍航運業，實行所謂集團資產的「戰
略性轉移」，即將陸上的固定資產（物業）轉換成浮在海上的可移動資產（船舶）。
1979年至1980年間，約翰．馬登與「世界船王」包玉剛對國際航運業前景的看法剛好相
反，就在包玉剛大量出售船隻、「棄舟登陸」的時候，會德豐大量訂購散裝貨船，擴充
船隊。1979年，會德豐船務先後訂造及購入7艘散倉貨船，1980年又分別向日本、丹
麥，及中國訂這6艘散倉貨船，1981年再向西班牙及中國訂這5艘散倉貨船.3年間購入貨
船18艘。到1982年底，會德豐集團擁有的船隻固定資產賬目淨值共16.33億港元，比
1979年3月底的9.41億港元大幅增加七成以上。這時期，國際航運業的衰退已經逐漸表
面化，會德豐首腦對國際航運業前景判斷錯誤，為此付出沉重代價。1981年度，會德豐
船務盈利達8.570萬港元，到1983年，已轉為虧損6,000萬港元。
正因為會德豐的業務差強人意，會系上市公司的股票價格在英資四大行中表現最差。資
深的投資者都稱它「壞得兇」，因而敬而遠之。會德豐還有個「藍燈籠」的雅號。根據
中國的傳統習俗，凡有喜慶事時，必然張燈結彩「大紅」燈籠高高掛，只有在辦喪事的
時候才掛藍燈靠。原來，會系股票在股市的上升熱潮中，往往是最遲起步的，當怡和、
和黃、太古這些藍籌股節節標升之際，會系股票往往抆風不動或僅上升數個價位。只有
在怡和、和黃、太古等股票的升浪接近尾聲時，它們才慢吞吞地起動。資深的投資者一
看見會系股票上升，便知道股市即將下跌，於是會德豐被稱為「藍燈籠」。
會德豐董事局的辦事作風也常常令小股東們不滿。六十年代會德豐多次利用供股集資或
發行新股收購其他公司，令董事局對公司的控制權漸失。1972年，會德豐宣佈發行B
股，B股的資產值僅及A股的十份之一，但卻和A股享有相同的投票權，令董事局重獲對
公司的控制權，此舉令小股東大為不滿。會德豐的一些附屬公司，如聯邦地產，長期坐
擁巨資，又無發展計劃，但股息長期不變，積累的龐大資金卻以「通知存款」形式長期
存人母公司，其利息甚至低於一年期定期存款，實際上令母公司得益，附屬公司受損。
因此，資深投資者都認為，會系股票對股民來說形同雞肋，「食之無味，棄之可惜」。
儘管如此，會德豐仍是香港一家不容忽視、規模龐大的英資財團，旗下的上市公司多達
9家，以會德豐為首，包括會德豐船務、置業信託、聯邦地產、夏利文發展、連卡佛、
聯合企業、寶福發展及香港隧道。以上市公司數目計算，會德豐在英資四大行中倒是高
居榜首的。
4.3棄舟登陸
1978年，對於「世界船王」包玉剛以及九龍倉的命運來說都是一個關鍵的年份。這時，
包玉剛的環球航運集團正步人巔峰，成為世界航運業中高踞首位的私營船東集團。然
而，就在巔嶺峰時期，包玉剛作出了一項後來令所有人震驚的大膽決定：棄舟登陸。其
實，早在七十年代第一次石油危機之後，包玉剛已敏感地覺察到世界航運業將出現衰
退，他曾表示：「70年代的兩次石油危機大大刺激了航運業的發展，油輪需求大大超出
了範圍，經過繁榮之後，油輪運輸市場必定下降，情況必定會越來越糟」。
1978年發生的兩件事，加強了他實施「棄舟登陸」戰略的決心：第一件是同年環球航運
集團的二大客戶之一的日本輪船公司因經營不善瀕臨倒閉，當時，取代桑達士上任不久
的匯豐主席沈弼已明顯減低對包氏航運業的興趣，他要求包玉剛對其船隊租約的可靠性
作出書面保證，後來，日本輪船公司因得到日本銀行界的支持而渡過危機，環球航運集
團得以免遭巨大損失。自此，包玉剛對世界航運業的戒心更深。第二件是同年11月，包
玉剛在其姨房表兄、中國政府經貿部部長盧緒章的安排下，秘密與剛復出的鄧小平會
面，這次會面明顯加強包氏對香港前景的信心。
包玉剛果斷地實施他的「棄舟登陸」戰略，首先是「棄舟」，以低價賣掉需求過剩的油
輪，甚至不惜拆卸超級油輪作廢鐵出售。在賣掉部份油輪後，包玉剛又著手為旗下的亞
洲航業等公司「減磅」。到1986年，環球航運集團船隊已減至65艘，載重噸位約800萬
噸，僅相當於高蜂期的四成。匯豐銀行一位首腦事後曾說：包玉剛「這個舉動當時令人
十分驚異，一年前，他仍是世界上最大的船主，一年內他賣掉了很多的船隻，減少了借
貨數目。在別的船主仍在買人之時，他沒有乘機要高價，他要價很低。那段時間，他十
分冷靜，這正是他的成功的原因」。憑著他敏銳的觸角，包玉剛成為八十年代航運業，
低潮中，少數有幸能夠避免遭到沉重打擊的船東，順利逃過航運業大蕭條時期的災難，
並積聚實力向香港地產業進軍。而其他的一些主要的航運集團，如董浩雲的東方海外、
趙從行的華光航業等均泥足深陷，被迫債務重組。
包玉剛從李嘉誠手上購入九龍倉股票之後，即開始實施「棄船登陸」戰略的第二步：
「登陸」。1978年9月5日，包玉剛宣佈已持有九龍倉「15%至20%」的股票，成為九倉最
大股東。稍後，包玉剛及其二女婿吳光正獲邀加入九倉董事局。期間，香港股市大幅回
落，九倉股票價格亦從每股49元跌至每股21元，九倉事件漸趨沉寂。
事實上，九倉的爭奪戰並未結束，只不過雙方從明爭轉為暗鬥，包玉剛繼續不太著跡地
吸納九倉股票，怡和為保衛九倉的控制權，透過旗下上市公司怡和證券，大舉拋售匯豐
銀行、維達航業等股票，將所得資金盡數購入九龍倉。在有關各方的吸納之下，從1979
年3月起，九倉股票再度輾轉上升，到年底，九倉股價再創新高，一度突破每股60元的
水平。期間，市場盛傅包玉剛及其女婿吳光正曾在九倉董事局提出一連串改革建議，但
均為九倉董事局拒絕，雙方關係漸趨緊張。
4.4明買實賣
1979年底，包玉剛和怡和洋行的九倉爭奪漸趨表面化。12月7日，怡和旗下的置地宣佈
收購怡和證券手上的九倉股票，令置地所持有的九倉股權增至20%，與包玉剛在1978年9
月5日公佈所持九倉股權，十分接近。與此同時，怡和將所持英國怡仁置業股權全部出
售，置地則將金門大廈賣給陳松青的佳寧集團，1980年4月9日，置地宣佈供股，連串措
施明顯是要籌集資金加強對九倉控制權，與包玉剛一決雌雄。
包玉剛亦為最後決戰作出相應部署。1980年4月26日，包玉剛透過旗下一家原本不顯眼
的上市公司隆豐國際投資有限公司(World International (Holdings) Ltd.)，作蛇吞
象）式的收購，以發行新股，發行遞延股票等方式籌集資金，作價每股55港元，向包玉
剛家族購入2.850萬股九倉股份。隆豐國際成立於1918年，初期主要業務是貨款及投資
證券，五十年代初成為會德豐集團旗下附屬公司，期後被包玉剛逐步取得控制權，轉歸
包氏旗下。包玉剛利用該公司的上市地位籌集資金貨款給旗下船務公司，並建立自已的
船隊。包玉剛此舉取等了匯豐銀行的支持，匯豐認購了隆豐國際部份新股，而李嘉誠的
長江實業則包銷隆豐國際20%新股；至此，包氏透過隆豐國際持有的九倉股權已增至30%
左右，仍是九倉大股東。包玉剛將家族所持九倉股票售予隆豐國際，減輕了個人的財務
負擔，有利於保留實力與置地周旋到底，是一著進可攻、退可守的妙著。
局勢的發展，漸漸到了攤牌階段。此時，置地陷於進退兩難的困境，置地雖然幾經艱辛
增加九倉持股量，但包玉剛並不退讓，仍保持九倉大股東地位。在可見的將來，包玉剛
極可能再增持九倉股份並要求參與九倉的管理。如果置地要爭持到底，又恐力有不逮。
當時，九倉股價已升至每股67元，要增至包玉剛的持股量至少需動用7億港元。由於利
率高企（最優惠利率達14厘），向銀行貨款代價高昂，而九倉的週息率只有1.8%，向銀
行借貨對置地的財政狀況將有不良影響。若通過發行新股集資，又擔心重蹈九倉之覆
轍，造成股價偏低，令華資大亨轉而打怡和或置地的主意，事實上後來怡和及置地的控
制權都遭到挑戰，發明這種顧慮並非沒有根據。
1980年6月20日，陷於進退兩難困境的置地，趁包玉剛遠赴歐洲參加國際獨立油輪船東
會議之機，搶先發難。置地執行董事兼總經理鮑富達宣佈，置地將以「兩股置地新股加
76元6角週息10厘的債券」，合共以每股價值100港元之價格，購入九倉股票，預算增購
3,100萬股，使置地持有九倉的股權增至49%。鮑富達表示，置地之所以現時提出增購九
倉建議，是基於公司財政狀況理想，而將增購目標定為49%，一方面是要避免觸發香港
收購及合併守則的全面收購點；另方面由於九倉經營良好，無意改變董事局結構及其管
理方式。
面對置地的突襲，隆豐國際即與遠在歐州的公司主席包玉剛取得聯繫。當天傍晚，隆豐
國際就有關九倉股份的建議發表通告，指隆豐國際已擁有九倉已發行股本的30%，置地
的建議內容繁複，條件無吸引力，要求九倉股東勿接受置地條件。翌日，《信報》政經
短評以〈二鳥在林不如一鳥在手〉為題發表評論，認為置地此舉旨在趁高拋棄九倉轉而
購進置地以鞏固其控制權，並以「圍魏救趙」形容置地的「增購」手法，斷言置地如遇
到反增購壓力必會壯士斷臂出售九倉。
6月22日，包玉剛在倫敦約見匯豐銀行主席沈弼（顯然是取得了匯豐銀行的支持）之
後，取消了星期一與墨西哥總統的約會，從倫敦趕回香港。他回港後即在希爾頓酒店租
下會議廳作臨時辦公室，與財務顧問、匯豐旗下的獲多利公司要員舉行緊急會議，商討
對策。會議顧問指出，包氏只需提出以每股九倉100元現金的收購建議便可壓倒置地，
包玉剛即提出確保萬無一失取勝的出價應是多少？於是顧問們建議每股收購價可提高至
105港元，即多付1億港元。包玉剛毅然一錘定音，確定收購建議。下年7時半，包玉剛
召開記者招待會，宣佈為「保障個人及家族本身的權益」，包玉剛以個人及家族名義，
出價每股105元現金，增購2,000萬股九倉股份，限日完成。
翌日星期一開市後，大批九倉股東湧向獲多利公司總部爭相求售九倉股份，排隊的人潮
洶湧；10時半，獲多利貼出通告，令九倉股東轉到新鴻基證券公司進行發記，但群眾鼓
噪，獲多利遂繼續認購；11時半，獲多利宣佈完成增購目標。期閒置地亦將其所持的
2.340萬九倉股份中的約1,000萬股售予包玉剛，套現資金約10.05億港元。包玉剛在數
小時內動用現金約21億港元（據傳大部份來自匯豐銀行貨款），使控股權增至49%的預
定目標。
包玉剛的豪舉不僅震動香港股市內外，而且一時成為香港街頭巷尾的談資。有人形容
「包玉剛以迅雷不及掩耳之勢，打了一場漂亮、乾淨利落的世紀收購戰」。最有代表性
的見解是「船王負創取勝，置地含笑斷腕」，意指包玉剛出價過高，而置地雖去失九
倉，卻賺取了7億港元的厚利。不過，《信報》著名的政經短評家林行止則認為：包氏
的投資使他避過了一場令大部份船公司陷人財政困難的航運大災難，使他得以利用九倉
的基礎成為一位在地產、酒店及貨倉業舉足輕重的商家；試想當年如果斤斤計較股價上
的得失而放棄收購，包氏的大部份財富可能已和船業同沉海底。他的結論是：包氏的投
資轉移，顯示了他過人的識見與遠見。
包玉剛收購九倉以後，同年即將九倉股權注人隆豐國際，翌年曾建議將九倉與隆豐國際
合併，後因受到股東壓力而取消。稍後，包玉剛開始將收購的目標指向另一家英資大行
會德豐。
4.5再下一城
收購九龍倉，令包玉剛成功搶灘登陸，開始建立其龐大的陸上王國。1985年，會德豐大
股東約翰．馬登對香港及公司前景均喪失信心，將所持會德豐股票售予南洋財團邱德
拔，觸發起另一場激烈的收購戰，為包玉剛入主會德豐提供了一個極為難得的契機。
事實上，早在1976年，約翰．馬登就曾一度意興闌珊，有意將會德豐售予怡和集團，只
是由於匯豐銀行的介人，此事才不了了之。其後，隨著香港經濟轉趨繁榮，馬登信心有
所增強。不過，怡和則並未打消收購會德豐的念頭。1980年9月，怡和為保衛置地控制
權，宣佈將市值近2億港元的股票和物業售予置地，以換取置地的股票，這批股票中包
括約3.300萬會德豐A股，相當於會德豐已發行A股的11.8%，佔有7.4%的投票權。此事令
會德豐董事局大吃一驚，開始著手部署鞏固董事局的控制權。
長期以來，會德豐董事局均沒有公佈其持股量，但為鞏固其控制權早已發行了B股，這
也是七十年代末至八十年代初期華資大亨沒有打會德豐主意的一個重要原因。不過，
「B股保壘」並非牢不可破，任何私人或財團，若是取得足夠股權，可建議召開股東特
別大會，建議取消B股，控制權便會落人持有大量A股的投資者手中。
會德豐董事局的主要部署，是試圖將旗下的聯合企業扶植為公司的大股東。首先，是會
德豐減持聯合企業的持股量，將其從附屬公司轉為聯營公司（持股量少於50%），這
樣，聯合企業便可購入會德豐股票（根據香港公司法，附屬公司不允許持有母公司股
票）。其次。為了籌集資金購入會德豐股票，聯合企業先後向附屬公司寶福發展出售兩
艘船隻，又向置業信託出售大批連卡佛股票。到1985年，聯合企業持有會德豐的股權已
增至11%。
自七十年代中後期起，會德豐的投資策略就是大量拋告地產物業，將套取的資金投資訂
購散貨輪船，壯大船隊。到1983年，會德豐船務共擁有船隻29艘，載重量139萬噸。然
而，踏入八十年代，世界航運業逐漸陷人衰退，會德豐集團深受打擊，公司的除稅前盈
利從1981年14.31億港元下跌到l983年的3.68億港元，在英資四大行中從榜首跌至榜
末，1983年會德豐主席約翰．馬登在公司年報中沉重地宣佈：「本集團之主要航運附屬
公司，會德豐船務國際有限公司經歷最困難的一年」。船隊拖累會德豐之程度，由此可
窺一斑。
會德豐的困境觸發了集團兩大股東馬登家族利張玉良家族的矛盾，當時，張氏家族一要
員即辭退會德豐董事職位，理由是集中精力管理會德豐旗下的置業信託系公司，形成兩
大家族的分工：由馬登家族主管會德豐，會德豐船務、聯合企業及香港隧道，而張氏家
族則專責置業信託、聯邦地產、夏利文發展及連卡佛。表面上雖如此，內裡實則虎視眈
眈。1983年，會德豐船務財務困難，要求置業信託提供1,200萬美元的備用貨款，以作
周轉用途，結果遭到張氏家族反對，只得由會德豐直接借予400萬美元。這一事件更加
深了兩大股東的矛盾。此時，雖然張氏家族一要員辭退會德豐董事職位，但董事會中張
氏家族的影響力仍大，以投票權計，張氏家族比馬登遠多10%，馬登對會德豐董事局已
開始失控。市場更傳出兩大家族將徹底分家的會系改組計劃。
約翰．馬登因對香港前途信心不足，結果全力投資航運業，試圖以海外註冊、資產流動
的船隊逃避政治風險。可是，人算不如天算，世界航運業低潮襲來，令會德豐船務瀕臨
破產並引發會系兩大股東矛盾，在失意之餘，加上年事已高，馬登意興闌珊，遂萌退
意，將所持會德豐股權全部轉售告予南洋財團邱德拔。1985年2月14日，邱德拔宣佈已
從約翰．馬登家族購入所持會德豐13.5%股權，計劃動用19億港元全面收購會德豐。南
洋富商邱德拔（Khoo Teok Puat），是馬來亞銀行創辦人及汶萊國家銀行大股東，著名
的星馬酒店業大王。這次出面收購的公司Falwyn，是邱德拔剛於數日前註冊成立的公
司，是邱氏財團進軍香港的橋頭堡。邱氏的收購不但轟動香港，而且震動新加坡。
當時，包玉剛收購九倉已歷五載，早已養精蓄銳、雄心勃勃，準備大肆擴展。會德豐的
業務與九倉相近，包玉剛早有意收購，只是礙於與馬登家族的長期淵源，未便動手。當
時，九倉的業務，主要是地產投資、酒店、公共交通及投資等，而會德豐則主要經營地
產投資、航運、零售百貨，以及貿易等。因此，九倉收購會德豐，將可彌補九倉業務的
若干不足，使九倉成為一家綜合性的企業集團。況且，會德豐無疑是一家優質公司，只
是管理層不思進取，坐擁巨資而猶疑不決，投資決策又屢屢出錯，錯失利用地產市道高
潮拓展業務增加收益的良機，這與和黃、太古成強烈反差。
包玉剛與馬登家族的淵源，最早可追溯到五十年代初期，當時，包玉剛定居香港不久，
創辦了一間貿易公司，與馬登家族曾有業務往來，包玉剛曾送給佐治．馬登一幅價值不
菲的中堂壽軸，以慶祝他六十歲大壽。1955年，包玉剛開始涉足航運業，曾專程到倫敦
拜會佐治．馬登，請馬登提供購船貨款。馬登表示同意，唯條件是船隻歸會德豐管理，
包玉剛當即去示不能接受，並反駁說：「看來不是我向你借錢，倒像你向我借船」。結
果，兩人不歡而散。1959年，約翰．馬登接替父親出任會德豐主席後，馬登家族與包玉
剛的合作再度恢復，會德豐在包氏的環球巴哈馬及亞洲航業等主要航運公司都佔有不少
股份，包玉剛亦成為會德豐董事。兩家族淵源深厚，故包玉剛從未主動提出過有關收購
建議。
1985年2月邱德拔宣佈全面收購會德豐，對包玉剛來說無疑是一天賜良機。2月16日，包
玉剛即介人收購戰，宣佈旗下九倉將以高於邱德拔收購價10%的條件，向會德豐提出全
面收購，並表示已取得會德豐另一大股東張玉良家族同意，向其購入會德豐34%的股
權。同時，由於聯合企業持有會德豐10.94%股權，聯合企業的意向成為關鍵。2月25
日，九倉宣佈向聯合企業提出有條件收購建議。到3月初，九倉宣佈已持有會德豐38.9%
投票權。同月15日，邱德拔財團宣佈放棄收購計劃，並將所持25%會德豐股權售予九
倉。至此，九倉共動用25億港元，全面收購會德豐。
包玉剛全面收購會德豐後，隨即進行一連串重組，形成了一個以隆豐國際（1993年包玉
剛繼任人吳光正將其易名為「會德豐」，重塑公司大行形象）為旗艦，包括九龍倉、置
業信託、聯邦地產、夏利文發展、連卡佛、聯合企業、海港企業，及寶福發展等9家上
市公司的龐大綜合性企業集團，旗下業務遍及地產發展及投資、酒店、碼頭倉儲、公共
交通、零售百貨、貿易及製造業等多個領域。
4.6傳位後人
1986年，包玉剛發覺身體不適，遂宣布正式退休，開始部署向家族第二代交班計劃，將
其龐大商業王國，分交四位女婿掌管，其中，環球航運集團由大女婿蘇海文掌管，陸上
王國隆豐國際、九龍倉系由二女婿吳光正主理，家族私人投資基金由四女婿鄭維健管
理，而日本的資產則由三女婿渡伸一郎管理，形成包氏集團的第二代領導層。1991年9
月23日，包玉剛病逝香港家中，享年73歲。
接掌包玉剛陸上商業王國的是其二女婿吳光正。吳光正於1946年在上海出生，5歲隨父
移居香港，曾先後就讀於美國辛辛那堤大學和哥倫比亞大學，獲工商管理碩士學位，
1972年畢業後曾任職英國大通銀行，1975年加入岳父包玉剛的環球航運集團，出任董
事。在九倉和會德豐的收購戰中，吳是包玉剛的主要助手，因而深得包玉剛的器重。包
玉剛遂將其商業王國的最重要部分交由吳光正繼承。
八十年代中後期包氏集團交接班期間，隆豐國際及九倉系一度頗為沉寂，甚至予外界一
種坐擁巨資而不思進取的大企業形象。這一期間，隆豐國際及九龍倉側重進行連串的內
部資產和架構重組，先後將被全面收購的會德豐及其旗下的上市公司連卡佛、置業信
託、聯邦地產及夏利文發展的控制權從九倉轉移到隆豐國際，又將夏利文發展私有化，
形成以隆豐國際為控股公司，以九倉為主力的企業集團。不過，自 1988年吳光正開始
獨立領導隆豐國際及九倉之後，該集團的投資策略迅速轉趨活躍，並形成以地產發展及
投資為主，以電訊和基建為重點拓展兩翼的多元化發展策略。
4.7重塑形象
1993年9月，正當隆豐國際集團逐漸擺脫保守形象，業務搞得有聲有色之際，主席吳光
正宣布將集團易名，從隆豐國際投資易名為會德豐有限公司，以配合集團投資策略的重
新釐定，令該公司從過去的控股公司轉變為商行。吳光正表示：以會德豐名稱代替隆豐
國際，具有兩種作用，一方面是目前頗多海外機構投資者仍然誤解隆豐為一間船務投資
或是一個純粹的投資基金，更改公司名稱有助海外投資者正確地理解該公司的洋行恃色
及業務性質；另一方面，會德豐一直具有長久而良好的洋行聲譽，並廣為香港、大陸及
海外人士所認識，有利拓展公司在大陸及香港的業務。吳光正並強調指出：「所謂商行
的意思，是指會德豐要扮演中外兩地的橋樑和窗口的角色，與外資企業共同發展區域內
的市場。所謂商行，並不是只作為中間人，而是要做生意上的顆伴，合作建立一盤生
意，並參與管理、開拓市場。」
為重塑大商行形象，會德豐自易名後展開連串投資活動，重點是建立分銷網絡及系內金
融部門。在分銷網絡方面，會德豐與英資的維珍集團合作，開設家庭娛樂連鎖商店，又
與澳洲富仕達合資在中國天津開設渤海啤酒廠。在金融業務方面，會德豐與英國國民西
敏寺銀行合作創辦豐敏集團，最初的資本額為1億美元，各佔50%股權，目標是拓展中國
及遠東市場，在2000年前成為亞太區五大投資銀行之一。然而，豐敏集團的發展差強人
意，1996年底會德豐便中止該項投資，將所持股權售予國民西敏寺銀行。顯然，會德豐
重塑大商行的前路仍然漫長。
為配合投資策略的轉變，會德豐自1994年以來進行結構重組將旗下業務劃分成三大類：
會德豐全資持有的會德豐發展持有上市公司新亞置業（前身是置業信託）及聯邦地產，
分別專責發展亞太區及香港的地產業務，會德豐全資持有的會德豐亞太，則持有連卡
佛，專責香港及亞大區的金融、零售、服務及貿易，是會德豐重塑大商行的主力，而會
德豐旗下的九龍倉則作為綜合企業，重點發展香港的地產、酒店、電訊及基建。無疑，
會德豐、九倉系已成為繼李嘉誠的長實和黃系之後另一家具舉足輕重影響力的綜合性華
資大財團。
4.8創建明天
隆豐國際及九倉集團主席吳光正也相當看好香港經濟前景。1988年，即吳氏出任集團主
席後不久，吳光正已明確表示：「香港是一個很特別的地方，其經濟增長率非常之高，
