全台最具指標性的商辦大樓台北一○一，除了有陸資與外資企業進駐，連教堂、醫院與木雕工作室都砸大錢當房客，為的就是服務ＶＩＰ客戶。

撰文‧梁任瑋

台北一○一大樓董事會即將於今年十月改選，三年前以公股董事長身分兼任總經理的林鴻明，在改選前夕繳出一張辦公大樓出租率九成五的傲人成績單，不僅讓過去看衰的人刮目相看，更讓原本跌破淨值的一○一股價從棄婦變貴婦，股權人人惜售。

正因為如此，一○一大股東金融重建基金（ＲＴＣ）決定暫緩處分股份，繼續長抱，讓三年來亟欲擴大一○一股權版圖的頂新集團魏家，在收購股權之路碰了軟釘子。

台北一○一變得炙手可熱，財報是最好的證明，台北一○一去年營收一○七億元，首度突破百億元大關，剛出爐的今年前七月營收也有六十七億元，比去年同期成長一四％。內部估計，今年全年營收上看一二○億元，獲利達六億元，台北一○一終於從賠錢貨變金雞母。

台北金融大樓副總經理楊文琪表示，一○一目前僅剩八十樓以上空置，總共不到五個樓層尚未租出，挾著即將滿租的高姿態，高樓層租金每坪已開價四千六百元，創下國內商辦大樓最高價，篩選客戶條件也更趨嚴苛。

陸資租客別苗頭 熱門首選台北一○一能夠揚眉吐氣，陸企這幾年爭相進駐是重要關鍵，尤其是今年進駐的陸資企業較兩年前大幅成長一倍，不僅成為辦公大樓穩定的租金來源，更是國內其他商辦大樓難以撼動的基本樁腳。

一○一租賃部主管透露，目前進駐台北一○一的陸企共有十一家，光是租給陸資的樓地板面積就有四千五百坪，占比約一成。其中又以中國交通銀行、京泰實業，各 承租四百坪面積最大，其餘包括聯想電腦、中國中化、中國石油都是百坪租戶。預期在︽兩岸投資保障協議︾簽訂後，未來進駐的陸資家數還會增加，租金也還有調 升的空間。

同樣進駐一○一的台北高力國際董事總經理劉學龍指出，中國國營企業喜歡互別苗頭，目前看得出來進駐一○一已開始要求樓層要比競爭對手高，氣勢才能略勝一 籌。劉學龍說，租金對陸企不是問題，只是來台設分公司的法令限制多，若要來台設點，考量到門面價值，多數都會首選地標建築台北一○一。

除了陸資之外，根據本刊調查，一○一還有許多神祕房客，甚至連教堂、診所與木雕工作室都砸大錢進駐。商仲業者表示，這些神祕房客走頂級客層路線，並透過一○一森嚴的門禁管理過濾客源，也保護自己的身分。

教會、診所 服務頂級客戶位於一○一大樓中五十二樓的社團法人台灣愛無限協會，幕後就是這一年在基督教圈竄紅的新形態教會「i'M行動教會」。這個透過臉書、智慧型手 機聯繫活動的教會，主要教友為演藝圈藝人以及政商名流，連台塑集團創辦人王永慶之子王文祥都是支持教友之一，讓這個神祕教會迅速在台北政商圈打響知名度。

i'M行動教會是在去年九月以社團法人台灣愛無限協會名義，承租台北一○一當辦公室與教堂，由於坐落位置高，號稱是「台灣最高的教會」。以一○一每坪三、四千元租金計算，一年租金上百萬元，也開了國內頂級教堂風氣之先。

除了台灣最高的教會之外，一○一另一個神祕租戶是去年八月進駐二十八樓的台北德式診所。這家診所專做頂級健康檢查與抗衰老醫美諮詢的診所只接受預約看診，據了解，由於信義計畫區辦公大樓有嚴格使用分區限制，所以德式在一○一只有諮詢，無醫療行為。

台北德式最近還在網站誠徵多名照顧ＶＩＰ客戶的護士，以及腫瘤科、心臟內科、腸胃醫師，看得出來醫療諮詢科別眾多。對此，台北一○一大樓副總經理楊文琪表示，為了保護租戶隱私，不方便透露房客的背景。

除了教堂與診所外，另一個重金進駐的租戶，是苗栗三義知名木雕師傅康木祥工作室，可別小看這間木雕展示中心，它的客戶可都是大陸的知名億萬富翁包括ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹、中國復星集團董事長郭廣昌。

工作室負責人康木祥表示，由於這十年他的作品在兩岸頗獲好評，為了與國際客戶接軌，有別於藝廊多半承租仁愛路、內湖店面當展示中心，去年他突發奇想在一○一承租辦公室，目前每月租金約二十、三十萬元。

因為木雕走高單價路線，一件四、五百萬元起跳，今年一月進駐以來，不少一○一的租客都成為康木祥的客戶，他甚至與中國交通銀行台北分行行長陳越成為好朋 友。更重要的是，每當他拿出名片介紹自己的工作室在一○一大樓，就非常有面子，這讓他覺得每個月付給一○一高額租金付得很值得。

