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雍澄軒引發的官商大戰 - 信報二月二十八日 迷宗, 迷思

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雍澄軒引發的官商大戰

長實分拆雍澄軒住宅式酒店地契把單位發售予小投資者,滿城風雨,有人說酒店不能長租或月租出去也。
筆者小時見不少本地賓館時租酒店都會在外牆或招牌寫上「長居短住,無任歡迎」,今之豪華跨國五星服務式住宅式酒店,如四季酒店管理之中環四季匯,房間就被不少遊走世界的商賈豪客長期租下。
什麼自住或租住不可連續超過28天的評論,真不知從何說起。
今次事件之重點,實是長實究竟賣了什麼給小投?有否誤導?退一步,小投真確知自己在投資酒店,但業權分散,猶如作一公司小股東,大小股東的權利?義務、衝突、分得清,搞得通嗎?
分散酒店業權發售,在投資界不是什麼新事。外國有,國內也有。大業主多會提供一條龍營運管理服務,甚至回報保證,形式也五花八門,更有衍生結構如timeshare,其形式也可各有不同。普遍的是與其他投資者共享集團名下各地不同的渡假酒店。這實似會員制的渡假村多一點,是題外話了。回來香港,九七前後前明珠興業也曾嘗試分拆在西環水街的酒店,但後來遇上金融風暴,不用再說了;而今次長實早在去年已取得地政總署同意分契,分售既不是新事也非不合法吧。
究竟有否違規?
看政府高調處理,說長實違規,筆者覺得是有人認為這樣售樓,給人避開特別印花稅的印象,也跟政府替樓市降溫的政策對着幹,是故非整不可!政府沒說錯,他可按旅館業條例第十八條,隨時進入酒店檢視營運狀況,但真是擾民了!業權變了,但酒店管理人不變,酒店營運模式又豈會馬上變天?物業狀況會馬上變得不安全嗎?況且業權交易還未完成啊!
有人說業主自租自住是違規,但各項關於酒店的法例也無此規定。而所謂廿八天的大限,按旅館業條例C章,是說物業中如所有單位的租住方式都是以廿八天為基準(即月計),就會豁免於旅館業條例的規管。這其實是避免干擾一般民間住宅的租務市場,否則,一般業主把單位放租也要申請賓館牌照了。
故雍澄軒只要有一個房間不是月租,就得按條例由一酒店管理公司申請酒店牌照來營運,這也滿足了原批地條件。這跟四季匯並無分別,只是物業業權結構不同而已。雍澄軒房間由不同小業主擁有,而四季匯業權則統一由新地、恒地和煤氣公司的一間合營公司持有。
你或會問,這豈非讓物業徒具酒店之虛名,走法律隙。但法治就是如此,以行政手段來干擾,就是法家箝制人民自由之邪術了。筆者剛見一內房主席,共同看法就是:長實不正是增加了住宅供應嗎?香港自由市場靈活創新可愛之處就在此嘛!
政府要做的,是要查清長實有無誤導買家。趙國雄先生前言不對後語,售樓書更有細字說投資者買下的單位,是沒有獨家享用權。這跟我們一路的置業概念完全不同了。哪,這是timeshare 形式嗎?業主們是否要按時互換居住單位,以符合本港的酒店法例呢?
小業主到底買了什麼?公民黨幾位大狀開記者會說他們不知道。長實說會跟小業主簽管理合同,作為小業主的代理人去管理酒店,這是滿足旅館業條例的要求了。看來酒店業主是只有入住權,但管理權甚至內部裝修權利也全在管理公司手裏。這是按旅館條例、消防條例等來保障住客安全。這是否就是長實所謂的「沒有獨家享用權」而非按時轉單位呢?
管理合同的疑慮
還有,酒店公共地方和設施的保養,成本會比普通住宅高吧。長實作為大業主,實力遠超小業主,談判條件時會否公平,有無利益衝突呢?這樣看來,購入雍澄軒更似是投資和合營生意。如是以有限公司或上市公司形式合作,有公司法、上市條例去監管。四季匯有三個業主,權利和義務分配就按公司章程和條例來闡釋和分配。雍澄軒就只靠一標準的雙邊管理合同和大廈公契,這樣的安排,保障一定不會比公司法嚴謹和公平,第一,管理合同是長實單方面所草擬,小業主只有接受或不接受的份兒;第二,公契本身根本不是用來規管合營生意的。
長實創新猷,政府緣何要打壓?梁特首及局長們是要從保障投資者的角度去解決事件吧!但個人覺得事情發展已不單是灰色地帶的問題,更似是官商大戰!小弟都是隱居於四季匯好了。
雍澄 澄軒 引發 官商 大戰 信報 二月 十八日 迷宗 迷思
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64廿四之後 迷宗, 迷思

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廿四年了!上週一和二特意到北京出差,特意在週一晚到廣場散步。全球第二經濟體的人民,腳步是悠閒的,但我打從進了地鐵,心情和腳步就越來越重!從天上人間附近往南走,就到金台夕照站,列車一路向西,CBD國貿,三十多年前專門服侍外國外交人員的建國門,東單,王府井,天安門東,天安門西,再不下車,就會到木樨地了!

