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雍澄軒開殺戒 超人祭旗

2013-05-16  NM
 
 

 

長實向梁振英政府「挑機」拆售雍澄軒,酒店當住宅賣,最終被證監會將此定性為「集體投資項目」後,長實被迫取消交易及退款,被視為李嘉誠商業王國近年輸得最慘痛的一役。香港國際貨櫃碼頭(HIT)爆發長達四十日的工潮,引致本港勞資矛盾加深,對梁振英政府施政無能的不滿升溫,觸發中共兩名領導人不足二十日內,兩次向香港商界表達北京支持梁振英繼續做特首的強烈訊息,尤其警告反梁力量勿繼續對着幹。倘若北京放話令李氏父子在工潮作遲來的讓步,是代表球證發出的口頭警告,雍澄軒事件更肯定收大開殺戒的震懾效果,顯示如有人再不收斂,隨時被罰紅牌離場。長實今次慘被北京祭旗,李氏集團恐要對梁振英政府虛與委蛇,否則一浪又一浪狙擊潮,肯定不斷殺埋身。

上月廿七日,主管港澳事務的全國人大委員長張德江,在北京會見經民聯成員時,主動提出社會太多爭拗「搞垮」香港經濟後;再由全國政協主席俞正聲接力,他本週一接見中華總商會訪京團時指,香港不應該凡事都政治化,特區政府縱有缺點,亦希望大家提出有建設性批評,但勿讓矛盾激化。張、俞二人強調,港人須積極支持配合梁振英和特區政府依法施政。京官接連放話,旨在表達北京挺梁態度堅定不移,矛頭更直指CY上任後對其全不賣賬的李嘉誠父子。事實上,自張德江接見經民聯成員後,政界早已流傳北京曾找人傳話予李嘉誠,要求盡快解決碼頭工潮;今次監證會出手打殘長實,兩份親北京報章本週二發表社論,不約而同突出長實息事寧人及以和為貴態度,能有利社會和諧及政府施政,其中一份更重提張德江早前警示港人須放下爭拗,集中發展經濟的言論,令人覺得長實今次罕有的退讓做法,完全是北京施壓下的結果。雍澄軒事件無疑令李嘉誠縱橫商場多年,苦心孤詣練成的不敗金身毀於一旦,但如非北京短時間內連環發功,恐難令李家首肯讓步。

CY攞晒彩

官場中人指出,事件源於證監會收到正式投訴,經調查後「揸正嚟做」;相反,一直跟梁振英政府「撐到行」的長實,在不認同證監法律觀點的情況下,仍然願意取消交易,並向買家退回訂金及有關利息,與一萬元律師費等費用支出,可謂梁振英新班子上場後最大勝仗。六年前,長實旗下百佳超級市場出售油魚事件,全城嘩然,但李嘉誠死撐沒有誤導消費者,百佳對食環署的檢控亦採取絕不妥協態度。一名當年曾參與處理事件的前官員說,百佳堅持「唔認衰」,縱使食環署經常與百佳對簿公堂,但長實完全不給政府面子,「連少少姿態上讓步都冇」,故此對長實今次如此合作,感到嘖嘖稱奇。然而,梁振英政府得到北京力撐取得甜頭,依然「攞彩攞到盡」,不斷搞小動作,包括證監會發出與長實達成和解方案的新聞稿,罕有地白紙黑字註明「長實各方不同意證監會觀點」,但指最終因證監會擬展開法律程序,故長實自行決定取消交易,完全要起「落長實面」效果;本週一,發展局局長陳茂波回應事件時再補一腳,指有關部門可能仍有其他法律行動跟進,意味消費者交易問題解決後,梁政府或再對長實秋後算賬。