一○一門牌 再貴也值得仲量聯行副總經理吳瑤華表示，台北一○一特殊的門面優勢與門牌效應，對很多租客來說，仍有難以抗拒的吸引力，尤其一○一門禁森嚴，所有訪客都必須在一樓用電腦換卡才能進入，可直接過濾客戶，讓許多高檔服務業趨之若鶩。

更重要的是，一○一可承租的面積非常彈性化，小自一百坪、大至一千坪，「不少企業就衝著擁有一張一○一門牌，再貴都值得」，這也是其他頂級辦公室無法提供的優勢。

顯然，一○一身為全台商辦地標，想進駐的企業依然很多，儘管租金愈漲愈貴，就為了名片上一行一○一的門牌地址，類似教堂、醫院與木雕等特殊的房客，相信未來只會多不會少。

爭氣勢！陸企搶租台北101

公司名稱 樓層

聯想電腦 19

中國海洋燃油 21

網訊通訊 27

中國交通銀行 29

中國中化國際集團 29

台灣花樣年開發 37

現代傳播 46

澳門駐台辦事處 56

中國金貿 61

中國石油 69

京泰實業 70

資料來源：台北101

由於明年起證所稅規定ＩＰＯ要課徵15％的稅率，引發市場揣測未來有意回台掛牌的資金將直接找「殼」上市，同時也讓原本已借殼的個股出現飆漲行情，雖然不少公司在新勢力入主後出現新的面貌，但投資人也應留意未來業績是否能夠跟上股價水準。

撰文．張弘昌、周岐原

再過不到三個月，證所稅就要開始實施，面對新的遊戲規則，台股結構已經開始出現微妙變化。最顯著的就是平均成交量維持在七百億元左右，動能明顯減少，另外就是借殼和易主的股票交易特別活絡。

過去台股成為全民運動時，單日成交量可以衝到三千億元以上，未來在證所稅的陰影下，這樣的場面恐怕很難再看到，最大原因就是大戶和金主們的熱情不再。近日 在投信圈就傳出，有一位大戶提前終止和三、四家投信的委外代操，且每筆代操金額在二至三億元，換算這位大戶從市場「抽回」的資金就將近十億元。

購併熱絡程度將遠超過ＩＰＯ不過證所稅新制，卻意外造就新的上漲族群｜｜ 低價且具借殼價值的個股，由於明年開始ＩＰＯ（初次上市櫃）必須按一五％稅率核實課徵證所稅，不少有意進入資本市場的老闆，只有兩個選擇，一是提前在今年 第四季掛牌，像證交所預計今年新股上市的家數將有二十三家，其中光是第四季就有十三家；而來不及掛牌的，則直接走捷徑，選擇找個乾淨的殼（公司）入主。

「現在台灣的『整合經濟』前景超過『新創經濟』。」台灣購併與私募股權協會理事長黃齊元指出，在海外企業及ＴＤＲ（台灣存託憑證）對台灣市場觀望之下，未來企業購併、藉此進入資本市場的熱絡程度遠超過ＩＰＯ，因此出現的借殼、私募案例將持續增加，而且「會愈來愈多」。

在想像空間下，九月台股出現和過去截然不同的漲升結構。上市櫃公司漲幅前二十名中，有十三家與借殼題材有關，包括祥裕、川飛、力廣、松上、中福、秋雨、力 特等等。其中，力廣原本擬辦理七千萬股私募，由房地產代銷龍頭海悅廣告董事長黃希文等人吃下八二％股權，不過後來因為股價被有心人操弄，從○．八元直奔 三．二三元，海悅廣告已經對外下封口令，面對記者詢問都不願表示任何意見。

另外，股價上漲近一倍的秋雨，市場點名三組人馬有可能借殼。一是精湛建設董事長陳志聲，目前個人持有秋雨近六％股權，同時也掛名董事；另一個是聯聚建設董事長江韋侖；最後則是之前曾經買過秋雨辦公大樓、且一度持有九千張股票的晶華酒店董事長潘思亮的哥哥潘思源。

對於市場傳言，秋雨發言體系表示，如果有借殼或經營權異動的情況，公司一定會依照正規程序辦理，「近期沒有特別召開董事會的情事」；至於潘思源，目前合作 關係只有︽TOGO︾和︽國家地理︾等雜誌的印刷業務往來。不過由於秋雨過去幾年賺少賠多，且每股淨值只剩六．六六元，未來如果經營者想要有所突破，引進 外部勢力並帶進新業務，恐怕是要選擇的一條路。

裕豐、中福、云辰等也是近期市場關注的熱門標的。裕豐在紡織業務逐漸淡化後，轉為土地開發合建，雖然公司七至九月營收掛零，但因帳上現金加短投擁有三．三 億元，足以支應短期營運所需，據聞如果有人願意每股出價十五元，公司高層不排除將「殼」賣掉，但由於價位遠高於市價，迄今沒有傳出任何好消息。至於中福和 云辰，除了借殼題材外，分別在桃園中壢有二萬多坪土地和轉投資生技股基亞一一％股權，股價上演噴出戲碼。

香港也掀起一波借殼潮

事實上，不止台股的借殼潮風起雲湧，香港也同樣驚喜連連。八月時，由中國第一大地產商萬科借殼的南聯地產，因為市場憧憬萬科將藉由南聯走出去，擴展海外市 場，股價在消息宣布復牌後狂飆六五％。而由中糧地產借殼的僑福，則在同日大漲三一％，顯示只要借殼的新經營者擁有足夠實力，即使還沒繳出亮眼成績，市場也 絕對會買單、先買再說。

