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標題保險業務員悟出最佳退休方程式 夫妻同心腳踏實地存錢「養房防老」


2011-8-8  TWM




對於退休規畫,有人愛高現金殖利率概念股,有人喜歡用基金滾錢徐徐累積,但是不見得每個方法都適合你!謝文興在股市慘賠教訓中體悟,存錢才是他的王道,也重新找到一條「養房防老」的新路。

撰文‧何珮郁

今年四十歲的謝文興,早在十六年前,就開始有了「及早為退休做準備」的意識。不過,在嘗試許多不適合自己的理財方式之後,直到大約六年前,他才找到了與自己最「速配」的退休方程式。

投資股票太浮躁 賠光本金後收手雖然花了十年摸索,但經過了五年多的準備之後,如今,謝文興已擁有一戶月收二萬五千元租金的「現金流」來源,他的算盤,則是在未來三年再添購一戶房產,接著利用十餘年的時間清償兩間房屋貸款,達成「養房防老」退休目標。

在台北萬華長大的謝文興,因為家裡經營服飾業生意,在家風的耳濡目染下,從小就立定志向「當老闆」。一九九四年靠著家人資助,開了一家非加盟連鎖體系的便 利商店,開始經營的前兩年,每月淨收入約有四萬元,「收入穩定,退休規畫的念頭,也是從這時候開始萌芽的。」對於投資商品不甚了解的謝文興,用定時定額、 每月扣款一萬三千元的方式買基金,「當時買的最熱門基金,就是怡富大歐洲、中信潛力和保德信大中華這三檔。」事隔多年,他仍印象深刻。

不過,隨周邊大型連鎖便利商店快速展店,謝文興的客源逐漸分散流失,讓他開始考慮結束便利商店生意,此時,一位保險業務員看準謝文興人緣極佳的特質,積極延攬他成為旗下一員。於是,有半年的時間,謝文興一邊消化店內庫存,一邊有一搭沒一搭的向熟客及親朋好友推銷保險。

在正式走上保險業務之路的第二年,謝文興的年薪就已突破百萬元,不過,這段期間由於接觸了各種金融商品,謝文興也開始嘗試股票投資,「太貪心,嫌基金的獲 利慢,股票賺錢比較快,就把基金全部贖回,轉進股市裡。」雖然順利的轉換職場跑道,但原先穩定的基金累積計畫,卻在接觸了股票之後,一切變了調!

初入股市,短短一個月就獲利了二○%,讓謝文興瞬間養大胃口,「我開始用融資、玩當沖,半年內,兩百萬元的本金可以累積一‧五億元的交易額。」為了操盤, 謝文興索性連早上都不工作了,全心盯盤殺進殺出,「連台積電這種大型股,我都可以當天買進又隨即賣出。」「有一陣子,真的是買哪一檔股票,那一檔就跌!」 甚至因為重押華邦電、茂矽等股票,最終還是以賠光本金收場。

歷經股海洗禮,謝文興自我檢討,「我是典型的雙子座個性,太浮躁不定,又容易受市場消息影響。」結婚之後,他決心不作股票,「認分」的專心工作存錢,二 ○○六年在萬華買了第一戶自住的房子。他不諱言,有了賢內助的約束,原本「賭性堅強」的投資心態收斂不少,也從這時開始,為退休規畫打下良好的根基。

看準套房出租市場 全力布局「養房」有了基礎後,謝文興開始思考真正適合自己的理財管道,因為兄姊都有投資套房出租的成功經驗,他決定從身邊人複製成功模式,研究如何當個 「包租公」。除了努力賺錢,累積買第二戶房子的自備款,他開始勤做功課,考察龍山寺捷運站周邊的物件。

三年後,他和太太用辛勤工作腳踏實地存下來的二百萬元自備款,加上貸款六百萬元,購入萬華住家附近的電梯華廈,將二十五坪的空間,裝潢隔間成三間套房出租。

謝文興看準趨勢,認定晚婚、不婚主義的人越來越多,套房出租的市場將會優於小家庭市場,且租金行情的落差也很大,「以萬華的行情來看,如果將一整層租給小家庭,租金約一萬一千元,若隔成三間套房,總租金收入可達二萬五千元,價差超過一倍。」他認真地分析著。

在謝文興的退休規畫藍圖裡,距離六十歲退休的目標,還有二十年的準備時間,也正是他全力「養房」的精華時期。他推估,目前萬華地區二十年中古屋的行情,二 十五坪的房子總價約為一千萬元左右,若以銀行房貸放款成數約七成去回推,則自備款須三百萬元,再加上裝潢費用約一百萬元,共要準備四百萬元。

再回頭檢視家庭的收支狀況,夫妻兩人年收入合計約二百萬元,扣除每年常態支出約一百萬元,以及扣除租金收入之後還須支付的兩筆房貸約二十萬元,每年可以存下八十萬元,約莫五年就可以再「存」出下一戶房子。