在過去30至35年間，平均每年增長率以複利計亦達17%，因而三、五年內投資就可以收
回成本。香港的競爭非常激烈，但卻是融洽競爭，到處充滿賺錢機會。」踏入九十年
代，他又指出：「香港可以憑著其戰略位置，作為中國南部的金融和經濟首府」，並表
示「我們願意對香港作出承諾，深信香港仍將存著大幅增長的機會。」
基於這種信念，以九龍倉為主力，以「創建明天」為旗號，積極展開一系列令香港矚目
的投資活動，在地產方面，重點是透過改建或重建旗下原有物業，盡用地積比率，擴大
集團的優質資產規模。首個大型地產發展項目便是雄鋸於銅鑼灣繁盛商業區的時代廣
場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早在七十年代已納入發展
之列，初時的計劃只是在原址發展一座小型住宅樓宇，由香港電車公司與會德豐旗下的
聯邦地產合作進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手電車廠址的重
建發展，吳氏發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力的地盤，故要求公司重新檢討該項重
建計劃。吳光正的這項革新建議，在當時並未被看好，加上適逢中東第二次石油危機爆
發，故怡和、九倉主席紐璧堅亦贊同押後此重建計劃。至1980年及1985年，包氏集團先
後收購九倉及會德豐，該項計劃便落入吳光正手中，成為吳氏入主九倉的首項大型地產
發展計劃。
時代廣場1988年開始動工，至1993年落成，歷時5年。整座建集物包括兩幢樓高46層和
36層的辦公大樓蜆殼大廈利西敏寺大廈，以及一座16層高的商場，共容納逾300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總面積達240萬方呎。時代廣場建成後，即以
其恢宏的氣勢、美侖美奐的外觀傲視同儕，成為銅鑼灣地區最優質的商廈和該區的標
誌，出租率高達100%。由於不須補地價，整項投資僅建築成本24億港元，而每年為集團
帶來的租金收入就超過9億港元。時代廣場可說是吳光正建立其在集團地位的首項大型
計劃，取得完滿的成功。
與此同時，九倉旗下的多項大型物業重建計劃亦相繼展開，海港城一期重建工程，即將
兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈已於1994年落成，為集團提供113萬方呎
寫字樓。海港城二期即港威大廈第二期工程亦已於1994年動工，將原址3幢住宅物業拆
卸重建為3幢高級商廈，全部工程將於1999年陸續完成，屆時將為集團增加270萬方呎寫
字樓和商場面積，進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位，而屆時尖沙咀海旁的面
貌亦將煥然改觀。
在地產發展方面，會德豐集團亦取得矚目進展，1993年會德豐、九倉、置業信託合組財
團以35.3億港元的高價奪得鑽石山地王，該地段包括樓面面積達65萬方呎的荷李活廣場
及5幢樓面面積達120萬方呎的住宅大廈，整項計劃預期將於1997年8月落成。1994年，
該合組財團以35億的高價再下一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該地段將發展250萬
方呎住宅樓宇。
4.9有線電視
八十年代中期以後，香港的大財團在競逐傳呼服務及流動電話市場的同時，目標卻是要
指染香港被長期壟斷的電訊市場，包括專利經營的本地電話市場和國際電訊市場。其
實，早在八十年代中期，國際電訊業已開始形成放寬管制、引進競爭的大氣候，香港內
部要求開放電訊市場、建立第二電訊網烙的呼聲日益高漲。
1987年港府委任Booz Allen & Hamilton公司就香港發展有線電視及第二網絡問題作出
評估，著手檢討香港電訊政策。1988年3月Booz Allen & Hamilton完成檢討報告，建議
鋪設第二網絡，打破電訊業長期被壟斷局面。同年9月，港府招標籌建有線電視及第二
網，各參加競投的財團包括和記專線電視（和記通訊佔40%，英國電訊佔24%，太古洋
行、嘉宏國際、中信集團各佔10%，匯豐佔6%）、香港有線傳播（九倉佔28%、新鴻基地
產佔27%、美西電訊佔25%、高德有線電視佔10%、邵氏兄弟佔10%）、Windows
Teievision System（新鴻基公司、恆基發展、恆隆各佔25%，新世界發展及潘迪生私人
公司各佔12.5%），及跨國公司速達國際資源工程。參加投標的4財團中，以和記專線電
視及香港有線傳播的建議書較佳，和記專線全新鋪設電訊網絡反建議及該財團的財力、
股權結構被有關當局認為最符合有線電視經營招標指引的條件，至於另外兩家財團WTS
及速達國際資源工程的建議書則被認為資料欠詳盡。換言之，和記專線已成為奪標大熱
門。可惜，和記專線在最後關頭，拒絕港府所要求將資本保證額從原來的42億港元提高
到55億港元及較高專利稅的條件，結果落敗，由香港有線傳播奪標。
有線傳播奪標後，計劃投資40億港元設立有線電視系統，1991年啟播，設立15條頻道，
提供各種類型廣播節目，並經營非專利電訊服務，包括資訊及圖文傳真，以及住宅用戶
互通服務。有線傳播主席吳光正指出：該項投資涉及100億元至160億元的龐大投資，預
料平均每年回報率超過15%，估計可在7年內達到收支平衡。可是，香港有線傳播的起步
一波三折，到1990年11月16日，終於宣布夭折，導火線是衛星電視的競爭。原來和黃落
敗後，於1990年4月透過和黃與英國大東電報和中信集團合組的亞洲衛星通訊有限公司
（各佔三分之一股權），發展「亞洲衛星一號」，和黃並與李嘉誠家族成立和記衛星電
視有限公司，斥資31億港元向亞洲衛星一號簽租12個轉發器，開辦6條頻道的衛星電
視，並於同年11月10日領取港府頒發的以香港為基地發展衛星電視至泛亞洲地區的牌
照。面對這種變化，香港有線傳播股東內部產生意見分歧，美西電訊決定退出，而新鴻
基地產亦早萌退意，結果於11月6日宣布解散。
不過，九倉投資有線電視態度堅決，決心捲土重來。1991年1月，九倉組成九倉有線電
視，5月並向港府呈交有線電視及第二網絡的建議書，期間經歷重重波折，終於1993年6
月獲港府頒發有線電視，經營牌照，是項發展計劃總投資預計高達50億港元。1993年10
月，九倉有線電視正式啟播，初期推出8個電視頻道，其鋪設的互動式寬頻光纖網絡覆
蓋約10萬個家庭。1995年，九倉有線電視以「新聞、電影、體育、有線全城矚目」為主
題，發動推廣攻勢，節目頻道增至20個，並透過自選電視500推出亞洲首個近似自選視
像服務的自選有線電視服務。到1996年底，九倉有線電視的訂戶已從開辦初期的5萬戶
增至30萬戶，而其覆蓋網絡亦已擴展到香港135萬個家庭。然而，有線電視在競爭對手
眾多的情況下進展尚欠理想，1995年度大幅虧損8.2億港元，1996年度估計仍虧損4億港
元，預期要到1998年才能達到收支平衡，而總投資額則已超過60億港元。
就在九倉有線電視尚為收支平衡而苦苦努力之際，和黃開辦衛星電視卻取得很好的效
益。和記衛星電視1990年起約投資1.5億美元，用3年時間將衛星電視辦成一個公認的地
區性傳播活力站，它的5個頻道在亞洲和中東地區，吸引了4,500萬觀眾。1993年7月26
日，和黃及李嘉誠家族將和記街衛星電視64%股權以5.25億美元售予澳洲報業大亨梅鐸
（Rupert Murdoch）的新聞集團，獲利高達30億港元。是次交易由李嘉誠次子李澤楷主
持，一時成為香港傳媒的焦點。稍後，李澤楷再以27億港元價格向新聞集團售出衛星電
視其餘股權。1996年6月，和黃又與英國大東及中信集團聯手，將亞洲衛星在美國紐約
交易所掛牌上市，估計和黃特此可獲恃殊收益逾7億港元。
1992年7月，港府宣布將開放本地電訊市場，採用開放式發牌制度引進超過一個固定電
訊網絡，與香港電話公司展開競爭。9月港府公開招標，參與投標財團包括和黃、九
倉、新世界發展，訊聯電訊、冠軍科技、以及澳洲的Telstra等。同年11月30日，港府
宣布將發出3個新固定網絡經營牌照予和黃的和記通訊（和黃佔80%、澳洲Telstra佔
20%）、九倉的香港新電訊（九倉佔100%，但美國Nynex為技術伙伴，將投資若干股
份），及新世界發展的新世界電話（新世界發展佔95%、英國電訊亞訊佔5%），從1995
年7月1日起生效。3家獲頒牌照的財團中，和記通訊計劃投資35億港元為香港主要商業
區提供電話、數據、圖文傳真及整系列的視訊和專用電腦服務，並為一般市民提供「個
人號碼」服務。集團的優勢是擁有龐大流動電話業務客戶，並獲得澳洲Telstra的電訊
技術支持，因此在與香港電訊這龐然巨物競爭中，不致處於被動地位。
九倉的香港新電訊則計劃在10年投資60億港元，首3年投入20億港元，在5年內為香港主
要地區提供地面雙向多媒體服務。香港新電訊的優勢，是可借助九倉屬下有線電視所發
展的光纖網絡，達到相輔相承的效果。九倉的雄心可說比和黃有過之而無不及，香港新
電訊的中文名稱與香港電訊僅一字之差，大有推陳出新之意，其英文名稱New T & T，
則與美國電訊巨人T & T相似。於1995年10月啟業，初期覆蓋觀塘、尖沙咀、中環及銅
鑼灣的30幢商廈，主要提供商業電話服務，期後相繼推出「聲訊縱橫」、「數據傳
送」、「商務國際線」及「IDD009」國際長途電話等服務。
4.10現代貨箱
現代貨箱全稱現代貨箱碼頭有限公司，創辦於1969年。1970年8月，港府在葵涌貨櫃碼
頭招標，現代貨箱即投得葵涌一號貨櫃碼頭的發展經營權，二、三號貨櫃碼頭則分別由
日本大山船務公司及美國海陸聯運公司投得。1972年，現代貨櫃再投得葵涌五號貨櫃碼
頭。1980年，包玉剛收購九倉後，其時，現代貨櫃已成為九倉的聯營公司。
八十年代，九倉透過現代貨箱積極拓展貨櫃碼頭業務，1985年以港府授權的葵涌六號貨
櫃碼頭半數權益與於1975年購得日本大山船務株式會社二號貨櫃碼頭的國際貨櫃交換，
至此其所擁有的一、二、五號貨櫃碼頭連成一體。1991年，現代貨箱再獲得八號貨櫃碼
頭4個泊位中的兩個，成為香港貨櫃碼頭業僅次於國際貨櫃的另一大集團。1995年，現
代貨箱的貨櫃處理量達211萬個標準箱，約佔葵涌貨櫃碼頭吞吐量的二成半。
現代貨箱原來僅是九倉的聯營公司，九倉持有其25.6%股權，但1994年後，現代貨箱的
兩個股東歐洲航務公司馬斯基和英國鐵行輪船公司先後多次出售其所持股份，令九倉持
有現代貨箱的股權大幅上升到50.84%（其他股東包括持20.31%的招商局、持17.65%的太
古洋行、持6.3%的匯豐及4.9%的捷成洋行），現代貨箱遂成為九倉的附屬公司。
4.11海外酒店
1988年，包玉剛已透過旗下的隆豐國際及九倉斥資10.53億港元收購了美國東部的奧麗
酒店集團（Omni Hotels Group），其時該集團擁有39間酒店，共16.684間客房的管理
權，是英國第十四大酒店集團。1990年，隆豐及九倉再度聯手出擊，計劃斥資約10億港
元收購美國另一家酒店集團Methotels Inc.，該集團在美國西部擁有67家酒店共17,540
間客房的管理權，若收購成功，奧麗酒店集團將躋身英國十大酒店集團之列，不過是項
收購無疾而終。
包玉剛除加強在北美酒店業發展外，亦極重視亞大區酒店業的發展。早在1986年，九倉
已成立一酒店管理部門—─馬可勃羅國際酒店集團，接管香港大酒店集團對九倉屬下在
香港的3家酒店（香港酒店、馬可勃羅酒店、太子酒店）及新加坡馬可勃羅酒店的管理
權。1988年，九倉向新加坡馬可勃羅酒店提出全面收購，將持股量從42%提高到76.1%。
1989年，九倉透過新加坡馬可勃羅酒店以3.08億新元投得該市烏節路地段，並將其發展
為面積47萬方呎的商業大廈連卡佛廣場，該項計劃於1993年完成，總投資約24億港元。
不過，九倉在北美酒店業的發展並不理想，多年來集團雖投下不少資金對酒店進行翻
新，但盈利表現則長期欠佳。1996年1月，九倉終於將奧麗酒店集團在美國的9間酒店權
益及其他26間酒店的管理權售予美國德州石油大亨Rowiing家族旗下的TRT Holdings
Inc.，套現約39億港元，從北美撤出，專注中港及亞太區業務。目前，九倉正以馬可勃
羅酒店集團為旗艦，重整其在亞太區業務，旗下酒店除香港的3間酒店外，尚包括新加
坡的馬可勃羅酒店、越南胡志明市的奧麗西貢酒店、印尼雅加達的奧麗巴達維亞酒店，
九倉計劃在2000年前至少將其在亞太區的酒店增加到15家。
4.12投資國內
踏入九十年代，吳光正就提出「創建明天」口號，他表示：「『創建明天』計劃，總的
是以發展香港─武漢─上海經濟大三角為目標，其立足點牢牢扎根於香港。」1991年，
吳光正提出「香港＋」概念，認為香港與廣東的經濟合作關係將進一步擴展到中國的中
西部，從而為香港帶來挑戰和機會。他表示：「照找看來，中國經濟在很大程度上取決
於香港／廣州、上海、北京／天津、成都／重慶、武漢這五個區域中樞的發展。」根據
吳光正的構想，九倉將參與較北的4個區域中樞的基礎設施和房地產開發，會德豐將專
注華南地區物業發展以及所有5個區域的零售、分銷、服務及貿易方面的投資。
自1992年起，九倉先後與內地各有關方面簽訂協議，計劃參與武漢陽邏港集裝箱碼頭、
陽邏開發區電廠、武昌及漢口輕鐵運輸系統、武漢國際機場貨運中心、寧波北侖港集裝
箱碼頭，四川省有線電視等項目。不過，九倉在內地的投資實際上仍以地產為主，目前
開展的大型項目計有：大上海時代廣場、首都時代廣場、武漢時代廣場、大連時代廣
場、上海匯龍城、上海靜安花園、上海九洲大廈及寧龍花圍、上海匯寧花園、上海會德
豐廣場及重慶時代廣場等，其發展樓面面積1253.3萬方呎，預期於1998年至2001年陸續
完成。至於會德豐則透過會德豐亞太與百仕達合作，投資興建天油渤海啤酒廠，並在廣
州、上海、北京等地開設名牌專門店。
七、會德豐／九龍倉
會德豐／九龍倉集團形成於80年代初中期，是香港大型的綜合性企業集團之一，大股東
是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一，
而九龍倉則是置地的聯營公司，在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年，包玉剛部
署「棄舟登陸」，先後收購了九龍倉和會德豐，其後經過多次資產重組逐漸形成現時的
集團結構。其中，會德豐前稱隆豐國際，是集團的上市旗艦和控股公司，會德豐持有九
倉的控股權，後者作為大型綜合企業，重點發展香港地產、酒店、電訊及基建；會德豐
並持有上市地產公司新亞置業（前稱置業信託）和聯邦地產，分別專責地產投資及地產
發展。
80年代中後期以來，會德豐系在地產業的重點，是透過改建或重建九倉旗下原有物業，
用盡地積比率，擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼
灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早
在70年代已列入發展計劃，不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公
司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手
電車廠址的重建發展，吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區，要求公司重新檢
討。1980及1985年，包玉剛先後收購九倉、會德豐，該項計劃便一再押後。
1988年，吳光正出任九倉董事局主席，時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層
高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈，以及一座16層高的綜合性商場，共容納300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5
年，於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏，外牆以花崗石及無框玻璃建成，牆
上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆，大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣
場，廣場一角設有大型鐘樓，其美輪美奐的外觀傲視同儕，立即成為銅鑼灣區最優質商
度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價，整項投資僅建築費24億元，而每年
為集團帶來的租金收入就超過9億元，可謂相當成功。
就在時代廣場興建的同時，九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重
建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完
成，為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開，
將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓，為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商
場面積，以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完
成。據統計，1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎，已超過置地而成為
與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。
1989年，會德豐系亦開始加強地產發展的業務，初期以旗下的聯邦地產作先鋒，與信和
等集團合作，在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年，九倉及
會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊，地產發展業務漸見活躍。1993年，會德
豐系大舉出擊，當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新
世界、長實等財團，奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎，計劃建成5幢面積達
120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場，總投資近55億元，平均每方呎樓價約
3,000元，整個計劃於1997年8月完成。1994年，會德豐系再接再厲，以35億元高價再下
一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近50萬方呎，計劃發展250萬方呎住
宅樓宇。到90年代中，會德豐已成為香港活躍的地產發展商，1996年該集團在市場推出
的住宅單位達617個，在香港十大地產發展商中排名第六位，僅次於新地、恆地、長
賞、新世界及恆隆。
2 : GS(14)@2011-05-10 15:43:03
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15236550
一手供應
會德豐屯門申建屋 旗下遞意見書力撐
2011年05月09日
3 : onesee(1238)@2011-05-18 14:02:21
九倉又集資 發換股債籌78億
3個月抽水180億 趁調控拓內房 2011年5月18日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110518/News/ea_eaa1.htm
4 : onesee(1238)@2011-05-18 14:03:00
轉型內房 頻掃內地地皮
2011年5月18日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110518/News/ea_eaa2.htm
5 : GS(14)@2011-05-18 21:37:42
七、會德豐／九龍倉
會德豐／九龍倉集團形成於80年代初中期，是香港大型的綜合性企業集團之一，大股東
是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一，
而九龍倉則是置地的聯營公司，在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年，包玉剛部
