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Webb揭翔健股東關連交易 星爺助手陳昌義 任職買方公司

1 : GS(14)@2017-11-26 14:50:30

【明報專訊】獨立股評人David Webb昨日發表文章,指在調查一間數字貨幣交易平台Gatecoin資產戶口被凍結期間,發現著名影星周星馳旗下上市公司比高(8220)執行董事陳昌義,在英任職的上市投資公司豐亞集團(Alpha Returns Group,下稱ARG)涉多宗未有申報的關連交易,當中亦涉及收購本地券商。

明報記者 余慕恩

事源陳昌義曾任職董事的ARG,於2014年注資予一家由自稱新加坡商人Tong Shyn Leng女士持有的控股公司,並收購本港券商翔健証券(MY Securities,現易名富明證券),ARG在英國AIM交易所上市。當時ARG並沒有披露其控股股東、香港註冊公司Sze Thye Group(STG),其實與Tong Shyn Leng有關。

ARG英國上市 2014年購翔健証券

根據David Webb翻查公司註冊處資料,Tong為STG的公司秘書,而STG的實際擁有人及唯一董事為另一名叫Koh How Keng的女士,而David Webb調查Gatecoin期間無意中發現,根據一家金融機構alpenbaruch.com的資料,Tong和Koh兩人申報同一住宅住址。Webb指有理由相信Tong是為Koh打工。

在2014年8月入股翔健的交易完成後,ARG再向Tong以900萬元買入持有翔健証券的合資公司30%股權,其中一半以現金支付,另一半以較ARG股價折讓50%的作價配售新股方式為代價。由於Tong是STG公司秘書,而STG是ARG股東,Webb指這宗交易按AIM寬鬆的定義,Tong及ARG也是關連人士。

ARG沒及時披露翔健佣金來自母公司

直至2015年初,ARG在年報及業績報表中都未有披露上述關連交易。2015年初ARG亦有出通告指翔健証券的盈利能力大幅改善,佣金收入比前一年上升250%,當時只形容是客戶基礎擴大,所以收入大增。

直至同年9月, ARG才披露翔健証券截至2015年3月止年度的1245萬元佣金收入之中,860萬元來自STG,當中825萬元來自收購翔健証券之後。Webb指當時ARG披露在截至2015年3月底有248萬元佣金是來自STG,即意味有來自STG的577萬元佣金是在截至2014年底之前已經列為ARG的收入,但ARG在2014年底之前的賬目,從沒有披露這些為關連交易的收入。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7488&issue=20171123
Webb 揭翔 翔健 股東 關連 交易 星爺 助手 陳昌 任職 買方 公司
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測量師陳昌傑獻策增供應:邊境地換棕地 引條例收農地

1 : GS(14)@2019-01-24 08:10:35

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2864&issue=20190124
【明報專訊】有調查顯示本港供樓負擔比率高達20.9倍,屬全球最難負擔,各界普遍認為港府應該積極增加土地供應以壓抑樓價升勢,而土地供應專責小組經過公眾諮詢後,早前發表報告指發展新界棕地及農地是最多市民支持的增地選項。今期本欄專訪有逾30年測量界經驗的宏基測量師行董事陳昌傑就此獻計。他認為,港府可在新界邊境偏遠地區覓地,安置原本在棕地上的作業者,騰出棕地發展住宅;另外,他建議港府加快在新界規劃新發展區,如有需要,可以《土地收回條例》向地產商收回農地發展公營房屋。

美國研究機構Demographia於本周一公布一年一度的國際供樓負擔能力報告,又再一次刺中本港「無殼蝸牛」的痛點,以去年第三季數據計算,本港平均樓價達716.9萬元,是香港家庭平均年收入34.3萬元的20.9倍,換言之,港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付樓價,連續9年成為全球樓價最難負擔的城市。

本港樓價近年大漲小回,拋離一般港人的購買力,土地供應不足是主因,社會各界普遍希望港府積極造地,滿足需求平抑樓價。特首林鄭月娥於2017年9月成立的土地供應專責小組,在去年4月至9月諮詢公眾,包括29,000份問卷及3000個隨機抽樣電話調查訪問的量化分析顯示,於18個增地選項中,發展棕地獲得的支持度最高,其次是利用新界私人農地儲備(即公私營合作)。

物流業屬棕地大租戶 難搬至樓宇

土地小組報告提到,就本港而言,棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地,目前用途包括露天儲物、港口後勤(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。現時新界約有1300公頃棕地,大部分由私人持有,港府亦正研究利用多層樓宇容納棕地作業的技術和財務可行性。

陳昌傑在專訪中透露,他有部分客戶是棕地業主或租客,了解棕地作業的實際情况,他相信部分作業須在已平整的土地上操作,難以搬遷至多層樓宇,「近年港人愈來愈喜歡在內地網站購物,負責送貨的物流公司便是棕地的重要租戶,其操作講求效率,貨物從內地運抵本港後集中在棕地上分類,貼好標籤再由貨車分派送至訂貨者。同一塊棕地可能服務不止一間物流公司,即是同一時間有多輛貨車出入,棕地的好處是附近方便泊車,若搬至多層樓宇的話,便很容易塞車」。