  


 週二大清早,又特意全副戰衣戰鞋坐地鐵到廣場,來課晨操慢跑回酒店。除了多了公安城管,廣場沒有異樣。遊人跟平日一樣的多,我也不寂寞,有老外,北京老頭,美少女跟我一起跑,更有一樣是全副武裝的單車手!回港後才知有記者早上被禁採訪,廣場上人人又真是悠閒自得,開三腳架拍照者也不少,天下本無事,庸人擾之為煩耳!看看我的愛瘋手機GPS跑步記録軟件,不多不少,我跑了6.4公里,也是特意事先定下的!


鎮壓帶來穩定,穩定帶來增長?

我想起七,八十年帶的南韓,當年官商勾結,所謂CHAEBOL財閥橫行.當年那有什麽LG,還是叫土頭土腦的Lucky Goldstar樂喜金星,三星更不用說了!都是進口原材料.出口零部件,製成品真是沙頭角村長女兒,李愛也!大學生天天上街,汽油彈催淚彈橫飛.90年代政治開放,大到不可能倒,但也負債累累,假帳特大的大宇集團也閉,其他財閥也要解體,才有今天的局面!

再看清歷史,六四後,是保守派當道全面打壓原經濟開放之國策,歹人們不要再胡說八道了!

今天再貼09年舊文,戳破「屠城振經濟」論 - 信報 June 4, 09。 也介紹諾貝爾經濟學長得主高斯和內地學者王寧最近的大作“變革中國”對三十多年的改開放作了紀錄和分析有學術論,也有大量政治史實政府和報章文獻。

讀國史民情,國內中文翻譯版更傳神了,反正聯合作者也是國人才人仔39.2! 原美版也是30多元,但是是美元報價!

屠城振經濟,信報 June 4, 2009
变革中国:市场经济的中国之路 [精装]
原版: "How China Became Capitalist?"


64 廿四 之後 迷宗 迷思
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爪王放貴利帶給內銀改革迷思 迷宗

1 : GS(14)@2011-10-06 19:23:26

風險無限...利率有限..

2011-9-29 HJ

...

記得小時候,家母有做義會,一班街坊成立私人銀會,定期儲蓄,會錢交由「會頭」保管。義會按時標會,讓有需要的「會仔」向義會借款,暗標投下願付的利息,價高者得。

這類民間借貸,類似一個行業或公司內的儲蓄互助社,但就沒有什麼合約或法律保障。有借款人一走了之,也有會頭濫收費用,甚至行騙夾帶私逃。

隨着金融業不斷發展,78 年港府解除外資銀行來港經營的禁令,這類不受規管的民間金融才日漸式微。

爪王冒起利息豐收

早前本報報道江蘇泗洪縣石集鄉的高利貸活動,造就該人均年收入1萬多的小貧困縣成為「寶馬鄉」。但5 月中,有會頭「走佬」令小民血本無歸。溫州外國名車多早有所聞,泗洪縣還是第一次聽到。

筆者7 月23 日剛好在內地看到央視13 台關於「寶馬鄉」的報道,真大開眼界(看完後就是動車在溫州撞尾的新聞了)。

這類高利貸根本就是龐茲騙局。

內地利率還未開放,存款貸款利率為人行行政決定,反映不了市場需求。

一年期存款利率3.5 厘,7 月份居民消費物價指數比去年升6.5%,如以此為通脹約數,實際利率是負3%了,而農村的指數升幅更是7.1%,即負利率3.6%。

中國人愛儲蓄,不單止是傳統文化,更是因為社會保障不佳,而要為老來作好準備。存錢到銀行,不就是等貶值和津貼銀行的大客戶大國企嗎?有人看準這點,就以月息3 到5 厘在民間集資,當地稱為「放爪子」,全民為之瘋狂,放錢給小爪子,一年複利接近8 分呀。

小爪子以月息10 厘放給上一層,賺了一個對開。爪子門層層上繳,利率逐級遞增,一路直到頂級的爪王,貸給最終用家的可高達50 厘, 是以月計, 真是天文數字。坐擁上億數簿的爪王有十幾個,上千萬的有幾百,底層爪子就更多如沙數,手上「資產」介乎200 萬到500 萬元之間,各爪子爪王利息收入豐厚得算不起來,怪不得名車賣得那麽好了。