署「棄舟登陸」，先後收購了九龍倉和會德豐，其後經過多次資產重組逐漸形成現時的
集團結構。其中，會德豐前稱隆豐國際，是集團的上市旗艦和控股公司，會德豐持有九
倉的控股權，後者作為大型綜合企業，重點發展香港地產、酒店、電訊及基建；會德豐
並持有上市地產公司新亞置業（前稱置業信託）和聯邦地產，分別專責地產投資及地產
發展。
80年代中後期以來，會德豐系在地產業的重點，是透過改建或重建九倉旗下原有物業，
用盡地積比率，擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼
灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早
在70年代已列入發展計劃，不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公
司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手
電車廠址的重建發展，吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區，要求公司重新檢
討。1980及1985年，包玉剛先後收購九倉、會德豐，該項計劃便一再押後。
1988年，吳光正出任九倉董事局主席，時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層
高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈，以及一座16層高的綜合性商場，共容納300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5
年，於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏，外牆以花崗石及無框玻璃建成，牆
上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆，大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣
場，廣場一角設有大型鐘樓，其美輪美奐的外觀傲視同儕，立即成為銅鑼灣區最優質商
度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價，整項投資僅建築費24億元，而每年
為集團帶來的租金收入就超過9億元，可謂相當成功。
就在時代廣場興建的同時，九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重
建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完
成，為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開，
將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓，為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商
場面積，以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完
成。據統計，1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎，已超過置地而成為
與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。
1989年，會德豐系亦開始加強地產發展的業務，初期以旗下的聯邦地產作先鋒，與信和
等集團合作，在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年，九倉及
會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊，地產發展業務漸見活躍。1993年，會德
豐系大舉出擊，當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新
世界、長實等財團，奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎，計劃建成5幢面積達
120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場，總投資近55億元，平均每方呎樓價約
3,000元，整個計劃於1997年8月完成。1994年，會德豐系再接再厲，以35億元高價再下
一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近50萬方呎，計劃發展250萬方呎住
宅樓宇。到90年代中，會德豐已成為香港活躍的地產發展商，1996年該集團在市場推出
的住宅單位達617個，在香港十大地產發展商中排名第六位，僅次於新地、恆地、長
賞、新世界及恆隆。
6 : GS(14)@2011-05-19 22:35:51
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15263241
供股吸百億後 再發換股債籌 78億
藍籌罕見 九倉 3個月兩抽水
2011年05月18日
7 : GS(14)@2011-05-19 22:36:15
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15263242
慘遭波及
內地限購令 拖慢資金回籠
2011年05月18日
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15263243
影響入賬
吳光正重組大計恐有變
2011年05月18日
8 : onesee(1238)@2011-06-02 13:43:02
有線打奧運牌 誘速批免費牌
明年初獲牌照 可趕及播倫敦奧運 2011年6月2日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110602/News/ea_eaa1.htm
9 : onesee(1238)@2011-06-02 13:44:34
奧運有助增加廣告收入
觀眾年輕兼具消費力 2011年6月2日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110602/News/ea_eaa2.htm
10 : GS(14)@2011-06-02 21:13:04
九倉：不排除再融資
2011年05月26日
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15286897
11 : GS(14)@2011-06-02 21:13:11
有線：冀下半年扭虧
2011年06月02日
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15306491
12 : onesee(1238)@2011-06-08 14:32:44
九倉：今年銷內房 140億目標有困難
2011年6月8日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110608/News/ec_ecb1.htm
13 : GS(14)@2011-06-09 22:31:05
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15322696
九倉：內房銷售難達標
盼內地資產比例增至一半
2011年06月08日
14 : GS(14)@2011-06-16 22:19:30
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15346281
會德豐四佛山地注九倉
2011年06月16日
15 : onesee(1238)@2011-07-12 14:20:54
會德豐35億奪觀塘商業地
2011年7月12日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110712/News/ea_eaa3.htm
16 : GS(14)@2011-07-22 06:51:23
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15450634
天星兩航線再申請加價
2011年07月21日
17 : onesee(1238)@2011-08-10 14:46:44
有線寬頻中期虧損減六成
2011年8月10日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110810/News/ec_eci1.htm
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273999
會德豐 (0020) 專區
1 : GS(14)@2014-08-12 00:24:37http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=5943
前專區
2 : GS(14)@2014-08-12 18:56:37
20
盈利降10%，至35億，債一般
3 : GS(14)@2014-08-12 18:57:16
20 sell building to 4
4 : greatsoup38(830)@2014-08-26 12:17:58
2014-08-19 HJ
會德豐「有仔萬事足」
會德豐（00020）上半年增持九倉（00004）股權2.66%，至54.8%，耗資42.15億元，每股平均價54元。上日會德豐將卡佛大廈售予九倉，作價58億元，會德豐策略大致與李兆基相同，認為持有物業股勝於持有物業，但看來九倉已被利用，以市值物業換取資產折讓42%的九倉股份，還可減債。
除持有九倉股權外，會德豐亦控制新加坡會地，為物業投資發展及其他投資股份，另持有中區卡佛大廈及中區會德豐大廈寫字樓，持有證券投資組合及物業發展。上半年會德豐不計投資物業重估收益及特殊項目的核心盈利35.47 億元，按年跌25.5%，每股盈利1.75元，每股中期息38.5仙，增長10%，股息比率由14.9%升至22%。
明年兩大項目入賬迎豐收九倉提供核心盈利26.48 億元， 佔74.6%，按年跌9.5%，新加坡會地當地兩項收租物業出租率為100%及93%，當地樓市頗為疲弱，部分轉售為租，在售物業三項，其中一項去年已作撥備20%，期內並無售樓進賬，且有若干虧損，對會德豐核心盈利貢獻是1.2億元，較上年跌78.3%，僅佔核心盈利3.4%。
會德豐期內完成西區Lexington Hill全部單位104個住宅，已於2012年售出，其餘為租金收入、投資收入等，共獲純利7.79億元，按年跌39%，佔整體核心盈利22%。
今年6 月，會德豐出售九龍東One BayEast 全幢商業大廈，成價54 億元（One BayEast西座去年45億元售出）；7月預售GrandAustin二期住宅單位，金額151億元（一期去年已售約100億元），兩期單位面積約128萬方呎，會德豐佔50%，與港鐵（00066）合作。
會德豐去年及今年售樓目標為100 億元，現已達標，今年再開的新盤只有西區Kensington Hill的75 個單位，面積6.9 萬方呎，其餘多個發展中地盤。換言之，下半年再無售樓盈利入賬，會德豐盈利將遜於上半年，九倉及新加坡會地亦不能樂觀，全年核心盈利應低於去年，跌幅15% 至20%。會德豐中期息增加10%，是有意提升股息比率，全年業績雖跌，全年股息仍可增10%，至1.2元，預計股息比率仍低於40%。
債務重 加息恐窒礙發展
今年業績雖跌，但明年業績將大升，兩大項目集中明年入賬，是會德豐的豐收年。今年會德豐僅購入啟德住宅地盤，目前管理中的香港土地儲備740萬方呎，包括部分九倉重建項目，可供發展至2017或2018年，較具規模是將軍澳南住宅230萬方呎、紅磡海旁商業物業59萬方呎及何文田住宅39萬方呎等。
會德豐6月借貸淨額417億元，淨借貸比率23.7%（以綜合賬計），6月底亦已預收款項181億元，未來數年發展開支72億元，近日出售卡佛大廈予九倉，可減少負債58 億元，是穩健財務安排。儘管會德豐總部設於會德豐大廈，亦不排除繼續售予九倉的可能性。
目前會德豐資產值1762億元，但來自九倉的佔1545億元，會德豐及新加坡會地淨值僅217億元，以此衡量，會德豐債務沉重，須倚賴借貸發展，若利率上升1%，利息負擔便增4.17億元，幸有九倉作後盾，必要時可再售會德豐大廈寫字樓。
會德豐現價39.35 元，預期現年核心PE12.5倍，息率2.54%，PB 0.45倍，明年PE將降至7倍。其資產折讓54.2%（每股資產86.71元），看似不合理；作為控股公司，所持九倉控股折讓如以30%計，則會德豐資產折讓約37%，是高是低，見仁見智。由於明年入伙售樓利潤已敲定，對明年業績可大致估計，相信股價已反映此項利好因素，故有待另一次售樓或樓市變動，說到底，股價仍受未來樓市左右。
戴兆
5 : greatsoup38(830)@2015-01-15 01:35:31
2015-01-10 iM
鮮魚行地產大班黃光耀：窮學生也可做Champion
這日是鮮魚行學校每月舉行的特別早會，考試成績優異的學生，輪流上台拿獎，頒獎給他們的校友嘉賓，是會德豐（00020）地產常務董事黃光耀。早會後他和一班小師弟、小師妹唱着校歌，歌詞仍瑯瑯上口。正如他十多年來他沒有忘記飲水思源，一直出錢出力回饋母校。
50歲的黃光耀，是地產界名人，去年在他帶領下，會德豐售樓金額逾186億元，再創歷來新高。很多人卻未必知道，今日年薪過千萬、在會德豐運籌帷幄的「樓神」，在大角咀木屋區長大，是鮮魚行校友，中二開始打工幫補家計，幾經努力到美國修畢碩士，才加入到九倉當見習管理生，然後逐步晉身成集團的董事級人馬。
工作以外，他不忘支援基層學校學生，穿針引綫提供實習交流機會，希望他們能用知識改變命運：「同學仔覺得自己做便利店、快餐店，時薪30多元好好，但其實他們都可以做Champion。」
黃光耀的成功故事，已經是一個活生生讓學生學習的Champion。
草根家庭的孩子，起步點可能不及他人，但憑毅力一步一步向上走，努力仍可有出頭天。本刊在新一年推出「命運自主」系列，一連三期刊出3個基層出身的傑出人士，奮鬥自強的經歷。
黃光耀小時候住大角嘴木屋區，一家前舖後居開塑膠工場。因為家庭經濟一般，他和5個姐姐1個妹妹，都是讀不收學費的鮮魚行學校，回家後要落舖幫手，10歲一家才由木屋區搬上唐樓。
當年讀書成績平平，升中被派去葵涌區中學，每天上學來回已要兩小時。懂事的他中二起就到酒樓推車仔賣點心，又在五金舖打工。他說當時只想賺多點零錢，生活過得更好：「但我成績唔標青，做事又粗心，會考最有把握考物理，但連計算機都唔記得帶，最後得個D，會考成績亦唔理想。」
他轉到私校勉強升讀中六，但程度追不上，要留級重讀。開學前的暑假，他在茶餐廳找到一份洗碗工，朝七晚七做了12小時後，一向自覺捱得的他，下決心以後不可再靠勞力賺取生活。
「那日在後欄洗碗，不斷要將客人抹過嘴、呻鼻涕的紙巾，在茶杯拎出嚟。可能細幾歲做我會接受到，但個刻我真係頂唔順，放工就同老闆辭工。返到屋企，我爸爸鬧我失敗唔捱得，我忍唔住喊咗好耐，除咗係辛苦，當時我好徬徨，18歲快畢業要出來社會工作。我日後的路，係唔係每日都要在茶餐廳過呢？」
他自知升大學無望，於是到澳門讀商科副學位，反而找到出路。期後姐姐相繼出身，家境較以前好，畢業後他獲家人支持，到美國升學，到美國後校方卻只承認他的一半學分，他邊兼顧課程，邊考評核試取回學分，用了一年半完成會計學位課程，再留在當地修畢財務碩士，才回港加入九龍倉（00004）當見習管理生。他自言幸運亦可能是注定，寄出幾十封求職信，唯獨心儀的九龍倉有回音：「當時碰巧是1989年六四後，最Top的人都諗住走，又好少外國返來的學生有碩士學位，見工時學歷成為我的優勢。」
噱頭好蹺包裝新盤
同期20多個見習管理生，要輪流調換崗位實習，但黃光耀喜歡地產物業工作，幾乎一直在幕後做資料分析和為物業估值。加入公司幾年後，他獲會德豐前主席李唯仁賞識，獲派兼任九倉旗下夏利文地產的工作，開始和賣樓的部門接觸。直至1997年金融風暴發生，他被公司調到前綫，負責物業銷售。該年尾開售的鑽石山星河明居，是他第一個擔大旗的項目。
當時樓市因金融風暴逆轉走下坡，會德豐和長實率先掀起了一場樓盤減價戰。會德豐在平安夜以5,888元的超低呎價，推出地理便利的星河明居，成功吸引大量睇樓客：「剛調部門最難是幫樓盤定價，要看後市情況，市場同自己能不能接受（價錢）。樓盤睇落個個差唔多，但由設計宣傳到推售，整個過程都好刺激，盤出嚟反應好，滿足感好大。」
其他發展商隨後亦跟風相繼減價促銷，不過市民被負資產陰影嚇怕，不敢再入市。黃光耀說2000年前後是他賣樓以來市道最困難的幾年，當時已是九倉助理董事的他為了爭取市場焦點，想出用不同噱頭包裝新盤。
如2001年九龍站擎天半島項目，內部認購以低於成本價出售，搶攻中價樓市場，3日售出350個單位。2002年深井碧堤半島第一期，他在內購以賭場為主題，大搞「拉斯維加斯之夜」引起話題，正式開賣時場面墟冚，淡市中兩小時迅速售出近400伙。
十多年前樓市低迷，黃光耀要想盡奇招吸客，現在樓價高企，趨勢更似是只升不跌，去年會德豐賣樓就大豐收，售樓金額創歷來新高。發展商迎來了春天，貴為高層的黃光耀，免不了聽到市民指摘發展商推高樓價「賺到盡」的批評，但他說經營情況未必如此。
年輕人上車要耐性
「我明白市民有觀感，樓價升地產商一定是賺最多的得益者，但從發展商經營角度，一直用高價投地，建築成本不斷升。依家賣樓是貨如輪轉、但薄利多銷。樓價跌，市場偏軟時，（發展商）要承受風險都好大。」
然而想上車的市民，見到的是花幾百萬買來的單位質素參差，蚊樓設計令居住的面積愈縮愈細。黃光耀認為這個雖不是好的現象，但又確是回應到社會的實際情況：「一些行家可能睇得比較前，睇見市民（對細單位）需求，幾年前已起面積細的新盤。如果只起大單位，現在這個樓價水平，對一些等不切樓價跌的上車客同年輕人，根本無可能買到。」
他續指，雖然政府已不斷推地增加公私營房屋供應，實力未夠的年輕人想買樓置業，始終需要更多耐性：「我有幾個中學生Mentee，佢哋都同我講好想買樓，但覺得好難。現在的年輕人特別想有自己的居所，但未有基礎和實力，任何時代（買）都唔容易。」
他以自己做例，1996年他結婚首次置業，都要家人資助幫他一把：「我當時在九倉打咗7年工，買又一村一個500平方呎單位要300萬元，首期約100萬，有60萬都要阿媽俾，當時銀行利息仲好高，成8厘，份糧絕大部分都拎咗去供樓，之後先慢慢細屋換大屋。現在低息但生活消費高，年輕人唔想用晒大部分糧去供樓，我諗亦是分別。」
黃光耀 Profile
會德豐（00020）地產常務董事
年齡：50歲
學歷：美國威斯康辛大學工商管理碩士
事業：
?1989年加入會德豐
?2001-2004年九倉助理董事
?2004-2006年九倉置業發展董事
?2006-2010年會德豐地產董事
?2010年至今任會德豐地產常務董事
九倉6億培育 Band 3學生
黃光耀大學畢業後，一直在九倉和會德豐工作，打交道的多是商界、地產界人士。近年他加入中央政策組成為特邀顧問，才覺得自己過去對社情民意不夠了解：「以前看事情很多時候在由商界角度出發，現在多左同社福界、教育界人士交流，用他們的角度去看社會是好唔同，特別是基層學生需要些甚麼。」
九龍倉主席吳光正2011年投放6億元，策劃「學校起動」計劃（Project WeCan），鼓勵商界支援基層學生學習，提供實習和交流體驗。黃光耀亦是計劃委員和推手之一，希望可幫助弱勢學生可踏出改變的第一步。
他認為學校老師以教學為主，商界可參與學生的職場生涯規劃，助他們少走彎路：「學生讀書時一直面對考試壓力，我會考放榜時都好徬徨，畢業後就要想未來出路，現在三三四學制強調學生有多些體驗，Band 3學校資源不足，特別需要機會。」
計劃中的職場體驗，就讓學生在集團旗下公司和合作夥伴，如時裝店I.T、Coach、等實習至少1個月。他們當中有新移民、亦有被老師認定為反叛的學生，黃光耀工作的會德豐，過去幾年亦有學生來實習，他感觸地說：「因為讀書唔好，他們覺得在便利店、快餐店，時薪30多元已經好好，但其實他們都可以做Champion。」計劃成立之今4年，支援學校數目已由最初14間增加至44間。黃光耀說終極目標，是覆蓋150間學校，有更多企業，甚至是退休和專業人士參加：「簡單如師友計劃做學生的導師，都可以陪着他們走過由學生踏進社會的階段。」
