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蕪湖三日:地方錢事

http://www.eeo.com.cn/2012/0218/221049.shtml

經濟觀察報 記者 陳哲 宋堯 鄔瓊 僅3天,備受關注的蕪湖地產新政便草草收場。接近住建部人士稱,「應是新政引發的輿論熱潮,令更高層感到壓力,最後由住建部叫停。」

在蕪湖,一些官員和房地產企業對批評這份《關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》(下稱新《意見》)的「新政救市」之說頗存芥蒂,他們頗感委屈地認為,針對普通購房者和外來人才免除契稅,予以購房補貼,實是當地早有之策。

但本報記者調查發現,這種說法本身存在著不易覺察的問題。那就是蕪湖當地政府偷偷在文件中變換了關鍵詞語。這個似乎被刻意忽略也未引起廣泛注意的變 化是:和9個月前蕪湖類似文件相比,新刺激政策拿掉了「唯一住房」限制,也將補貼範圍由「普通住房」改為「新建商品住房」。這突破了中央允許微調要圍繞向 「首套房」傾斜的警戒線。

接近住建部人士稱,對於不涉及限購的微調,住建部可能並不敏感。易居房地產研究院副院長楊紅旭說,蕪湖之後,地方政府可能還有試探者,但多會轉入地下。

事實上,據不完全統計,從2011年下半年開始,先後有北京、上海、杭州、重慶、成都、海口等逾18個城市微調了當地的樓市政策,通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等方式刺激樓市成交。

這些微調的背後實質上是過度依賴土地財政的地方政府和面對迅速膨脹的庫存,業績腰斬、處境愈加艱難的房企試探性的選擇。

中國指數研究院公佈的數據顯示,1月全國300個城市土地出讓金收入比同期下降67%,其中住宅類用地下降74%。特別是像上海和重慶,今年1月份一般預算財政收入為正增長,但一旦計入土地出讓收入,其財政收入均已淪落為負增長。

蕪湖新政

「自2008年起,蕪湖每年都會發佈類似的支持鼓勵普通商品房交易和外來人口購房的政策。每年的支持內容和方式都大同小異。」一位進入蕪湖多年的大型開發商營銷總監說。

2011年5月,蕪湖市發佈了《關於進一步加強房地產市場調控保持房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》(下稱老《意見》)。其中亦有免100%契稅和給予購房補貼內容,內容與以往文件並無二致。

蕪湖市副市長洪建明在2012年2月10日的公開釋疑中說,新政策仍然是為了覆蓋中等偏下收入人群和高端人才。但今年的政策卻是有變化的。與去年的《意見》相比,新《意見》三點變化並未被廣泛注意。

首先,免稅、補貼對象,由「普通且唯一住房」,改成了「普通商品房」;其次,新政補貼範圍由「普通商品房」改為「新建商品房」;最後,補貼額度較前 有大幅提高,比如由「70平米以下補貼100元/平米」改為「70~90平米補貼50元/平米、70平米以下補貼150元/平米」。「很明顯,第一個變化 把首套房的帽子給摘掉了,擴大了優惠面。第二個指向也很明確,為消化市場庫存,促進新房交易。」一位當地資深業界人士分析說。

擁有奇瑞汽車、海螺水泥這樣的大企業,蕪湖實令許多二、三線城市豔羨。其與省會合肥之間的經濟比拚中絲毫不落下風,連續8個季度在省內GDP排名第一。即便如此,蕪湖財政最依賴的,還是房地產。

