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研發一款胎壓感測器 近五百款車子都通用 為升電裝十年鑄一劍 讓敵手變客戶

2013-09-02  TWM
 
 

 

不怕蹲得苦、等得久,為升電裝工業董事長尤山泉堅信通用型胎壓感測器(TPMS)一定會有市場,從十年前研發至今,果然做到世界級水準。為升一套系統就能對應車輛市場九八%型款的涵蓋率,由於幫車廠、輪胎廠大幅節省庫存,客戶訂單追著他跑。

撰文‧林麗娟

從彰化縣彰鹿路轉進日新國小旁的鄉間道路,舉目所及是大片的水田,為升電裝工業就置身於稻田中央;在其後方大片的土地,九月起即將動工拓建新廠。如果未來所有生產線全開,一年要生產四五○萬個胎壓感測器(TPMS)。

一整個TPMS配備的大小差不多就像一支手機。為升董事長尤山泉信心十足地表示,四五○萬個TPMS,就可以把美國洋基棒球場的座位區全部占滿,但投入偌大市場可能還是會供不應求。

TPMS新制打開出貨商機尤山泉的自信不是憑空而來!二○○五年,美國修法將TPMS列為汽車配備以防爆胎,並於○七年開始實施。以產品壽命五至七年左右進行預估,新一輪的「換機潮」將自一三年進入高峰,「在美國,有三‧五億個輪胎正在跑著呢!」尤山泉以此形容市場規模。

事實上,除了美國之外,歐盟、韓國以及台灣,都已立法將TPMS列為汽車標準配備。

而有別於一般產品僅能用於有限的車款,為升的TPMS系統能通用於將近五百種型款、不同年分的車輛,涵蓋率超過九八%。這個「通用」優勢,拉大了為升和其他對手的競爭差距。

反映潛在長期利多,為升的股價從去年八月至今漲幅近倍,外界不免稱羨:「為升真是賭對了!」但旁人有所不知的是,為升從○三年起就投入TPMS的研發,長達十年研發的過程中,一路上忍受各界對他「會把公司拖垮」的冷嘲熱諷,直到今天才算撥雲見日。

「這不是靠賭運,是靠眼力,看準了就必須堅持到底!」回想起這十年的蟄伏練功,尤山泉語氣中略帶霸氣。

事實上,這位在田間工廠與汽車零組件關鍵技術死命拚搏的董事長,也曾年少輕狂過。尤山泉出身傳統農家,因為不願務農一輩子,中學時代就離家北上,到台北拜師學習木雕;雖然叛逆,不過他當時已經展現某種「不服輸」的精神,只用短短一年時間,就已學成出師。

或許還不到「浪子回頭」的程度,但尤山泉是這麼說的:「身在台北,腦袋裡還是常浮現爸媽在半夜拿著鋤頭巡視田地的模樣。」退伍後,他先到老家表哥開設的汽車零組件公司從基層做起,跑業務也接觸技術,結交不少人脈。

「好生意往往是在壞時機做成的。」這是尤山泉的名言之一,也是他工作以來幾番跳躍成長的真實體悟。

贏在「什麼都能做」

一九八○年,尤山泉發現來自中東地區的汽車零件訂單驟然增加,「原來是因為伊朗和伊拉克開打,兩伊戰爭讓當地的車輛損耗驚人。」他回憶,當時雖然急著調度生產線日夜趕工,但源源而來的訂單也讓他攢下創業的儲蓄金。

一九八五年政府推動汽車工業發展方案,台灣汽車普及率自此大增。價格便宜、供應迅速的台製零組件,也在市場上愈來愈受歡迎。眼見機不可失,尤山泉一九八九年就在田間整地,創立了為升。

談起創業初期,除了受惠於國內市場蓬勃發展之外,尤山泉認為,為升也贏在「什麼都能做」。他回憶,當時許多汽車零組件必須仰賴國外進口,價格偏高,於是總有貿易商拿著樣品問他:「這個東西你能不能做?」他通常一口答應,且報價便宜許多。隨後,他乾脆不等貿易商詢問,而是主動成立貿易部門,隨時注意還有什麼值得開發生產的零組件。

隨著產品質量提升,為升不僅在「售後服務(After Market,AM)」市場大有斬獲,也陸續打入美國底特律汽車大廠的「原廠授權生產(Original Equipment,OE)」市場,包括通用汽車、克萊斯勒等,都是它的客戶。至此,為升在售後服務及原廠授權的市場比率約為一比一;然而,「眼力」一流的尤山泉,也在這時看見了新危機。

「其實從十年前開始我就覺得怪怪的,每次坐飛機到底特律,在夜間從空中俯瞰這個城市,燈光好像一次比一次黯淡。」尤山泉當時自然無法預知底特律最終走向破產的命運,但立即有所警覺。

「原廠授權市場的利潤乍看不錯,但訂單可能會隨著大客戶走下坡而受到衝擊,反倒是維修廠、汽車百貨量販店等售後市場,相對穩定。」當下,他決定以「拉高售後服務市場」為未來主要策略。

五年之後,美國爆發金融海嘯,新車市場景氣低迷,但也因為消費者「寧可修車也不願換車」,讓AM市場反倒逆勢上揚,為升的外銷AM市場占營收比重一舉超過九成。

尤山泉回想自己十年前對底特律的觀察,除了讓他決定主攻AM市場外,也讓他興起開發高附加價值汽車零組件的念頭,開始了TPMS開發計畫。

然而,TPMS的研發並不是一蹴可幾的,一開始還被唱衰,等到技術完全成熟的第三代產品問世,已經過了足足十個年頭,尤山泉也歷經畢生最艱苦的一場挑戰。

時光推移到○三年,水箱溫度、車輛速度等電子感應器原本就是為升的眾多產品之一,尤山泉到底特律與通用汽車洽談合作研發產品時,有感而發:「各家車廠的汽車型款每年不斷地增加,我現在做的TPMS也只能對應到十幾種車型。如果TPMS是通用的,像一把萬能鑰匙,可以打開絕大部分的鎖,不就很省事嗎?」尤山泉廣泛地與汽車業界的友人溝通意見,大家果然都很無奈:「對啊!規格真的很亂,我們幫車主維修車子,各車種的TPMS都不同,我就像身上必須配置幾百把鑰匙才能解碼開鎖的鎖匠,又重又累。」業者所比喻的「配置幾百把鑰匙」,反映在現實世界裡,就是修車廠往往要準備大量、多種的產品庫存,而技師在替換新的TPMS時也得「因車制宜」地花上很多時間進行設定,費錢又費力。

這些意見聽在尤山泉的耳中,他立刻解讀:「要開發能夠通用的TPMS很難,但絕對會有大商機。」尤山泉找來業界四名老師傅成立研發團隊,前往上海廠的研發基地,研發新產品。不過,為升的一、二代產品涵蓋車種比率雖比市售產品來得高,卻還不符理想。

於是,他重整團隊,納入RF(無線電波)通訊協定專長的八名資深工程師,回到彰化本廠繼續研發,只要解碼一有突破,他就搭機到美國實際測試成效。那段時期,尤山泉的員工們最常聽到他下達的指令就是:「好,拿這個去開模。」不惜重本、不停開模,直到第三代TPMS以雲端空白燒錄方式達到解碼涵蓋四八○款車種,光是測試費用就花了快要一千萬元。

