總還款本金增加房貸年限拉長非萬靈丹房子想貸四十年借多少比借多久重要

2012-4-9 TWM

銀行與房仲業推出的「四十年房貸」專案，在市場受到廣大注意，但這種將還款時間拉長，降低每月還款金額的房貸方式，卻相對的增加總還款本金，在利多背後，買屋民眾要慎用。

撰文‧梁任瑋

中油宣布油價大漲，在薪水未調、萬物皆漲的當下，再度推升一般人的「痛苦指數」，尤以房價最讓小市民傷腦筋，就連全台首善之區台北市，家庭可支配所得近五年僅微幅增加一．一萬元，但購屋所得比，卻從八．六倍激增到十一．七倍，意謂無殼蝸牛要不吃不喝買房子的年限不但長達十一．七年，更較五年前整整拉長三年。

以首購族而言，要面對存自備款的速度永遠追不上房價漲幅，外在環境又有銀行緊縮房貸成數，唯一能寄望的只有將房貸還款年限從二十年拉長至四十年，「用時間換取空間」。

永慶房屋契約部經理陳俊宏說，過去二十年期房貸是常態，近幾年愈拉愈長，不少首購族都利用三十年期晉升有殼族。還記得老一輩的人常勸告年輕人，買房子千萬不要欠銀行錢，只要有錢，就要盡量還給銀行，但近年台灣利率始終維持在低水位，把錢拿去定存的時代已過去，也讓房貸族的樣貌大幅改觀。

吸引薪水族官方研擬跟進因此，日前銀行業者和房仲業連手推出「四十年房貸」，立刻引起廣泛討論，也讓飽受民意壓力的財政部長劉憶如鬆口，表示願意推動公股銀行辦理四十年房貸專案，也使得這起原本是民間企業實施的行銷方案，瞬間拉高至國家層級。

四十年房貸的優點是每月房貸負擔輕，對於有長期借款需求者較有利，尤其是對於還沒有存夠自備款的購屋族來說，是一個可以提早達到成家夢想的途徑。不過，由於還款期從二十年拉長至四十年，時間多了一倍，反而多繳更多利息，總利息支出是二十年房貸的一倍以上。

四十年房貸對收入吃緊的受薪階級的確充滿誘因，以房價一千萬元、貸款八百萬元、利率一．八八％本息平均攤還計算，二十年期每月要繳本利四○○二○元，四十年期每月則只要繳二三七三○元，每月少繳一六二九○元。雖然精算下來，四十年房貸每年少支出十九萬五四八○元，但若從總負擔金額來看，選擇二十年期共繳納九六○萬四八○○元，四十年期卻須支付總額一一三九萬四百元，等於多繳了一百七十八萬元利息。

另外，四十年房貸專案適用的貸款對象年齡，多半限制在四十歲之下，而且該方案的承作條件限制比較多，例如借款人年齡、屋齡均有限制，並非人人都適用。更重要的是，還款期達四十年，以一位三十五歲的購屋族來說，四十年後已成為七十五歲的老翁，將變成標準的屋奴。

依年齡評估善用房貸類型星展銀行個人金融服務放款及存款產品部資深副總裁宋霖耘說，根據星展銀行統計，台灣人平均房貸還款年限多半是在七至十年，很多購屋族會隨著家庭成員需求變化，透過賣掉舊屋還清房貸，實際上會還到四十年房貸的民眾並不多。

因此，民眾在貸款時應注意哪些事項，才能找到最適合自己的商品呢？將房貸族區分為二十、三十、四十歲不同族群，是一種可行的評估方式。

以二十歲、收入固定的小資上班族為例，因剛出社會沒多久，身上可能有學貸等壓力，花旗銀行房屋貸款部副總裁余苑菱建議可先採用四十年期房貸，但每月房貸繳款金額盡量不要超過收入的二分之一。若無法三至五年還清，最好選擇一段式利率，即一開始就約定房貸利率僅隨市場利率微幅波動，不會像分段式利率在第三年大幅拉高，增加負擔。

三十歲以上的換屋族，因為已經有第一戶房屋，開始換屋時，可選擇「抵利型房貸」透過平時的儲蓄，來折抵房貸利息，降低房貸負擔。但抵利型房貸三年平均的利率，一般都比本土銀行「前低後高型房貸」利率高，若平時沒有多餘的錢可存下來折抵房貸利息，那麼最好還是不選擇抵利型房貸，不然最後可能利息沒省到，還要付更高的房貸。

四十歲到五十歲以上的換屋族，因小孩都已陸續長大，此時的購屋行為已轉為資產規畫，甚至是替小孩購屋，這時就可選擇「額度型房貸」。

例如其中的八百萬元，是短期之間還不了的，就申請一般型房貸；另外兩百萬元，以較高利率的額度型房貸申請，由於兩百萬元部分，只要有錢可以隨時還，因為彈性還款，可隨借隨還，整體利息支出也降低。

此外，若是收入波動大的個人工作者，或是收入來源主要以大額獎金為主的業務員，因為收入大進大出，也適用此種方案。

陳俊宏說，除了本身身分條件以外，透過建商或大型仲介業者向銀行貸款，也可以談到優惠條件，一些仲介業者由於案源多，與銀行往來通常可談到比較低的利率條件，對銀行而言，透過建商、仲介等通路帶進房貸戶，因為多少能省些推廣成本，也願意提供較優惠的條件。

「借多少比借多久重要。」宋霖耘強調，買房子一定要評估自己的還款能力，如果銀行給你四十年、九成，還是要算好自己的開銷，沒有預期外的支出，才能當個精明房貸族。

屋齡新比年齡有利

40年房貸申請條件

1.限自住首購族（本人名下僅有目前購買的這一間房屋）。

2.「屋齡」+「貸款年限」及「年齡」+「貸款年限」，最高上限為75。

案例A 小資女孩30歲，購買的房子屋齡為40年75-30=45 75-40=35 兩者取其低，所以小資女孩可辦貸款年限為35年案例B 小資女孩30歲，購買的房子屋齡為20年75-30=45 75-20=55 最長可貸40年，所以小資女孩可辦貸款年限為40年

資料來源：永慶房屋

以時間換空間，月付壓力減輕——20年期與40年期房貸每月應付金額比較單位：元貸款金額 20年還款 40年還款每月可少繳金額100萬 5059 3028 2031 500萬 25294 15141 10153 1000萬 50588 30283 20305