當地權威房產信息服務商365家居網統計數據顯示,蕪湖市2011年的土地收入達到83.7億元。蕪湖財政數據顯示,當年房地產行業的入庫稅收達到 42.5億元。兩項房地產稅費累計126.2億元。而當地全年的財政總收入286.8億元,其中地方財政收入139.9億元。當地統計局數據顯 示,2011年蕪湖房地產開發投資307.23億元,同比增長24.2%。2010年、2009年和2008年的房地產開發投資增幅則分別為40.7%、 37.7%和69.0%。「由於經濟發展強,蕪湖吸引了很多全國性大開發商的進入,比如世茂、綠地、萬科、恆大、星河灣等。蕪湖甚至可以說是它們在安徽的 首選。」蕪湖市鏡湖區政府一位官員介紹說,隨著近年城建的擴展,人口僅過百萬的蕪湖城北面、東面和南面,集中了五六十個在建地產項目。

不過,自中央地產調控以來,蕪湖房產市場連續兩年的交易量都出現了10%左右的下滑。儘管當地並非限購城市,但「由於信貸的收緊,潛在的需求無法得 到釋放,市場成交縮水嚴重。」一家當地房企營銷總監說。公開資料顯示,2011年蕪湖土地收入同比下降32.6億元,市區商品房銷售面積則由2010年的 212.9萬平方米降至2011年的188.7萬平方米。

房屋銷售的低迷,直接反映到土地市場上。2011年2月至4月,蕪湖土地交易市場連續出現零成交。5月份,政府隨即出台了《意見》,以「引導合理住 房消費」。但《意見》沒有讓市場出現轉機。當年下半年的土地市場仍然冷清,交易主要以保障性用地和商業用地為主。7月,再次零成交。

2011年12月份,蕪湖市邀請了當地開發商座談,為2012年的房地產政策制定徵求意見。一些紮根當地多年的開發商當時建議說,「補貼和免稅恐怕對市場影響並不大」。

2月9日晚,當地政府推出了新《意見》,被媒體報導後引起業界和資本市場的震動。蕪湖方面一開始還堅持該政策。但是到2月12日,蕪湖方面還是宣佈了暫緩實施新政。

市場傳言,中央調查組在新《意見》出台後到蕪湖緊急叫停。不過蕪湖住建委政策法規科科長李瀾說,2月10日到11日,是有一支中央督察組在當地檢查,但主要是調查保障房事宜,並非專為新政而來。

據一位接近住建部市場監管司的人士說,地方建設口的政策變化,原則上都需要上報住建部備案。「蕪湖政策,至少住建部事先是知道的。但當地並非限購城市。」

「新政儘管表面上與中央現行規定並不衝突,但經媒體的報導,已經影響到調控政策的穩定,可能引發各地效仿。」該人士說。值得注意的是,蕪湖市副市長洪建平在公開釋疑中表示,隨後將出台的實施細則中將明確規定針對「首套房補貼」。

「蕪湖新政只有一點不當:沒規定優惠僅限首套普通住房。其餘措施,皆無可厚非。」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說,「但從被叫停可以看出,2008年救市時使用的二套房政策,是不允許的。門縫只開一點點。」

2月15日,蕪湖市召開了全市房地產形勢分析會,與會者有建設、房管和土地部門官員,並邀請了一些開發商代表。「政府只是通報了暫緩新政基本情況,暫時不會再有新動作。」一位與會開發商人士說。

新政背後

「這兩年,蕪湖市在與合肥的發展比拚中開始處於下風,尤其是城市建設方面,後者城區版圖迅速擴大,大型工程不斷上馬。而蕪湖城市南擴東進的戰略,都有其一定的侷限性。」前述蕪湖市鏡湖區官員說。

2011年8月,中央決定分拆巢湖,將無為縣併入蕪湖市,以支持安徽中部崛起戰略和皖江經濟帶的整合發展,蕪湖市自此獲得了長江西岸的廣大區域。這個消息無疑讓希望得到大發展的當地十分振奮。

當年9月,蕪湖市就責成市發改委發佈了2011-2013年蕪湖市城市「大建設」政府投資前期推進項目庫的相關文件。文件說,「十二五」期間,是蕪湖市全面推進城市大建設、大發展,加快發展各項社會事業的關鍵時期。蕪湖將著力實施一批基礎設施和社會事業類政府投資項目。