尋找對的路走下去

在這過程中,「各種冷嘲熱諷也從來沒停過。」為升高級主管們隨口舉例。

「田中間的一家小工廠,怎麼拚得過世界第一的英國Schrader、第二的德國西門子大廠。」「再繼續陷進去研發TPMS,會不會拖累公司啊?」為升副總經理洪元通回憶往事,吐露出那時無比煎熬的心情:「等到雲端解碼技術終於有所突破的時候,連涵蓋率算是挺高的敵手也主動上門與我們簽約,變成了為升的客戶。」除此之外,在為升對外發表研發成果之後,別人求之不得、得捧上簽約權利金才能進一步合作的全球前兩大TPMS診斷器製造大廠BATEC、ATEQ,則是主動找上為升談策略聯盟。

不過,一向看得遠的尤山泉,還是在為產品尋找別人尚未發覺的新商機。

當同業的目光都集中在北美、歐洲時,尤山泉已經把TPMS結合GPS、手機、後視鏡,並且開發點菸頭式接收螢幕系統,甚至與北歐車種的冬季輪胎、雪地輪胎型款作結合,「找到對的路,堅持走下去,這就是為升的核心價值。」

胎壓感測器(TPMS)

英文名稱:Tyre Pressure Monitoring System 運作原理:TPMS裝置在汽車輪胎內,即時偵測輪胎的氣壓及溫度,以RF(無線電波)方式將特定的通訊碼傳輸至車內的接收器,顯示數據於儀表上,駕駛由此能得知車胎狀況,提高警戒,避免發生爆胎、車禍等意外。

尤山泉

出生:1956年

現職:為升電裝工業董事長座右銘:願意學習、改變的人,不會被社會淘汰

為升電裝工業

成立時間:1989年成立為彪公司,2004年更名為升電裝工業,同年設立上海廠

負 責 人:尤山泉

資 本 額:6億元

主要業務:汽車開關等電裝品、胎壓感測器(TPMS)近年獲利:2012年每股純益4.11元2013年前6月每股純益2.8元

 
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《東京直擊》銷量年成長近五○% 全球市佔躍升第七 就是他!六百天讓索尼手機翻身

2014-03-17  TWM
 
 

 

從索尼(SONY)出現史上最大虧損、與易立信拆夥後已兩年了,這兩年來,索尼手機交出一年成長近五○%的亮眼成績,更以防水、外接鏡頭等策略闖出一條血路,讓索尼手機徹底翻身的人是他—「索尼四劍客」之一的鈴木國正。

撰文‧何佩珊

如果說索尼社長平井一夫是索尼復興再造的發起人,那麼索尼行動通訊總裁暨執行長鈴木國正絕對是讓這個夢想實現的關鍵實踐者。

三月七日,初春的東京,氣溫還不到攝氏五度,但大量採用玻璃帷幕設計的索尼總部大樓在陽光照耀下,顯得特別耀眼。經過層層嚴格管制,走過一個個神祕通道之後,直達二十樓的專屬電梯,我們進入索尼東京總部最高殿堂。而鈴木國正就坐在陽光撒落的會議室中,倚著東京灣美景,接受《今週刊》的專訪。

二○一四年,是鈴木國正在索尼工作的第三十年,過去三十年來,他派駐過中東和南美地區,也執掌過VAIO(索尼筆電品牌)、電腦娛樂、消費性電子、網路產品與服務等集團內多個部門要職,資歷深也相當完整,這讓他與現任索尼集團社長平井一夫,以及執行副總裁吉岡浩、執行副總裁石田佳久,一起被冠上「索尼四劍客」的封號。

連四年虧損

肩負任務,「我沒有猶豫」只是,相較於鈴木國正當年加入索尼的聲勢如日中天,近年來索尼的光環黯淡不少,甚至○八年到一一年還罕見地出現連續四年虧損。一二年,那幾乎是索尼最慘的一年,過去一年的財報一出,稅後虧損高達五二○○億日圓(約新台幣一七○○億元),創下史上最大虧損,這個數字震驚了日本業界。

而在此不久前,市佔率持續滑落的索尼易立信才宣佈拆夥,走入歷史;電視部門也沒好到哪去,三星電視在全球熱銷,等於掐住了索尼的頸子;至於索尼引以為傲的筆電品牌,也擋不住全球PC大衰退的浪潮。

在索尼最慘時,一肩挑起拯救索尼任務的是平井一夫,其中最為棘手的改造,就在讓索尼手機這個品牌活過來,而平井一夫相中的人是他—鈴木國正。

鈴木國正很清楚,接下這份工作,他要肩負的不僅僅只是手機品牌業務,更大的責任是要帶領整個索尼集團走出低潮,重返昔日榮光,因為手機是復興索尼最重要的根。

「當時公司連續虧損,很多挑戰向我們襲來,我不能否認確實有壓力。」面對索尼的困境,鈴木國正話講得直白,「那時的索尼,確實處在一個痛苦的改革過程,但接下(索尼手機)這項任務,我沒有一絲猶豫。」

員工秀新機

「這是我們最大的改變」

至於為什麼是鈴木國正?平井一夫是這麼說的:「他是一位強而有力的領導者,是管理索尼手機,建立『大索尼』(One Sony),強化、加速整體業務管理的不二人選。」平井一夫有個夢,他要打造「大索尼」時代,以索尼手機為中心,復興索尼集團。

事實證明,鈴木國正確實扮演了幫助平井一夫實踐改革願景的關鍵角色,僅僅不到兩年時間,鈴木國正就讓人感受到,索尼真的不一樣了。

首先,從智慧型手機的銷量表現來看,根據Gartner的數據,一三年索尼手機出貨量為三六五○萬支,相較前一年成長近五○%,市佔排名也從第九名升到第七名,距離第六名只有○.一%的差距,而宏達電則落到第十名。

其次,當被問及索尼這兩年的變化時,索尼員工會毫不猶豫地拿起最新發表的新機Xperia Z2,以雀躍且充滿自信地告訴你:「這就是我們最大的改變。」不僅如此,通路夥伴中華電信行動通信分公司總經理林國豐也按讚,「索尼用集團資源整合走出自己的特色,比以往單打獨鬥的表現更好。」「一三年,是索尼突破的一年。」鈴木國正說,「這是我在去年初許下的承諾,而我們也做到了。」除了銷量成長、市佔率拉升,所謂的突破不只是從產品本身看到變化,更重要是讓索尼手機重新打造品牌、建立產業地位,對整個集團產生激勵與帶動效果。

採精細管理

簡報內容,全都背出來為了做到平井一夫的「大索尼」願景,鈴木國正一上台,就針對產品、行銷和營運面向訂定策略,特別是在產品決策上,集團技術要整合,搭上雲端網路應用,然後打造生態系。這些策略說來都只是簡單的一句話,事實上背後都是巨大挑戰,一場長達六百天的改革,才正要開始。

就以集團技術整合來說,索尼行動通訊副總裁黑住吉郎不諱言,過去部門與部門之間存在隔閡,要想取得其他部門的技術,在部門間建立暢通管道,都不是易事。但鈴木國正態度堅定,「這些決策不容易,但是我們決定了這個方向。」以照相功能為例,手機照相功能越好,對數位相機市場的衝擊就越大,換句話說,索尼手機功能越好,打到的正是自家索尼相機的業績。

但在集團技術資源整合下,索尼手機推出了標榜超強功能且可以外接鏡頭的手機,結果就是,外接鏡頭的策略帶動索尼手機熱賣,「外接鏡頭是數位相機部門研發,但使用的是索尼手機的行銷預算。」索尼台灣總經理林志遠直言,每個加購的外接鏡頭算的是數位相機部門業績,兩相拉抬創造雙贏,最終整體集團營收穫利也是成長的。