另外，中國第一大豬肉加工生產商雨潤食品，因為「糖王」郭鶴年旗下的嘉里集團增持股份超過必須公告的五％門檻，股價一度暴漲一九％。嘉里集團本身從事物流 倉儲、運輸貿易以及油糧加工，中國最大的食用油品牌「金龍魚」就是嘉里經營，嘉里趁雨潤股價低迷大買也毫不稀奇，由此可見只要標的本身仍有一定價值，受到 覬覦的想像空間就足夠讓股價狂飆一段。

細數台股過去幾年的借殼股飆漲情形，確實也符合「新經營者擁有足夠實力」或「標的本身具有一定價值」兩大原則，而在新經營者方面，最常見的就是港資、台商和建商等三大勢力。

其中港資多半想複製過去紅籌股買殼上市的成功經驗；台商以海外經營有成、有意鮭魚返鄉的公司為主，其餘則是原有經營者賣給既有的上市櫃公司，如勁永賣給正崴、正道賣給朋程；至於建商因掛牌限制較多、手續較繁雜，借殼成為節省時間和成本的最佳途徑。

在海外台商回流部分，今年以來最引起市場話題的，就是去年十月訊康股東臨時會董監改選所引進的桂盟企業。桂盟是全球最大的自行車鏈條生產商，市占率高達七成，巨大、美利達均是其客戶，後來又切入機車、汽車、工業用的鏈條，在日本和大陸市場都有所斬獲。

目前集團總部在台南，最大的事業體在大陸，分別在深圳、太倉和重慶有工廠，其他包括越南、泰國、印尼等也有布局。外界推算集團一年營收將近二千億元，和國內的台塑、南亞相去不遠，略低於中鋼，不過由於公司不願說明得太清楚，數字也僅止於估算。

現在桂盟（舊名為訊康）的董事長吳盈進和總經理吳瑞章是兄弟，屬於第二代經營者，去年底在吳家勢力正式入主後，訊康立刻出現明顯買盤，股價從二十多元直奔 六十一元高價，讓投資人一陣錯愕。不過由於吳家一向低調，連家族在台南經營的知名酒店桂田，當地人都不知道是吳家所有，因此桂盟集團究竟會帶給訊康多少業 績，在股價飆漲時也無人可以知曉。

桂盟、中美實為經典案例

六月二十一日公司舉辦股東會，將近十位法人和專業投資人特地前往現場，想要一探究竟，結果一聽到公司表示今年只會「灌進」台灣和越南兩地的業績後，盤中立 刻引發失望性賣壓，最後打到跌停板。在法人眼中，集團最肥的部分在大陸的事業體，如果只有台灣和越南，以兩地營收分別八億元、一○％淨利率計算，一年的 ＥＰＳ︵每股稅後純益︶頂多一．六元，本益比已經太高。

就參與股東會的法人表示，吳家雖已借殼成功，但現在的態度顯然只願意按部就班進行，待磨合期過後才願意進一步發展，公司也明確表達這樣的立場。

因此，未來桂盟的營運，必須觀察大陸廠何時挹注進來，由於想像空間仍在，目前股價仍在五十元上下進行遊走。

在眾多借殼股中，化工業者中美實的轉型規畫幅度較大，由於公司大股東的操盤手是中國知名百貨商王恒，若能順利調整體質，不排除因業務重心轉往中國，在評價時以中國收成股的水準衡量。

一九六四年成立的中美實，原生產紡織用染料及胡蘿蔔素添加劑，由於競爭激烈，過去十七個年度公司只有三年賺錢，因此在一一年四月進行私募時，由香港上市的金鷹商貿取得四九％股權，六月補選董監事後正式納入金鷹集團旗下。

應留意業績是否跟上股價水準當時幕後買家身分曝光，中美實股價便曾大漲一波，一度觸及三十元，但直到近期，中美實才逐漸揭露轉型規畫。

公司在私募案資料中指出，未來除維持染料業務，也會透過金鷹在中國的布局，發展與百貨相關的美食商場、主題餐廳及個人流行飾品業務。但美食商場的內容及執行進度究竟如何，公司態度頗為低調，似乎暗示對外說明的時機未到。

市值規模幾乎達遠百三倍的金鷹，在大本營江蘇、安徽省等地經營十七家分店，是中國內需股標準成員。未來公司計畫先以江蘇省的金鷹百貨為試點，透過合資引進 知名餐飲及個人飾品，再逐漸朝自有品牌發展。打個比方，未來金鷹百貨中一樓以上的專櫃可能將由金鷹自行經營，至於地下一、二樓的美食街、超市等零售通路， 便可能由中美實主導。

由於金鷹董事長王恒先投資地產、再興建百貨的發展模式頗為成功，未來中美實除了搶攻中國內需市場，也不排除有取得部分資產產權的可能；此次私募案中，胡定吾旗下的定利開發及富邦蔡家兄弟成立的國基投資都參與其中，可以看出不少商界大亨都關注其轉型效應。

