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房價這麽高，政府為何還禁城鎮居民去農村買房?

在當前推進城鎮化的背景下，農民進城買房一般沒有什麽障礙(在限購城市需要滿足社保或納稅條件)，甚至還會得到政策上的些許鼓勵，但反過來卻行不通，政府已經多年禁止城鎮居民去農民買房。

道理何在?尤其是現在一、二線城市房價這麽高，政府為什麽還不放開這個限制?

房子和土地不能分開嗎？

或許很多人士會說，這個問題很簡單，因為不符合政策規定。筆者也知道我國各級政府曾多次下發文件規定不允許城鎮居民區農村買房，但這樣做的法律依據在哪里?

首先，我國《憲法》中並沒有這樣的規定。

《物權法》中對宅基地使用權做了若幹規定，但也沒有涉及宅基地上的住房轉讓問題。

《土地管理法》中規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。

按照這里的規定，農村住房可以出賣出租，但沒有規定出賣出租的對象範圍。

再來看看《城市房地產管理法》，其第一條是：為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

以此來看，農民住房的相關問題並不適用於此法。

當然，我國政府有相關規定，宅基地使用權的轉讓對象只能是同一集體經濟組織成員，換言之，城鎮居民不能去購買宅基地的使用權。

但農村的宅基地和農村住房不能分開嗎?城鎮居民不能去買宅基地的使用權，就意味著也不能去買農村住房嗎?

有人會說，房子和宅基地怎麽可能分開，農村的房子又不能脫離宅基地建設在空中。

終歸這是兩件事，能不能買宅基地使用權和能不能買農村住房其實可以分開來談。現實中也存在城鎮居民去農民買房的案例。

從操作層面，當前城鎮居民去買農村住房不能辦理銀行貸款，不能獲得土地使用權證，同時按照政府政策也拿不到城市的房產證，因此一旦發生糾紛不能受到法律保護。

不過，有一些限制條件與完全禁止也是兩回事，如果有城鎮居民願意全款買農村住房，不在乎會不會獲得相關證件，那政府也不允許這種購買行為嗎?

讓我們回顧下歷史。2004年，國務院下發《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，其中規定，改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

請註意，這里依然說的是“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，沒有提及住房問題。

但到了2007年12月30日，國務院辦公廳下發《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，其中的相關口徑便有了變化和遞進：農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。

這種口徑上的變化或者說政策收緊，與其間北京通州宋莊畫家村農房訴訟案件不無關系。

這個案子的終審在2007年12月17日，但案件的緣起卻是在2002年。

馬海濤原系北京市通州區宋莊鎮辛店村農民。李玉蘭系城鎮居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協議書》，將訴爭房屋及院落以4.5萬元的價格賣給李玉蘭。2006年2月，馬海濤夫婦要求確認購買合同無效。

據新華社報道顯示，北京市第二中級人民法院做出終審判決，判決認定買賣宅基地合同無效。其依據是：馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李玉蘭並非通州區宋莊鎮辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，認定合同無效是正確的。

除了這個案子，宋莊畫家村陸續發生賣房農民因反悔起訴畫家的案件，形成了十余起農民討房訴訟。這些農民討房案起訴的理由基本相同：購房者不是農民，所以雙方的房屋買賣協議無效，依據則是“城里人不許買農民房”的政策。

都是房子，一貴一賤

宋莊畫家村農房買賣案件的影響是巨大和深遠的，它將城鎮居民買賣農房的潛在風險擺上了臺面。2007年6月，原建設部發出風險提示，非集體經濟組織成員購買小產權房，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。

也就是這時候，小產權房的稱謂才流行開來。所謂小產權房，並非一個明確的法律概念。在眾多城市郊區，一些集體經濟組織在集體土地上集中建設農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產權房”。

2007年小產權房之所以被輿論關註，還在於當年城市房價開始快速上漲，這些沒有像城市住房那樣繳納過土地出讓金的農村住房，價格相對便宜很多，不少人因無力購房城市住房，轉而冒著風險去購買郊區的小產權房。

明知有風險還要去買，本質上這也是一種逐利行為。但也是一種無奈，日漸高漲的城市房價，確實逼退了很多城市剛需群體，便宜的小產權房能夠乘機而入，也在於城鄉二元制造成了城市住房和農村住房的巨大價差。

官方並沒有公布過小產權房的規模。但有非官方數據稱，全國小產權房面積約60億平方米。當然，官方從未承認過該數據。

作為對抗城市高房價的一種衍生品，小產權房事實上已經大量存在，雖然官方一再強調不準在建，但那些已經建完，甚至已經入住的小產權房怎麽處置?

國土部門曾一度拋出分類處置的設想，但時至今日，仍無具體方案出臺。

曾有觀點認為政府之所以不願意小產權房合法化，是因為後者一旦合法，就相當於破除了地方政府對城市住宅土地的壟斷，進而減少地方政府的土地出讓收入。

但這也純屬分析猜測，與這種潛在的利益切割相比，城鎮居民去農村買房的法理困境才是直接因素，是現實層面的實際障礙。

也有一些專家學者提出過諸如補繳土地出讓金轉正、集體土地流轉等處置方式，但也未能得到官方認可。

自2014年，中國開始啟動不動產統一登記工作，作為不動產中的一類，小產權房能否乘機合法化的問題又開始凸顯。

2015年2月，針對“小產權房”問題，國土部不動產登記局負責人強調，不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。現行法律法規明確，世界普遍實施土地用管制，所以“小產權房”不可能予以登記，這樣的念頭應該打消。

由此來看，城鎮居民還是不要去買農村住房了，雖然大城市房價越來越貴，但貴有貴的道理，相對而言，它是“合法”的。