這個簡單的小故事證明,「大索尼」的作法確實可以打造出「致勝產品」,同時避開了殺價戰場,相比紅米機價格下殺不到四千元,索尼旗艦機種至少兩萬元起跳。

「不論內部還是外部,沒人質疑我的策略是錯誤的,我很有信心,我決定的這個方向是可靠的。」鈴木國正的言談中滿是自信。

面臨兩大挑戰

中國低價品牌、市場飽和

事實上,鈴木國正有的不只是自信,他向來以精細管理聞名,「他幾乎可以把簡報上的內容一字不漏地背出來。」鈴木國正對管理的精細程度,連員工都驚嘆。

而且在一個月中,他大概只有十天會留在日本總部,另外十天要飛往瑞典,還有十天則可能要不定時拜訪美國、歐洲、中國等地。且即使時間安排已經如此緊湊,每週他還是會儘可能撥出時間,親自與產品企畫團隊開會,以準確掌握產品開發進度。

其實索尼失落的這些年,大家都很清楚,營運連續虧損,出售旗下PC品牌VAIO部門,是不得不的決定。但鈴木國正很清楚,惟有痛苦過去、美才會留下,沒有走過這些痛苦的裁員過程,索尼集團是無法重生的,賣掉VAIO後,才會有更多資源移轉到其他三大核心事業。

就像一三年對索尼手機來說已是成功突破的一年,但在鈴木國正看來,這只是第一步,畢竟索尼目前在智慧型手機市場排名第七,距離達成全球前三大的目標,還有相當大的差距。更別說近年智慧型手機市場成長趨緩,中國品牌低價策略奏效瓜分了部分市場,索尼手機只是剛打穩基礎,勢必要加快腳步,往下一個階段邁進。

訂出三大目標

要大膽、創新、更強大

「我們今年的目標是Bigger(更大)、Better(更好)、Bolder(更大膽)。」前兩個目標很容易理解,不論是市佔率、品質或是服務等,都應該朝此努力,但為什麼是大膽呢?「如果不夠大膽,我們就不能夠創新,不能成為更強大的玩家。」鈴木國正笑著說。

在平井一夫高舉的「大索尼」旗幟下,鈴木國正只花了兩年時間,就打響了復興的第一炮,但能否真正讓已有六十八年歷史的索尼集團甦醒,就看鈴木國正的大膽策略能否創造功效了。

鈴木國正

出生:1960年

現職:索尼行動通訊總裁暨執行長經歷:Sony消費產品及服務集團(CPSG)副總裁及VAIO及行動通訊業務集團總裁、索尼集團執行長暨執行副總裁等

學歷:橫濱國立大學

2013年全球智慧型手機

市佔率排名

1.三星 31%

2.蘋果 15.6%

3.華為 4.8%

4.LG 4.8%

5.聯想 4.5%

6.中興通訊 3.9%

7.索尼 3.8%

8.宇龍 3.3%

9.諾基亞 3.1%

10.宏達電 2.2%

東京 直擊 銷量 年成 長近 近五 全球 市佔 躍升 第七 就是 六百 百天 天讓 索尼 手機 翻身
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銀行股領跑 “兩桶油”高開 滬指創近五年新高

來源: http://wallstreetcn.com/node/212536

在銀行股大漲以及兩桶油的提振下,A股今日高開,滬指早盤突破3200點。

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其中,銀行板塊領漲,整體漲幅達到3.54%,興業銀行漲幅超過7%。周末央行“387號文”廣為流傳,海通證券測算,央行此舉意味著可釋放約5.5萬億信貸額度空間,增強商業銀行的信貸投放能力。

在金融板塊中保險公司也大漲,截止10:30, 中國人壽、中國太保漲停,新華保險、中國平安逼近漲停。中國平安早盤獲資金凈流入超2億元,中國人壽、新華保險呈現資金凈流出。

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在周五自貿區擴容消息的影響,園區板塊漲幅也居前,其中張江高科漲停。

中石油開盤大漲也4.7%,周末財政部宣布從2015年1月1日起,將石油特別收益金起征點從55美元提高至65美元/桶,分析認為這將對“三桶油”的業績有重大提振。

此外,在公布定向增發方案後,中信證券今天也高開,開盤漲超5%。

今日上市的新股——高能環境、國信證券開盤後漲幅達到上限,其中,高能環境漲43.99%,報26.25元,國信證券漲33.28%,報7.77元。 

近日的重大消息:

解讀央行“387號文”:影響究竟有多大?

央行“387號文”將同業存款納入一般存款,且暫不收準備金。對此市場有截然不同的解讀,一方認為原來"三到四次降準"預期落空,未來補繳準備金成了“不確定事件”,而另一方認為擔憂的緩解將增加市場資金供給,短期利率將下行,股票、信貸等風險資產價格上漲,債市短期影響料偏負面。

上海自貿區擴容 粵津閩自貿區範圍劃定

國務院決定設立廣東、天津、福建三個自貿試驗區,將上海自貿區擴展到陸家嘴金融片區、金橋開發區片區和張江高科技片區。四個自貿區調整12個涉行政審批條款,明年3月1日生效,對外商投資暫停企業設立等行政審批,改為備案管理。

中信證券H股增發350億港元 加碼資本中介業務

中信證券周末公告稱,按不低於港股前5日平均股價80%計劃增發不超過15億股H股。據此測算或融資350億港元。該公司稱募得資金70%用於融資融券、股權衍生品等資本中介業務發展。此前海通證券公告稱5.5折增發300億港元,隨後海通H股低開近5%。

給油企業減壓?財政部提高石油特別收益金起征點

財政部宣布從明年1月1日起,將石油特別收益金起征點提高至65美元/桶。在油價暴跌背景下,有評論稱,石油上遊開采企業苦不堪言,此舉將很大程度卸下油企的稅負重擔。還有學者認為,該舉措主要跟國內石油企業的成本不斷上漲有關。

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銀行 領跑 兩桶 桶油 高開 滬指 指創 創近 近五 五年 新高
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滬指創近五年半新高 兩桶油漲停

來源: http://wallstreetcn.com/node/212726

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上證綜指大漲3.58%,創12月5日來最大單日漲幅,收於3350.52點,創近5年半新高。滬指錄得1993年以來最佳年度開局。深證成指大漲4.59%。從板塊上看,煤炭板塊大漲9%,有色、運輸等板塊漲幅也居前。 中國石油、中國石化漲停。

A股能源股今天上漲,有2/3的能源股今日漲停板。在國際油價大跌的背景下,能源股瘋狂上漲令交易員感到意外。能源板塊今日上漲9.7%。34支能源股中有24支漲停板。

與金融股相比,能源股在近幾周一直不溫不火。這反過來使其估值顯得較低,變得更具吸引力。

上海一家大型經紀公司的交易員向英國《金融時報》表示,

沒有人知道能源板塊發生了什麽。投機者似乎已經推高了一切,為什麽不開始推高能源股呢?能源行業的基本面依然很差,但人們認為它跌得太多了。

而煤炭股飆升則是受到了多地公布煤炭資源稅新政的影響。

2014年12月1日起我國開始執行煤炭資源稅從價計征。近幾日,幾個省份正式開始執行的煤炭資源稅稅率陸續公布。截至目前,河南、湖南、廣西和山西的煤炭資源稅稅率已經揭曉,稅率分別為2%、2.5%、2.5%和8%。河南、湖南、廣西三省的稅率都接近煤炭資源稅稅率的最低限制。

按照之前財政部、國家稅務總局發布的 《關於實施煤炭資源稅改革的通知》,自2014年12月1日起在全國範圍內實施煤炭資源稅從價計征改革,煤炭資源稅稅率幅度為2%-10%。