買家態度轉「辣」

長實現率先要面對的,是難纏的買家,因為不是所有買家都「咁易話為」;早在二月底報警求助、聲稱受長實執董趙國雄誤導的買家鄧女士,為免嘥律師費,已多次親筆寫信到長實,「我次次都自己攞上長實總部,前後上咗去十次,要求取消交易,佢哋一直好強硬話唔得!話會保留臨約的權利,但又無咩進一步行動。」自二月中簽下臨約後,她只放低二十萬作細訂,至今沒多付過一蚊,「最後一次上去,大約係四月中,我又寫咗封信俾佢哋,事隔成個月,完全無回音。現時話取消交易,我未敢話鬆一口氣,始終都困擾咗我幾個月啦!」本週一晚,她已收到代表長實一方的律師樓職員所派發的函件;取消交易可謂如她所願,惟她卻「仲諗緊點處理」。而以三百多萬元買下一個雍澄軒單位、打算招待生意伙伴的貿易公司老闆陳先生,本週一知道長實宣布取消交易後,「扯晒火」說:「詳細係點唔知喎!我都係聽收音機講咋,賠得一萬蚊律師費﹖講真成件事搞咗咁耐,咁多文件往來,律師究竟收我幾錢我真係唔知,但一萬蚊一定唔夠啦!最煩係又要搞過另一樣投資,唉,好麻煩呀!」他並且堅決要長實賠雙倍訂,陳先生至今已付了兩成訂金,「長實咁樣好輸打贏要啫!我唔完成交易就要殺訂賠錢,佢(長實)唔完成交易就退番錢就算。一係跟市場慣例囉,十萬蚊訂賠廿萬,呢啲賠法好平常啫!」截至本週二中午,陳生仍未接獲長實一方通知要取消合約,他謂最想繼續交易,「我唔覆佢,跟番原本個時限去完成交易都得喎!」

涉摸貨更複雜

律師梁永鏗指,買家的確可以無視長實與證監會簽訂的協議,堅持繼續交易,「交易係兩方的,買方(買家)可要求遵守原有合約,只是賣方(長實)有機會因為證監會提出訴訟,而影響單位的交付,買方一樣有風險。」陳生聽過律師意見後,不在乎地謂:「買樓不嬲都有風險o架啦!」若然氣憤的陳先生採取法律行動,長實將相當頭痕;事關證監會同意「現階段」不展開法律程序,建基於長實取消所有買賣合約;要是雍澄軒買家「拖拉」不肯罷休,《證券及期貨條例》這把「寶劍」,隨時可以出鞘。若然肯接受長實的取消合約建議,買家下一步則是和長實簽訂「和解協議」,但一樣可以要求更多賠償。梁永鏗看過正式買賣合約後稱:「根據雙方簽訂的正式買賣合約第十八條條文,買賣雙方都要執行原本交易,否則作出賠償。即係買家有權向長實索償,包括期間的樓價升幅、摸貨賺取的利潤、提早結束按揭向銀行支付的罰款,以至交易涉及的法律費用、其他相關的財務安排等。總之,每個買家都可以個別同長實傾賠償金額及細節,甚至連達成此和解協議所花嘅一萬幾千蚊律師費,都可以追。」若然涉及摸貨,接摸貨者要直接向摸出者追討,「因為長實所指的『買家』,只限與其有直接交易關係的買方。」他提醒摸出單位的買家,與長實商討時,緊記要將接摸貨者所有可能出現的索償加入和解協議中。更複雜者,是政府在長實拆售後四日,推出從價印花稅及提前徵收非住宅物業印花稅,要求酒店買家簽訂買賣合約後,即時繳交相關印花稅,估計買家最多要繳納約十八萬元。根據土地註冊處顯示,牽涉的摸貨單位有二十六個,這又是另一批的潛在法律訴訟。據知,一眾立法會議員,正落力拉攏各買家組織「苦主大聯盟」,屆時「煩死」長實。