6 : greatsoup38(830)@2015-01-18 16:36:45
2015-01-15 HJ
九倉股東取態左右系內重組
長和重組公布後，市場反應敏感，隨即以會德豐（00020）為另一目標，甚至證券商出報告推介，認為控股公司折讓大，重組可消除並釋放價值，會德豐股價兩天內上升20.7%，表現尤勝長實及和黃。
會德豐資產折讓大，已存在多年，會德豐未見重組，但大股東則常見增持，為此亦對股價提供推動力。會德豐以投資九倉（00004）為主，在新加坡有業務，近年在本港的物業發展相當積極，但股價一直較資產值有大幅折讓，去年中每股資產淨值86.71元。長和重組消息公布前，會德豐股價37.45元，資產折讓56.8%；而當日九倉的資產折讓則為36.2%，可見會德豐的資產折讓較九倉高出20.6%，涉及價值360億元未獲反映，就是控股公司折讓，是市場的慣例，以其並非直接經營，合理與否是其次，是市場現實，但此項折讓並無準則，個別有異。
地產股多資產折讓
地產股通常都有資產折讓，新地（00016）是18.8%，恒地（ 00012）是29%，新世界（ 00017）是50.2%，信置（ 00083）是32.7%，恒隆（ 00101）是23%，太地（01972）是30.3%，希慎（00014）是38.8%，作為太地控股公司的太古（00019）是30.3%，則與太地相同。資產折讓高低受多項因素影響，主要是地產市道、物業類別，是收租還是賣樓、業績表現經營作風、涉及非地產的業務多寡，以及市場評價等等，自然包括物業所在地。上述眾多地產股中，一般包括酒店在內，較為例外的是恒地持有中華煤氣（00003），新世界的業務較為多樣化，希慎專注於收租，太古不視為地產股，只是控制太地。地產股雖以資產評估為主，實際股價仍受業績及股息等左右。
新地近日表現頗佳，是受股東增持所刺激，去年低位時資產折讓是31.7%，新地業務是物業投資及發展，包括酒店及部分內部物業，非地產業務包括數碼通（00315）、載通（00062）、新意網（08008）及若干基建業務。九倉的業務與新地近似，九倉經營物業以外，亦投資港口碼頭物流、電訊、娛樂等，與新地最大的分別，是九倉的主要物業為海港城及時代廣場，偏重於商場，受零售業影響較大，且在內地投資較多，包括綠城中國（03900）等，近期受不利消息影響九倉股價，以致九倉資產折讓明顯高於新地。
上市公司常利用財技達到某些目的，只要目的為股東利益，股東自然贊成，長和毫不諱言，是為消除控股折讓釋放潛在價值，儘管真正目的言人人殊，但既有先例，如作效尤，並無不妥。而使用財技，亦需條件配合，恒地對股價看重，大股東經常增持，如能釋放潛在價值，當屬理想。但恒發（00097）擬私有化而未能成功，以致香港小輪（00050）及美麗華（00071）的業務架構重疊，是有心無力。新世界業務早已分拆，擬私有化新中亦未能如願，均可說並無條件使用財技。
過分憧憬並不明智
會德豐如進行重組，按長和模式，理論上可行，實際看所定條件而定，九倉市值高出會德豐以上，雖然大股東現佔會德豐60.73%，而會德豐則佔九倉55.08%，重組後將使大股東持股量大減，看重組條件而定。所定條件必須吸引九倉股東，屆時可能使大股東持股量低於控制權30%，因而必須有其他條件配合，例如會德豐事前增持九倉，但有重大活動前，並不宜作出買賣。或參考長和條件，由大股東注入赫斯基股權，這是關乎大股東意向，以及是否有適當資產注入。去年會德豐把連卡佛大廈售予九倉，作價26.88億元，估計當時會德豐旨在改善財務，如當時已有念頭重組，可以收取九倉新股，作為事前部署。
筆者覺得，會德豐即使重組，不一定效法長和模式，但必須有利於九倉股東，如與會德豐同等條件，不易接受，畢竟重組是為會德豐股東釋放潛在股值。
憧憬重組是市場常見，過分憧憬並不明智，會德豐股價昨天已回軟。但對於會德豐而言，能釋放潛在價值，固然理想，而今年的會德豐，因已預售兩項大型物業，包括柯士甸站豪宅及九龍東商廈，業績應頗理想。會德豐持續增持土地儲備，以現狀論，地價不高，亦能掌握市道銷售，就基本條件而言，亦足以支持會德豐股價上升，雖然股價已升，仍有反覆看好理由。要注意的是，樓市的氣氛及零售業的表現，可以左右會德豐及九倉的股價走勢。
戴兆
7 : GS(14)@2015-02-05 19:25:30
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150205/news/ec_eca3.htm
九倉擬70億接融綠
2015年2月5日
【明報專訊】九倉(0004)或成融創(1918)及綠城(3900)「和事老」。據《彭博》報道，九倉擬向內房商綠城出價70億元(人民幣．下同)，收購由其與融創共同持有的融綠平台50%股權，高於融創早前出價。
購50%股權 比融創出價高
融創早前併購綠城失敗後，雙方的合營公司融創綠城(簡稱融綠)的去留備受矚目，皆因融綠擁有上海及周邊地區多個優質項目。去年底融創曾單方面發公告，擬以155.46億元收購該平台，惟遭綠城方否認。據悉由於融創與綠城各持融綠50%股權，加上該平台約有27億元的債務，融創實際擬收購綠城股權的花費約為64億元。
據彭博引述綠城高層指，九倉的叫價較融創為高。九倉現為綠城第二大股東，自融創洽購綠城風波以來，九倉一直沉默「坐山觀虎鬥」，今次也是九倉首次出手。不過記者昨天致電綠城發言人，對方表示不評論事件。截至發稿，未能聯繫到九倉發言人。
綠城第二大股東 風波後首出手
有知情人士則對內地媒體表示，九倉昨天已經向綠城就收購正式發函，稱九倉已做好了全部拿下融綠平台的準備。九倉以往更多是合作，別人操盤，自己當財務投資者。
這次不排除聯合其他合作伙伴操盤融綠平台。九倉主席吳光正的戰略、長遠佈局中，更不排除將融綠經營幾年單獨上市。
融綠平台現擁有上海及蘇州、無錫等地18個項目，其中有11個位於上海，包括知名的盛世濱江、綠城黃浦灣等項目。融綠公司去年以175億元居上海住宅銷售冠軍。
8 : GS(14)@2015-02-17 02:11:11
老闆不做了
9 : GS(14)@2015-03-17 17:45:40
盈利增15%，至73億，重債
10 : greatsoup38(830)@2015-03-30 00:25:48
2015-03-20 HJ
會德豐折讓大 勝九倉一籌
會德豐（00020）本身基本業績有增長，但畢竟是九倉（00004）的控股公戴兆司，其走勢仍受九倉所影響，只是跌幅遜於九倉而已，昨天技術反彈，仍未脫險境。
會德豐除持有九倉股權55.08% 外，亦持有會德豐地產及新加坡會地，分別於香港及新加坡經營物業投資及發展。去年會德豐基礎盈利81.03 億元，較上年度增長3.6%，其中應佔九倉盈利56.58 億元，跌3.4%，應佔新加坡會地2.5 億元，下跌62.4%，香港會德豐地產盈利21.97億元，增長68.6%，主要是發展柯士甸站一、二期物業所得，亦來自中區會德豐大廈寫字樓的租金收入。新加坡會地於當地擁有會德豐廣場，接近全滿，Scotts Square 商場出租率88%，發展住宅Ardmore Three 已取得入伙紙，正在銷售，The Panorama住宅350單位，已售317 個，去年已為此項目撥備6.81 億元，於中國的發展物業，去年作出項目撥備4.58億元。
除了基礎盈利外，仍有其他項目，包括新加坡會地的負商譽5.36億元，掉期利率合約未變現虧損1.56 億元，以及應佔物業項目減值14.48 億元，未計投資物業重估盈利為70.35億元，則跌8.9%，自然有投資物業重估增值149.74億元，會德豐總盈利為220億元，按年增長29.7%。
九倉日前公布業績，剔除投資物業重估收益，便是核心盈利，會德豐的基礎盈利，大意應與核心盈利相同，但基礎盈利之下，仍有負商譽等項目甚至物業減值，這種安排與九倉有異，同集團而公布形式不同，過去會德豐亦稱為核心盈利，只是去年起改稱基礎盈利，畢竟與九倉的核心盈利不同，以免混淆。如與九倉同樣安排，會德豐核心盈利應為70.35 億元，是下跌8.9%，投資者閱讀報告時應留意字眼上的分別。
會德豐去年於本港售樓理想，包括柯士甸站住宅，The Parkside 住宅591 單位已售94%，Kensington Hill單位60個已售78%，東九龍商業物業One Bay East兩幢分別售予花旗及宏利，已預售尚未確認入賬的銷售額150億元，其中逾90%於未來18個月確認，包括OneBay East將於今年中完成。
今年繼預售樓宇，包括Parkside 將軍澳南其他項目約190萬方呎，紅磡海傍的寫字樓One Harbour Gate將於今年開售，作為九倉代理，亦將推出山頂聶歌信山豪宅以及九倉電訊廣場重建。會德豐指土地儲備780 萬方呎，是包括代理九倉數字。
會德豐股東權益1912億元，增長15%，相當於每股94.11元，剔除應佔九倉之數，會德豐本身淨值應為229億元，每股為11.27元，反映資產88%來自九倉，基礎盈利70%來自九倉。
盈利來自九倉 零售業成關鍵
會德豐主要盈利來自九倉，當受九倉股價影響，而九倉的表現關鍵於零售客戶，因而受零售業所左右。另一方面，會德豐亦發展物業，亦受本港樓市所影響。去年已售的One Bay East收益可望於今年入賬，大致已鎖定利潤，而未來持續的售樓成績，包括屬於九倉的物業都會影響走勢。
去年會德豐的走勢稍勝九倉，今年短期也是如此，最近從高位下跌22%，會德豐只跌19%。以九倉50.75元及會德豐37.65元計，九倉P?B 0.503倍，會德豐為0.4001倍，均有相當資產折讓，會德豐折讓特大，達六成，其中部分應是控股折讓，這是老生常談，折讓多少對於地產股而言，已有相當爭議，況且還有控股折讓，長和重組是為消除控股折讓，新任九倉主席吳天海表示無重組計劃，雖然只能參考，但個別企業存在不同的各項因素，難以一概而論。
會德豐現價37.65元，基礎P?E 9.4倍，息率2.83%，P?B 0.4倍，是以每股盈利3.99元及股息1.0675元（增長6.75%）計算，可注意的是，會德豐息率仍低於九倉。會德豐有多項物業計劃發展中，以樓市未有放緩前，對會德豐有一定貢獻，且不受內地樓市影響，如與九倉比較，似乎會德豐較勝一籌，以其資產折讓特大，而且大股東亦有增持的習慣，但亦只宜候低吸納而已。昨天會德豐及九倉反彈，是過度超賣使然，後市仍待觀察。
戴兆
11 : GS(14)@2015-04-09 12:24:33
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150409/news/ec_ecj1.htm
會德豐3160萬增持九倉
2015年4月9日
【明報專訊】有一段時間沒有出手增持九龍倉(0004)的會德豐(0020)，最近重新掃貨。根據港交所(0388)證券披露權益網頁顯示，會德豐在3月30日，在市場內以每股平均價53.581元，增購59萬股九倉，涉資達3161.27萬元。
會德豐完成增持九倉後，在九倉的持股比例由原先的55.99%，提高至56.01%。是次會德豐增持九倉的行動，是於去年9月30日以來首次，亦是在該系公司宣布九倉主席兼會德豐高級董事吳光正將於5月舉行股東會後退休，轉任首席顧問之後，首次增持九倉。
吳光正宣布退休後首次
不過相比上次增持九倉，今次會德豐增持的股數明顯減少，當時會德豐增持九倉多達314.5萬股，但是作價則較上次增持時的每股平均54.356元為少。
在過去一年，會德豐增持九倉的股價範圍大抵在50.81至54.356元。九倉股價近期受零售行業吹淡風影響，股價自今年2月高位63.9元，輾轉回落。其間會德豐未見減持過九倉套現。現時會德豐主要的營運公司為九倉及會德豐地產。
12 : GS(14)@2015-05-02 00:54:03
買入4號仔股票
13 : GS(14)@2015-05-06 13:00:52
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150506/news/eb_ebc1.htm
融綠平台之爭 告一段落
2015年5月6日
【明報專訊】兩家內地地產商融創中國(1918)和綠城中國(3900)的「平台之爭」終於在昨日塵埃落定。昨日融創和綠城共同發公告，稱融創將向綠城購入其持有的「上海融創綠城」50%的股權，屆時將全資擁有該融綠平台。而綠城則向融創購入3個物業，未來雙方仍會共同開發天津全運村。
上海融綠歸融創
2012年雙方各佔50%股權成立上海融創綠城投資有限公司，以及在處女群島註冊的Sunac Greentown，根據雙方的聯合公告，融創將向綠城收購其佔有的50%股權及債務，這個「融綠平台」最終歸屬融創，其中上海融綠的總代價為10億元(人民幣．下同)，而Sunac Greentown的作價約16.4億元。此外，綠城亦可獲融綠平台近9億元的利潤分成。此外，上海森林高爾夫旗下上海玫瑰園、上海香溢花城等項目亦歸融創。
綠城買回黃浦灣等3項目
不過，融創將這個平台上最引人注目的資產、上海頂級豪宅項目黃浦灣的51%股權售予綠城，作價約19.7億元，該項目現時的售價高達每平方米38萬元。除了黃浦灣項目，綠城還向融創購入兩處並非在融綠平台上、但雙方均有持股的項目，包括北京御園和杭州之江一號項目。
儘管平台之爭已有定案，但融創和綠城並沒有完全「分手」。根據公告，綠城和融創將以51:49的合營比例，共同開發天津全運村。綠城公告稱，在這些交易之後，綠城可獲現金淨額33.9億元，出售收入及分紅約7.8億元。
14 : GS(14)@2015-05-07 14:47:27
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150507/news/ec_eck1.htm
九倉零售跑輸全港 大行降評級
2015年5月7日
【明報專訊】旗下有內地自由行遊客喜愛的商場海港城及時代廣場的九倉(0004)3月零售數字跑輸全港，分別按年跌16.7%及12.0%，遠低於本港3月按年2.9%的跌幅，遭大行削目標價、降評級。
匯豐銀行發報告稱，期內美元強勢，令總體訪港遊客數量下跌。儘管五一小黃金周期間遊客數目有所回升，但目前內地官方正醞釀削減消費稅及關稅將極大縮小兩地價格差距。名牌林立的海港城及時代廣場自然首當其衝，報告料落實後將極大減少兩個商場的購物需求。
匯豐料今年租金收入跌
受惠於近期的港股牛市，自4月初至今，九倉股價升8%。但生意前景不佳，匯豐下調其評級「買入」至「持有」，將其2015年銷售額由跌5%下調至跌10%，將租金收入亦由之前「持平」的預測下調至跌3%。
進入4月份，九倉旗下商城銷售額或依然難有上佳表現。瑞信報告稱，4月復活節假期，本地居民及遊客均傾向於趁美元強勢出國度假，料兩個商場最早要等到5月份銷售額才會有所改善。不過報告稱，中國房地產市場近期回暖將帶動九倉幾個即將推出市場的房產項目，相信第二季度業績或有所改善。
15 : greatsoup38(830)@2015-05-10 15:20:44
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150510/news/eb_ebc1.htm
會德豐星洲盤 1350萬入場
2015年5月10日
【明報專訊】近日股市反覆向好，多個發展商都在港推售海外樓盤吸投資客，會德豐(0020)昨日就在港推售新加坡Scotts Square 15個一房單位，售價約由1350萬元起，據悉，項目即日已有部分單位獲買家預留。
會德豐高級市務經理朱錦燕稱，Scotts Square共提供338伙，目前已售出約8成單位，當中兩、三房戶已全數售罄，目前只餘下一房單位待售。而今次在港推售的一房單位則有15伙，面積介乎624至635方呎，全部連租約發售，定價約1350萬元起，本港買家將有特別折扣，租金回報率約2.7至3厘。
筲箕灣Island Residence或下季推
該公司常務董事黃光耀表示，項目即日已獲買家預留，更有投資者預留超過一伙，而公司亦正部署在港推售更多海外或內地物業。他又指，公司今年在港售樓已套現約20億元，而筲箕灣Island Residence將盡快推售，希望可於下季推出市場。
16 : greatsoup38(830)@2015-05-24 01:45:10
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150522/news/ea_eab1.htm
家族信託「除名」 吳光正持股降
2015年5月22日
【明報專訊】吳光正全退會德豐(0020)系後，其持股量亦疑似出現變化，據聯交所資料顯示，吳光正持股量大幅下降至11.75%，未有再披露過去透過家族信託持有、市值逾400億元的會德豐股權。會德豐發言人表示，持股變化主要由於吳光正上周退任董事職務，惟他仍然是包玉剛家族信託受益人之一。
聯交所資料顯示，吳光正與太太包陪容於周二(19日)更新股權披露，由於未有再申報過去透過匯豐信託持有的48.98%股權，吳光正的持股量由原來約60.73%，大幅下降至11.75%。
發言人：私人仍持11.75%會德豐
會德豐發言人回覆本報查詢時表示，該匯豐信託屬包玉剛家族持有，吳光正目前仍是受益人之一，只是由於他在上周退任會德豐董事後，按例毋須再披露信託持股，而他目前申報仍持有的11.75%會德豐股權，則屬於吳光正家族的私人持股。至於接替吳光正擔任會德豐主席的兒子吳宗權，會否申報包玉剛家族權益，則暫不清楚。
已故「船王」包玉剛於1991年去世前，已就其龐大財產作出分配，其中當時規模較大的海上業務及資產，交由長女包陪慶的外籍丈夫蘇利文打理，而吳光正則接手會德豐及九倉(0004)等陸上業務。以包玉剛信託目前持有會德豐48.98%股權計，市值相當於約444.5億元，惟由於會德豐同時控股九倉、海港(0051)、有線寬頻(1097)，以及持有綠城(3900)及遠洋地產(3377)等投資(見圖)，意味該信託實際相等於控制整個會德豐系上市王國。
不過，吳光正多年來仍有不少私人投資，其中主要是包括連卡佛、Joyce(0647)以及意大利著名品牌Ferragamo股權在內的零售王國，目前已交由女兒吳宗恩掌管，至於源自岳父的上市王國，則由兒子吳宗權接掌。
17 : greatsoup38(830)@2015-08-19 12:11:36
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150819/news/eb_eba3.htm
綠城持股改為金融投資
2015年8月19日
【明報專訊】中交集團今年初入股綠城(3900)，九倉委派進駐綠城董事會的兩名高層，卻在上月突然辭任，集團更將在綠城的投資由聯營公司改為金融投資，種種動作令市場猜測可能正為出售綠城持股鋪路。不過，九倉主席吳天海稱，他們對綠城的基本看法不變，不單沒有減持綠城，還曾經增持綠城股權至超過25%。
吳天海續稱，九倉在2012年投資綠城時才花25億元，相比其資產值高達4000億元而言，連佔比1%也不到，但是在高層付出的精神及時間遠超這個比例。現時綠城得到中交建集團入股後，令綠城得以穩定下來，因此可令他們安心，並從綠城的董事會淡出。這樣更對他們於綠城股份的增持或減持方面，提供彈性。
「兩名董事淡出 提供彈性」
在中交建集團入主後，綠城在最近更換債務時，吳天海指出，已經大大將債券孳息水平，從原來的8至9厘，降至不足6厘。他認為，此舉對高負債的綠城賺取盈利方面有利。經過將綠城的投資重新歸類後，吳天海說，九倉在上半年損益帳內，已經不再將綠城的盈利反映在內，往後只會從綠城方面取得的股息入帳，只是在期內綠城沒有派息，因此未能夠從中獲取得益，並且因應重新歸類，需要在會計上將其所持綠城24.3%權益被視為出售而產生15億元的非現金性虧損。
18 : greatsoup38(830)@2015-08-19 12:12:07
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150819/news/eb_eba4.htm
回應主席身分 吳天海﹕沒甚不同
2015年8月19日
【明報專訊】吳天海昨日首次以九龍倉(0004)主席身分，主持中期業績記者發布會。有傳媒問及感受，他笑言「只是角色上少許轉變，但是此前因為已經與現有工作團隊合作多年，因此沒有感覺到跟之前有很大不同」。他昨日以「平穩」兩個字，形容九倉上半年業績，踏入下半年，他期望公司業績表現可以「繼續平穩」。
吳天海自5月中於九倉股東會後，接任前集團主席吳光正的職務。他早於1981年加入公司，並且在過往34年步步高升。在現有董事會班子中，他更與昨日同場主持記者會的集團副主席李玉芳合作超過十年。吳天海對記者關於以主席身分主持記者會的提問，只是平淡帶過。
雖然在吳天海上任後，即面對香港零售業放緩及遊客減少的挑戰，他亦期望香港軟覑陸，但是隨覑內地的商場項目陸續投入運作，他期望可以接棒，減低集團受到香港生意放緩的影響。