惟截至上半年為止，中美實仍小虧，要見到公司脫胎換骨，須等待一段觀察期。投資人追逐熱門借殼股之餘，也應同步留意業績是否能夠跟上股價水準。

證所稅IPO課稅規定

將衝擊新股掛牌

按照今年7月立法院通過的證所稅法案，從明年（2013年）起，投資股東在初次上市櫃前取得的股票，除了因承銷取得數量在10張以下外，其餘在上市櫃後出售時，就必須課徵證所稅，稅率為15%，持股滿一年者，可以半數課稅，繼續持有滿3年者，則按四分之一課稅。

由於今年3月王品掛牌

後股價大漲至600元，大股東和抽籤獲得的投資人獲利豐厚卻不必繳納所得稅，引發外界不同的聲音，因此又被稱為「王品條款」。然而此舉卻可能造成準備來台掛牌的企業因賦稅考量而打退堂鼓，或者轉往其他證券市場掛牌。

新經營者若有足夠實力 借殼股的業績可望出現轉機—— 港資、建商、台商三大勢力掀起的借殼風潮新經營者類別 股票代號 公司名稱 舊名稱 入主勢力 入主時間 股本

（億元） 每股淨值

（元,2Q）* 1H稅後EPS（元）*港資 5457 宣 德 宣 德 達擎投資及立康企管 2012.06 23.36 5.35 -0.74 2425 承 啟 承 啟 億城投資 2012.01 6.18 8.60 0.22 4529 雷 風 力 武 中南創發集團 2011.06 5.23 10.95 -0.53 4702 中美實 中美實 香港金鷹集團 2011.06 7.64 7.37 -0.06 建商 1436 福 益 福 益 華友聯建設 2012.10 6.00 33.67 -0.74 2348 力 廣 力 廣 海悅廣告 未定 3.87 0.07 -6.56 5206 坤 悅 經 緯 聚合發建設 2011.06 7.66 6.65 1.44 1808 潤 隆 國賓大 興富發建設 2010.06 14.37 18.23 3.48 6264 德士通 德士通 國礎建設 2010.03 13.76 7.40 -0.08 6219 富 旺 視 達 昌運建設 2008.11 15.66 8.77 0.58 3056 總 太 駿 億 總太地產 2007.05 13.35 15.57 1.26 3266 昇陽開 弘如洋 昇陽建設 2007.12 12.32 13.10 0.17 台商 2496 卓越成功 卓越光纖 陳安之、黑馬資產 2012.05 3.61 1.30 -0.36 6276 安鈦克 名 鐘 ANTEC 2012.05 3.96 11.49 1.42 4703 揚 華 金美克能 氮晶 2012.03 6.84 7.58 1.82 5306 桂 盟 訊 康 桂盟 2011.10 10.30 8.68 0.32 3171 新 洲 天 馳 炎洲 2011.05 4.92 9.61 -0.17 6156 松 上 科 橋 松上電子 2011.02 8.27 7.56 0.48 1506 正 道 正 道 朋程 2010.11 7.23 10.18 0.07 6145 勁 永 勁 永 正崴 2010.07 22.25 5.80 0.16 6195 詩 肯 旭 展 詩肯 2009.06 3.99 9.47 2.07 6240 松 崗 統一元氣 國寶集團 2009.06 6.27 1.61 0.10 具借殼價值 1435 中 福 中 福 N/A N/A 13.98 7.74 0.11 1438 裕 豐 裕 豐 N/A N/A 10.24 4.90 0.07 2390 云 辰 云 辰 N/A N/A 21.53 11.07 -0.36 9929 秋 雨 秋 雨 N/A N/A 14.92 6.66 -0.21 註：入主時間係指更換董事長或改選董監事(*)藍色字體表示每股淨值低於10元；紅色字體表示上半年EPS虧損。

投資借殼股的三大風險

風險一：「殼」乾不乾淨？

「『借殼』不是正規的上市方式，無論是對借殼者、或者小股東，都有一定的風險。」國泰證券董事長朱士廷表示。IPO有一定的財務審核標準，包括公司必須連 續三年獲利等，如此可以保護小股東。如果走「借殼」管道，誰能確保被入主公司有沒有藏汙納垢？這層風險沒有法規規範，借殼者和小股東必須自行承受。

風險二：小股東權益容易被減資犧牲掉「IPO就像走正常交流道上高速公路，號誌標示都清楚，但『借殼』就像路邊自己開條小徑，歪歪斜斜也硬開上去，會發生 什麼事很難預料。」一位前大型券商總經理形容。而且在入主的過程中，常會發生減資、再增資等稀釋舊有股權等方法，在股權結構重新調整的過程中，小股東的股 東權益一不小心就被犧牲掉。

風險三：借殼股變成有心人的炒作工具借殼原本該是中性的，新入主的勢力也不乏經營有成的優等生，但因為缺乏法令的嚴格規範，讓借殼容易成為有心人士操弄股價的題材，甚至爆發掏空公司的情事，因此投資人宜留意借殼者的形象和過去的口碑。

（劉俞青）

在證所稅襲擊下，國內券商今年獲利大幅縮減，而有在香港設點的券商，也陷入艱困經營。多數券商從金融海嘯後幾乎連年虧損，國內法令不鬆綁，再加上中資進駐，讓台資券商更沒競爭力，未來是否會有更大波撤退潮，值得有關單位注意。