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滬指 指創 創近 近五 年半 新高 兩桶 桶油 漲停
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路透:人民幣空倉增至近五年高位

來源: http://wallstreetcn.com/node/214914

人民幣美元

周四公布的路透調查顯示,隨著中國央行降息,過去兩周中國人民幣空倉觸及五年高位;亞洲許多國家相繼寬松政策,打擊投資人對多數新興亞幣的信心。

這項路透調查集中於亞洲新興市場九種貨幣的當前倉位情況,它們是人民幣、韓國韓元、新加坡坡元、印尼盧比、臺幣、印度盧比、菲律賓披索、馬來西亞馬幣和泰國泰銖。

調查采用對凈多頭或凈空頭部位的估值,從負3到正3不等。正3表示市場極度做多美元。

以下是路透的調查結果:

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路透稱,中國央行周六宣布降息,因預料中國央行將進一步寬松政策,支撐經濟,人民幣前景仍不樂觀。

此外,中國央行數據顯示,1月金融機構口徑的外匯占款下降1,082億元人民幣,為連續第二個月減少千億元。考慮到當月外貿順差創新高及FDI亦呈高位,顯示私人部門對美元資產的興趣日濃。

據英國《金融時報》,人民幣貶值對持有美元債務的中國企業造成壓力,一部分企業為了避免損失,積極償還美元債務,這也刺激了對美元的需求。

法國農業信貸銀行資深策略分析師Dariusz Kowalczyk表示,歐洲出口商最近都在對沖對中國的出口:

兩年的,三年的比較多,他們都很擔心人民幣下跌。

美元貿易加權指數也在走高。

QQ截圖20150306113556

華爾街見聞網站曾提到,截至今年2月,人民幣今年貶值幅度達到0.8%,去年全年則貶值2.4%,為2005年以來之最。

隨著美聯儲自2006年來首次加息越來越近,投資者擔憂資金從新興市場國家撤出,回流至收益更高的美國市場。

據摩根士丹利資本國際公司(MSCI)和華爾街日報提供的數據顯示,2月份流入新興市場國家的資金已經在放緩。

資金外流

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路透 人民幣 人民 空倉 增至 近五 年高
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近五年房價走勢:廈門領跑 6城跌回五年前

來源: http://www.yicai.com/news/2015/03/4586515.html

近五年房價走勢:廈門領跑 6城跌回五年前

一財網 林小昭 2015-03-16 20:14:00

通過對2010~2014年全國房地產市場價格走勢進行分析發現,在70個城市中,有6個城市的房價已經跌回到了五年前。而廈門、深圳等城市的房價增幅總體偏高,說明市場的區域分化愈加明顯。

2010年全國開始實行限貸,各大重點城市紛紛推出限購政策,2014年各大城市又紛紛解除此類政策,五年期間,各地房價走勢如何呢?

上海易居房地產研究院16日發布的《近5年70城房價趨勢報告》(下稱《報告》)顯示,根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,通過對2010~2014年全國房地產市場價格走勢進行分析,在70個城市中,有6個城市的房價已經跌回到了五年前。而廈門、深圳等城市的房價增幅總體偏高,說明市場的區域分化愈加明顯。

廈門領漲全國

過去五年房價上漲哪家最強?不是北上廣深這四大一線城市,也不是省會城市,而是經濟總量僅位居全國第52位的東南沿海城市廈門。

報告顯示,對比2010年,漲幅最高的是廈門,高達27%,緊隨其後是深圳(24%)、北京(23%)、廣州(22%)三大一線城市,接下來是鄭州(21%)、烏魯木齊(19%)、上海(19%)、西寧(18%)、石家莊(16%)和嶽陽(15%)等。

在這些城市的核心區域、核心地段,過去五年房價的漲幅超過了統計數據。以廈門為例,2011年中,來自泉州安溪的謝先生和同學施先生分別在廈門杏林和海滄買房,當時房價均在一萬左右,現在均已漲到了兩萬以上。

“如果對比2010年,廈門島內和島外近城區的房子都漲了一倍以上。”廈門均和房地產評估董事長王崎對第一財經記者分析,廈門的人均收入並不高,比廣深等一線城市有較大差距,但由於環境等公共資源配套好,這些年吸引了大量的外來人口,土地市場的供應卻一直偏緊,遠遠滿足不了旺盛的市場需求,這也導致樓市價格不斷走高。

世聯地產廈門公司人士告訴記者,廈門作為整個福建省城市環境、教育等公共資源最好的城市,吸引了周圍泉州、龍巖等地大量的購房者。“福建的有錢人多會在廈門買房子,而福建的經商群體那麽龐大,可見需求有多旺盛。”

去年9月,地產研究者劉曉博統計的47個大中城市小學生變動表顯示,2008年~2013年,小學生人數的變動情況各不相同,其中,廈門以37%的增速在各大城市中排名第一,而同期全國這一數據是下降了9.4%。

不過,在如此大的需求之下,廈門的土地市場卻搞起了“饑餓營銷”。統計數據顯示,從供地量看,近五年來廈門市供地量呈逐年下降趨勢,2014年土地供應量更是處於五年來最低位。去年,廈門共出讓經營性用地24宗,土地面積105.5萬平方米,土地出讓量僅完成年初計劃的四分之一。

一家近年來在北京、上海迅猛擴張的福建上市房企人士說,由於廈門土地供應緊缺,需求又很旺,因此只要能拿到地,效益非常好,“廈門土地的爭奪激烈度甚至會超過一線城市。”

王崎告訴記者,今年在諸多政策疊加的利好下,廈門島內等核心區域的市場表現會更好。而且在目前泉州、龍巖等周圍三四線城市房價走低的情況下,無論是購房者還是開發商,都會把資金集中到一二線核心城市,資金會進一步向廈門這樣的核心城市集中。

廣州一家大型開發商人士也告訴記者,現在全國樓市到處都過剩,不光是三四線城市,一些大城市的郊區也嚴重過剩,因此,未來買房要保值的話,要選擇核心城市的核心區域。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者,包括北上廣深、廈門鄭州等重點城市,人口導入速度比較快。盡管在五年期間房價略有波動,但總體上看,依然處於明顯的價格上升過程中,此類城市未來房價看漲預期也比較強烈。

 

6城跌回五年前   

在廈門、深圳、北京等城市狂漲的同時,也有一些城市的房價增速較為緩慢,部分城市房價甚至跌回5年前。

《報告》顯示,增幅排行後10位的城市分別為無錫(3%)、蚌埠(2%)、泉州(2%)、三亞(2%)、唐山(0%)、金華(-1%)、海口(-1%)、寧波(-6%)、杭州(-8%)和溫州(-24%)。其中,溫州、杭州等6個城市跌回5年前。

 在這6個城市中,溫州、杭州、寧波、金華均來自浙江,浙江板塊整體下滑態勢十分明顯。幾年前,浙江的房價上漲十分迅猛,杭州、溫州的房價都超過了廣州,直逼上海、北京。該省內如臺州、紹興等三四線城市也動輒過萬。但在2014年以來的房價下行中,浙江板塊則率先領跌。

嚴躍進說,對於杭州、寧波、溫州和金華這樣一類城市而言,過去民間資本充斥樓市,投資投機型的購房需求較大。隨著實體經濟漸趨疲弱,房價持續上漲態勢終究難以支撐,因此定基增幅出現明顯下滑。

“這是一個好事,是一個正常的價值回歸。”浙江大學公共服務與績效評估研究中心主任胡稅根教授對《第一財經日報》分析,過去浙江民間資本十分雄厚,樓市投機行為較多,推高了房價。但現在國際國內經濟形勢相對比較疲軟,對外貿出口依賴較多的浙江實體經濟也受到影響,樓市的投資行為也明顯減少。

