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“滬九條”後上海土地首拍：30多家主流房企搶4塊宅地

雖然一線城市樓市成交有所降溫，但是房企拿地的熱情依然高漲。

5月11日，上海325新政後的首場土地拍賣會上，超過30家房企對上海的4塊土地進行了爭奪，共有4幅經營性用地，其中3幅為純宅地，1幅為商業用地。第一財經記者統計發現，包括南橋新城、中鐵、上海城開、中鐵建、寶業、碧桂園、中南、金地、旭輝、禹洲、新城、卓越、融創、龍湖、綠地、遠洋、正榮、大發、象嶼、金輝、華潤、建發、寶龍、保利、格力、K2等房企都加入了今天的土地角逐。

上海松江泗涇（資料圖）

考慮到上海此前的樓市調控，曾有業內預測土地市場或出現降溫。但是本次的土地拍賣卻讓業內大跌眼鏡：3塊住宅溢價率均超過100%。

房企搶地

記者在采訪中了解到，很多參與本次土地拍賣的房企在今年都有在上海拿地的任務，因此其也“不惜成本”。

從第一塊土地開始拍賣後，現場氣氛就十分激烈，房企舉牌不斷。其中象嶼以21.5億元競得奉賢區南橋新城16單元36-03區域地塊，溢價126.25%，成交樓板價22625元/平方米。

這個價格意味著什麽呢?此前南橋最貴的一幅宅地是去年12月由中鐵集團取得的奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊，總價38億，樓板價19179元/平方米。幾個月後，這里的土地價格每平方米上漲了3000元。

“以樓板價推算未來成本價至少在3.5萬元/平方米以上。而目前調整剛開始，因此未來1年左右市場是否能走出調整有很大不確定性，因此該價格略微偏高。”中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

土地拍賣會最激烈的是松江泗涇的雙子地塊。格力、融創分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區泗涇鎮SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊，溢價率分別為109.04%、111.62%，成交樓板價分別為37675元/平方米、38291元/平方米，創下區域單價新高。

事實上，格力拍到的土地差一點也被融創拿到，而融創拍地更是果斷堅決，不到半個小時就再創區域單價新高。按照上述的價格，該土地至少需要打造6萬/平方米的產品才可以回本。

雖然拍到土地的房企表示看好未來的市場，但是有不少開發商也表示了質疑。

一家參與土地拍賣的開發商營銷總監就認為，這個土地拍賣價格完全沒有產品邏輯，大家都在對賭房地產的明天。

雖然業內對於目前土地市場瘋狂表示擔憂，但是這並不妨礙房企大手筆拿地。除開一線城市，二線城市也被房企寄予厚望。

第一財經記者梳理發現，在剛過去的4月份，合肥、廈門、南京、蘇州四個城市土地拍賣平均溢價率均超過100%。合肥4月共12幅土地出讓，拍出的高溢價土地主要集中在瑤海區、肥西縣，其中位於瑤海區新安江路以南的一幅居住用地，溢價率高達380.95%，由上海泰康房地產競得。蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價率超過100%，其中位於高新區科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%。南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價率超過160%。

圖/羅韜

價格博弈？

據上海鏈家市場研究部監測數據顯示，4月份，全國300城市土地市場共成交建築用地面積4537萬平方米，環比下降8.7%，但同比仍上升11.3%;出讓金總計1416億元，環比上升20.47%，在成交面積有所下降的情況下，土地出讓金不降反升，目前土地市場高溢價成交頻繁。

房企為何如此“沖動”?

第一財經記者多方采訪發現，房企拿地既有主動也有無奈。在過去一輪房地產調控中，中國樓市出現了很大的分化，其中一二線城市房價不斷上漲，而大部分三四線城市則陷入滯銷。對於主流房企而言，大部分都選擇回歸一二線城市開發。它們的核心戰略城市都是中國的一線城市和核心二線城市，競爭也基本一致。因此，房企為了擴張需要自然要付出更高的成本才能獲取土地。

同時，很多房企也會面臨無奈的拿地情況。由於房地產的生產要素之一就是土地，土地儲備一直是衡量一個房企的發展因素。“即便是要虧本，我們也不得不拿地，那麽大一個公司，沒有項目開發難道要解散嗎?大家到最後就是熬，誰熬到最後就勝利了。”一位房企高管曾告訴記者。

而在之前，也有房企因為錯過了拿地黃金期而在某些城市發展不利。比如在南京，之前龍湖地產一直希望進入擴張，但是由於過於保守預判市場，因此一直未能發展。相反，正榮地產在南京因為之前拿地果斷，後來迅速發展成為當地龍頭。而在武漢，中海地產連續3年未獲得土地，而融創等房企卻紛紛殺入。

因此對於房企而言，更多的是在博弈未來市場的好壞。在一個地產業內討論群里，各家開發商對於松江土地開發就持有不同觀點，有的認為6萬/平方米很容易實現，另外一家開發商就認為這個價格至少需要3年才能實現。

克而瑞分析師楊科偉指出，2015年一、二線重點城市成交面積同比增速接近三成，遠快於全國7%的增速，考慮到日前的政策基調，在一、二線熱點城市將會有一系列地方收緊房地產政策，而目前地價、房價上漲較快的熱點城市將首當其沖。