「鷹派」盤踞證監會

贏得漂亮的證監會,前主席方正及其家族,向來與李嘉誠關係友好;他曾任羅兵咸永道會計師事務所資深審計合夥人,去年起該會計師樓成為長實集團的核數師。不過,梁振英去年七月出任特首,三個月後宣布由「梁粉」唐家成接替已任主席六年的方正,過去長實和證監會「河水不犯井水」,偏偏今次栽在對方手上,以擁有全港最具規模法律團隊的長實而言,實在非常罕見。前「畢馬威一哥」唐家成早於一一年四月出任監證會董事,當時外界一直盛傳他將接任主席一職,除了做事投入,唐的最重要任務是加強監管工作,向來被會內人士視為「鷹派」代表。有熟悉其作風的人士指出,唐家成認為須對違規者施加刑事責任,才可收更大阻嚇作用,故早已預期證監會面對大財團,肯定絕不手軟。唐氏一直被視為「梁粉」,除了在特首選舉中曾提名梁振英並替他站台外,八十年代擔任立法局議員及區議員的兄長唐家榮,更在CY競選期間捐款一百萬元,是梁的主要金主。唐家成對下的證監會行政總裁歐達禮(Ashley Alder),及掌管法規執行部執行董事施衞民(Mark Steward),同樣是作風強硬的「打虎之士」,其中○六年九月加入證監的施衞民,更有「打虎英雄」的美譽。主張去年中國高精密(0591)以「國家機密」為由不肯讓畢馬威核數而停牌,後港交所「放生」其復牌,不足三星期,便再被證監勒令停牌,並對其作出調查。此外,他在雷曼事件、電盈(0008)私有化等事件上表現強硬;洪良(0946)向股東「回水」十億元回購股份,亦是施衞民一手促成,博得市場不少掌聲。

營運權各有爭拗

民主黨立法會議員涂謹申形容,雍澄軒事件是長實近年在商場上遭遇到的最大滑鐵盧,「相信係攞法律意見出現蝦碌,可能佢哋以為賣樓,搵做地產嘅團隊搞,冇諗過係投資計劃。」他估計,長實覺得死撐會有危險,因為一旦被判違例罪成,董事需要面對牢獄之災。「如果有罪,有冇人可以代趙國雄坐監?俾埋安家費都唔掂啦!」大律師陸偉雄亦指出,集體投資計劃在《證券及期貨條例》第一○四條已有清晰定義,簡單而言,任何人邀請公眾把資金投入生意或資產,參加者無參與日常營運,安排其他人代為管理,並一同分享收入及得益,便須遵守集體投資計劃的規定。違反上述法例者一旦被定罪,最高可被判罰款五十萬元及入獄三年。根據雍澄軒銷售的大廈公契、分契及酒店營運合同,業主要簽下授權書,讓酒店營運人全權代表自己去做所有行為,條文內還寫明業主無得扭計,一扭計就違約。而酒店營運合同中,業主唯一的權利是可以自定房價,不過,安排房間次序的實權,卻又落回營運者手中,這次長實可謂「斷正」。過往證監會亦曾「叫停」未經認可的集體計劃,○三年七月證監會發現有二人及一間公司在未獲得證監會認可下,向包括公眾人士發出推銷文件,推介投資一項集體投資計劃——Glanmore Property Fund,故對其作出譴責及分別罰款四萬至十萬元。而在完成銷售後證監才「出聲」的案例,過去並沒有;梁永鏗指,今次算是各讓一步,「如果話你犯法,照理就無得話還原番就無事嘅,唔通你偷咗嘢俾人捉到,可以還番俾人就當無犯過法咩,只不過,今次可能證監同長實都唔想搞到打官司。」