但利大本無歸。5 月中,其中一個爪王石國豹突然失蹤,村民損失過億。調查說有名車店是他開的,錢是去了他的地產公司還是他處,無人知道,但這只是冰山一角。

小小一個泗洪縣就有170 多家地產發展商,更有遠在非洲的出國同鄉越洋集資。

大銀行忽視中小企

錢有用在房地產,也有貸予不能到銀行借貸的地方鄉鎮中小企,但更多是買了名車,拿到國外,拿到賭場去。就像龐茲局一樣,新債養舊債,起初每個參與者都賺了高息。但一朝新錢不再,或生意資金回不了籠,整條資金鏈就斷裂了。

據央行溫州市中心支行說,上半年底溫州民間借貸規模約1100 億元, 比2010 年6月大增300 多億元,有八成九家庭和接近六成企業參與, 平均利率24%到25% 。那門子生意有30% 的回報來付利率呢?不過來借貸的不是走投無路,就是苦無借貸之門者,風險何奇高。

最近中央下令收緊銀根,打壓地產,開發商和其他民企首當其衝,非要跟爪王們融資不可。但其實,內地銀行一路也不重視與民企,特別是中小型企業往來,故江浙一帶的民間金融都特別發達。

你或者會問,為何內銀不愛幹中小企貸款?人行不是辦了多場研討會,要求內銀大力發展嗎?事實上,的確是有銀行成立了中小企業務部,但只是敷衍人行,客戶都是原來的企業客戶,把較小型的撥過去就是了。

歸根到底,是改革不深,利率為行政管制所致。全國各地放給企業的貸款利率都是劃一的,後來逐步開放,可上下浮動,但也只是下浮10%,上浮70%,這已是7年多前的事,幅度也反映不了不同企業的實力和信貸風險。

官價利率,一年是6.56%,就是加到11.1%,跟溫州市場價也是嚴重脫節。對銀行來說,貸款給國企,省企和大民企,風險都有保障。中小企借貸,金額少,業務瑣碎,利率如不能提到合理水平,為何要貸呢?

換個角度,對大企業來說,任我實力如何強勢,貸款利率跟隔壁的阿二阿三也是差不多,又減低了他們正常融資意欲了。

利率不開放,不讓市場作主,帶來浪費,如太低帶來胡亂投資、民間儲蓄離開正式金融體系等,不用多說了。還有另一種浪費,就是造就了員工的尋租找着數行為。

存款利率管制,各大小銀行無法以市場價格來競爭存款,利率也反映不了不同銀行本身的風險。對各大存款企業來說,如何分配存款就得以非市場手段來決定,由主事人看哪家銀行的特別服務最貼身。

利率不開放阻礙發展

內銀一般都有非常專業的存款營業團隊,跟企業的財董、財監關係密切,如同私人銀行家一樣。定期高桌晚宴娛樂不用多說,還有專業家務助理,由奢侈品行情到幫助客戶子女出國留學都要一力承擔。

企業高層有額外享受,銀行員工也有存款佣金,羨煞本港同業之餘,其實是存戶變相津貼了他們。

翻看資料,人行逐步開放利率始與96 年。對,15 年了。開放的只有同業間拆借,債券票據貼現等,貸款利率花了6 年擴大上下浮幅度,但仍不夠。存款利率更是不開放,外幣除外。人行最後的「利率市場化介紹」原來已是7 年前的事了,太慢了吧。

利率不開放,沒有競爭,對銀行的息差和盈利是保護和保障,但在巴塞爾III 的新監管下,競爭只會愈演愈烈,保障不可能長久也不是好事,有機會再談。

迷宗
爪王 王放 放貴 貴利 帶給 內銀 改革 迷思 迷宗
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同業代付放表外 - 信報九月十九日 (完整版) 迷宗, 迷思