前述福建上市企業人士告訴記者,該公司也曾計劃進入杭州。“我們曾專門到杭州進行考察調研,調研後發現杭州的供應量實在太大了,所以後來就沒有進入。”

對於海口而言,近兩年旅遊地產行情並沒有預期的好,也使得定基增幅出現下滑。唐山之所以房價偏弱,和高庫存以及產業轉型困難等問題有關。“此類城市房價增幅的走勢,在一定程度上說明樓市投資投機泡沫已戳破,樓市賺錢效應明顯減弱。”嚴躍進說。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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近五 五年 房價 走勢 廈門 領跑 城跌 跌回 回五 年前
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近五年房價走勢:廈門領跑 6城跌回五年前

來源: http://www.yicai.com/news/2015/03/4586515.html

近五年房價走勢:廈門領跑 6城跌回五年前

一財網 林小昭 2015-03-16 20:14:00

通過對2010~2014年全國房地產市場價格走勢進行分析發現,在70個城市中,有6個城市的房價已經跌回到了五年前。而廈門、深圳等城市的房價增幅總體偏高,說明市場的區域分化愈加明顯。

2010年全國開始實行限貸,各大重點城市紛紛推出限購政策,2014年各大城市又紛紛解除此類政策,五年期間,各地房價走勢如何呢?

上海易居房地產研究院16日發布的《近5年70城房價趨勢報告》(下稱《報告》)顯示,根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,通過對2010~2014年全國房地產市場價格走勢進行分析,在70個城市中,有6個城市的房價已經跌回到了五年前。而廈門、深圳等城市的房價增幅總體偏高,說明市場的區域分化愈加明顯。

廈門領漲全國

過去五年房價上漲哪家最強?不是北上廣深這四大一線城市,也不是省會城市,而是經濟總量僅位居全國第52位的東南沿海城市廈門。

報告顯示,對比2010年,漲幅最高的是廈門,高達27%,緊隨其後是深圳(24%)、北京(23%)、廣州(22%)三大一線城市,接下來是鄭州(21%)、烏魯木齊(19%)、上海(19%)、西寧(18%)、石家莊(16%)和嶽陽(15%)等。

在這些城市的核心區域、核心地段,過去五年房價的漲幅超過了統計數據。以廈門為例,2011年中,來自泉州安溪的謝先生和同學施先生分別在廈門杏林和海滄買房,當時房價均在一萬左右,現在均已漲到了兩萬以上。

“如果對比2010年,廈門島內和島外近城區的房子都漲了一倍以上。”廈門均和房地產評估董事長王崎對第一財經記者分析,廈門的人均收入並不高,比廣深等一線城市有較大差距,但由於環境等公共資源配套好,這些年吸引了大量的外來人口,土地市場的供應卻一直偏緊,遠遠滿足不了旺盛的市場需求,這也導致樓市價格不斷走高。

世聯地產廈門公司人士告訴記者,廈門作為整個福建省城市環境、教育等公共資源最好的城市,吸引了周圍泉州、龍巖等地大量的購房者。“福建的有錢人多會在廈門買房子,而福建的經商群體那麽龐大,可見需求有多旺盛。”

去年9月,地產研究者劉曉博統計的47個大中城市小學生變動表顯示,2008年~2013年,小學生人數的變動情況各不相同,其中,廈門以37%的增速在各大城市中排名第一,而同期全國這一數據是下降了9.4%。

不過,在如此大的需求之下,廈門的土地市場卻搞起了“饑餓營銷”。統計數據顯示,從供地量看,近五年來廈門市供地量呈逐年下降趨勢,2014年土地供應量更是處於五年來最低位。去年,廈門共出讓經營性用地24宗,土地面積105.5萬平方米,土地出讓量僅完成年初計劃的四分之一。

一家近年來在北京、上海迅猛擴張的福建上市房企人士說,由於廈門土地供應緊缺,需求又很旺,因此只要能拿到地,效益非常好,“廈門土地的爭奪激烈度甚至會超過一線城市。”

王崎告訴記者,今年在諸多政策疊加的利好下,廈門島內等核心區域的市場表現會更好。而且在目前泉州、龍巖等周圍三四線城市房價走低的情況下,無論是購房者還是開發商,都會把資金集中到一二線核心城市,資金會進一步向廈門這樣的核心城市集中。

廣州一家大型開發商人士也告訴記者,現在全國樓市到處都過剩,不光是三四線城市,一些大城市的郊區也嚴重過剩,因此,未來買房要保值的話,要選擇核心城市的核心區域。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者,包括北上廣深、廈門鄭州等重點城市,人口導入速度比較快。盡管在五年期間房價略有波動,但總體上看,依然處於明顯的價格上升過程中,此類城市未來房價看漲預期也比較強烈。

 

6城跌回五年前   

在廈門、深圳、北京等城市狂漲的同時,也有一些城市的房價增速較為緩慢,部分城市房價甚至跌回5年前。

《報告》顯示,增幅排行後10位的城市分別為無錫(3%)、蚌埠(2%)、泉州(2%)、三亞(2%)、唐山(0%)、金華(-1%)、海口(-1%)、寧波(-6%)、杭州(-8%)和溫州(-24%)。其中,溫州、杭州等6個城市跌回5年前。

 在這6個城市中,溫州、杭州、寧波、金華均來自浙江,浙江板塊整體下滑態勢十分明顯。幾年前,浙江的房價上漲十分迅猛,杭州、溫州的房價都超過了廣州,直逼上海、北京。該省內如臺州、紹興等三四線城市也動輒過萬。但在2014年以來的房價下行中,浙江板塊則率先領跌。

嚴躍進說,對於杭州、寧波、溫州和金華這樣一類城市而言,過去民間資本充斥樓市,投資投機型的購房需求較大。隨著實體經濟漸趨疲弱,房價持續上漲態勢終究難以支撐,因此定基增幅出現明顯下滑。

“這是一個好事,是一個正常的價值回歸。”浙江大學公共服務與績效評估研究中心主任胡稅根教授對《第一財經日報》分析,過去浙江民間資本十分雄厚,樓市投機行為較多,推高了房價。但現在國際國內經濟形勢相對比較疲軟,對外貿出口依賴較多的浙江實體經濟也受到影響,樓市的投資行為也明顯減少。

前述福建上市企業人士告訴記者,該公司也曾計劃進入杭州。“我們曾專門到杭州進行考察調研,調研後發現杭州的供應量實在太大了,所以後來就沒有進入。”

對於海口而言,近兩年旅遊地產行情並沒有預期的好,也使得定基增幅出現下滑。唐山之所以房價偏弱,和高庫存以及產業轉型困難等問題有關。“此類城市房價增幅的走勢,在一定程度上說明樓市投資投機泡沫已戳破,樓市賺錢效應明顯減弱。”嚴躍進說。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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近五 五年 房價 走勢 廈門 領跑 城跌 跌回 回五 年前
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中國拚轉型 環保、食品、醫療最吃香 近五年上市櫃公司中國轉投資 15家表現優異

2016-05-16  TWM

中國推動經濟轉型,台灣企業能否分到一杯羹?檢視近五年上市櫃公司轉投資中國成績單, 篩選出獲利轉佳、收益擴大個股,值得投資人長期追蹤。

台灣經濟成長率連三季負成長,受到投資不振及出口衰退衝擊,準行政院長林全日前公開表示,今年GDP(國內生產毛額)恐難「保一」,使得台股近期表現不甚理想;而在中國方面,第一季GDP增速雖放緩至六.?七%,但仍超過市場預期。