一封信變催命符

引爆雍澄軒拆售觸礁的「超級炸彈」,源於三月四日發出的一封投訴信。當時長實拆售酒店因合法合情,政府只能出口術,「完全奈佢唔何」。然而,公民黨法律界議員郭榮鏗忽發奇招,去信證監會行政總裁歐達禮,要求跟進長實出售雍澄軒單位是否屬集體投資計劃,並且是否受《證券及期貨條例》相關條例及證監會監管。當日傳媒未作大篇幅報導,連正在北京出席兩會的長實副主席李澤鉅,仍然堅持做法合法合情,當時根本無人想到一封投訴信,日後可成為長實向政府「挑機」功虧一簣的催命符。郭榮鏗接受本刊訪問時憶述,當時想到去信證監會的一着,主要是○三至○五年他曾參與有關證監法例的工作,加上詳閱雍澄軒的相關文件後,覺得和集體投資計劃的性質類似,於是再與熟悉證監會運作的法律界友好,以及來自會計界的公共專業聯盟成員甄文星討論,大家都一致認為雍澄軒銷售是疑似集體投資計劃。「我發信後四日,證監會便致函回覆會跟進,跟住已經再無任何交代,佢哋公布達成解決協議,我都係睇新聞報導才知道。」郭榮鏗認為,證監會和長實能夠達成協議,對買家較為有利,因他們難以有足夠財力和發展商打官司。他坦言,不少小投資者的權益仍未獲充分保障,更擔心他們未來索償時遇到不少阻滯。

超人威力不再

長實被祭旗,在在反映李家在政商界的影響力今不如昔,霸氣亦減了不少。以往誠哥只有「我告人」、永無「人告我」,最經典案例可說是九八年,入稟控告當時的區議員陳偉業誹謗。事發於九七年,一群小業主買入天水圍嘉湖山莊美湖居,翌年交吉時撞正金融風暴,樓價狂瀉,銀行估價大跌,買家難以上會,被迫撻訂放棄百萬元首期,還遭長實以取消合約帶來損失為由,追收差價;陳偉業當時身為區議員,為苦主出頭,在電台及報章上公開譴責長實,又多番指摘政府與長實「官商勾結」,結果被長實入稟高等法院控以誹謗,要求道歉及賠償。事件拖拉十二年,終在一○年十月,長實代表律師突然向陳偉業提出和解,願意賠償三百萬元律師費,陳偉業接納建議,平息干戈。近年大仔李澤鉅接手,處事受盡詬病,而以往誠哥遍及政商界、為誠哥「搭通天地線」的「特務」,都告「隱退江湖」。如堪稱「長江一號」的前港交所主席及前行政會議成員李業廣,既是誠哥御用律師,其胡關李羅律師行亦承接大量長實樓盤生意,就連今次出事的雍澄軒亦由該行作為賣方代表。李業廣現時已淡出政壇,獲長和委任為獨立非執董。曾任胡關李羅律師行合夥人的夏佳理,亦是誠哥之友,從前他是立法會議員、行政會議成員、港交所主席,活躍於政界,又擔任盈科的法律顧問,不過自梁振英上台後,已不獲新一屆行會留任。事實上,大部分誠哥自己友已由高位退下,如鄉議局主席劉皇發已部署退休,而繼續為其效力的「特務」,如陳國強、梁伯韜、馬時亨等,近年已轉趨低調,看來李氏力牆威力大減,難以如以往般隻手遮天。福無重至、禍不單行,長實與世界自然基金會(WWF)合作發展、毗鄰米埔的豐樂圍項目,WWF本週二突然宣布因尚存疑慮,決定和長實「斬纜」,即時擱置合作關係。WWF發言人表示,這次決定並沒有受到政府壓力,「六月係最後submission(指向城規會申請),但喺保育方面,我哋達唔到共識。」對於項目拉倒會否影響將來與李嘉誠合作,發言人只說:「要俾多啲時間、空間俾公眾同埋其他parties。」


雍澄 澄軒 軒開 殺戒 超人 祭旗
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靚盤巡禮:長沙灣宇晴軒開揚海景 自製相連

1 : GS(14)@2015-06-15 01:22:53

■大廳採光度足,滿室光亮。








長沙灣宇晴軒提供為數極多的自製相連戶,是區內特色大戶的主要供應地,現時最低消費1,300萬元,屬於低層望馬路廠廈,介紹的極高層戶,向南享有西九龍開揚遠景,眺望昂船洲及維港,是屋苑同類最優質放盤之一,開價1,700萬元,屬同類市價。記者:伍志輝 攝影:王子俊模特兒:Caca(Mouton)