19 : greatsoup38(830)@2015-08-21 16:53:50
盈利增35%，至54億，輕債
20 : greatsoup38(830)@2015-08-21 17:28:50
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150821/news/eb_ebb1.htm
樓盤銷情佳 會德豐基礎盈利增78%
2015年8月21日
【明報專訊】會德豐(0020)昨日公布6月底止中期業績，受惠於One Bay East落成後出售盈利入帳帶動，期內基礎盈利大增78.43%，多達63.29億元。每股中期息派0.425元，增加10%。集團主席吳宗權表示，近期香港經濟放緩，對酒店及零售業無疑有影響，但是從第二季的經濟表現尚有少許增長，加上就業市場仍算健康，因此他預期，市場對樓市仍有需求。
維持全年百億元售樓目標
會德豐上半年在銷售Peninsula East、The Parkside及Kensington Hill項目，錄得28億元銷售收益。另已銷售而待入帳的金額則為77億元。吳宗權表示，會在下半年推出Mount Nicholson、Island Residence、澳南地塊125號及One HarbourGate銷售，並且維持全年售樓100億元的目標。
不過，因為投資物業公允價值進帳只有41.9億元，比去年同期減43.7%，股東應佔溢利只有80.06億元，微增4.3%。
伺機入標競投白石角地皮
吳宗權稱，在推盤及對後市方面會保持審慎，尤其建築成本上升不少，短期內難以回落，同時亦面對息口上升，及經濟問題等因素，因此其會視乎市及取得售樓同意書進度去推售及定價，亦明言伺機參與包括白石角等地皮招標。豪宅市場則不同，目標客戶為具實力的客戶，相對銷售速度未必太快。
淨負債率低見17.1%
相對去年中期業績，會德豐的淨負債率下調6.6個百分點，低見17.1%。吳宗權表示，集團會視乎資金需求，以及在平衡生意發展下，在不同階段訂下不同的負債水平，對於在目前低息環境下，尋求成本較低的融資方案，保持開放態度。
21 : qt(2571)@2015-10-10 10:03:43
http://cn.reuters.com/article/2015/10/06/idCNL3S12528A20151006
更正-路透基點：香港房地產開發商會德豐尋求65億港元物業發展貸款
(更正：第二段譯文有誤，應為“香港銀行同業拆息(Hibor)”，而非“倫敦銀行間拆放款利率(Libor)
路透香港10月5日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，香港房地產開發商會德豐有限公司尋求65億港元(8.4億美元)五年期建設貸款，為開發香港的一處新地塊融資。
一位消息人士稱，利率料在香港銀行同業拆息(Hibor)加碼100-150基點區間內。
貸款資金將為港鐵公司位於將軍澳區的日出康城第七期物業發展項目融資。 據港鐵公司的新聞稿，會德豐在6月初成功投得該項目合約。
整個項目計劃在2022年完工。 這將是會德豐在日出康城的第二個地塊，該公司在去年11月投得第五期物業發展項目。 (完)
22 : greatsoup38(830)@2015-10-29 02:53:31
3900同九龍倉搞物業
23 : greatsoup38(830)@2015-11-12 01:55:03
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151111/news/eb_ebb1.htm
會德豐紅磡商廈 傳56億快將易手
2015年11月11日
【明報專訊】會德豐(0020)近年積極拆售旗下非核心商業項目，繼去年沽出觀塘One Bay East 東座全幢後，市場消息指，同系紅磡紅鸞道18號One Harbour Gate其中一幢傳以56億元快將易手，按總樓面計，呎價約1.6萬元，預料有機會成為近年全港最大宗商廈易手紀錄。
料創全港最大額商廈成交
早前獲跨國機構洽至尾聲的One Harbour Gate、其中一幢面積約35萬方呎的全幢商廈，雖然目前仍待批出預售樓花，不過市場指該廈傳以56億元快將易手，成交價及呎價均高於該公司去年以54億元沽出的觀塘One Bay East東座，勢創九龍區全幢商廈新高。
資料顯示，會德豐於2011年以40.28億投得上址，每方呎樓面地價6827元，辦公室共分東、西座辦公大樓兩幢大廈，樓面分別約為20萬及35萬方呎，零售樓面約7萬方呎，預計明年9月落成。
連同上述成交，會德豐已於去年及今年先後賣出觀塘及紅磡商廈樓花，料套現逾100億元。
不過另一邊廂，太古(1972)早前證實考慮出售九龍灣商廈項目，物業面積約55萬方呎，估值逾78億元、每方呎1.5萬元，並正開始接觸海外潛在買家，若成功沽出將創全幢商廈新高。
世貿中心千萬打造5複式舖
另一方面，新地(0016)代理租務部總經理鍾秀蓮表示，旗下銅鑼灣世貿中心計劃以逾1000萬元打造5個面積約1800至3000方呎複式或三複式舖，包括地庫停車場部分至二樓，並於2017年啟用，屆時呎租約300至400元，較現有租金升約五成，目前已有個別商租洽談中。
她又指，商場12月進行商戶重組，將斥400萬元打造一個3000方呎美容專區，預計期內人流及生意額達500萬人次及1.8億元，按年升幅同為雙位數，另商場今年新租及續租商戶共約80間，租金升幅約15%至30%。
24 : greatsoup38(830)@2015-11-25 00:14:50
2015-11-07 EW
成都直擊 巨型熊貓建品牌 九倉複製海港城
中港經濟零售市道放緩，中高檔商場首當其衝，月前連「大好友」恆隆集團（00010）主席陳啟宗，都斷言內地零售「一年半載都難起飛」。香港地產商在內地發展商場，或需面對更艱苦的環境。早前九龍倉集團（00004）表示會集中在內地一、二綫城市發展。集團在內地的商業版圖，近年着力在成都、重慶、長沙等準一綫城市擴充，興建5個國際金融中心（IFS）項目。本刊到成都直擊去年率先開幕的成都IFS，專訪九龍倉中國置業總經理（營運）侯迅，一探九倉如何將尖沙咀海港城名店林立、遊客掃貨場景複製到內地，開發二綫城市消費力。
「蓉城」成都，是內地經濟增長最快的城市之一，去年區內生產總值（GDP）首度突破1萬億元人民幣大關，排行全國第九。今年首三季上海、北京等一綫城市相繼「保七」失敗，但成都仍維持逾8%增長。香港地產商如九倉，早在成都積極投地布局發展，2007年就以72.4億元人民幣高價，買下最繁華的核心地段春熙路商圈地皮，興建總面積達76萬平方米，包含商場、酒店和甲級寫字樓項目的成都國際金融中心（IFS），去年初正式開業。
消費強勁 名店爭相插旗
成都人的消費能力，在內地媲美一綫城市，今年首三季就消費近3,580億元人民幣，按年增加一成。據福布斯（Forbes）數據顯示，成都奢侈品消費額僅次北京、上海，位居全國第三。
成都人購買力不容小覷，九龍倉中國置業總經理（營運）侯迅（Christina）說，很看好購物商場在成都的發展潛力，集團亦已在重慶、長沙、無錫和蘇州4個城市「插旗」，發展如海港城般名店林立的商場：「這幾年在一綫城市，要找靚的黃金地段比較艱難。從長遠投資回報來說，成都、長沙這些準一綫城市更好，好似成都（零售）一直以百貨業為主，當地人購物多數去百貨公司或步行街，但其實他們很願意消費，而且奢侈品需求大。客人同我們講，平日去上海、香港才能買到的品牌，現在成都都有。」
名店消費是IFS商場的賣點，早已進軍內地市場的奢侈品牌如Chanel和Valentino，均看中成都覆蓋的西南部市場，首次進駐成都開店。Christian Dior和Salvatore Ferragamo在內地的最大旗艦店，也能在商場找到。
Christina說兩年前商場招租時，名店也開始將目光投往西部的消費潛力：「幾年前這些品牌開始在成都的百貨專櫃落戶，但給她們開專門店的商場選擇不多，加上現在一綫城市的潛在增長不及以前，她們都想來成都開Flagship（旗艦店）。」
事實上，過去兩年奢侈品牌發展在內地受阻，品牌紛紛轉攻二、三綫城市，務求保持增長。打貪浪潮和歐元弱勢之下，內地消費者更傾向到海外購買名牌，令內地奢侈品消費仍然下滑。今年3月起，Chanel、Burberry等品牌先後在內地減價，Christina說減價後部分海外銷售能夠回流，名店和商場均受惠：「雖然部分品牌的內地售價已經調整了，但長遠國家做稅改，減少入口關稅就最好。奢侈品牌商戶是穩定的租金收入來源，他們（名店）做得好，對我們也有幫助。」
熊貓廣場 頓成蓉城地標
10年前Christina開始回內地工作，走過南北各大城市管理商場。她說各地消費者特性不同，也會因地制宜制定策略：好像近年大型商場紛紛進軍成都，競爭對傳統消費熱點百貨公司影響最大。為了生意，百貨業你來我往進行減價戰和節慶促銷，但Christina不會跟隨：「用價格戰未必最吸引，網上可以更平。西南方城市如重慶和成都，比較似香港，商場不單是購物，還是他們食飯、看電影、溜冰、小朋友來玩的地方。多花點心思搞活動，將客人由綫上拉回綫下體驗消費更好。」
去年初IFS開幕後，商場就出現了一隻爬牆的「大熊貓」。這個15米高、13噸重的熊貓藝術品，手臂抓着外牆屁股向街，「呆頭呆腦」看着商場空中花園，很快成為拍照熱點，當地人都叫商場作「熊貓廣場」。做建築師出身的Christina說，成都的地標建築不多，加入這些本土特色，對商場的品牌很有幫助：「做Brand（品牌）最怕客人不知道你Sell甚麼，好似的士司機未必聽得明IFS，但一定知熊貓廣場，可以在商場購物、食飯、睇戲娛樂，也有好多在跨國公司打工的人，在寫字樓上班。」
她又舉例說，內地家長周末很願意花錢陪孩子消費。有調查就指全國購物中心中，針對兒童市場的商戶比例平均達15%。雖然商場定位不是針對兒童市場，但也有一個「Kids Zone」，小孩可登上在商場四周行駛的小火車。記者到訪的周末，名店D&G、Gucci對出的街道上，更鋪設一條「超萌」、近140米長的充氣跑道。家長消費後即可換購入場券讓小孩進內玩耍。這些活動，在空間不足的香港商場都很難做到。
增長急速 撑起九倉盈利
根據九倉今年中期報告，內地投資物業業務盈利增加約39%至5.9億元，收入也達11.2億元，按年增加約34%，當中成都國際金融中心（IFS）貢獻佔重要部分，達逾3億元，商場出租率幾乎達100%。數字反映成都業務仍處快速增長期，Christina希望今年收入可增加50%，又指長沙、重慶IFS等項目陸續開幕後，預料增長動力仍然不俗。
不過九倉中期報告也顯示，IFS供應27.5萬平方米的甲級寫字樓，每平方米租金介乎130至170元人民幣不等，在當地屬高水平，僅30%（約8.1萬平方米）獲承租，15%正在招租或洽談租約階段。據世邦魏理仕（CBRE）報告，今年上半年，成都寫字樓庫存已達600萬平方米，而且租金自2012年第二季持續放緩，反映當地寫字樓供過於求。Christina也認為市場形勢是汰弱留強：「我們在黃金地段，選址方面已經無得輸。現在供應多了，寫字樓唔憂租，我們寫字樓（出租率）暫時未到100%，但各項配套都做得比較好。寫字樓新租（約），我們已經算搶了好多。」
25 : greatsoup38(830)@2015-11-27 00:42:09
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151126/news/ea_eac1.htm
【明報專訊】會德豐(0020)繼早前沽出紅磡One Harbour Gate西座後，《彭博》引述消息人士稱，旗下One Harbour Gate東座(圖)已獲數家中資機構表示興趣，據了解洽購財團最高出價每方呎價達1.6萬元，全幢洽購價約40億元，預計明年底落成。
呎價料再創新高
One Harbour Gate共涉兩幢相連寫字樓，其中西座部分以58.5億元、呎價1.488萬元售予中國人壽保險(海外)，餘下面積較細、面積涉25.4萬方呎的東座物業亦獲洽購。發展商消息人士指，部分早前洽購西座物業的向隅客轉洽東座物業，現時洽購企業亦包括中資財團，參考One Harbour Gate西座成交呎價，相信東座成交呎價將再創項目新高。
另一方面，由資深投資者鄧成波持有的旺角西洋菜街2A號銀城廣場2、5及6樓三層低層樓面，最新打造成潮流商場「COMMON GROUND」，中原(工商舖)商舖部高級營業董事江靜明表示，首階段將推出其5樓15個舖位招租，面積由222至316方呎不等，月租由1萬餘元起。
26 : greatsoup38(830)@2015-12-07 00:10:52
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151204/news/ww_ww2.htm
九倉副主席減持綠城中國
2015年12月4日
【明報專訊】九倉(0004)副主席周安橋，在退出綠城中國(3900)董事會後，亦開始減持綠城中國的股份。據港交所(0388)網站資料顯示，周安橋於12月1日，以每股8.2元，在場內沽出2萬股綠城中國股份，所持股份由37萬股降至35萬股，持股量則維持0.02%。
27 : greatsoup38(830)@2015-12-11 23:10:59
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151211/news/eb_ebf1.htm
九倉悉售遠地 套22億
2015年12月11日
【明報專訊】繼南豐集團後，再有本港地產商拋售遠洋地產(3377)股份。九倉(0004)昨日收市後公布，集團與獨立第三方簽訂協議，將集團所持有的5.925%遠洋地產股份悉數出售，每股作價5元，合共套現22億元。
早前安邦已購入兩成
九倉表示，今次交易涉遠洋地產4.45億股，料下周初完成交割，惟未透露買家身分，並稱集團持有該批股份多年，按成本計每年回報率逾5%。遠洋地產昨日升1.8%至5.03元，今年以來股價累升14%。日前遠洋地產公布，南豐集團及南豐集團董事長陳慧慧上周五向安邦保險集團及安邦財產保險出售遠洋地產股份，佔遠洋地產已發行股本兩成，南豐及陳慧慧在遠洋地產的持股比例由合共21.3%降至0.8%，總共套現77.84億元。
28 : GS(14)@2015-12-19 23:04:35
20 增持4
29 : greatsoup38(830)@2016-01-02 01:05:11
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160101/news/ea_eaa2.htm
至善街800伙今年推
2016年1月1日
【明報專訊】會德豐(0020)近年連環投得多幅地皮的發展權，當中不少項目步入銷售階段；會德豐地產常務董事黃光耀表示，集團2016年擬推出4個全新樓盤，分別分布於將軍澳、何文田、屯門及港島山頂區，涉及單位1888伙。
4新盤共提供1888伙
可留意的是，會德豐計劃今年推出的4個新盤中，以將軍澳南至善街項目規模最大；項目提供800伙，其中790多個分層單位，主力提供1至3房戶，實用面積介乎約350至700餘方呎，逾四成屬兩房單位，而項目亦提供5幢洋房，面積料逾2000方呎。
不過，單位總數約1450伙的日出康城5期項目、以及提供約900伙的唐俊街項目，預計今年下半年才申請預售，意味未必趕及可於2016年內發售，具體推出日期相信最快要到2017年。
康城5期唐俊街項目最快明年推
除將軍澳項目外，會德豐於2013年以38.29 億元投得的何文田佛光街、常富街交界項目，樓面約38.8萬方呎，將建6幢樓高16層住宅提供561伙，早前已申請預售。至於同在2013年，以13.88億元投得的掃管笏路88號項目，亦已入紙申請預售，項目提供460個單位。至於與南豐合作的山頂聶歌信山超級豪宅MOUNT NICHOLSON，則擬今年初以近現樓形式開售。
30 : greatsoup38(830)@2016-01-11 23:46:25
會德豐大厦廣告牌
31 : GS(14)@2016-01-18 15:55:00
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160118/news/ec_ech1.htm
【明報專訊】本港零售市道凋零，奢侈名店雲集的海港城和時代廣場銷售額亦罕見倒退。經營兩大商場的九倉(0004)早年已不再等自由行上門，而是主動出擊內地高檔消費品市場，兩年前將海港城及時代廣場複製至內地商場成都國際金融中心(IFS)，大搞VIP會員制度，為高消費客人提供一對一貼身服務，冀谷起當地商場銷售，抵消香港業務影響。
作為九倉在內地投資5個國際金融中心的首個項目，IFS開業兩年，已經成為內地業務的增長動力，去年上半年收入為3.04億元(人民幣‧下同)，按年增長85%。九龍倉營運總經理侯迅表示，成都IFS去年銷售額較2014年增長50%，在成都全部購物中心中排名第一位，人流量和車流量亦有接近40%增長，惟未透露銷售數字。
李玉芳：海港城時代廣場毋須轉型
兩年內迅速攀升為成都奢侈品市場之首，成都IFS的VIP制度功不可沒。成都IFS營運總經理邵友松介紹，當日消費滿3000元可成為普通VIP，滿6萬元可成為超級VIP，目前VIP會員有5萬人，所貢獻的商場銷售額達四成。
在成都IFS兩周年慶祝儀式上，九倉副主席李玉芳坦言，香港業務目前是比較艱難的時期，但環境始終是有上有落周而復始，「年年難過年年過，只要做好自己」。雖然這次周期較以往更長，惟不會太悲觀，香港困難，就多做些內地業務。她又呼籲香港人要多點本土消費，支持自己，她自己都只幫襯海港城和時代廣場。問及海港城和時代廣場的業務調整問題，李玉芳卻一改口風，表示商場沒有轉型需要，本來就可以滿足不同層次的消費者，「我褲係Uniqlo，上衣係Chanel，無需要變」。
提及新世界(0017)等頻繁出售內地資產，李玉芳認為，每間公司有自己的部署，在不同城市有不同策略，不能單以賣資產就判斷是退出。
同系高檔商場 將落戶重慶長沙
至於九倉就對內地業務有信心，李玉芳認為不能以偏概全說非一線城市不行，如成都消費力強勁，上半年社會消費品零售總額排名全國第四，僅次於上海、北京和廣州。集團2017年分別在重慶和長沙開設高檔商場，長沙IFS建築面積將達千萬呎。
明報記者 武君
32 : GS(14)@2016-01-18 15:55:14
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160118/news/ec_ech2.htm
內地酒店靠婚宴突圍
2016年1月18日
【明報專訊】內地酒店業勁吹寒風，但IFS的成都尼依格羅酒店卻憑藉婚宴服務突圍而出。截至去年底酒店入住率為60%，遠高於市場平均的30%至40%。酒店市場銷售總監王凱表示，雖然經濟下行，但人們追求精神享受的需求沒有減少，酒店不會打價格戰，而是會以增值服務吸引更多客人。
宴會及餐飲服務佔45%
尼依格羅共有230間客房，主打高端市場，平均房價在每晚1200元(人民幣‧下同)，人均消費為200元，旺季入住率在70%至80%。王凱表示，目前客房業務佔酒店收入比例為55%，而宴會及餐飲服務佔了45%，在同行中屬於較高比例，未來都會保持。
酒店設有玻璃禮堂以及婚紗店，並提供婚禮顧問和導購，據他透露，婚宴費用一場大約在15萬至20萬元，亦有客人訂制超過100萬元的婚宴。
一場婚宴15萬至20萬元
他又表示，雖然今年成都酒店業競爭激烈，今年將再新增3000個客房，其中三分之一同屬市中心，並以豪華酒店為主，但尼依格羅不會打價格戰，而是結合IFS綜合體和寫字樓的優勢，吸引更多商務客人。目前商務客人佔比為25%，未來希望提升到28%至30%。
33 : qt(2571)@2016-01-23 20:18:18
http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1521Z2
路透基點：會德豐65億港元物業發展貸款吸引六家銀行參貸--TRLPC
路透香港1月18日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，香港房地產開發商會德豐有限公司的65億港元(8.4億美元)五年期建設貸款已經結束籌組，共吸引到六家銀行參貸。
此筆貸款目前處於文件準備階段，利率較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼100-150個基點。
貸款資金將為港鐵公司位於將軍澳區的日出康城第七期物業發展項目融資。
南豐國際控股有限公司和遠洋地產控股有限公司在2015年9月簽署90億港元五年期建設貸款協議，用於開發日出康城第六期物業項目。 是次貸款利率為Hibor加碼不到200個基點。 (完)
34 : GS(14)@2016-01-23 23:53:53
咁都有人借...