等到買下人生的第三戶房子(一戶自住,兩戶出租),謝文興「養房」的「布局」就算是大功告成,接下來的重點,則是在退休前全力清償房貸。

「按照進度,大約再過三年就可再買一戶房,隔成四間套房出租,租金應可完全支付新增房貸。」他計畫,接下來到退休前的十七年間,自己將逐漸加快償還房貸的速度,盡快讓兩戶房每月超過六萬元的租金收入,變成個人財務收支簿上的「淨收入」。

依照能力穩健規畫人生下半場在尋找下一戶「養房」物件時,謝文興也自有一套獨到的方法。為了方便就近管理,他將範圍鎖定在距離住家三百公尺內、二十八坪、 屋齡二十年左右的電梯華廈,「這樣的條件最適合作為收租的房子。」他認為,在尋找物件時,格局方正、至少兩面靠窗當然是首選,如此一來,有利於隔成四間套 房分租,每間約五至七坪,租金預估九千元,以不超過普通上班族平均月收入的三分之一為原則,且總租金收入又剛好可用來繳付房貸月付金。

在謝文興的退休方程式裡,除了租金收入之外,還有他早在二十八歲時,就為自己規畫的儲蓄險保單,他笑說,「這算是當時我最明智的決定了」,因為四十八歲以 後,他就可以開始終身月領一萬元,活得越久,領得越多。而勞退的部分,因為服務的公司屬承攬制,公司是依照業績狀況來提撥退休金,且於離職或退休時一次請 領,謝文興推估可領到一一○萬元左右。

謝文興覺得,相較於以往在股市裡殺進殺出的生活,自從有了第二棟房子,兼職包租公越做越有成就感,也越來越清楚現在省吃儉用,是為了以後退休要過更好的生活,打拚起來也更有衝勁。

謝文興退休方程式

謝文興

目前年齡:40 歲

預估退休年齡:60 歲

現職:保險業務員

經歷:便利商店店東

學歷:亞東工專紡織科

家庭:已婚,育有一子一女勞保年金預估(月領)25,000元+儲蓄險保單預估(月領)10,000元+租金收入(目前25,000元,預估下一戶36,000元)61,000元=96,000元註:因服務公司非雇傭制,無法計算勞退所得

素人包租公心法

Step 1 :地理位置位於大馬路邊,即使是巷弄也不小於6~8米為原則。近捷運站、夜市或超市,甚至機車停車格,都是上班族必備的生活機能。

Step 2 :精選結構以屋齡約20年,格局方正的電梯華廈為主,坪數在23~28坪之間,至少2面靠窗,才能平均分配隔間的採光。

Step 3 :勤跑監工裝潢預算重點要花在水電配線工程上,延長使用壽命,以後才不用再花大錢整修,家具則上網直接向廠商訂購,較便宜省錢。

Step 4 :謹慎出租嚴選房客,以知名企業、具穩定收入的上班族為主,降低流動率。制式合約上加附詳細生活公約、家具設備清單,保障雙方。

Step 5 :親自收租親自上門收租金,一方面可與房客聯絡感情,一方面也可巡視房內狀況。


標題 保險 業務員 業務 悟出 最佳 退休 方程式 方程 夫妻 同心 腳踏 實地 存錢 養房 防老
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從保險到資產配置 打造「防老存摺」 學理財》贏家親授財富自由的祕訣

2016-08-03  TWM

單身族要快樂,經濟無憂才是重點,薪資、投資、保障的理財配置缺一不可, 贏家親授讓你經濟無虞、樂享單身的訣竅。

「單身者的美好未來,取決於經濟能力。」在《守護你的單身時光:一個人也要好好過,學會六件事,幸福就在每一天》一書提到,一個人日子要過得幸福:「Money:單身要有錢」是其中一個重要選項。

開著BMW Z4敞篷車到海邊兜風、山上遊玩,是家住高雄的富邦人壽處經理許芳瑞的休閒之日常。

不婚熟女的財富自由之路杜絕揮霍,掌握「五三二法則」早在四十歲就達到財富自由境界的她,現在每年平均捐款七位數給老人、兒福機構做公益,即使不用工作,光是房產投資,每月就能收租七萬元;加上保本保息的保險到期後,每月還多出十幾萬元的現金花用。但興趣使然,追求工作上的成就感,仍是她最享受的事。

由於單身未婚,許芳瑞對老後保障安排得落實,健康醫療險她以「實支實付」做規畫,就算未來生病需要動任何手術,可以毫不考慮費用問題,直接要求醫師給她最新、最好的,「我覺得人只要一生了大病,就算收入再怎麼高、儲蓄再怎麼無虞,保障型的醫療險沒有先規畫好,還是有可能拖垮經濟!」三十二歲就抱定單身主義的許芳瑞說,自己專科畢業從月薪二萬三千元的行政助理做起,後來轉行挑戰高薪工作,又懂得投資理財建立經濟保護傘,隨著工作讓她眼界開拓後,「想戀愛但不想婚」的人生觀相當明確。