從《今周刊》兩岸三地一千大中,可看出中國政府推動經濟轉型,GDP增速從過去的高速成長慢慢放緩,二○一一年仍有九.五%,去年首度破七,僅剩六.九%。

對比同期,台灣上市櫃公司中國轉投資損益,自一一年總數為新台幣一八七九億元,一二年降為一八三五億元,一三年再降為一七二五億元;以一三年來說,上市櫃公司認列中國轉投資總計獲利家數只有四九%,顯示有超過一半公司的中國轉投資是虧錢局面。到了一四、一五年,隨著蘋果推出iPhone 6 系列手機,在全球取得銷售佳績,相關供應鏈獲利才大幅翻揚,雙雙突破兩千億元,獲利家數也超過一半。

產能過剩

鋼鐵、水泥虧損擴大

展望未來,有哪些企業能夠在中國轉型階段持續受惠?《今周刊》特別篩選過去五年,台灣上市櫃公司在中國的轉投資收益狀況,逐一檢視未來的成長動能。

以產業劃分,原物料業在中國嚴重過剩,由盈餘轉為虧損,不令人意外。往年中國基礎建設快速發展、產能迅速擴張時,前進中國的鋼鐵、水泥、化工、玻璃、造紙業者,都曾有一段風光歲月,也是受台股投資人歡迎的中概股之一。但對岸同業長年無節制地過度投資,已經讓市場崩盤,當局痛下決心實施「供給側改革」,也衝擊相關台廠獲利表現。

例如台泥、亞泥,一一年認列中國轉投資獲利三十二.三億元、五十四.七億元,到了一五年,台泥僅剩六千多萬元,亞泥甚至認列虧損二.一億元;中鋼一一年中國轉投資虧損約五千萬元,去年擴大至四.三億元,不過隨著中國強力抑制鋼鐵產量,行情應有轉機。其他例如玻陶業龍頭台玻,一一年時尚認列獲利一.九億元,但因為市場下滑,隔年改認列虧損二十二.八億元,去年虧損部位甚至放大到四十七億元,對照台玻股價,可見其衝擊。

以民生消費為主的食品、飲料,如雞肉、飼料供應商大成、鋁罐大廠大華、飲料包材廠宏全,在國內市場皆具龍頭地位,但從中國轉投資來看,由於市場競爭激烈,近五年中國獲利逐步下滑,大華、宏全去年皆由盈轉虧,分別虧損二四○四萬元、一.一億元,但占母公司稅前淨利比重不高,僅負二.七九%、負一○.七九%。

從財報來觀察,宏全雖在中國市場表現不如預期,但近年積極投入東南亞市場,尤其以泰國成長最為強勁,去年認列收益二.五億元,積極開拓新興市場;而大成轉投資事業眾多,具垂直整合優勢,同樣在中國受對手價格競爭,過去五年有三年呈現虧損。儘管去年中國轉投資連二年虧損,但幅度由七.二億元減為四.七億元,今年首季稅後EPS(每股純益)也達○.七三元,在本地市場帶動下,獲利逐漸有轉機。

至於近五年來中國轉投資收益成長族群,多數為電子製造業,並且以蘋果供應鏈族群為主。例如鴻海、和碩、可成等,跟著蘋果推出新品的時序,中國轉投資收益逐年提升,鴻海去年中國轉投資認列獲利達七五○億元,是一三年的四倍,金屬機殼大廠可成去年認列二一五.九億元,是一三年的二.四倍。

不過,當蘋果銷售高成長不再,中國品牌、代工廠雙雙崛起,電子業大廠是否能從產業升級、技術升級站穩腳跟,是未來必須面臨的挑戰。

政策助攻

五大概念股表現亮眼

那麼,繼續受惠中國轉型、搭上十三五規畫的台灣企業何在?答案可能是醫藥、環保、新能源以及消費力升級帶動的餐飲、教育產業;去年這些產業,在中國的轉投資表現也較為亮眼。

像是中國政府積極整治汙染、推動低碳能源,風力發電鑄件廠F-永冠、風扇葉片材料廠上緯,在中國轉投資收益皆逐年增加。F-永冠從一二年認列三.五億元,到去年已達十三億元;上緯一一年認列一.一億元,去年已認列八.五億元的轉投資收益。

至於太陽能雖供給過剩,但隨中國官方整頓產業秩序,加上台廠碩禾生產的導電漿屬於上游關鍵原料,為技術寡占市場,在中國的轉投資從一一年起連三年的虧損,去年已正式轉虧為盈、認列二.二億元轉投資獲利,未來若維持其產業競爭力,成長潛力可期。

另外,中國內需升級、人力成本增加,產業結構也有巨大改變,品牌價值、產品附加價值偏低的廠商,近年大量遭淘汰。一家上市食品公司負責人坦言,近幾年中國植物油市場削價競爭壓力仍不小,中糧集團經營的「福臨門」,以及益海嘉里集團「金龍魚」兩大品牌廝殺,讓其他小廠難以招架,不得不暫時退出市場。他表示,要在中國生存,除非持續提升產品附加價值,否則無法取得競爭門票。

在這場追逐戰中,油脂大廠南僑另闢蹊徑、專攻高級烘焙用油,目前市占率第一,因而維持一定成長動能。

公司表示,中國烘焙用油市場廣大,今年上海新廠計畫投產,對未來營運動能持續看好。從數字來看,南僑近五年在中國轉投資逐年成長,一一年認列四.七億元獲利,去年獲利已增為十三.五億元。

至於食品大廠佳格,旗下產品包括乳品、奶粉、食用油脂、健康營養食品,業務已拓展至二、三線城市,主力銷售的營養品及食用油,在中國銷售也維持成長。去年在中國轉投資認列四.九億元收益,並積極於廈門興建新廠,進一步擴充產能,預定年底將投產。

高齡商機

醫療保健看品牌與技術

十三五規畫中,具有「健康中國」概念的醫療、醫美、保健、護理產業,伴隨人口高齡化趨勢,也是亮點產業。

從事人工關節製造及銷售的聯合,為亞洲唯一通過國際認證的製造商,自有品牌在美國、中國及台灣,皆有不錯的銷售成績。中國官方主導的計畫,是未來高性能醫療器材,須有七成以上為國產,因此聯合在去年與中國新華醫療集團策略聯盟,準備合資打通中國醫療院所通路,提高自有品牌在中國市占,前景看好,投資人可長期關注。

撰文 / 黃瑋瑜

 
中國 轉型 環保 食品 醫療 吃香 近五 五年 上市 公司 投資 15 表現 優異
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蘋果市值一周猛增630億美元 創近五年來最佳紀錄

9月17日消息,據《華爾街日報》報道,蘋果股價創下近五年來表現最好的一周。本周,蘋果股價收盤於114.92美元,累計上漲了11%,創下自2011年10月以來單周最大漲幅。

蘋果市值本周凈增了約630億美元,是美國股市科技板塊近期上漲的一大推動力。根據標普道瓊斯指數公司(S&P Dow Jones Indices)的數據,如果剔除蘋果股價的漲幅,在截止周四的九月份,標準普爾500指數科技板塊的漲幅將從1.5%下降至0.2%。按市值計算,蘋果仍然是標準普爾500指數成份股中最大的公司。

不久前,蘋果曾經歷一段短暫下跌時期。在上周三蘋果發布iPhone 7後,其股價兩天內下跌了近5%,導致今年以來的累計漲幅一時間成為負數。

一些分析師表示,iPhone 7與前幾代相比只有“漸進式”的改進,如更好的電池壽命和防水性,而沒有推出引人註目的新功能。蘋果取消該手機的耳機插孔,也是一個讓人看法不一的決定。