35 : Stockhunter(53381)@2016-01-25 00:00:46
會德豐確係成身債。。。
36 : GS(14)@2016-01-25 00:30:12
愈做愈大債
37 : GS(14)@2016-02-03 14:34:48
2016-01-27 iM
成都商場銷售逆市增長 九倉複製IFS成功方程式
九倉（00004）早年購入成都市春熙路地皮，將之發展為集大型商場、寫字樓及酒店綜合項目於一身的成都版海港城，即成都國際金融廣場（International Financial Square, IFS），項目於兩年前開始營運，當中商場部分，去年營業額較2014年增長達50%，在成都購物中心排名第一，人流量亦有40%增長。九倉中國置業總經理（營運）侯迅表示，商場現時出租率達100%，只要商場定位清晰，仍足以吸引消費者，成都IFS商場位處市中心，主要吸納成都、重慶等消費群，由於顧客購物多屬自用，因此消費沒受反貪政策影響，冀望今年有雙位數的增長。」
世邦魏理仕《2016年中國房地產市場展望》報告，指今年中國經濟將在增長降速下沿着消費驅動轉型之路邁進。去年第四季一綫城市優質商舖表現平穩，但在經濟增長放緩，反貪腐政策持續下，奢侈品的需求已見減少，購物中心租金增長預期會放緩，而二綫城市如成都、長沙、武漢等較多新增供應地將受考驗。
此外，高力國際研究報告亦顯示，成都購物中心（首層）平均租金同比下降8.1%至611.5元/平方米。截至2015年底，核心零售區域同比下降10.9%至1025元/平方米。兩者租金跌幅均同比收窄逾11%，核心零售區域與非核心零售區域年末平均租金差距亦同比收窄14%。租金下行的主要原因包括：年內超過七成的新增供應（就面積而言）位於非核心零售區域，其低於市場平均水平的租金價格對整體市場形成拖累；此外部分業主亦主動下調租金以確保品牌入駐率或豐富業態結構。
斥460億打造5個IFS
盡管如此，卻無阻九倉（00004）在成都大肆擴展，集團總投資170億元（人民幣，下同）打造成都IFS，總樓面面積達76萬平方米，整個項目由包括旗艦購物中心，佔地21萬平方米。甲級寫字樓，佔地27.5萬平方米（出租率為30%，呎租約10至16元）。高端服務式住宅，佔地7.6萬平方米以及提供230間房的五星Niccolo尼依格羅酒店。除了成都IFS外，九倉合共斥資460億元，在內地發展5個IFS項目，明年重慶及長沙IFS將相繼開業。
雖然成都IFS早於兩年前已開業，但商場部分出租率卻沒有受到反貪腐的影響，仍達100%。當中，租客包括國際品牌Chanel、Dolce&Gabbana、Prada、Fendi、Christian Dior等，在近300個國際知名租客中，1/3是首次進駐成都。而當中奢侈品牌佔15%，中高端品牌佔34%，餐飲、保齡球和電影院佔33%，其餘是生活用品的零售商。
九倉2015年中期業績顯示，成都IFS商場收入上升85%達3.04億元，由於商場全數出租，可見成都的消費力確實非常強勁。成都上半年社會消費品零售總額排名全國第四，僅次於上海、北京和廣州。加上去年6月成都市政府宣布將在15年內將成都建成「具有國際影響力的購物天堂」，而這背後的政策傾斜，無疑會給成都IFS帶來更大的便利。高緯環球報告亦指，九倉旗下的成都IFS商場，從品質和租賃情況看，已成為成都零售業的地標。
進駐品牌銷售勝滬京
成都IFS開業後迅速成為成都新地標，當地人及的士司機都稱成都IFS為「熊貓廣場」，而之所以成為地標，皆因商場外牆有一隻高達15米，重達13噸的熊貓在爬行，非常有特色。九倉中國置業總經理（營運）侯迅表示：「希望2016年多投放資源做O2O（Online to Offline，綫上到綫下），我們希望2016年有雙位數的增長。加上不少進駐成都IFS的品牌，均取得全國單店銷售前三位，甚至勝過上海及北京，故對今年銷售增長甚有信心。」
她續說：「2015年商場營業額及人流，分別按年升50%及40%，而商場平均呎租由120至167元不等，屬理想水平。加上自2016年元旦起，成都推出旅客購物退稅優惠，境外旅客在成都指定商店購物滿500元，可獲退稅11%，料可進一步帶動消費，所以即使中國經濟增長放緩，估計成都所受的影響不大。」
她續說：「2016年即將進入的品牌淘汰期，那些3年租期品牌，在年底將面臨第一次調整，更多適合年輕人的潮牌將被引入。另外，成都IFS亦特別着重招納貴賓會員，現時貴賓會員人數達5萬，較去年增長1倍，這批會員的銷售額，亦按年上升50%。」
成都GDP 跑贏全國
成都市，別稱蓉城、錦官城，簡稱「蓉」，為四川省省會、副省級城市。成都亦是首批國家歷史文化名城之一，自古被譽為「天府之國」，是中國開發最早、持續繁榮時間最長的城市之一。她是中國西南地區物流、商貿、金融、科技、文化、教育中心及交通、通信樞紐，其所在的成渝經濟區是中國西部經濟最領先的區域。
成都市旅遊資源豐富，名勝古迹多，更擁有兩項世界遺產：世界文化遺產都江堰和青城山、世界自然遺產四川大熊貓棲息地。2015年成都預期GDP總值為1.08萬億元人民幣，而增長率達8%（較全國6.9%高1.1個百分點），預期2016年GDP仍達7%或以上。
38 : Stockhunter(53381)@2016-02-03 16:47:07
成都IFC請劉嘉玲宣傳，又有VIP會籍，吸引力在高貴感。
39 : GS(14)@2016-02-04 12:59:48
Stockhunter在38樓提及
成都IFC請劉嘉玲宣傳，又有VIP會籍，吸引力在高貴感。
都要幾年時間先成熟
40 : GS(14)@2016-02-05 17:16:18
九龍倉、綠城、中交搞住宅
41 : GS(14)@2016-03-11 16:25:00
盈利降30%，至96億，輕債
42 : GS(14)@2016-03-15 18:44:56
20賣總部物業予4
43 : GS(14)@2016-03-16 14:45:11
2016-03-15 HJ
會德豐邁收成期 中線勝九倉
會德豐（00020）為九倉（00004）控股公司，其核心盈利增幅遠勝九倉，儘管九倉績後滑落，會德豐表現仍能穩升，近年不斷積聚土地儲備，終於踏入收成期。去年會德豐綜合總盈利142.32億元，按年跌35.3%，在扣除投資物業公平值變動及相關影響後，核心盈利為105.98億元，增長30.8%，每股核心盈利5.216元，已派第一次中期息每股0.425元，將派第二次中期息0.725元，全年股息1.15元，增長7.7%，股息比率由26.7%降至22%；每股股東權益增加5.5%，至99.26元。
會德豐去年多次增持九倉股權，由2014年底的55.08%增至59.1%，應佔九倉核心盈利約63.23億元，增11.8%，另由新加坡會地提供2.63億元，增5.2%，直接由會德豐貢獻盈利40.12億元，增82.6%。
九倉經營投資物業為主，亦有物業發展、酒店、物流以至寬頻及電訊等，其業績於日前已有專文討論。新加坡會地於新加坡經營物業，並涉及中國物業，而規模所限，對會德豐貢獻不多。
現金回流佳 負債續降
會德豐業務專注於香港物業發展，2014年已步入收成，去年更是豐收，確認銷售額155億元，主要為啟德的兩幢商業大廈售予花旗及宏利，稅前利潤率28.8%，雖非高利潤，但大宗交易已算不俗。去年另有將軍澳區The Parkside入賬，即去年盈利由兩個項目帶動。會德豐在紅磡另有商廈One Harbour Gate興建中，已以59億元出售西座及商舖予中國人壽，較小的東座據報亦有人洽購，連同預售其他住宅項目，去年底預售尚未確認銷售額為125億元，其中90%可於未來18個月內入賬。今年將有3個或以上項目開售，位於將軍澳、屯門及何文田等地，目標暫訂為100億元，有待相關程序及市況配合。
以綜合賬計，會德豐淨債務789.27億元，較上年減少18.3%，淨負債權益比23.2%，不計九倉及新加坡會地，淨債務為322.58億元，按年減少10%，淨債務權益比為16%。去年會德豐仍在增持土儲，亦增購九倉股權，耗資不菲，而債務仍減，可見會德豐的現金回流良好。去年底管理的土儲，可供興建870萬方呎，包括代九倉管理估計約210萬方呎，其土儲可供4至5年的發展，其中位於將軍澳地盤較多。
本港樓市似乎是暫時見頂，未來調整幅度則言人人殊，但今年完成的物業已預售相當，樓市的轉變是影響明年或以後的業績，以現有資料看，會德豐今年的整體業績將勝去年。
對物業發展而言，未來展望相當重要，是關乎對股份評價的高低，上周五以33.4元收市，核心P?E 6.4倍，息率3.44%，P?B0.336倍，市場對其評價已有保留。同日九倉股價40.95元，P?E11.3倍，息率4.64%，P?B0.403倍。會德豐的盈利約38%來自物業發展，P?E自然較低，再加上慣例的控股折讓，P?E更低，而且會德豐的息率低於九倉。
所謂展望，是個別不同。九倉的展望受零售市場影響大，對會德豐而言，除受九倉影響外，亦受樓市影響。理論上，會德豐較為吃虧，但去年會德豐的表現則優於九倉，筆者於去年3月中亦指會德豐折讓大，應勝九倉一籌，當時會德豐P?E9.4倍，息率2.83%，P?B0.4倍，股價37.65元；九倉P?E14.6倍，息率3.56%，P?B0.503倍，股價50.75元。一年後的今日，兩者雖跌，但九倉跌19.3%，會德豐只跌11.3%，反映兩者的折讓收窄，其中理由相當複雜，可能是九倉對零售業的敏感度，更甚於會德豐對樓市的反應，亦可能是會德豐去年業績確實較佳。
憧憬重組未必成事
昨天的表現，是九倉較會德豐為佳，原因是九倉績後曾見挫低，會德豐並無異樣，且在穩升。筆者上周認為九倉會跑輸大市，是以中線而言，短線難作準。至於會德豐，中線展望或稍遜於大市，但相信仍優於九倉，其實差異不會太大 ，兩者均受零售及樓市氣氛影響，因而策略應以短線為主。
至於兩者重組之說，只是憧憬，看來不易合二為一，九倉旗下的海港企業（00051）及會德豐旗下的新加坡會地未能私有化，是兩者合併的障礙，還得考慮最終控股者於合併後的股權多寡，目前吳氏家族佔會德豐60.63%，會德豐則佔九倉59.1%，穩佔絕對控制權。此外，最重要的是歷史悠久的九倉股東對價值的觀感，同樣是合併關鍵。
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#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 會德豐邁收成期 中線勝九倉
44 : GS(14)@2016-03-16 15:02:21
2016-03-10 HJ
零售市道逆轉 九倉恐遜大市
九倉（00004）去年核心盈利增長5%，股息增幅同步，在市場看淡零售的情況下，已可接受。股價作勢欲升且有大逆市之象，卻無以為繼，只能微升， 昨天則急挫。
去年九倉總盈利160.24億元，按年跌55%，主要是投資物業公允值增幅顯著減少；核心盈利109.69億元，每股核心盈利3.62元，中期息已派每股0.55元，將派末期息1.35元，全年為1.9元，上年為1.81元。每股資產淨值為101.53元，稍低於去年中的101.91元，去年計入滙兌差額55億元及投資重估虧損20億元於儲備項下。
九倉雖是綜合企業，但以本港物業投資為主，其中以海港城及時代廣場兩個商場為主；自由行趨勢逆轉，九倉已受關注。海港城商場幾近租滿，去年收入升5%，至59.49億元，去年上半年升7%，至29.93億元，反映下半年收入為29.56億元，較上半年減少1%。商場收入除固定租金外，亦包括按租戶營業額計算的租金，租戶收入減，九倉的收入亦減， 值得注意。2014年的海港城商場收入增加16%，時代廣場商場部分在翻新，出租率99%，收入增6%。
山頂豪宅項目利潤豐
九倉在香港的投資物業，包括商場、寫字樓及住宅，去年總收入增6.6%，至121.65億元；稅前盈利增7.1%，至92.7億元；內地投資物業的稅前盈利增33.4%，至13.45億元。投資物業的貢獻是106.15億元，相當於稅前盈利76.3%。
去年九倉在香港並無物業發展，內地物業銷售的貢獻增162%，至17.61億元，去年銷售增加及毛利轉佳。九倉於香港及亞太區經營14間馬哥孛羅酒店，其中6間自置，去年表現稍差，稅前盈利跌28%，至2.74億元。物流業務的多個碼頭吞吐量均跌，但出售太倉碼頭股權50%，帶來收益9.08億元， 使物流稅前盈利增長26%，至14.23億元。電視業增長5%，至3.31億元，有線寬頻（01097）用戶及廣告均減，虧損增77%，至2.47億元。
上述的稅前盈利，已包括處理綠城（03900）股權的非經常性虧損16.2億元，作為按市價出售帶來的損失，此後綠城股權已計入可供出售投資。此外， 亦包括出售投資淨利1.87億元，以及滙兌虧損1.11億元等。
去年底，九倉淨債務減少20%，至471.97億元， 淨債務權益比為14.9%（上一年為18.9%），如不計現代貨箱碼頭、海港企業（00051）及有線寬頻，九倉淨債務為398.63億元，減少18.6%，去年財務支出減少2.6%，至18.79億元。
現年展望，零售業仍嚴峻，特別是奢侈品，海港城商場的零售將持續受影響，九倉的收益亦受牽連。令人安慰的是仍未有退租情況出現，且有多個名牌有意擴充，至少有5個品牌承諾，但未提及租約屆滿比例及續租的新租金，連同寫字樓計，希望收益可以維持。
內地物業投資成績佳
至於在內地的各項投資物業，其中成都國金中心2014年開業，去年商場已租滿，3座辦公樓已租出9萬方米（33%），預計內地的租金收入仍有較佳增長。至於已發展物業出售方面，現已預售人民幣260億元，於去年底未確認銷售額人民幣250億元， 涉及面積140萬方米，相信貢獻較去年為佳。
在香港的物業發展，今年將有收成，油塘住宅項目將完成，已預售全部20億元。與南豐合作的山頂聶歌信山豪宅項目，亦已竣工，並以8.3億元售出首幢洋房，相當於每方呎87800元。九倉佔項目面積16.2萬方呎，可獲豐厚利潤，若全部售出，利潤將以10億元計。此項超級豪宅項目有10多幢，或未能即時售罄，即使分兩三年售出，對業績也肯定有支持。現時只售出部分，其貢獻已足以抵消其他業務可能的不利。
另外，九倉在九龍灣尚有兩個地盤，包括九龍貨倉及九倉電訊廣場，可重建為商住83萬方呎及商廈60萬方呎，已在推進計劃中。
出售物業成增長動力
過去數年，九倉的增長由商場租金帶動，現時零售逆轉，將由出售發展物業提供動力，但九倉的主業始終是租金收入，儘管業績維持或有增長，租金收入的變動仍左右九倉股價。現價40.9元，核心市盈率11.3倍，息率4.64%，市賬率0.403倍，按理仍有吸引力。零售業及投資心理對其影響相當敏感，1月份曾持續滑落約20%，從2月低位上升至今達30%，可見反覆程度。海港城零售額跌12.1%，遜於香港整體零售，往年則優於整體，相信今年香港租金收入的稅前盈利低於去年的66.6%。雖然集團盈利仍升，但盈利質素有別，九倉的評價或有改變，近期從低位反彈30%，未來恐會跑輸大市。
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#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 零售市道逆轉 九倉恐遜大市
45 : greatsoup38(830)@2016-05-28 01:26:27
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8769&issue=20160526
【明報專訊】核心區舖位租金下滑，於銅鑼灣及尖沙嘴共持有3幢銀座式商廈的金朝陽（0878），該集團主席傅金珠指，前年已感覺到後市轉變，故近年投地出價已轉趨審慎，並坦言零售市道跌到何時「神仙都估唔到」，但未來公司會伺機競投合適地皮。
傅金珠指，早在前年已感覺到後市轉變，公司雖有投地但出價保守，今時今日看來是好事，皆因地皮發展需時數年，手上有充裕資金容易轉身，她認為「寧買當頭起」，未來會睇準時機投地。傅金珠又被問及何時交棒，她笑稱隨時可以，不過自己返工無壓力，「做慣咗」返來消遣下。金朝陽執行董事陳慧苓則指，現時零售環境與數年前有別，去年度金朝陽中心共有兩地舖更新租約，新租金約回落至3年前水平。而金朝陽中心2期Midtown，最新獲一家國際co-working space（共享工作空間）公司，租用4層約3.2萬方呎樓面。
金朝陽中心地舖租 重返3年前
集團今年乏新盤推出，除大坑COHO、銅鑼灣曦巒餘下單位將保留收租外，未來4個月內將推售葵涌打磚坪街工廈項目，至於荃灣柴灣角街及西半山摩羅廟街項目，現為入則階段，未有時間表。
傳中國太平45億洽One HarbourGate
市場消息指，會德豐（0020）旗下紅磡商業項目One HarbourGate東座傳由中資保險公司中國太平（0966）以約45億元出價洽購，按總面積逾28萬方呎計，呎價接近1.6萬元，高於西座呎價1.48萬元水平。另早前鰂魚涌南豐新邨罕現兩個銀主車位昨日拍賣，忠誠拍賣行表示，兩車位分別以84萬及80萬元蝕讓價沽出，原業主共損手約34萬元。
- See more at: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... thash.hO5C0L6U.dpuf
46 : qt(2571)@2016-06-12 12:29:45
http://cn.reuters.com/article/idCNL4S1901Y7
路透基點：香港地產商會德豐完成58億港元建設貸款的籌組--TRLPC
路透香港6月8日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，香港地產開發商會德豐有限公司已經簽訂58億港元(7.5億美元)的五年期建設貸款，支持香港的一個項目開發。