撰文‧許瀞文

證所稅寒風襲擊，證券業的營運已經是勒緊褲帶，瑟縮不已，尤其遠在香港的證券子公司，一直以來就是經營維艱，加上這一波緊縮，成了第一道倒下的城牆。

退出香江，國票開出第一槍九月二十八日，國票金控正式公告國票證券（香港）解散清算，同時，也傳出兆豐證券、台灣工銀證券有意要縮編，甚至撤退，並私下詢問在港台資券商是否有意接收財富管理客戶及相關資產。

其中兆豐證券在前身倍利證券時代曾經盛極一時，倍利香港在香港的台資券商圈，是重要的代表券商，曾經參與協辦復旦電子等多家Ｈ股（大陸國企股）的上市承銷案；如今，卻面臨業務停滯，尤其令人不勝欷歔。

兆豐證在香港主要有兩家子公司，一為兆豐資本（亞洲），主要負責承銷業務，二是兆豐證券（香港），主要負責經紀業務，其中兆豐資本是主要的獲利來源。

在今年四月，兆豐資本因為台商洪良國際一案，被香港證監會以未履行承銷商的職責為由，勒令停牌，並罰款二千四百萬港幣，不僅罰款金額是歷年最高，也是台資券商中唯一一家被停牌的承銷商。

沒了主要獲利來源，經紀業務也呈現停滯狀況。據兆豐證券內部人員透露，目前在港證券據點，今年以來平均每月營收約二五○萬新台幣，與去年同期相比僅剩三成，公司內部員工從高峰期的六十多人，如今只剩下二十多人。

台灣工銀證券自二○○五年到港設點後，在○八年金融海嘯前也曾有過一段榮景，○七年時證券獲利接近台幣三千萬元，但至今年第二季變成虧損台幣一千二百萬元。據當地台資券商表示，工銀香港據點目前僅留交易平台及自營團隊，員工約在二十人左右。

對此，兆豐證券及台灣工銀證券均雙雙否認撤退傳聞。兆豐證券表示，在中國的證券辦事處由兆豐資本（亞洲）持有，雖然遭停牌，但不會撤銷牌照，而在證券端也不會停止相關業務。台灣工銀證券發言人趙凱韻也指出，不會輕易結束香港業務。

其實不只這三家券商在港發展不順遂，幾乎所有在港券商都在證所稅的寒風吹襲下，勒緊褲帶，其中許多家都虧損連連，只是勉強度日。

連台資證券在香港發展最好的券商之一—— 凱基證券也表示：「經營艱困。」凱基證券發言人盛嘉珍說，如今若在地化不夠深的台資券商，真的很難做到生意。

為何台資券商當年趨之若鶩的香港寶地，至今卻成了賠錢的燙手山芋？

內外交迫，台資券商很難熬一九九二年開始，有多家台灣券商到香港設立子公司，至今為止共有十七家，當時希望能將香港據點作為前進中國市場的前哨站；再加上九二年底，中國政府陸續開放國有企業到香港上市，更吸引台資券商爭先恐後成立香港子公司。

其中，赴港上市的承銷當然是首要業務，即使拿不到枱面上的協辦券商角色，至少在地經營久了，也能私下拿到一些「額度」，再將拿到的額度回台配發給ＶＩＰ客戶，藉此鞏固許多「重量級」的客源；另一方面也證明自己的承銷實力，當然也能從上市蜜月期中賺取利潤。

因此，在台資券商老闆的算盤上，「東方之珠」曾經是肥滋滋的撈金地。

最有名的案例就是在○六年時，中國銀行到香港掛牌，群益金鼎證券是唯一搶進承銷團的台資券商，風光一時。

不過，群益金鼎證券當時也因為將拿到的中行股票給台灣客戶認購，而被金管會裁罰、記警告，三個月內不准新增業務。自此之後，鮮少聽聞台資券商在港承銷到大型公司業務；再加上○七年美國次貸危機、○八年金融海嘯，○九年後，中國開放中資券商到港設立子公司，台資券商的生意越來越難做了。

尤其是○九年開始中資券商大舉進入，連帶推升了許多營運成本，成了台資券商的沉重負擔。券商解釋，若在金融中心中環的商辦行情，二年前每坪租金約是台幣十五萬元，但現在每坪要台幣二十萬元以上才租得到，漲幅超過三成。

且中資券商入駐香港後，大舉挖角人才，開出比原薪資多一半以上的行情，墊高人力成本，以一名大學畢業生為例，一○年時的起薪是港幣一．二萬元，但現在的起薪要港幣一．五萬元左右。人力、房租成本雙雙大幅上漲，等於營運成本大增，加上生意難做，營收急速下滑，幾乎是內外飢寒交迫，日子更難熬了！

沒想到，二月開始，一道「證所稅」打得證券業幾乎要抬不起頭來，香港的台資證券圈從今年下半年就開始傳出「鳴金收兵」的耳語，家家都風聲鶴唳，等著「誰要開第一槍？」但如今，隨著國票金控正式公告，市場傳言後續將有多家也會跟進，即使不跟進的，很多業務也「急凍」，幾乎接近停滯狀態。看來，這一波證所稅寒風也冷得香港的台資證券圈直打哆嗦，真的冷進骨子裡了！