蘇州土地限價令後首拍：“限價”地塊價格超紅線全部流拍

5月23日，蘇州舉行了“限價令”後的首次土拍，而進行土地拍賣的四塊土地卻出現了不同的場景。

上午首宗進入拍賣的蘇地2016-WG-23號地塊最終以51431萬元底價成交，競得人為深圳新威輝達投資有限公司(金地商置)，樓面價為11250元/平方米。

同樣，蘇州出讓2016-WG-40號地塊也以底價成交，競得者為蘇州樂園發展有限公司。該地塊位於高新區滸關開發區東陽山路綠化地西、山神灣路北，用途為文體娛樂用地，土地面積52908.7平方米，成交價為5952萬元，樓面價3750元/平方米。

上述兩塊土地均沒有價格限制，而有價格限制的土地拍賣過程則出現了“瘋狂”。

今年5月18日，蘇州市國土資源局網站指出，其於2016年4月20日發布了蘇地網掛〔2016〕3號蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告。經市政府批準，以下地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。其中，2016-WG-39號地塊最高限價10.01億，2016-WG-41號地塊最高限價27.12億。

這兩土地在23日的拍地中全部超過紅線而流拍。

其中，2016-WG-39號地塊位於高新區滸墅關鎮桑園路東、規劃區間路南，用途為城鎮住宅用地，土地面積44700.5平方米，起拍樓面價6656元/平方米，該地塊最高限價單價13997元/平方米。

第一財經記者獲悉，包括新城、招商、旭輝、弘陽、天地源、華宇、南山、藍光、正榮、陽光城等房企參與競拍該地塊。經過113輪競拍，該地塊最高總價報價已達到10.06億元，最終樓面價14066.68元/平米，溢價率111.33%。由於競價過於激烈，該地塊出讓最終以流拍告終。

同樣的情況發生在41號土地，41號土地兩分鐘不到就出現了93輪競價，最後以111輪競價總價27.27億而超過紅線導致流拍。

顯然，蘇州的限價並未限制住開發商的拿地熱情。

事實上，蘇州在近期已經召開了土地儲備和招標拍賣領導小組會議，對蘇州市區2016年土地收購儲備和商品住宅開發用地計劃作了專題研究。會議確定蘇州市區2016年商品住房用地供應計劃為380公頃(合5700畝)，較2015年商品住房用地供應量310公頃增加22.6%。會議還確定，下半年市政府將對蘇州房地產市場供需狀況再作專題研究，確保房地產市場平穩健康發展。

而在此前，蘇州也傳言要進行限購，雖然政策已經開始收緊，但是市場依舊表現非常火爆。

“此前蘇州一直有限購的傳聞，如今還沒有正式執行，前期蘇州土地市場就過熱，兩天成交金額超過250億元，在對一線限購的背景下，房企轉戰二手成為常態，所以對土地市場采取熔斷的機制也是可以預料之中，對地價熔斷至少表明了政府的一種態度，高地價不可取，這對於當前的土地市場而言也是最直接有效的調控手法。”上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏告訴記者。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，從目前的市場看，高價拿地是不太可能改變的現實，但是考慮到未來地產的周期下行，未來這些拿到地王的開發商如何應對才是關鍵，而這個也增加了開發商的風險。

事實上，不只是蘇州，在近期的其他城市房企依舊保持高價拿地的態度。

5月20日，融信中國在便以23.61億元總價、31404元/平方米樓面價閃電拿下杭州慶隆單元R21-04地塊(熱電廠地塊)，溢價率89.56%，成為拱墅區新晉單價地王。

同一日，陽光城以6.39億元競得東莞2016WG014號地塊，拿地單價7788.62元/平方米，刷新了南城區地王紀錄。泰禾集團則在深圳最終經過一個多小時競拍以總價57.2億元獲取深圳坪山新區地塊，折合樓面價1.56萬元/平方米，溢價率74.23%。

“從實際運行情況來看，通過增加土地供應來穩定未來市場供應的預期的效果並不理想，房企進入城市高價拿地主要看中的是城市的發展潛力和需求，由於大家對一線城市普遍預期看好之下，在受限的影響下，二線成為眾多房企追捧的對象很難改變了，所以短期只有依靠行政手段或許可以降降溫，至少在土地層面可以暫時急剎車。”龔敏分析。

上海車牌新年首拍逾22萬人競拍 均價回落仍超8萬元

上海 2018 年首次車牌拍賣 20 日結束，當日共有 226316 人參與競拍，車牌平均成交價為 87936 元（人民幣，下同）。

本月官方共投放滬牌額度 12183 輛，較上月增加 36 輛，與去年相比是投放額度較多的一個月。因此，本場新年首拍吸引了不少市民前來"碰碰運氣"。

讓"拍牌大軍"躍躍欲試的另一個原因是上海今年采用了年度警示價（首次出價階段不得高於 86300 元的"警示價"）。如此一來，上海車牌的"身價"有望止住去年連續 6 個月突破" 9 萬元大關"的上漲勢頭，趨於穩定。

根據最終拍賣結果顯示，當月車牌的最低成交價為 87900 元，平均成交價為 87936 元，比上月均價 92848 元，減少了 4912 元。

上海 1994 年起實施私車牌照額度拍賣，開始對機動車實施總量控制。作為綜合交通管理手段之一，根據《上海市非營業性客車額度拍賣管理規定》，上海通過拍賣方式分配中心城區道路通行權，且每年結合交通發展規劃、道路通行狀況、環境承受能力和市民實際需求等因素，確定非營業性客車額度的投放總量。

據悉，2018 年上海將投放非營業性客車額度 13 萬個，以此來滿足民眾的用車需求。然而面對每月動輒超過 20 萬人的競拍者，滬牌依然顯得"僧多粥少"。當月中標率僅為 5.4%，仍處較低水平。

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