中國銀行、東亞銀行、中國建設銀行、渣打銀行和三井住友銀行加入了這起自行安排的俱樂部貸款交易，該貸款利率較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼90個基點。 這筆到期一次性償還貸款將用於支付地價，以及為港鐵公司位於將軍澳區的日出康城第九期物業發展項目融資。 會德豐在12月的標售中取得此一項目。
根據該公司12月30日發布的新聞稿，此一地塊所需的總投資為100億港元。 日出康城第九期將有1,780個單位，或104,110平方米，分為三大棟建築。 整個項目料於2022年前完工。
這將是會德豐自去年6月取得第七期物業發展項目以來，在日出康城的第四個地塊。 會德豐在1月完成65億港元五年期建設貸款的籌組，當時共吸引到六家銀行參貸。 這筆貸款利率較Hibor加碼100-150個基點。 (完)
47 : greatsoup38(830)@2016-06-12 18:45:46
利率已經為加息做準備低左好多
48 : ancient(55412)@2016-06-12 20:30:28
greatsoup38在47樓提及
利率已經為加息做準備低左好多
海邊那塊? 買地尺價好似過6千
49 : GS(14)@2016-06-12 21:28:23
日出康城果塊
50 : greatsoup38(830)@2016-07-07 03:09:22
于品海真是買1097生意
51 : greatsoup38(830)@2016-07-07 03:14:51
https://www.thestandnews.com/fin ... %E5%90%88%E4%BD%9C/
（晚上8時14分更新報道：《立場》向九倉查詢有關于品海洽購業務的傳聞，但未獲回覆。）
今日出版的《東周刊》報道，創辦網媒《香港01》、南海控股（0680）大股東于品海有意一併收購九倉電訊及有線寛頻（1097），估計作價逾100億元。南海控股旗下《香港01》今日在報道中承認，公司有興趣研究和有線寛頻合作。
《立場》下午向九倉查詢，對有關洽購的傳聞有何回應，暫未獲回覆，至於有線寛頻今日下午急升，股價升近一成。
商人吳光正旗下的九倉（0004）於去年業績公告中提及，由於市場狀況出現巨大改變，正就旗下電訊及娛樂業務作策略評估，令市場人士揣測九倉是否正為出售有關業務鋪路。
東周刊：于品海看中有線電視 有意打造傳媒王國
《東周刊》今日封面以「于品海擬染紅有線」為題，引述「可靠消息」報道，對九倉業務極有興趣的其中一人，是創辦《香港01》的于品海，但其胃口不止於九倉電訊，而是包括上市公司有線寬頻（1097），公司業務包括收費電視有線電視，以及剛獲發免費電視牌照的奇妙電視，報道引述市場人士估計收購價將涉及過百億元。
報道引述消息指出，于品海看中整個計劃中的有線電視，打造一個集齊網媒、報章、電視的傳媒王國，「有線個品牌唔錯，在社會上亦有一定影響力」，而「雙方（于品海及九倉）正積極磋商洽購，睇吓個價傾唔傾得成」。
01：一直有規劃發展視頻內容
《香港01》今日在報道中，承認有意研究和有線寛頻合作，但未提及是否已正式入標，洽購有線寬頻業務，「一直有規劃發展視頻內容，因此，任何有助於這方面發展的機會，我們都會考慮。據聞有線電視股東正檢討其在這領域的業務，我們自然有興趣研究《香港01》與有線電視是否有合作機會，以便為市民提供最優質的媒體內容。」
市場日前傳出九倉（004）出售電訊業務，惹來中外財團爭奪，路透社早前引述消息指，擬競投九創電訊業務的財團，包括國際私募基金KKR、CVC Capital及TPG；中資則有安邦保險、中國平安（2318）及清華紫光；本港電訊商香港寬頻（1310）及數碼通（315）均傳獲邀參與，成潛在買家。該業務總作價逾10億美元（約78億港元），首輪競投6月27日已截止。
于品海旗下南海控股（0680），市值逾140億示，業務包括大陸的物業及影院等，公司今年推出的網媒、周刊《香港01》。
52 : greatsoup38(830)@2016-07-07 03:15:20
http://news.mingpao.com/ins/inst ... 00001/1467712595908
九倉去年在業績公告中提及，開始就旗下通訊、媒體及娛樂業務作策略評估，外界關注是否就有關業務賣盤舖路；當時主席兼常務董事吳天海曾表示，會就旗下有線寬頻及九倉電訊等業務進行檢討，他更以球賽術語打比喻稱：「既可進攻，亦可防守，加強中場，甚至買球員，找軍醫，亦可選擇只打歐聯，不參加盃賽，各適其適。」他說，不會有既定立場，因此可與人家合併，亦可找伙伴支持業務發展。
相關報道：【森森blog】有線快將私有化？
最新一期《東周刊》報道，創辦網媒《香港01》的南海控股大股東于品海，銳意打造有網媒、報章、電視的傳媒王國，故有意收購九倉電訊及有線寛頻，估計作價逾100億元。《香港01》今日在網站承認，公司有興趣研究和有線寬頻合作。
《香港01》報道，一直有規劃發展視頻內容，任何有助於這方面發展的機會都會考慮。據聞有線電視股東正檢討其在這領域的業務，公司有興趣研究《香港01》與有線電視是否有合作機會。報道指該網記者獲悉有關放售事宜近日取得新進展，已有多間公司對九倉旗下的通訊及媒體業務表達洽購興趣，當中包括私募基金。
53 : greatsoup38(830)@2016-07-07 03:15:54
https://hk.news.yahoo.com/%E9%A6 ... 0%BB-110346196.html
香港傳媒業界再起風浪？有報道指創辦《香港 01》網媒的南海控股大股東于品海，有意收購九倉電訊及有線寬頻。《香港 01》回應時並無否認，指「我們自然有興趣研究《香港 01》與有線電視是否有合作機會」。如果真的落實收購，莫非將來要在香港要找尋一間非中資媒體也找不到？
于品海：有線具品牌形象及社會影響力
香港《東周刊》報道，創辦《香港 01》網媒的南海控股大股東于品海，看中香港有線電視的品牌形象，並承認有線於社會上的影響力，故之期望打造網上、傳統報章及電視媒體「三合一」的媒體。于品海對有線寬頻及其母公司九倉電訊均感興趣，有市場人士預計收購價將過百億元。
《香港01》：有興趣研究與有線寬頻合作
有線寬頻現時業務包括收費電視、剛發免費電視牌照的奇妙電視、互聯網及多媒體業務。《香港 01》回應傳媒查詢亦承認有興趣研究與有線寬頻合作，並指出：「一直有規劃發展視頻內容，因此，任何有助於這方面發展的機會，我們都會考慮。」「 我們自然有興趣研究《 香港01 》與有線電視是否有合作機會，以便為市民提供最優質的媒體內容。」
母公司九倉：正就旗下電訊及娛樂業務作策略評估
有線寬頻去年業務收益按年減少 9.4 %，當中虧損增至 2.3 億元。而母公司九倉早已於其業績公告引容市場狀況出現巨大改變，正就旗下電訊及娛樂業務作策略評估。
54 : greatsoup38(830)@2016-07-07 03:16:26
http://www.popnews.hk/?p=5731
九倉主席吳天海表示，有投資者對九倉有興趣，令九倉賣盤消息再被炒熱，今期《東周刊》獨家報道，指九倉邀投資者競投「九倉電訊」，開價更高達七十八億元，而對九倉有興趣的，正是創辦網媒《香港01》的于品海。
今期《東周刊》獨家報道，主要經營商業固網及寬頻業務的「九倉電訊」，去年收入超過19億元，營業盈利錄得三億幾萬，表年微增3%，但有線寬頻業職則連續八年見紅。九倉主席吳天海於今年五月，九倉已經邀請超過十個潛在投資者競技「九倉電訊」，當中南海控股大股東于品海甚有興趣，主動問價，《東周刊》指他的如意大計，似是想一併收購「九倉電訊」及「有線寬頻」所有電視業務及無線牌照電視台，希望打造一個集網媒、報紙及電視台的媒體；有消息人士更向《東周刊》透露，雙方正在積極磋商洽購，視乎價錢上能否達成共識。
55 : greatsoup38(830)@2016-07-07 03:19:27
http://toronto.singtao.ca/986437 ... 4%84/?variant=zh-hk
上月傳出九倉（0004）有意賣盤並出售有線寬頻業務後，今期《東周刊》報道，去年創辦網媒《香港01》的南海控股大股東于品海有興趣收購包括有線寬頻所有電視業務及無線牌照電視台，圖打造集網媒、報章及電視的傳媒王國。市場人士料收購價過百億元。于品海透過發言人表示，《香港01》有興趣與有線電視合作。
九倉（0004）主席吳天海公開表示有不少投資者接觸集團，令九倉賣盤消息熱炒後，上月再傳出九倉有意賣九倉電訊，及包括有線寬頻、有線電視及免費電視營運公司奇妙電視的有線寬頻（1097）業務消息。《東周刊》引述獨家可靠消息指，南海控股大股東于品海是其中一位對收購九倉有興趣的投資者，他更主動探路問價，目前雙方正積極高討洽購事宜。
有市場人士估計，有線若落實賣盤，作價將達過百億元。資金方面，消息人士又透露，于品海與中信集團前董事長王軍關係密切，另外有「千億莊家」之稱的肖建華則有興趣從事文化產業，相信兩人都願意出資相助。
于品海透過發言人回應表示，《香港01》一直有規劃發展視頻內容，故此任何有助於這方面發展的機會，都會考慮。據聞有線電視股東正檢討其在這領域的業務，《香港01》自然有興趣研究與有線電視是否有合作機會。肖建華則未有回覆。
56 : greatsoup38(830)@2016-07-07 03:19:58
http://www.post852.com/%E7%B9%BC ... 7%B4%85%E6%9C%89/#!
57 : greatsoup38(830)@2016-07-07 03:20:26
https://www.quamnet.com/newscontent.action?articleId=4778820
于品海據報擬百億收購有線(01097) 背後金主包括王軍
15:41
Infocast
<匯港通訊> 九倉(00004)早前表明有意檢討旗下電訊、通訊業務,《東周刊》引述消息透露,創辦《香港01》的于品海有意收購包括有線寬頻(01097)所有業務,包括有線電視、無線牌照電視,估值高達過百億元。
報導指,今次是南海控股(00680)大股東于品海主動探路問價,收購九倉電訊、有線電視、無線電視牌照,以打造一個擁有網媒、報紙、電視的傳媒王國。而背後金主包括前中信集團董事長王軍、及有千億莊家之稱的肖建華。
其中王軍為中信集團前董事長,是中國前副主席王震的兒子,於2006年退任中信集團後,在2013年出任本港上市公司金榜集團(00172)主席。而王軍兒女王京京則曾出任于品海旗下另一個上市公司中國數碼信息(00250)的非執行董事。
至於肖建華,為明天控股的操控人,根據明天控股網站資料,其總部設於北京,於上海、山東及內蒙等地均有分支機構,明天系掌控內地9間上市公司,控股或參股超過30家金融機構,包括：華夏銀行、包商銀行、新時代信託、恒泰證券及天安人壽等，合計資產規模達6.7萬億元人民幣。 (BC
58 : greatsoup38(830)@2016-07-10 14:50:20
https://hk.finance.yahoo.com/new ... A%A8-060137548.html
在新媒體衝擊下，傳統媒體的挑戰愈來愈大，但仍有「勇士」願意進入市場。本地雜誌報道，南海控股（00680）大股東于品海，有意收購去年蝕逾二億三千萬元的有線寬頻(01097)，作價雖逾百億元，卻可打造為集網媒、電視及報章一身的于氏「傳媒王國」。
傳媒業於去年開始面對更巨大挑戰，先後兩份報章停刊，但于品海仍敢於今年初創辦《香港01》，其傳媒之路並繼續推進。市傳于品海有意收購九倉（00004）旗下的有線寬頻，估計收購價涉及過百億元，而于品海背後更有「大水喉」支持，包括前中信集團董事長王軍及「千億莊家」肖建華，令收購有染紅有線之嫌。
之前九倉已表明，會為旗下通訊、媒體及娛樂業務作策略評估，市傳有意出售電訊業務，作價逾七十八億元，亦美國私募基金KKR、TPG及CVC、中國安邦保險、平保（02318）及清華紫光等搶購。實情是，九倉亦有意出售有線寬頻、有線電視及奇妙電視。九倉與有線寬頻已發出聯合公告披露，已接獲多份的初步提
案，包括可能涉及對有線寬頻直接或間接收購，但現時尚未就任何初步提案達成任何觀點，亦未就任何收購與任何獨立第三方達成承諾或訂立協議。
于品海突然希望擴充其傳媒王國，是因為想將《香港01》由週報轉型為日報，以增強報章的影響力，並冀藉有線電視鞏固其勢力。對於被指有中資撐腰，于品海亦作出反駁，指「染紅」之說與事實不符。
其實于品海本身亦具強大財力，以持有南海控股百分之五十三計，其身家已有近七十五億元。于品海大半生亦與傳媒有密切關係，早於九十年代曾是《明報》及《亞洲週刊》的老闆，並創辦全球首個二十四小時華語衞星電視台「傳訊電視」。直至九四年，于品海被爆在加拿大留學期間留有案底，加上財政及其他問題，才被迫於將《明報》及部份傳媒資產出售。
于品海亦曾與收費電視業務擦身而過，二千年時曾獲發香港收費電視牌照，但翌年宣布退出，其後主攻內地市場。
雖然于品海對本地傳媒興趣甚濃，但收購有線除了涉資金問題，亦要過多關。本地免費電視及收費電視牌照規定，持牌機構若有股權結構變動，須根據《廣播條例》和相關牌照條款事先尋求通訊局的批准。根據《廣播條例》訂明，持有一種媒體牌照（報章、電視、雜誌、廣告宣傳代理、聲音廣播）人士不能持有第二個同類或不同類的媒體牌照；其東主、其控權人及相聯者，亦不合資格，除非取得行政長官和行政會議批准。不過，市場上亦已豁免的例子，電盈（00008）主席李澤楷便同時擁now寬頻電視、ViuTV及《信報》。
59 : Louis(1212)@2016-07-18 23:24:21
陳紅天真的很有錢！
祥祺集團45億購One HarbourGate東座作港總部
文章日期：2016年7月18日 16:37
近月多家內地背景公司來港掃貨，據祥祺集團網頁公布，該公司上月底以45億元向會德豐（0020）購入紅磡紅鸞道18號One HarbourGate東座寫字樓及商舖部分，並命名為祥祺中心。項目會用作公司香港總部，除自用部份外，其餘樓面將會出租，料每月租金收入約2000萬元。資料顯示，上述物業總樓面28.2萬平方呎，呎價近1.6萬元。
事實上，去年11月會德豐以58.5億元把One HarbourGate全幢西座商廈及西座商舖售予中國人壽（2628），呎價約1.49萬元，以呎價計，東座比西座更高7%。今次入市的祥祺集團，其董事局主席陳紅天，早前就以21億元向莊士機構（0367）購入山頂歌賦山道15號地盤，樓面呎價高達22.8萬元。
記者：林尚民
60 : greatsoup38(830)@2016-07-19 06:59:50
呢座野就算借一半都要20億
61 : GS(14)@2016-08-02 17:02:30
200億債券
62 : GS(14)@2016-08-16 16:04:10
盈利降3%，至56億，重債
63 : GS(14)@2016-08-22 02:44:08
2016-08-15 HJ
九倉頂多與大市同步
九倉（00004）中期業績受投資物業估值影響稍跌，核心業績仍可增長，兩大商場營業收入維持上升，租戶銷售額則有雙位數下跌，管理層表示，6月及7月開始回穩，趨勢仍待觀察。
上半年總盈利67.25億元，按年下跌3.3%；不計投資物業重估及非經常性項目，核心盈利增加13.6%，至59.72億元，每股盈利2.22元。中期息每股0.58元，增加5.5%。
人幣貶值拖累內地投資
九倉以收租為主，不限於海港城及時代廣場，於內地亦有投資物業，中港兩地亦有物業發展，亦擁有及經營酒店；再加上物流業的碼頭，以至現正處於策略評估的通訊、媒體及娛樂業務。
海港城商場維持全部出租，收入31.08億元，增長4%；期內租戶銷售額下跌14.7%，至133億元，但第二季開始回穩，據報租戶銷售額下跌源自減價，以銷量計，減幅並不明顯。時代廣場於去年底完成翻新工程，出租率99%，租金收入增10%，至10.87億元；租戶銷售額下跌15.7%，至39億元，第二季開始回穩。
上述兩商場佔九倉香港市場的租金收入65%， 連同寫字樓租金，海港城收入增長4%，營業盈利增5%，至39.52億元；時代廣場收入增9%，營業盈利則增11%，至13.03億元。
不計投資物業重估，香港投資物業稅前盈利增長7.2%，至56.88億元；內地投資物業稅前盈利增長17%，至6.89億元。香港發展物業進賬2.8億元，內地發展物業稅前盈利13.66億元（上年虧損2.86億元）。酒店業稅前盈利1.03億元，按年減少8%；物流貢獻減21%，至2.92億元；通訊、媒體及娛樂增長195%，至6200萬元。其中電訊增長28%，至2億元；有線寬頻（01097）虧損仍增4.6%，至1.35億元，投資及其他項目增長32%，至6.36億元，包括利率掉期合約盈利淨額3.52億元。
九倉的商場租務增長不多，已符合預期，並無退租及減租，新租平均仍升約10%，如6月及7月銷售轉穩趨勢維持，可審慎地認為零售見底。7月整體訪港旅客上升2.6%，內地訪港旅客也增加2.2%，這是連續下跌13個月後首次回升，雖難肯定持續性，若反覆不大，零售業可能見底，只是復甦難料，可能較為緩慢。
內地投資物業受人民幣貶值影響，增長並非強勁，若干物業表現尚屬理想，成都國金中心已全面租出，租戶銷售額升13%，寫字樓已租出36%，租金逾當地高水平。成都時代．奧特萊斯銷量增長19%。上海會德豐廣場寫字樓出租率95%，大上海時代廣場寫字樓租出95%，商場出租率幾達100%。長沙時代．奧特萊斯面積7.2萬方米，洽商租約佔88%，今年9月將開幕。重慶國金中心今年內完成，已售兩座寫字樓80%，商場酒店明年開業。發展中投資物業仍有於2017至2019年完成。
發展物業上半年收入增33%，確認入賬面積87萬方米，增長45%；內地期內簽約銷售額升58%，至163億元人民幣，已達全年目標68%。6月底未確認銷售額290億元，面積140萬方米，發展物業土地儲備500萬方米。
來年物業發展收入增