券商寒風罩頂

在港台資券商近兩年獲利表現 單位：港元

證券公司 資本額

（億元） 2011年損益（萬元） 至2012Q3損益

（萬元）

元大寶來 23.0 -9534 -3783 凱 基 7.9 6023 1802 大 華 4.9 2917 2944 群益金鼎 2.6-846 -698 日盛嘉富 3.0 -1842 -2629 永豐金 6.0 -8180 3776 華南永昌 0.8 -995 -179 第一金 0.6 100 -50 康 和 1.4 -1739 -1000 台灣工銀 1.0 -700 -321

（至第二季）

國 票 0.58 -808 -554

兆 豐

（含承銷及證券經紀） 1.64 -2756.9 -4631.7

（1～10月）

元 富 1.2 446 -304 統 一 1.92 -4766 -1072 資料來源：各公司年報、財報

「今天，是我到商發院（商業發展研究院）剛通過三個月試用期的日子！」統一超商前總經理徐重仁，以幽默自嘲口吻，在擔任董事長的商業發展研究院尾牙上以此致詞開場。隨著徐重仁轉任新職，統一超正式進入「後徐時代」。最具指標性的人事布局，當屬去年十月悄悄上任，外界從未曝光的高清愿孫女——統一超商總經理室經營企畫部部長高茲伊。

目前單身的高茲伊，是高清愿獨生女高秀玲與前夫所生，從母姓的女兒。結束美國學業後，曾在上海統一的中國事業部門任職，去年底以空降之姿進入統一超，擔任總經理陳瑞堂的幕僚主管，負責超商新事業規畫。由於高秀玲與夫婿羅智先雙雙出任統一超董事，高家第三代高茲伊進入管理階層，並賦予事業發展的核心重任，高家第三代進駐統一超，發揮具體影響力的意味十分濃厚。

對此，統一企業方面不願正面證實，但相較於先前回應統一超人事調整，總以「照制度走」回應的統一企業總經理羅智先，替統一超減了一個不姓高的、加了一個姓高的，如此「減法哲學」，恐是他接下來得面對眾疑的新難題。

台中旅館市場競爭激烈，但各路人馬仍搶進卡位，今年三月開幕的日月千禧酒店，挾著國際品牌入駐台中市場，試營運期間就損益兩平，它是如何辦到的？

撰文‧梁任瑋

三月初，由中部有線電視大亨、午陽集團董事長賴富源砸下二十六億元投資的日月千禧酒店，在台中地價最貴的七期重劃區風光開幕，這不僅是台中第一家國際觀光旅館品牌進駐，也替台中觀光旅館市場大戰，開了第一槍。

未來五年，台中還有許多旅館新兵要加入，而且檔次一家比一家高。除了在地老牌餐飲集團僑園機構投資的「林酒店」正如火如荼趕工，國際知名連鎖飯店集團洲際酒店、喜來登飯店也都與中部建商合作卡位，一時之間，過去被外界忽視的台中觀光旅館市場，儼然進入戰國時代。

根據交通部觀光局統計，台中一般旅館共有二七七家，房間數高達一．四萬間，若加計民宿，房間已達一．六萬間，已是名副其實的紅海市場。但日月千禧卻創下試營運就達到損益兩平的紀錄，它憑什麼辦到？

孤掌難鳴 難以群起結市「台中觀光旅館房間數僅二千間，根本不夠『結市』，只有我一家孤掌難鳴啊！」日月千禧酒店業主賴富源坐在自家飯店頂樓的總統套房，眺望窗外七期林立的建築群說，台中縣市合併後設籍與流動人口已達三百萬人，一點也不輸新加坡，但新加坡市場可以容納一萬五千間旅館客房，相較之下，台中觀光飯店房間供給量實在不足。

賴富源對台中旅館市場充滿高度樂觀，並非毫無根據。去年，電影「少年Pi的奇幻漂流」好萊塢劇組進駐台中，外國技師要求一人住一間房，加上台灣劇組人員，拍片期間需要三萬間客房，因此，HOTEL ONE賣出六二八○個房間，賺進二千二百萬元；長榮酒店六三○○間，也進帳千萬；台中金典酒店八六三○間房、全國飯店三千間房間，最多的是永豐棧，受惠「少年Pi」一年內賣出了一．四萬個房間。算一算，「少年Pi」劇組在台中支出的住宿費用超過一．一億元。

「少年Pi」劇組在台中停留期間，就占台中觀光旅館一年住房率高達三成，顯見台中只要一辦大型國際活動，飯店房間數就吃緊。

過去，台中的旅館市場皆被坐落在精華鬧區的汽車旅館打趴，因汽車旅館的房間大又漂亮、價格划算，讓觀光旅館很難生存；甚至近年背包客興起，僅二千元的平價旅館又如雨後春筍般冒出頭。過去四年，台中暴增一千餘間平價商旅客房，但定價高昂的觀光旅館，卻是台中旅館業者的死穴。

賴富源透露，當初他委託新加坡豐隆集團千禧酒店經營管理，不少台中同業阻止他，「因為自己管理，一年可以省好幾千萬元。」豐隆集團是新加坡最大的房地產和酒店業投資開發商，該集團旗下的千禧國敦酒店集團是亞洲最大酒店集團，在全球十九個國家營運超過一百家飯店，擁有三萬間客房，不管是餐廳或飯店都有國際水準。