單位向南的廳房外望景致遼闊,視線跨過前方另一屋苑碧海藍天,昂船洲海景成為永久景色,而臨海的公屋及居屋地盤,大廈樓層計劃為34至41層,對於座落極高層的介紹單位而言,維港遠景的威脅不太大。利嘉閣地產吳子豪指出,現時屋苑同類海景有保障的極高層自製相連放盤極少,起步價1,700萬元,如6座一個極高層自製相連,建築及實用面積分別1,475及1,054方呎,內櫳裝修一般,介紹的單位座落7座,建築及實用面積分別1,329及948方呎,同樣開價1,700萬元,勝在裝修新淨討好,而且廳房佈局設計好用,賣點更強。



四房間隔 地方見使

宇晴軒各座相鄰的C、D及G、H室,以及部份樓層的A、B室,均可打通自製相連,建築面積由1,200餘至1,500餘方呎,實用面積900餘至1,100餘方呎,兩戶打通後可以拆卸的牆身不多,戶型佈局有一定局限。介紹的單位花費約200萬元裝修,營造出有別於一般自製相連戶的四房間隔,同時備有大碼廚房、工人房、雜物房及貯物房,地方十分見使。裝潢方面走簡約淨白路線,配合極高層戶的極高採光度,滿室光亮醒神。



■介紹單位座落極高層,遠方地盤對海景影響不會太大。

■套房由原則兩房合併而成,空間極具深度。

■書房與套房採用房中房設計,進入套房前必經書房。





■飯廳旁睡房是家中小寶寶私人天地。

■廚房較一般自製相連戶大。





■飯廳附設全海景窗台,坐在餐桌旁亦有景可賞。

■短走廊一壁建有飾櫃,擺放精品美化空間。



低層相連戶1,300萬入場

【最新市況】利嘉閣地產吳子豪指出,宇晴軒現時有約10套自製相連放盤,最平叫價1,300萬元,為1座低層廠景單位,建築及實用面積分別1,328及946方呎,至於海景戶最低消費為1,500萬元,為6座中層,建築及實用面積分別1,335及950方呎。自製相連戶近期錄得成交,5月底6座中高層單位,建築及實用面積分別1,335及950方呎,成交價1,438萬元。另外,2座中層單位,建築及實用面積分別1,288及919方呎,5月初以1,250萬元易手。


■港鐵荔枝角站D4出口直達宇晴軒商場門口。

基座商場連接港鐵出口

【屋苑配套】港鐵荔枝角站新增的D出口,穿越工業區地底直達宇晴軒及昇悅居基座商場,宇晴軒外為D4出口,接駁屋苑商場門外扶手電梯,出入方便又毋須途經工廈嗅廢氣。宇晴軒基座有商場,有各式商舖食肆,還有大型超市,並貫通毗鄰的昇悅居及泓景臺商場,商舖選擇更多,行過對面馬路抵碧海藍天商場,更有大型日式百貨。宇晴軒住客會所提供健身室、桑拿室、多用途運動場等外,亦有恒溫泳池及攀石場等特色設施。


■平面圖

宇晴軒7座極高層自製相連叫價:1,700萬元

建築面積:1,329方呎實用面積:948方呎實用率:71%間隔:4房(1套)2廳;另工人房、雜物房及貯物房建築面積呎價:12,792元實用面積呎價:17,932元租值:3.8萬元回報率:2.7厘資料來源:利嘉閣宇晴軒分行電郵:mailto:thng@ricacorp.com



宇晴軒The Pacifica【屋苑資料】

地址:長沙灣深盛路9號落成:2005年發展商:長和及新地



■宇晴軒提供大量自製相連戶,遠海景優質戶集中向南的6及7座。

■宇晴軒地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150613/19182150
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=290951

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