香港投資物業方面，港威商場改建將於今年底完成，海運大廈擴建將於明年中開業。發展物業的山頂聶歌信山豪宅（佔16.2萬方呎）於去年完成，上半年已售三幢洋房，最近再售一幢；位於油塘住宅將於今年完成，已全部預售涉20億元，將可計入今年賬項。其他在發展中的山頂物業組合共35間洋房，還有九龍東的住宅82萬方呎及寫字樓53萬方呎在策劃中，為今年及以後數年帶來若干增長。
九倉股價年初曾挫近兩成，其後反覆上升近60%，至54.9元，初期受零售市場所打擊，特別是奢侈品市場表現甚差，急升之後調整不多，業績後穩好，現價54.5元，往績市盈率10.3倍，息率3.48%，市賬率0.538倍。中期錄得增長，預期下半年不遜於上半年，全年仍有雙位數字增長，業績可支持股價適量上升，其後看零售市場實際情況，但經長期不景後，且股價已回升，日後對零售復甦憧憬的狂熱將不如前，只能希望與大市同步。潛在的利好因素是電訊業務的評估結果，以及管理層對九倉成立130周年的心意。
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#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 九倉頂多與大市同步
64 : GS(14)@2016-10-05 04:32:18
賣九倉電訊
65 : greatsoup38(830)@2016-10-12 04:21:24
和4搞地產
66 : GS(14)@2016-10-30 17:01:45
2016-10-11 HJ
九倉賣產得益已消化
上周九倉（00004）及東亞銀行（00023）分別出售若干股權，均錄得相當利潤，由於消息已流傳多時，未能刺激股價。雖則兩家公司出售股權，但實際涉及5間公司，而個別條件不同，實際影響有異。
九倉出售九倉電訊全部股權，現金代價95億元，賬面資產淨值21億元，九倉將獲利74億元；因會德豐（00020）持有九倉股權約60%，應佔該盈利約45億元。
九倉認為，通訊、媒體及娛樂業務已經營20多年，至今市場已經歷巨大轉變，且步伐加劇，該等業務對盈利貢獻僅1%，九倉一直進行策略評估，以為股東創造最大價值為目標，出售的決定是策略評估的結果，而有線寬頻（01097）的策略評估則仍在進行中，未在出售之列。
售電訊賬面資產微增
九倉電訊是以企業對象為主的電訊服務供應商，光纖網絡覆蓋約90%商業市場，提供本地數據傳輸、資訊及通訊服務及系統整合。2015年盈利3.01億元，較2014年減少11.7%，出售代價相當於2015年P?E 31.5倍及P?B4.52倍。所得款項將用於業務發展及提供額外現金流。出售相關業務後，每股資產淨值增加2.4%至103.73元，淨負債對總權益比率由15.2%降至12.2%，出售將減少收益3.01億元，有待運用95億元的收益彌補；如用於償還債項，按上半年平均借貸息率2.9%，可減少支出2.75億元，與減少收益有8.5%的差異，但對九倉業績影響不大。
至於九倉大股東會德豐，其盈利主要來自九倉，出售收益屬於非經常性項目，意義不大，實際的影響只是賬面資產的輕微增加。
九倉對有線寬頻的策略評估未有結果，事前有估計或與電訊打包出售，事實並非如此，股價搶升後已回落。有線寬頻6月底資產淨值6.83億元，相當於每股33.9仙（近期為90仙），上半年虧損1.34億元，2015年全年虧損2.33億元，已持續虧損多年。
收費電視牌照將於2017年5月屆滿，已提交續期申請。屬下奇妙電視已獲批免費電視牌照12年，承諾於6年內投資逾10億元，第一條頻道將於明年中啟播，6月底淨借貸約3.9億元。九倉對此的策略重估，不限於收費電視，亦包括免費電視，相當複雜。
九倉出售電訊業務是資產重組，減少非核心業務，集中於物業，暫未涉及有線寬頻，是策略評估不易，特別已承諾投資免費電視。有線寬頻在1999年以10.39元分拆上市，一直令人失望，有關評估是對管理層的考驗。九倉套現後，預期不會大派紅利，但為慶祝開業130年，或趁勢增派小量特別股息，近期由高位59元回落，仍受零售市場影響，與會德豐相同，估計只與大市同步。
東亞僅投機炒作對象
東亞銀行協議出售卓佳集團股權，現金代價64.697億元，東亞佔75.61%，新創建（00659）佔24.39%，分別套現48.92億元及15.77億元。卓佳8月底賬面資產15.55億元，出售P?B 4.16倍，按2015年盈利2.928億元計，出售P?E 22倍，東亞將獲利31億元，新創建將獲利9億元，即售卓佳共獲利40億元，相當於代價的61.8%，有關出售成本相當高。
由此推算，東亞套現約42.7億元，而每年減少收益2.2億元，這是套現的代價，相當於成本5%以上，同樣相當高。套現可改善銀行的資本狀況，代價亦不菲。
卓佳提供商業性綜合服務，包括證券過戶等，遍及20個市場，但非銀行核心業務，東亞既然收縮證券經紀零售業務，出售卓佳可以接受，視作整頓業務。消息指東亞仍在標售若干物業中，繼續整頓業務，但對於東亞承諾於3年內節省7億元的支出並無幫助，市場對其評價不易改善。
東亞出售卓佳，是整頓業務而套現，本業仍然疲弱，相信出售卓佳只是套現一部分，預期不會為此派發特別股息，其股價仍在高水平，是期望股權變動，實則過分憧憬，只是投機性對象。新創建售卓佳是被動，而帶來收益有助於維持高息，希望中線可以反映。
#戴兆 #滬港財信通 #公司透視 - 九倉賣產得益已消化
67 : Louis(1212)@2016-11-16 22:43:55
會德豐地產近64億奪觀塘地 高預期
地政總署公布，政府加辣後首幅批出的觀塘茜發道住宅地皮，以63.88億元批予會德豐地產，每方呎樓面地價約7729元，較市場預期上限高出7%。
地皮於上周五截標，合共收到12份標書，入標的財團包括長實地產(01113)、新地(00016)、富豪酒店(00078)、中國海外(00688)、合景泰富(01813)、信置(00083)、恒地(00012)、遠東發展、會德豐地產，另英皇國際(00163)和佳明集團(01271)合資。
地皮前身是茶果嶺高嶺土礦場的一部分，鄰近觀塘指標屋苑麗港城，地皮面積約19.66萬方呎，地積比率約4.2倍，總樓面面積約82.65萬方呎，並分為東、西兩部分，其中東面部分可建樓面約74.45萬方呎，高度限制為110米(主水平基準以上．下同)；西面地盤則較細，預計可興建約8.21萬方呎的樓面，高限約90米。
業界人士估計，該用地的估值約42.98億至59.51億元，每方呎樓面地價約5200至7200元。
68 : GS(14)@2016-11-17 10:47:23
麗港城都升了
69 : GS(14)@2017-01-06 11:45:13
4 SELL 1097
70 : GS(14)@2017-01-06 12:36:50
4 sell 1097
71 : GS(14)@2017-03-10 13:43:07
聯合公告
規則 3.7 更新公告以及《上市規則》第 13.09 條
及《證券及期貨條例》第 XIVA 部下的內幕消息條文
72 : GS(14)@2017-03-10 14:10:25
盈利增24%，至122億，重債
73 : greatsoup38(830)@2017-05-30 23:08:25
被迫通過
74 : greatsoup38(830)@2017-07-17 02:13:51
2017-07-08 iM
會德豐客戶至上突圍有法 玩Facebook的地產商
香港回歸20年，樓價走勢反覆，根據差餉物業估價署數字，1997年7月樓價指數為172.9點。未幾，亞洲金融風暴席捲香港，以致樓市蕭條，樓價指數亦低見58.4點。其後香港經濟復甦，樓價止跌回升，往後的事，路人皆知。會德豐地產常務董事黃光耀縱橫商場數十載，見證樓市幾許風與浪。會德豐（00020）今年上半年物業銷售金額已超過100億元，近年亦致力發展，並於5年前成立社交平台Club Wheelock，務求以客為本。
根據差估署最新數據，5月樓價指數持續破頂，升至333.1點，而顯示二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）亦屢創新高。樓價高企，惟市民置業心切，樓市交投不跌反升，據土地註冊處最新數字，今年上半年一手私人住宅註冊量達9,819宗，按年大增74.8%；註冊金額超過1,300億元，按年急升98%。此情此境令港人想起1997年，市民開始擔心樓市會否爆煲，經濟是否再現蕭條。黃光耀表示，現時金管局及銀行監管較嚴謹，而且資訊流通，有助市民了解樓市實況。他續指20年前市民買樓多屬投機炒賣，置業成本亦非市民所憂，因當時銀行可提供九成按揭。現時市民則以自住為主，置業前亦會審時度勢。
下半年樓價料難大升
雖然最近有報告預計，本地樓價或於未來數十年大跌，但黃光耀認為樓價受多項因素影響，要分析未來走勢絕非易事，即使面臨難關，亦可轉危為機。他又以2008年的金融海嘯為例：「當時樓價曾跌三至四成，但其後美國實施量化寬鬆政策，其他國家亦致力合作，令經濟復甦。加上低息環境亦有助經濟發展，故半年後，市場已回到安全的水平。」他續指，現時市場料美國下半年仍會加息一次，而香港會否跟隨亦屬未知之數，故難以估計加息對樓市影響。他又預計，下半年樓市會平穩發展，升幅不如上半年顯著。
為打擊炒風，金管局多次收緊按揭成數，令市民置業成本大增。發展商為助港人置業，大多提供「二按」或高成數按揭優惠，但有評論質疑此舉猶如與發展商對賭。黃光耀認為，市場上有不同的發展商，目標各異，會德豐無意以高成數按揭優惠吸引買家，但會提供「二按」予買家。買家申請時需通過資產及收入測試，絕非蒙混過關。他又稱，據集團數字，只有兩成顧客申請「二按」，換言之大部分買家資金充裕。
香港回歸二十年，中港交往屢見頻繁。近年港府致力推地，中資機構一見傾慕。今年2月，龍光地產（03380）與合景泰富（01813）合組財團，以逾168億元投得鴨脷洲利南道臨海住宅地。綜觀上半年，5幅住宅用地全由中資機構投得，本地地產商則投得5幅非住宅用地。黃光耀認為，香港是一個開放的市場，世界各地的發展商都可參與，故中資企業以高價投地打進香港市場亦是情有可原，而且在商言商，沒有公司會作蝕本的投資。
與中資不同，本地地產商熟悉市場運作，且已建立商譽，並會以其他方法增加土地儲備。據2016年年報顯示，會德豐土地儲備達820萬平方呎，以市區地為主，足夠應付未來5至6年的發展。黃光耀續指集團未來會加快發展農地項目，雖然近年打倒地產霸權之聲不絕於耳，但他們發展時會兼顧社會責任及商業發展，以洞梓綠化地為例，除興建私人住宅外，亦會撥留用地予政府興建資助房屋。
正如黃光耀所言，中資高價搶地，令本地地產商需扭盡六壬，增加土地儲備，同時亦要鞏固己有優勢，即建立更好的品牌形象。翻查年報，會德豐去年物業銷售額按年急升71%至221億元。今年上半年物業銷售成績同樣理想，金額已超過100億元。
黃光耀
年齡：52歲
現任：
•會德豐地產常務董事
其他職銜：
•香港僱主聯會副主席
•香港綠色建築議會董事會成員及綠建教育委員會副主席
•香港地產建設商會法律小組成員
•英國皇家特許測量師學會資深會員
•地產代理監管局成員
•香港特區政府民政事務總署「伙伴倡自強」社區協作計劃諮詢委員
•香港考試及評核局香港中學文憑考試應用學習科目委員會增選委員
助基層學生 盡社會責任
「取之社會，用之社會」，會德豐近年積極建立商譽，並本着「社、共勉」的理念，協助基層學生。「學校起動」計劃，又名Project WeCan，是一個青少年發展計劃，旨在為基層中學生提供不同機會，讓他們發掘自己的興趣，為將來就業作好準備。有關計劃於2011年推出，迄今已獲社會各界肯定，共43,000名學生受惠。黃光耀是該計劃的委員會委員，他亦經常身體力行，抽空到校探訪，並會記低每位同學的名字。他認為，每家企業都要肩負社會責任，這些活動對會德豐影響深遠，讓市民不再誤以為會德豐只懂投地發展，這有助集團建立商譽。
設社交平台 冀與客戶建互信
至於品牌形象方面，會德豐近年加強客戶關係管理（Customer Relationship Management，CRM），並於5年前成為社交平台Club Wheelock。CRM是一種企業管理方式，公司透過不同的活動與其客戶交流，並會分析相關數據，再為客戶提供最合適的服務。黃光耀表示：「我們成立Club Wheelock，旨在接觸不同的客戶。我們樂意聆聽會員的意見，不論好壞均會採納。」
定期辦活動接觸客戶
Club Wheelock每月都會舉辦不同活動，主題以「衣食住行」為主。黃光耀指該會迄今成立5年，會員人數超過3萬名，並舉辦逾150場活動，包括品酒班、親子瑜伽班及各種健康工作坊。本地地產商近年都著重CRM行銷，四大發展商亦先後成立與Club Wheelock相近的社交平台。黃光耀強調，集團不會借Club Wheelock誘使會員購買單位，反而希望透過這個平台凝聚大眾，讓他們可以認識會德豐的另一面，故任何18歲或以上人士都可入會，而他亦會抽空出席活動，主動認識不同會員。
Club Wheelock舉辦活動時重視場地布置，旨在讓會員有更深刻的生活體驗，而美輪美奐的環境亦誘使會員拍照留念。在智能手機普及的年代，港人都愛在網上社交平台與親朋好友分享資訊。這種資訊傳播方式，又名user generated content，近年於國外大行其道，宣傳效果有時候比傳統廣告好。Facebook於港普及之時，正值Club Wheelock成立之際。換言之，Club Wheelock憑藉Facebook的便利，加強宣傳效果，並從中建立商譽。
該會亦會按會員要求，舉辦不同類型的活動，期間不會提倡任何消費主義，或誘使會員購物。該會旨在與會員建立互信，並讓會員從中結交好友。近年官商勾結之聲不絕於耳，不少人都認為高官借富商的財力，箝制言論；富商則借高官的權力，囤積居奇，逐百倍之利。在這大前題下，Club Wheelock正好給予一個平台，讓大眾重新認識會德豐，既能建立商譽，又能收集會員意見，這有助會德豐日後的發展。
「取之客戶，用之客戶」亦是Club Wheelock成立的主因。黃光耀表示：「公司開放示範單位前，會誠邀會員參觀，並會了解他們的看法，從中改善。」他又指公司一直重視地產項目的發展，每個單位都具備質素，以面積為例，各類單位均有不同的準則，且着重空間感，而有關準則則參考會員意見而制定。
他舉例指，有發展商會把結構牆建於單位內，令實用面積大減，但會德豐一直重視單位的實用性及空間感，故設計時會從業主角度出發，特別留意傢俬的擺放，讓客戶可善用每一寸空間。
75 : greatsoup38(830)@2017-07-21 04:42:11
ok
76 : GS(14)@2017-08-14 17:24:54
盈利降15%，至49億，輕債
77 : GS(14)@2017-09-05 09:17:27
聯合公 告
建議分拆九龍倉置業地產投資有限公司及
將其於香港聯合交易所有限公司主板
作獨立上市
現金推入餘下九龍倉，九龍倉置業地產多債
78 : GS(14)@2017-09-16 01:43:48
4又派1097
79 : GS(14)@2017-10-12 01:42:23
賣左九倉電訊大廈重建的8 Bay East 畀95
80 : GS(14)@2017-10-12 01:45:49
賣左九倉電訊大廈重建的8 Bay East 畀95
81 : GS(14)@2018-01-30 18:55:38
3900 and 4 cooperation
82 : GS(14)@2018-03-11 21:33:57
687 賣地予 20
83 : GS(14)@2018-03-11 21:34:05
687 賣地予 20
84 : GS(14)@2018-03-13 18:56:04
687 SELL LAND TO 20
85 : GS(14)@2018-03-14 14:55:17
盈利增5%，至127億，輕債
86 : GS(14)@2018-04-01 11:16:12
87 : GS(14)@2018-08-14 19:27:52
盈利降6%，至47億，重債
88 : GS(14)@2018-10-06 00:32:14
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20181005/58761941
會德豐地產與豐泰宣佈簽訂買賣合約，豐泰將以33.8億元購入會德豐旗下位於將軍澳的澳南商場組合，包括位於唐賢街33號的Capri Place、至善街3號的Savannah Place及唐俊街23號的Monterey Place，涉及總樓面面積約30萬方呎。
會德豐地產主席梁志堅表示，澳南商場預期將成為該區的地標性商場，我們十分高興旗下的商場項目得到豐泰認同。
豐泰地產投資管理合夥人暨投資長朱惠德先生表示，澳南商場組合位於將軍澳南的臨海地段，是綜合高端住宅、商業、零售、酒店、教育及文娛的生活文化社區。該項目設計高質，加上日漸成熟的高尚住宅區、未來政府辦公大樓，以及重點政府基建項目，包括將軍澳至藍田隧道及跨灣大橋，該區發展潛力被受肯定。
89 : GS(14)@2019-02-02 18:01:04
緒 言
本 公 司 宣 佈，於 二 零 一 九 年 二 月 一 日，賣 方（本 公 司 之 全 資 附 屬 公 司）、買
方、本 公 司（作 為 賣 方 之 擔 保 人）及 買 方 擔 保 人 訂 立 買 賣 協 議，據 此，（其 中 包
括）買方同意購買而賣方同意(i)出售銷售股份及(ii)轉 讓 股 東 貸 款，總 代 價 為
3,912,225,000港 元（可 予 調 整（如 有））。目 標 集 團 擁 有 該 物 業，即6563 號地塊以
及 發 展 項 目。
90 : GS(14)@2019-03-13 08:31:17
盈利增1成，至120億，輕債
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284966
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