許芳瑞認為,一個人日子要過得好,只要做到三項投資:投資自己,成為職場的佼佼者;投資理財,讓自己經濟無虞;投資人脈與愛,豐富人生閱歷,建立多元化交友圈,讓身心健康、思路也更清晰。

她認為,不論未來是否從事保險業,一生至少要從事過一次與「銷售」工作相關的體驗,學會建立自己的品牌價值,才能幫自己加薪。

畢竟,除非能借到低利息的資金來投資,否則收入越多,才能有越多資金理財。

此外,單身者須先杜絕「揮霍成性」的觀念,應該要在有工作能力時,養成儲蓄理財習慣,把每月「收入」-「儲蓄」=「開銷」的觀念建立好,先為自己存到一桶金、兩桶金,訂定目標後確實執行。

她的作法是,透過薪資收入帳戶做「五三二」的配置,五成生活必需開銷,包含投資自己;三成用在儲蓄、投資、做好保障規畫;二成自主消費,包含享樂預算。

許芳瑞強迫自己儲蓄的方法,是從買「低總價的房子」開始,以租金養房貸,一戶一戶地存,當有資金需求還能增貸,轉投資投報率較高的標的,用滾利效果把資產養大,或透過提撥買基金的方法,累積複利效果。

35歲單身族:分散風險

債券基金可隨時贖回 當旅遊金的確,不管哪個年齡層的單身者,都要有做好理財與保障規畫的準備,不要忽略投資複利效果的威力。新富聯合理財規劃副總、認證理財規畫顧問(CFP)黃正勳建議,單身女性最好先思考,羅列自己有哪些理財目標,再去找適合的理財標的徹底執行,以較保守的報酬率六%概算,只要每月定期定額投資六千元,十年即可累積達一百萬元,若更為積極的人每月投資一萬二千元,六年就能存百萬元,十年就能達到近兩百萬元。

在投資標的方面,摩根投信副總經理姜愛苓建議,三十五歲單身者以風險較分散的區域型股票基金為主;如果可投資時間較短,或一時找不到前景佳的市場,高收益債等債券型基金也可考慮,因債券基金風險較低,又具備定存沒有的流動性問題,可視旅遊須支出金額,隨時贖回變現,不像定存解約要損失利息。

至於四十歲的單親家庭,收入來源集中於一人,不僅工作壓力大,財務壓力也比一般雙薪家庭重,因此理財規畫首重穩定,能支付基本生活費與教養費用為最先考量,基本的壽險、醫療險必須具備外,對於資金的運用,可以分散於債券基金,或波動度較低的穩健基金,並且利用定期定額投資來強迫儲蓄,讓部分的資金運用上較為靈活。

40歲單身族:積極理財

定期定額投資三至五檔基金四十歲以上的單身族,通常在事業上已累積出一番成就,財富相對充裕,可更積極理財,每月定期定額買入三至五檔基金,並適時單筆投資;但波動較大的單一市場或產業股票基金,則不宜超過投資組合的三成,可改以區域型來分散風險較為適合。例如,可單筆投資亞洲股票入息基金、全球高息股基金,或是東協基金等,都是不錯的投資標的。

50歲單身族:配置保守

固定收益、穩健配息支應開銷至於五十歲的單身者,理財配置要比較保守,可將重心放在固定收益型商品,或是以債券基金、多重收益基金等穩健配息型商品,來支應日常生活等必要花費。

在單身保險理財規畫方面,中國人壽副總經理蘇錦隆則建議,除了投資型保單、儲蓄險之外,可加強保障型保險,例如以長照險當壽險主約,附加實支實付、醫療險、癌症險、重大疾病險等,在自己需要被照顧時,透過保險理賠能有足夠的現金自給自足。但保障型保險無須一次到位,可依人生各階段做配置調整,如此一來,財務與保障充裕的單身人生會更幸福。

單身族必看的理財規畫

「532」財務配置法則

基本開銷 5成

房地產與生活必需開銷(含孝親費、食衣住行、自我進修)

儲蓄投資 3成

基金與儲蓄險20%+保障型保險10%(含醫療、長照險)

自主消費 2成

現金10%+享樂預算10%(旅遊+犒賞自己ŋ的奢侈品)