但三十年來，在全球各地做生意的賴富源卻認為，一個城市要國際化，一定要有一家國際觀光旅館品牌進駐，他願意付出「學習成本」，最後還是委託千禧酒店經營，將飯店管理回歸「專業」。

由於找了國際品牌經營，原本只打算投資十六億元的賴富源，最後又追加十億元預算。

賴富源的投入並沒有白費，去年十月試營運、今年三月正式開幕的日月千禧，在今年一月已損益兩平，讓賴富源對未來營運吃了一顆定心丸。他分析，主要原因是日月千禧服務品質高，吸引不少中科常駐客。

儘管如此，面對日月千禧一晚一萬元的房價，賴富源也沒有十足勝算，「與台北相比，台中市場本來就處於一個不平衡狀態，要追上台北住宿房價，住房率要先跟上，而不是盲目拉高房價。」弘光科技大學餐旅管理系助理教授俞克元表示，這幾年中低價旅館在台中市場已飽和，但高端觀光飯店卻因城市國際化程度不足、發展不成熟，觀光住房率始終在三○％至四○％之間遊走。

俞克元認為，台中飯店平均房價只有台北的一半，但薪資成本卻與台北無異，可以想見業者的經營成本很高；更需要克服的是，商務客在台北可以付到一晚五千元的房價，但在台中只願意付三千元，想要靠經營飯店賺錢並不容易。

強化餐飲 滿足市場需求台中高檔觀光飯店，除了房價接受度問題，餐飲營收占比不及台北市場，也讓業者頭痛。

「台中觀光旅館市場經營最困難的是餐飲，不是客房。」林園婚旅機構執行長林協健說，台北晶華酒店餐飲收入占營收比率高達六成以上，但台中消費者沒有上飯店用餐的消費習慣，包括永豐棧、裕元酒店的餐飲占比都遠遜台北同業。

於是，賴富源大膽投資日月千禧酒店的餐飲部軟硬體，該酒店三樓的饗樂全日餐廳自助餐是台中最貴的自助餐，一人單價高達一三八○元。但因位子只有一六九個，每到假日就客滿，現在甚至要提早一個月訂位，這個成績讓當初堅持以波士頓龍蝦、生蠔、肋眼牛小排吃到飽區隔市場的賴富源，相當滿意。

這些事實證明了「台中頂級飯店客層並非不存在，只是過去從未被滿足而已。」賴富源驕傲地替他點燃的台中旅館大戰首部曲下結論，也點出幾家國際連鎖觀光旅館摩拳擦掌進軍台中的關鍵原因。

賴富源

出生：1955年

現職：午陽集團董事長

經歷：五金零件貿易商

學歷：員林高農

高端市場現商機

台中觀光旅館住房及營收概況旅館名稱 客房數（間） 住用率（％） 平均房價（元）全國大飯店 178 81.06 2446 通豪大飯店 22852.35 2472 長榮桂冠酒店(台中) 354 74.92 3108 台中福華大飯店 155 70.23 3358 台中金典酒店 22275.77 3738 裕元花園酒店 149 68.48 4456 台中港酒店 200 12.70 2777 總計 1486 62.81 3205 註：Hotel One、永豐棧、日月千禧飯店未申請加入。統計時間為2013/3 資料來源：交通部觀光局台灣區觀光旅館營運統計月報

房東天價招租，寧願空置也不願降價，口袋不夠深的品牌很難在此插旗，商圈「國際化、連鎖化、大型化」的趨勢已然成形。而個性化小店，不是轉戰西門町，就是搬進小巷求生。

台灣GDP面臨一％保衛戰，除了出口表現欠佳，占國內經濟總額比重最大的內需市場，也呈現疲弱態勢，連一向被視為全台店面市場一級戰區的東區SOGO商 圈，也掀起房客退租潮，不僅營業三十年的金石堂書店吹熄燈號，「頂好名店城」內的小店鋪也出現大量待租物件，景氣差、消費力不振的衝擊，讓東區SOGO商 圈正上演一場行業淘汰賽。

「現在是一排整齊的牙齒，突然蛀掉好幾顆。」在東區擁有好幾間店面的投資客蕭先生形容，目前東區店面空置情況嚴重，至少有二成以上，包括頂好名店城一樓的 女鞋店Steve Madden今年初退租後，至今仍找不到租客，走進頂好名店城內，隨處可見原本賣服飾、3C配件的小店拉下鐵門貼上招租紅紙條。

房東出價硬

速食店、書店被迫搬家

蕭先生說，現在東區店面一旦退租後，至少要再花好幾個月以上才租得出去，不似過往一釋出立刻就有房客上門洽租；但詭異的是，目前租金仍文風不動，房東仍不 願降租，最主要的原因，是這幾年東區店面售價狂飆，接手的投資客都買在高檔，為了維持二％投報率，房東不得不調高租金，而過高的租金也讓零售業者打退堂 鼓。

這波東區店面淘汰賽最具指標的，就是去年初老牌速食店「頂呱呱」由忠孝東路第一排，退至忠孝東路四段一八一巷內，原址由Swatch錶店以每月一百八十萬元租金進駐。

今年中，近延吉街口的金石堂書店也在租約到期後，不再與房東續租，速食店與書店的退場，也見證東區零售業形態的大幅轉變，「國際化、連鎖化與大型化三大趨勢已成定局，口袋不夠深的品牌很難在東區插旗。 」戴德梁行總經理顏炳立說。