本報獲得的項目庫資料顯示,這些工程項目工程估算總投資639.8億,是2011年蕪湖財政收入的4.5倍。包括城市基礎設施、保障房、衛生教育等 分類,其中大頭是基建和保障房。2011年完成前期工作、2012年具備開工條件的合計72個,總投資達322.6億,其中包括擬投資78億元目前已獲批 的蕪湖長江二橋。這幾乎是蕪湖市建設史上最大的投資計劃。

今年1月,蕪湖市委常委、常務副市長丁祖榮在當地發展改革工作會議上說,蕪湖的行政區劃調整,使之進入擁江發展、跨江聯動的新時代。再投資,依然是蕪湖今後一個時期經濟增長的主動力。

2012年2月,蕪湖市財政局長胡錫萍在向人大匯報財政預算時,提到「今年的重點工作之一,要多渠道籌措資金。要求支持重點項目建設,做好項目謀劃 和規劃,完善項目庫建設,積極爭取中央和省項目資金投入和地方政府債券規模。」特別指出,「加大土地出讓金收繳力度,千方百計籌措建設資金。」

地方之癢

蕪湖之癢,實為地方之癢。

中國指數研究院的跟蹤數據顯示,1月份全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%,10大重點城市存貨達78.1萬 套。據上海易居房地產研究院統計,房地產類收入和土地出讓金的加總,約佔全國政府總收入(全國財政收入加政府性基金收入)的3成,約佔地方政府總收入(地 方財政收入加地方政府性基金收入)的一半。

長期冰封的樓市對地方政府的財政收入形成了制約。於是很多地方政府都開始想辦法進行微調突破。其中四起案例均掀起波瀾:佛山明文放鬆限購當天被叫停、成都暗自放鬆限購被迫公開澄清、中山限價惹爭議、蕪湖地產新政流產。

去年11月12日成都市傳出消息,當地房管局召集多家開發商座談,準備將原來網上籤約時對購房人的審核,轉由開發商和房產中介執行。該新政實行約一週後便停止。11月21日成都市房管局相關負責人澄清,當地繼續堅決執行住房限購政策。

而廣東中山的限價政策微調,同樣悄然進行。去年11月10日,中山市出台「限價令」,限價基準為每平米5800元。但彼時中山限價令明確表示,政策 截止到2011年底。此後中山並未下發任何文件,到1月22日,當地卻在執行層面悄然調整限價標準,由5800元/平米調整至6590元/平米。

後來,此事被曝光後,政府的解釋是,新的限價標準符合增長幅度,低於或等於此前中山市兩會《政府工作報告》當中GDP增長11%的增長幅度,緊貼中 央限價紅線。「一些地方政府尋機在操作層面鬆動。」易居研究院楊紅旭說。作為全國樓市最重要的風向標,過去幾年上海土地收入佔財政收入的4成左右。 2011年,上海土地出讓面積增加約30%,而出讓金額縮水超過200億元。

今年2月份上海當地銀行在首套房利率上率先鬆動,回歸到執行基準利率。「春節後,發放貸款速度也明顯加快。」中行上海市盧灣支行個貸部主管楊奇說。

此外,當地決定自3月1日始,執行四年來首度提高的普通商品房的總價標準,直接降低了交易環節的稅費成本。比如,一套非普通住宅,需要繳納的契稅為總房款的3%。而當該套房產被劃入普通住宅範疇,那麼稅率則降到1.5%。

合肥市則採用曲線救市的方法,2月1日宣佈正式實施《關於促進存量商業用地升級改造提高土地利用效率的意見》等三大土地新政。其中最吸引眼球的是,總投資在5億元以上的大型商業綜合體項目,按物業自持比例,在地價上給予5至7折優惠。

常州、寧波、蘇州等城市先後在住房公積金購房上進行相關的政策放寬,或採取提高公積金貸款最高貸款額度、公積金貸款優惠、商業貸款轉公積金貸款等相關手段促進購房需求。

但這些小動作,由於並未觸及限購紅線,「與2011年底全國住房與城鄉建設會議上,姜偉新的講話精神——差別化房地產信貸管理,向首套房傾斜,是吻合的。因而並未被制止。」前述接近住建部市場管理司人士說。

甩賣開始?