但自上周開始預訂以來,某些版本的iPhone 7已經售罄。此前,本周早些時候,T-Mobile美國公司和Sprint暗示iPhone 7需求強勁,但沒有透露具體數據。周五,不少地方出現了消費者為購買到新款iPhone而排隊的現象。

與此同時,三星電子正在召回其與iPhone 7競爭的Galaxy Note 7智能手機,因為後者的電池存在易於起火的問題。

一些投資者和分析師表示,iPhone 7銷售強勁的信號開始讓投資者感到放心。在此之前,iPhone的銷量已連續兩個季度下跌。

投資公司聯博控股(Alliance Bernstein Holding LP)首席投資官吉姆·蒂爾尼(Jim Tierney )指出:“這表明,蘋果的用戶群非常忠誠,不管是新技術出現還是他們的手機用壞了,他們都會打算換新手機。”聯博控股持有蘋果股票。

蘋果沒有對置評請求做出回應。

蘋果 市值 一周 猛增 630 美元 創近 近五 年來 最佳 紀錄
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期貨收盤丨黑色系跌跌不休 鐵礦石創近五個月新低

周二,國內期市收盤普遍飄綠,黑色系重挫,鐵礦石尾盤跳水,跌超6%,錳矽跌超4%,螺紋鋼、熱卷跌近4%,焦煤、焦炭跌超2%;化工品、有色金屬表現疲弱,橡膠、PVC、滬鋅、滬鉛跌超2%;貴金屬回落;農產品多數飄綠,油脂油料齊跌,大豆跌近3%。

據數據顯示,4月14日,國產礦主產區市場價格持續下挫,進口礦市場成交量尚可,價格也不斷創新低。唐山66%幹基含稅現金出廠720-730元/噸,下降20元/噸;遷安66%幹基含稅現金出廠720-730元/噸,下降20元/噸;遵化66%幹基含稅現金出廠710-720元/噸,下降20元/噸。

巴克萊銀行此前的報告也明確表示,鐵礦石價格漲勢無法持續。該行指出,中國方面淘汰落後產能、轉變經濟發展方式的做法,將對鐵礦石需求形成不可逆轉的打壓。同時市場還認為,巴西和澳大利亞兩國礦場有望進一步擴大供給。

展望後市,華聞期貨認為,後期若鋼材延續現有格局,鐵礦石價格仍有下行空間。鐵礦石作為黑色產業鏈中基本面最弱的一環,且隨著鋼鐵利潤的下滑,高品溢價回落,後期隨著利潤繼續壓縮,從性價比角度考慮,溢價下方仍有空間;鐵礦石結構性矛盾的環節及供應增量逐漸釋放,後期將呈現震蕩下行、重心逐步向下態勢。

期貨 收盤 黑色 系跌 跌跌 不休 鐵礦石 鐵礦 創近 近五 五個 個月 新低
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【動大事】居屋潛在供應 天水圍粉嶺最多 涉近五千伙 交通配套未完善

1 : GS(14)@2015-01-02 08:58:27





■天水圍居屋地皮可提供單位達2,500伙,估計可於2018年落成。 謝榮耀攝



【居屋專題】新居屋供應共2,160伙成為2014年底的樓市焦點,市場預期超額認購比例隨時以數十倍計算。但值得留意的是,多個地區未來都會有潛在新供應,其中天水圍橋昌路、粉嶺前皇后山軍營用地,加上私樓重災區的將軍澳及東涌,四區合共提供逾7,000伙新居屋供應,小市民不愁無選擇,但要留意交通配套問題。記者:黃嘉銘



雖說天水圍居屋近年來飽受短樁醜聞影響,但位處天水圍橋發街、橋昌路及屏廈路交界的居屋地皮,估計可於2018年落成,料成為下一批新居屋的焦點。資料顯示,港府已落實將地皮規劃發展成3幢新居屋,提供單位數目約2,500伙,估計可以容納7,700名人口。



將軍澳建1,200伙居屋

該幅用地位於西鐵天水圍站旁,交通基建配套看似不太差,但西鐵票價出名貴,用八達通出中環要25.4元,一來一回超過50元,而且班次又不太頻密,走一班車隨時要等8至10分鐘,車程車費都為區內居民帶來不少負擔。另一個值得關注的項目是粉嶺前皇后山軍營用地,總佔地達254萬方呎,原本計劃發展私立大學,但政府最後為紓緩本港的住屋問題,最終將地皮改劃作公私營房屋發展,將來合共可以興建1.29萬個單位,合共容納3.95萬人口,其中1.1萬伙為公營房屋,而居屋佔約2,400伙。目標入伙期為2019/20年度。


■將軍澳65C2區佔地約2公頃,將可興建4座住宅物業。 謝榮耀攝


地區人士原則上不反對地皮發展住宅,但指政府在交通配套上只是少修少補,目前沙頭角至粉嶺道路經常擠塞,日後皇后山進行發展後,可能會令交通擠塞情況進一步惡化。至於私樓重災區的將軍澳,其中第65C2區,佔地約2公頃,房委會計劃興建1,200伙居屋,興建3座27層高、以及1座12層高的住宅大廈,地盤位處至善街(寶盈花園後方),預計工程將於2016年展開,並於2019/20年度落成。區議員原則上大多同意發展居屋,但質疑政府未有詳細交代停車場的車位數目或比例,擔心區內車位不足問題進一步惡化。


■東涌第27區用地將興建1,100伙,平均每伙面積517方呎。 何柏佳攝

觀塘居屋料享海景

另東涌第27區用地,位於裕東路北大嶼山醫院對面,預計2019/20年落成;興建1,100個單位,平均每伙面積517方呎。市區方面,未來亦會有大型新居屋供應,其中最令人關注的觀塘安達臣道石礦場,享有無敵海景,規劃上將興建超過9,000個住宅單位,居屋單位約佔近1,880伙。第一期的發展用地可望於2019/2020年度推出。另鑽石山大磡村、啟德第1G區等亦是焦點項目。



鑽石山啟德受惠沙中綫

鐵路沿綫樓盤吃香的原因就不用多說,雖然造價近800億元的沙中綫,建造過程問題多多,但無阻區內私樓及住宅地皮升值,居屋項目亦然。當中鑽石山大磡村及啟德1G區兩幅居屋項目亦會受惠。翻查同區現時的居屋市況,鑽石山龍蟠苑兩房普遍貼近400萬元,平均呎價過萬元,相信日後供應量達920伙的大磡村居屋挾沙中綫上蓋優勢,呎價亦最起碼要8,000元,500呎單位售價或需400萬元入場。另啟德1G區用地,將建3幢17至25層高居屋,預計可以提供680伙,預計2018年落成,或最快2016年已經可以預售。市場同樣估計呎價8,000元「走唔甩」,呎價過萬元都不出奇,成新一代居屋王。



大圍火炭配套佳料受捧

沙田近年來已經可以成為中高尚住宅區,加上交通購物配套不比市區差,現實點講,可以予小市民上車的沙田樓已買少見少,故此,大圍顯田街項目及火炭禾上墩街,雖合共只有1,000多伙新供應,及不上半個天水圍橋昌路的一半,但可肯定將會成下一批居屋焦點。翻查同區現時的居屋市況,火炭穗禾苑近期實用呎價約6,800元,日後禾上墩街項目距離港鐵站只需10分鐘路程,估計呎價最少5,000元,但對港人而言甚有吸引力。至於大圍顯田街項目曾因地盤要設置護土牆,料最遲於2018年才能完工,該項目約250個單位,鄰近仁安醫院,市場估計呎價可達6,000至7,000元。