國際化趨勢

月租三千萬 快時尚照買單高力國際總經理劉學龍說，五年前，UNIQLO進駐明曜百貨後，吸引國際快時尚品牌進駐卡位，這些品牌共同特徵是價格在五百元以下，除了少量 多樣因應快時尚機制，平價是吸引年輕人搶購主因，這一波平價時尚價格戰已衝擊到網路平價服飾，甚至年輕人最愛的松山火車站前的五分埔市集業績。

大型快時尚服飾品牌挾規模經濟與低成本優勢進駐東區風潮愈演愈烈，連「韓國UNIQLO」之稱的韓系第一大服裝集團衣戀E-LAND也不缺席，該品牌去年 底租下微風忠孝二館千坪賣場後，旗下兩大主力品牌SPAO、MIXXO，受惠於韓星代言加持，今年中開幕以來，每月營業額高達新台幣一億元，創下國際平價 服飾品牌來台之最，也難怪每月租金高達三千萬元，衣戀集團仍舊付得起。

在快時尚磁吸效應下，首當其衝的，不只包括東區獨立服飾店，連百貨公司都受波及，「近年東區百貨公司要拚業績成長不易，以今年上半年為例，SOGO百貨的 上半年營收也只有成長二％，除非是利基型行業，否則在信義計畫區與西門町兩大商圈夾殺之下，很難突圍。」劉學龍指出。

走進小巷求生

服飾店立足 只剩網拍街

在東區經營服飾店已二十年的林立嫻，早年全盛時期曾在大安路、忠孝東路四段巷內開五家分店，但去年開始，受到網拍服飾與國外連鎖快時尚紛紛進駐東區的衝擊，她已經收掉好幾間，現在只剩一間在經營，生意還是不如以往。

據了解，東區唯一勉強可以撐得下去的服飾店只剩敦化南路一段一六一巷的「網拍街」，女裝網拍業者一方面透過網路大量行銷，實體店面只要設立小型空間讓客戶取貨或試穿，每月租金只要十萬元內，節省龐大成本，包括OB嚴選、小三美日等網路知名商家都選擇在巷內設店。

相較之下，無知名度的服飾店不但沒有快時尚的價格優勢，又受到高租金擠壓獲利，林小姐嘆氣地說，可以感受到台灣景氣明顯轉差，雖然東區逛街人潮看似不少， 但提袋率很低，以前她一間店一個月可以做五十萬元營業額，現在腰斬只剩一半，如果房東再繼續調高租金，不排除把店收掉。

事實上，東區租金飆漲源自六年前中資亨得利鐘錶以每月四百萬元天價租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀分行，替東區高租金行情起漲揭開序曲，此後就以一年一成的漲幅飆升，帶動周邊店面售價水漲船高。

以忠孝東路四段屈臣氏藥妝店為例，原本月租金約二百八十萬元，一年前房東調高至三百九十萬元，原本H&M有意承租，但該店為屈臣氏全台業績「店王」，最後仍咬牙吃下，為的就是東區無可取代的廣告效益。

不過，並非每間店面命運都如此順利，亨得利鐘錶一○年以九億餘元買下原安泰銀行分行店面，是首家中資在台購買的店面，曾轟動一時，但是在安泰銀行租約到期 後，立刻調高三倍，以每月二百五十萬元對外招租，不過因租金開價過高乏人問津，後來一度淪為寢具短拍賣場，直到去年亨得利將店面轉賣給金生儀鐘錶才解套， 目前該店面分割為二間，其中一間由服飾店承租，另一間仍待租中。

東區店面退租潮儼然已成趨勢，背後的原因也與台北精華商圈悄悄移轉至信義計畫區與西門町有關。

前台灣房屋智庫執行長邱太煊分析，這兩年西門町平價旅館如雨後春筍般開設，不少自由行陸客因為住宿方便性，也直接在西門町逛街，去年東區投資客林世昌就逢高賣出忠孝東路四段的ALDO（加拿大品牌鞋店）店面、頂好名店城店面轉戰西區，顯示東區店面已瀕臨高點。

人多租金合理

小型店鋪 轉戰西門町

邱太煊說，台灣長期以來普遍存在房屋價格上漲速度高過租金漲幅，東區店面目前剛好就卡在房客對租金承受度的臨界點，相較之下，西門町因為人潮多與租金合理，也讓商圈熱度重返往年風光。

「商圈沒有變，是屋主心態改變了。」東區投資客江醫師說，部分忠孝東路四段的店面因空間坪數太小，廣告效益不佳，無法吸引國際品牌進駐，但房東依舊開出每坪三萬元的天價招租，自然吸引不到可以負擔高租金的租客，若短時間景氣復甦力道弱，東區店面空置率還會維持一陣子。

東區店面換手潮肇因

1.租金高漲，租客無力負擔投資客房東買在高點，為維持2％投報率，不會輕易降低租金。

2. 西門町商圈崛起，人潮移轉中國遊客眾多，加上當地租金相對便宜，吸引店家進駐。

3. 店面廣告效益不佳，乏人問津空間坪數太小，無法吸引國際品牌，但小店家又無法承受高租金。

撰文 / 梁任瑋