「新政剛出台時,尺度之大的確出乎意料,也在當地開發商圈內引起了熱議,一些進入當地較晚的企業對此預期較高。」一家大型開發商在蕪湖分公司的高管說。

全國範圍內地產商都承受著巨大的庫存壓力。同屬第一陣營的保利、金地和恆大,銷售金額大幅跳水,同比下降分別近7成、7成5和7成7。而今年初一度「誇下海口」欲完成230億元目標的SOHO中國,1月份的銷售資金回籠僅7000萬元。

「年初以來,地產的反彈更大程度上來自流動性的放鬆。」華泰聯合研究院魚晉華分析,雖然蕪湖新政曾在市場上引起了震動,但其對改善成交的邊際影響有限,最終也被叫停。「估計兩會後,各地仍會有試探性的微調動作,但中央放鬆調控的可能性很小。」

 

蕪湖 三日 地方 錢事
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中國錢事(1):「不差錢」的中國 中國卒子-簡容

http://xueqiu.com/9763729864/25881230
   10月9日,美國總統奧巴馬正式提名美聯儲現任副主席耶倫為下任聯儲主席人選,並稱其是「美國最好的經濟學家和政策制定者之一」,消息一出,整個市場沉浸在驚喜之中,因為耶倫對於目前美聯儲實行的極度寬鬆貨幣政策的態度比他的前任伯南克更加堅決,這就意味著美元的印鈔機還將全馬力開動很長時間(伯南克今年5月份的時候曾公開表態,將於明年年中結束「QE」),估計到今年底美聯儲的資產規模就將增至4萬億美元,而在2008年9月份雷曼兄弟破產之前,美聯儲的資產規模還不到1萬億美元,五年不到的時間美聯儲資產規模已經翻了兩番,這在美國貨幣史上是創紀錄的。  但是與美國相比,中國則是上演了一出「不差錢」的大劇。

  危機爆發以來的五年間,雖然人民銀行的資產規模僅從17萬億元增至31萬億元左右,遠低於美聯儲的擴張速度;但中國厲害的地方在於危機期間信貸高速增長,五年來中國商業銀行的信貸投放量累計增加了43萬億元,同期中國的貨幣供給更是累計增加了65萬億元,換句話說,最近五年來中國貨幣的增長,已經超過了以往年份的總和。說的這兒,不由得想起了2009年春晚一個叫「不差錢」的小品,如果單純從上面的數據來看,當下的中國真的是「不差錢」。

  而「危機下,不差錢」的情況在中國並不是第一次出現,在1997年金融危機期間也曾出現過:1995年底中國信貸餘額在5萬億元左右,到1999年底信貸餘額已經超過10萬億元,信貸總量4年間翻了一番(央行統計數據顯示1999年底信貸餘額9.37萬億元,但若將當年從四大國有銀行一次性政策剝離的1.4萬億元信貸算上的話,實際信貸總量為10.8萬億元)。

  從上述兩次危機的情況來看,貌似 「當外部爆發危機,就需要寬鬆的貨幣環境來為經濟保駕護航」成為了中國宏觀調控的一條鐵律。真的是這樣嗎?