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大事 居屋 潛在 供應 天水圍 天水 粉嶺 嶺最 最多 涉近 近五 五千 千夥 交通 配套 完善
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西半山豪宅大出血內地客輸近五球半

1 : GS(14)@2016-11-18 17:20:12

西半山蔚然錄加辣後第一宗「見血」個案。市場消息指,高層B室,剛售5,638萬元。原業主2010年11月透過公司名義以5,876萬元買入,公司董事姓張,有指是來自深圳發展商,連使費慘輸約544萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161118/19837970
半山 豪宅 大出血 大出 內地 客輸 輸近 近五 五球 球半
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港滙走弱 近五個月最低

1 : GS(14)@2016-12-17 23:51:12

【本報訊】聯儲局日前公佈加息0.25厘後,港滙昨連續第二天回落,大部份時間跌穿每美元兌7.76港元,傍晚8時外圍交投稀薄時段,更跌至7.766,是超過5個月以來的最低水平,不過港元同業拆息仍大致平穩。財資界相信,雖有資金流出,但規模不多。財資市場公會網頁顯示,拆息按揭(H按)供款多用作定價參考的1個月港元同業拆息,昨日報0.67厘,與前日的0.66厘大致相同,隔夜息則由0.15厘微升至0.16厘,兩者變動不大。


財資界:資金流出不多

港滙早段最強曾見每美元兌7.7595港元,亞洲大部份時間跌穿7.76關口,徘徊7.762水平,到傍晚8時倫敦時段,再跌至7.766。恒生(011)執行董事馮孝忠表示,於加息後前晚紐約時段,港滙曾經下跌至7.761水平,其後亞洲早市有些微反彈。他認為昨港滙現貨及遠期成交不大,個人並未覺得有太多資金流出,港股表現亦與此情況配合,雖然港滙稍弱,但港股成交量並不見到有因此而擴大。他認為,於美國加息後其他貨幣兌美元相應轉弱,日圓因為本身經濟問題尤其走貶,故於未來的一段時間內,港滙亦應該會變得易跌難升,至於港滙會跌至甚麼水平,現時則很難作出預測,因目前環球市場的資金流動變化很大。不過,他相信港滙應該不會重現今年初因為人幣貶值及炒家狙擊,曾跌穿每美元兌7.81港元重要關口的情況。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161217/19868216
走弱 近五 五個 個月 最低
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賓仕股價兩日漲近五倍

1 : GS(14)@2018-03-19 04:47:11

■右二為賓仕主席陳錦泉


【本報訊】人氣新股「天仁茗茶」特許經營商賓仕國際(1705)掛牌第二日再飆43%,收報5.71元,兩日合共升近5倍,抽中一手的散戶持股至昨日,不計手續費可賺18,840元。賓仕昨早段曾經升至最高7.9元,較招股價1元高近7倍,每手賺最多27,600元;但股價隨後在數分鐘內直插至5.5元,及後最低見4.3元,高位計一度挫46%,收市報5.71元,較招股價高出4.71倍,全日成交3.27億股,所涉成交金額18.14億元。按昨收市價計算,賓仕市值已升至22.84億元。以集團去年盈利2,826萬元計,市盈率(PE)達80倍。

光麗科技暗盤飆50%

賓仕國際成史上最強主板新股升幅王,首日掛牌已升3倍,亦是今年最賺錢新股,超越希瑪(3309)等人氣新股。賓仕主席陳錦泉、主席胞弟兼執董陳紹璋,以及周永江分別持有25%股權,3人身家在兩個交易日內分別升至5.71億元。另外,今日有三隻新股掛牌,按耀才昨暗盤價計,光麗科技(6036)表現最亮麗,暗盤價升50%,收報0.75元,不計手續費,每手賺1,250元,成交金額676萬元。通達宏泰(2363)暗盤價升7%,收報2.46元,每手賺400元,成交金額284萬元。博奇環保(2377)暗盤升3.3%,報2.48元,每手賺80元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180316/20333621
賓仕 股價 兩日 日漲 漲近 近五 五倍
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啟德近五個月500宗租賃 平均每月逾百宗 開放式月租低見1.2萬

1 : GS(14)@2019-05-14 06:40:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0389&issue=20190514
【明報專訊】作為近年政府重點土地供應地區,啟德一帶今年有多個新盤相繼入伙,包括嘉華(0173)嘉匯、保利(0119)龍譽及建灝天寰,帶動啟德一帶,今年首4個多月已累積錄得超過500宗租務成交,即平均每月逾百宗;其中以嘉匯最多,佔超過400宗,至於即將入伙的天寰,暫錄近百個放租盤。

明報記者 林尚民

雖然近期啟德區每呎樓面地價屢創新高,但區內新盤不絕,加上港鐵沙中線及區內配套亦暫未啟用,令租金一直受壓,吸引不少預算較低的租客進駐。今年單計上半年就有三大新盤入伙,其中嘉匯有900伙、龍譽有930伙、天寰則有882伙,連同已於2017年底起入伙的啟德1號I&II(共1169伙),該區已落成單位共達3881伙。作為一個全新重點區域,啟德一帶屋苑今年就有多宗租賃成交。中原地產資深分區營業經理陳智欣表示,啟德區內主要屋苑,包括啟德1號I&II、嘉匯、龍譽、天寰,由年初至今共錄得507宗租務成交之多,即平均每月租出超過125個單位。

配套未啟用 供應多租金受壓

在眾多屋苑中,以今年初入伙的嘉匯佔最多,項目共提供900個單位,據悉屋苑在今年初至今已錄得約409宗租賃,即佔區內逾500宗超過八成,月租介乎1.3萬至3.66萬元,實用呎租由30至48元不等,屋苑現時仍有約48個放租盤,連同已租出單位,即屋苑佔超過一半是由投資者持有。現時放租單位中,月租介乎1.4至6萬元,平均每實用呎租叫價約35元。

至於最新入伙的龍譽,暫錄得55宗租務成交,月租1.1至3.8萬元,呎租由33至50元不等,其中一個實用245方呎的1A座高層C單位,開放式間隔,以1.2萬元租出,為啟德區內今年月租最平單位,實用呎租49元,業主2017年573萬元購入,租金回報約2.5厘。

嘉匯涉409宗佔逾八成

本報日前上門視察一個2B座高層D室一房戶,實用面積307方呎,單位向內園,主要望啟德區內其他屋苑,景觀一般,進入大門即為一條走廊及開放式廚房,單位近日以1.3萬元租出,實用呎租約42.3元,業主2017年9月692萬元購入,租金回報2.2厘,料扣除管理費等後,實際回報不足2厘。屋苑現時仍有約166個放租盤,月租1.2至5.5萬元,平均呎租約40元。

龍譽開放式月租1.2萬 平絕啟德

至於仍未入伙的天寰方面,現時暫有約98個單位放租,月租約1.2萬至5.5萬元,屋苑早於今年2月已錄得首宗預租個案,為3座中層N室,一房間隔,望市景,實用330方呎,月租約1.31萬元,實呎租39.7元。業主於2017年6月以約683.4萬元購入,租金回報約2.3厘。另啟德1號I&II方面,由於入伙已有一段時間,本年迄今只有約42宗,月租介乎1.35至5.5萬元,包括一個實用1569方呎低座3座單位,月租55000元,實用1569方呎四房戶,以買入價3655萬元計,租金回報1.8厘。
啟德 近五 五個 個月 500 租賃 平均 每月 逾百 百宗 開放式 開放 月租 低見 1.2
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