1 : GS(14)@2012-09-30 11:28:31

http://matzyh.blogspot.hk/2012/09/blog-post_19.html
......版面有限,又要賣廣告,信報老編刪了大段,原文在此........
看財務公司的電視廣告,情義兄弟氣杖義相助,高挑美媚善解人意,為小民清還卡數,形象討好。但無論你是以信用卡簽賬消費,還是找財務公司代找卡數,都是借貸行為。如有個人資產負債表,就是要在表上,記下你欠下銀行或財務公司的借款數字。不為自己的借貸好好作記錄,表上無字心中無數但數還在,自欺欺人而已。
表外表內,還是放在竹籠內好呢?
原來內地銀行在貿易融資下有所謂『同業代付』,是銀行同業間的借貸行為,但就一路都不記在表上,會計術語謂之放在表外。管他甚麼表外,目的是把數字人為壓抵而已!而此等表外借貸據內地券商估計,有1萬億到2萬億,甚至3萬億,佔國內融資市場的份額可不少也!今年初,中國銀監會就出了一份意見徵求稿,要求銀行撥亂反正,把此等借貸放回表內。但利字當頭,無人理會。直到上月20日,銀監再按奈不住,正式出台管理辦法,要所有銀行在本年底前,按國際會計慣例把此等業務全部入賬!但這會一下子把國內1萬多二萬億的銀行信貸砍掉!對內銀盈利,國內總信貸規模和經濟的負面影響可謂不小,此話怎說呢?
藉此降低貸存比率
先看何謂同業代付吧。簡單來說,就是銀行為自己所開出的貿易信用證,在承諾到期付款之日,找來另一家銀行代他向信用證持有人付出貿易貨款。法理上來說,是內銀貸出一筆貿易融資給信用證申請人即買家,用來支付到期要付的貨款。而資金就來自另一銀行的同業貸款,並由該行代為付給貨品賣家。同業代付多在有外匯管制的國家盛行。以中國為例,銀行或企業要買賣或借入外匯,一定要在國際貿易中即經常賬下才可。國內外匯供應一路集中在中行,利率和供應量也因管制和壟斷而跟國際市場不接軌。內銀和企業就利信用證,向海外銀行以同業代付形式在國際市場貸入美元,供應量既多,利率匯率按真正市場力量來決定,更公平也!再者,美元利率比人民幣低得多,前幾年大家又看人民幣升值,短美元實為穩賺的套利行為。
人民幣跨境貿易結算開通後,也令代付業務大幅增長。原因何在呢?國內早在07年把三個月以上的對外外幣信用證或同業代付納入短期外債指標管理。所謂外債指標,是外管局為內銀定下的外債上限或額度。銀行若以代付形式貸入美元,最長也只可是三個月,否則,就會用去和佔用了他的外債指標。外管局的目的,就是要削內銀舉外債之能力,壓下當時外匯儲備的增長。09年人民幣跨境貿易結算開通後,內銀可開出人民幣信用證到海外,人民幣是主權貨幣而非外幣,就不用受外管局三個月期限的限制了。內銀由此就可要求海外銀行為他們代付到期的人民幣信用證,而融資期限也就可由本來三個月,大幅延長至經常賬極限的365天。這就正好讓內銀繞過和規避外債指標,讓企業到香港享受較低的人民幣借貸利率!
外債指標是規避了,但還有銀監會的貸款存款比率指標要解決。國內銀行此幾年的平均貸存比率達60多70%,銀監設下的最高比率為75%,即業務增長空間不多了。如能把部份貸款利用各項會記手法放在表外,不當為貸款,就可降低貸存比率,那就法規照樣避,生意繼續做了。但明明是貸款,如何可以一路都不放在表內呢?筆者也木宰羊,只知有不少內銀曾按國際核數師建議,要求海外代付行在貸款文件中加入該代付款是國內進口商客戶直接要求代為支付的貨款。即借款人由內銀變內企,內銀身份就變得如同擔保者。但代付業務的精髓就是以銀行同業借貸形式來代替一般客戶貸款,省卻代付行在信審上的要求,時間和降低風險成本。試想海外銀行如真要對內地客戶逐個審批,又要開戶,這樣時間要多久?業務又能做得多少?最後當然沒有海外銀行配合。怪不得銀監不得不出手,內銀把代付變為表外業務,根本是亂來也!
把表外客戶債務從表外放會回表內,估記會把內銀的貸存比一下子提高2到3個百分點!再看今年7月和8月的新增銀行貸款分別為5400多億和7000多億,如銀行真要停掉共2萬多億的代付業務,對市場上銀根和內銀業務的負面影響就可想而知。加上國內利率管制逐步開放,銀行利差一路收窄,內銀業績和股價大家也不能看好了。
企業藉利差套戥獲利
看到這裡,大家可能會問銀監的新措施豈非跟中央和人行要保住經濟增長和放鬆銀根的政策大打對台。但銀監擇善固執,這才令人敬重!其實同業代付都只是內銀用來避規各種監管條例的手段,也讓企業利用境內外的匯價和利率的差價作套戥賺取利潤,再告訴大家國內代付業務一點基本的操作吧。內企先把本來要付的進口貨款,抵押給內銀,再由內銀安排信用證和海外代付。海外美元的借貸利率如比國內的存款低,加上鎖定匯率的安排,就有利可圖。但此等安排只有有實力和強大現金流的大企業才可做,真有融資和週轉需要的企業就用不著了,即是說此產品對實體經濟的推動有限,管之有何可惜?況且現在只是把他放回正軌吧!就試想如你不好好記錄你自己的卡數,後果會如何呢?
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