不同年齡層的投保對策

46歲以後

老後保障:年金養老險、殘扶險、長照險

31~45歲

加強保障:防癌險、特定傷病險、長期看護險、重大疾病險、新形態手術險、終身醫療險

30歲以下

基本保障:壽險或長期看護險、實支實付險、意外險、住院醫療險

撰文 / 林心怡

 
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【洗莓須知】加鹽加醋先乾淨? 教你自製補血防老桑葚膏

1 : GS(14)@2017-04-29 23:25:31

吳耀芬教大家製莓成膏,可存放一個月。



在街市式超市看到色彩繽紛的莓果,總令人想買回家大吃一番。但莓果往往有著難清洗及難保存的特性,總令人卻步。坊間一直流傳加鹽或加醋,可更有效清洗農藥及令其保存更久。但事實又是如何?家營營養中心創辦人營養師吳耀芬就指出兩種方法都是錯誤的。



桑葚製膏對於補血、改善皮膚、黑髮、抗衰老都有顯著的功效。

注意用鹽水及醋都會讓莓果的維他命C流失。

桑葚膏有益之餘,做法相當之簡單。

吳耀芬提醒大家要注意用鹽水及醋都會讓莓果的維他命C流失,其實用水清洗即可。如不放心,可用清水浸莓果約5-10分鐘就可清洗農藥。平日熱愛研究健康烹調的她,還說把易爛的莓如桑葚製成桑葚膏,便可存放長達一個月,而且既健康又方便。桑葚膏含有豐富的蘋果酸、多種維他命及鐵質等。對於補血、改善皮膚、黑髮、抗衰老都有顯著的功效。這膏有幾種食用方法,可以當果醬塗麵包及沖水當果汁飲。記者:張佩君攝影:周芝瑩,徐振國2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily



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財經評論:養樓防老好過買股

1 : GS(14)@2017-10-15 16:53:33

買樓等退休收租難?我話買股等退休更難,自訂甚麼藍籌組合,挑選不同板塊,睇市又睇勢,我睇,不如買樓更實際。說辣招重稅、買第二套房要交重稅?早已被投資者借用阿仔阿女的首置客名義,一招搞碎。單身寡佬、無伴終老,或許高呼政府豁免長者買樓印花稅,但從政者不會看不到子女借父母名買樓的後果。15%稅很重?如何重,也不及子女長大成人養兒又養兩老那麼重。睇過大埔太和中心、翠怡花園,以至沙田花園城的三百幾呎兩房租盤,不謀而合,業主都是七老八十的阿婆,早年買落用來退休收租。坦誠相對,婆婆早已供甩層樓,月月收一萬幾千,不用子女養自己。近年百幾呎的劏房劣評如潮,但你有你鬧不人道,佢有佢收幾厘回報。剛入伙的尖沙嘴AVA62上月錄逾6宗租賃成交,月租1.2萬元至1.5萬元,扣除大嗱嗱每呎4.5元的管理費,回報率都貼近3厘,例如高層B室,實用面積206方呎,月租1.3萬元,2015年一手買入價498萬元,扣除每月927元管理費,回報率都有2.9厘。另一個中層A室,實用面積253平方呎,一房間隔,月租1.5萬元,2015年一手買入價502萬元,扣除每月1,138.5元,回報率去到3.3厘。趁後生搵租客幫你供樓,等到廿幾年後,供滿會,月月收租來過活,日日飲茶刨波馬,得閒湊孫就樂滿家。記者:陳家雄




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財經 評論 養樓 防老 好過 買股
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知己知彼:不養兒防老

1 : GS(14)@2017-11-13 04:09:40

一些老一輩的傳統智慧已不合時宜,甚麼「養兒防老」,過時了。現在很多年輕的夫婦都選擇不生,有人認為這個地球已不再適合人類居住了,特別是香港;有人不想自己的小朋友在無盡的競爭中長大;更多人是怕了養育一個小朋友的龐大開支。十一年前,李麗珊已經說養大一個小朋友要400萬元,現在養一個小朋友開支可能要600萬了,還未計慈父慈母幫忙置業的一筆。有調查發現,香港近五年的首置客中,近四成要靠父母或其他家人協助首期上車。「養兒100歲,長憂99」,不乏退休父母,存款不多,只有一層樓,為了幫子女上車,按了自己的自住物業。樓價越升越高,年輕人不靠父母幫忙,難以上車。慈父慈母滿街都是,每每有新盤開賣,估計有一半人都是幫子女置業。不少年輕人開始視父母應協助子女上車為必然的事。站在父母立場,有能力負擔的也許樂意,無能為力的有壓力了,勉強而為的更慘。這樣說有點功利,事實上,現在不流行「養兒防老」一說,應改為「養兒啃老」。故有人說,今時今日何以防老?不養兒。非反人類、反社會,亦不是教唆人不生育,筆者只想奉勸仍有「養兒防老」的想法的人,要醒了。退休要早早計劃,靠人不如靠自己,年輕父母或許要考慮成立「助上車基金」。風吹知



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知己 知彼 養兒 防老
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