  好了,講到這了,終於可以將這個冗長的開場白暫停了,而在「中國錢事」的第一回,筆者想講的是,既然為了應對危機,需要宏觀調控引導不差錢的環境,那麼反過來講,經濟正常運行時,錢應該就不會異常的多呢?而如果觀察1978年以來的中國貨幣數據,事實卻是中國一直處在「不差錢」的狀況下。

  在1993年之前,中國經濟處於產品供給不足的階段,用經濟學語言就是出現了「短缺經濟狀態」,那個時候買什麼東西,都需要排隊,還需要有各種票證(例如,布票、糧票、肉票等等),為瞭解決這一矛盾(經濟總量嚴重不足),中國啟動了市場化改革,改革的直接後果就是包括生產品和消費品在內的商品領域首先進行市場化,隨之而來的就是大量商品交易現金需求的增長,需要一定超額貨幣來支撐。所以1978-1993年期間M0(現金形態的貨幣供給)佔M2(廣義貨幣供給)的比重平均在18%左右,M0平均增速為26%,連年超過了名義GDP的增速,超額增速平均為9%。直到1993年短缺經濟狀態結束,以交易現金高速增長的不差錢局面才告一段落,M0的增速開始快速回落,從1994年開始M0的增速基本上均低於名義GDP的增速,M0佔M2的比重也回落至8%左右。

  但是中國不差錢的故事並沒有結束,1994年分稅制改革帶來的地方政府財政收入結構變化,和同年啟動的居民住房市場化改革,以及中國股票市場的建立等變化,推動中國進入到另一種不差錢狀態。

  首先1994年分稅制改革,客觀上減少了地方政府的稅收收入,但同期啟動的住房市場化改革又給地方政府打開了「以地換財」的收入之門(這個故事在《中國稅事》中講過)。據測算,土地出讓成交收入與地方一般預算收入的比重在1993年為15%左右,到2011年這一比重已經升至70%左右。而不斷進入交易市場的土地自然需要對應一定量的貨幣。

  再有就是股票和房地產市場的不斷擴容,這一過程一直延續到2007年股票市場升至6400點,和2011年中房價升至歷史新高(2011年百城住宅價格達到8800元/平方米),資產和資本市場的擴容也要求有一定量的貨幣來支撐。

  第三,勞動力由農業領域向非農領域轉移,也需要額外的貨幣供給予以補充。截至2011年末,中國城鎮就業人口為3.6億,較1993年末淨增加了1.8億,同期城鎮人口淨增加了3.6億,鄉村人口淨減少了2億,相應2011年城鎮化率較1993年的28%提高了23%。

  由此,在市場化改革之下,進入市場的產品、生產要素(土地和勞動力)不斷增多,以及金融資產增加,都需要一個「不差錢」的貨幣環境來支撐。

  再到了後來,中國出現了連年「雙順差」的局面,即通過出口商品、服務和招商引資將外部的錢引了進來,2005年匯改以後,外部的套利資金也進來了(熱錢),自此「不差錢」已經變成「流動性過剩」,即中國經濟運行中出現「錢太多」的問題,2005年至2008年期間,中國央行最主要的工作就是對衝過多的錢,2008年以後,這種對沖干預被反危機打斷,中國進入第二次「危機下,不差錢」狀態。

  但與上世紀90年代亞洲金融危機時期不同,當時中國經濟運行中本來就存在大量非市場化的領域,反危機下的不差錢,只不過是加快了這些領域市場化的步伐,即便如此,那一次危機後依然留下了嚴重的後遺症:按照銀監會公佈的數據,2002年國有大銀行股改前夕,四大國有銀行的不良貸款率均超過了25%,當時國際上曾經一度認為中國國有銀行已經「技術性破產」(2003年標準普爾曾估算中國內地國有銀行的不良率為40%)。為瞭解決這一後遺症,才有了2003年啟動的國有商業銀行的改制,而且是「只準成功,不許失敗」。

  如今,由於沒有能夠吸納超額貨幣的新領域,繼續「不差錢」的操作,就會讓錢由「蜜」變為了「水」,怎麼辦?留待下回講。
中國 錢事 不差 卒子 簡容
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