因此,陳昌傑建議,港府可在新界邊境多個地點覓地,並且負責平整、通路、通水通電及排水排污,做好配套設施後,再安排目前的棕地作業者搬遷至這些土地,騰出原有棕地作住宅發展用途。他解釋,「以地換地」的最大好處,是現有不少棕地鄰近已發展成熟的新界新市鎮,發展為住宅的可塑性較高;而用作安置棕地作業者的邊境用地,大部分現時為農地,附近生活配套欠奉,難以發展住宅。

陳昌傑續說,要推進上述「以地換地」的方案,首先涉及規劃問題,例如將棕地改劃住宅用途及將農地改劃作工業用途;第二涉及法律問題,因為根據現行《收回土地條例》,行政長官聯同行政會議可決定為公共用途收回土地,當中公共用途包括興建公營房屋、道路、學校及醫院等公用設施,但並不包括收地作工業用途安置原棕地作業者,故他建議港府可就此提出法案修訂《收回土地條例》,為「以地換地」釋放棕地發展潛力。

公私營合作發展 架牀疊屋欠效率

土地小組報告亦指,大部分受訪者支持利用新界私人農地儲備,而現時至未來數年的幾項大型土地發展項目,包括橫洲發展第一期、古洞北/粉嶺北及洪水橋新發展區,政府估計將引用《收回土地條例》收回約500公頃私人土地;惟若私人土地尚未被納入政府的規劃及發展藍圖,為更快更好地釋放那些已整合業權的私人土地,可以考慮公私營合作模式,此舉亦與引用《收回土地條例》並無衝突。至於各界擔心公私營合作模式發展農地帶來潛在官商勾結的問題,小組認為政府需要引入一套公開、公平及透明的機制來評審所有經公開途徑提交的申請。

不過,陳昌傑認為,以公私營合作模式發展農地屬架牀疊屋的政策,並不需要存在,指港府加快在新界規劃新發展區,才是發展農地最有效的方法。他解釋,港府就新界新發展區內公屋、私樓及社區設施等用地作全盤規劃後,可就涉及公共用途的土地以《收回土地條例》向私人發展商收地;若區內某些土地被規劃作私人住宅用途,港府便負責供電供水修橋築路等基建配套,而發展商若擬把農地更改為住宅用途,當然也需要補地價。

按條例收地 發展商不滿賠償可訴訟

根據陳昌傑的分析,港府若加快規劃發展新界新發展區,對在新界持有大量農地的發展商有利也有弊,但最重要是可在中短期內大幅增加土地供應,對本港整體社會有利,「假如發展商目前持有100萬方呎農地,相信他也不會期望悉數可轉換為住宅吧?若日後有部分農地被政府規劃作私樓便可望賺錢,若被規劃作公共用途便可能蝕錢,綜合來說,這應該比繼續讓農地丟空理想吧!退一步來說,港府會就以《收回土地條例》收地的恩恤補償刊登憲報,透明度很高,若發展商覺得不止值這個金額,他可向審裁署打官司,完全有機制去做」。

籲簡化批則程序 增建屋效率

另外,陳昌傑強調,本港住宅短缺問題嚴重,港府除積極開發土地「做麵粉」外,亦應該調整相關政府部門的職能,加快興建樓宇、即「做麵包」的速度。

目前發展商取得土地後擬興建私樓,須經建築師及測量師入則,由屋宇署、規劃署及地政總署等該三大政府部門均審批過關後,才可銷售樓花;陳昌傑指出,目前屋宇署及規劃署一般在兩個月內便會批覆,惟地政總署的審批速度較慢,令整個程序往往長達一年。當中,現時屋宇署及地政總署均會就住宅項目的總建築面積進行審批,屬架牀疊屋,故他建議港府可將有關審批交由屋宇署全權負責,地政總署不再過問,料可大大提高審批效率。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-01-24 08:10:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3628&issue=20190124
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【明報專訊】市建局發展的首個港人首置先導項目、土瓜灣馬頭圍道「煥然懿居」昨晚7時截止收表,初步數字顯示共收到逾2萬份申請,與項目提供450個單位比較,超額認購43倍,明顯僧多粥少。

煥然懿居實用呎價介乎11,692至13,969元,若以實用面積最細約261方呎單位計算,入場費314.2萬元便可買市區新樓;該樓盤轉售限期5年,限期後業主可向市建局繳付補價,然後可在公開市場轉售單位,若樓價維持近年升勢,屆時業主可以「既賺住又賺價」。

可補價變私樓轉售 違首置盤目的

陳昌傑認為,港府在制訂公營房屋政策時,需要想清楚政策目的,才可真正幫助到有需要的港人。他解釋,港府按照擬資助家庭的收入水平為首置盤定價,故首置盤的目的應是幫助資助家庭「上車」,而非補貼他們買樓投資。

因此,陳昌傑建議,在首置盤的5年限制期屆滿後,業主只可將單位出售予房委會,定價須完全與市價脫鈎,而是根據過去5年擬資助家庭的收入變化釐定,房委會接收該物業後,便轉售予符合資助資格的家庭,「首置盤是不應該容許轉為私樓出售,否則其售價最終便會像私樓一樣高,但仍有一大批家庭需要此資助房屋;難道當煥然懿居450個單位悉數轉為私樓後,港府又再去興建更多首置盤嗎?這是無了期的。所以我希望港府做好平衡,首置盤的業主若日後有能力買私樓,便應該把首置盤賣給房委,我絕對不同意賣給私人市場」。
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