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中環在線:蔡志明唔敢買新車 李華華


2008-12-10  AppleDaily


 

家陣冇人敢隨便買嘢,連鍾意玩車嘅玩具大王蔡志明都話唔敢買新車。不過買樓佢就敢喎,佢早前淡市出擊,買咗九龍城廣場同尖沙嘴安達中心。噚日佢出席亞洲知識管理協會晚宴時話,睇樓市會再跌兩成,明年中最差,所以家陣未係入市時候。咦,咁佢又入貨?

掃安達中心因嘉里減兩成

蔡 志明話,因為賣方嘉里肯平多兩成畀佢喎,至於會唔會再買,就要睇市況同銀行有幾支持。佢又自爆銀行冇對佢閂水喉,因為佢間旭日國際早前出咗貨,咁喺銀行借 貸少咗,咪肯再借囉。佢又話政府增撥千億救中小企,家陣推出未算遲,但最好搵多啲人手加快批核,始終遠水救唔到近火嘛。買車就唔同講法,佢話上網見有車主 將架落地只有一個月嘅名貴跑車折讓轉售,咁就知啲人幾需要現金,又話家陣汽車代理都好淡,不過佢就唔使賣車,更加唔怕經濟差,揸靚車出街會俾人偷,因為香 港治安好好喎!
中環 在線 蔡誌 誌明 明唔 唔敢 敢買 新車 華華
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狂掃三十億物業 玩具大王蔡志明暴發之謎

2002-5-2  NM




被稱為「玩具大王」的旭日國際主 席蔡志明,上月份又再大手掃貨。首先他趁長實開售紅磡樓王海名軒,迅速以八千萬,連買兩個頂樓複式單位。不久,他又斥資四億,買入中環鱷魚恤大廈一、二 期,出手十分豪爽,技驚樓壇。今年五十五歲的蔡志明,在過去三十年,原本只是普普通通一名玩具廠商。直至九七年,他突然變得很豪。在短短五年間,先後掃入 三十三億元貴重物業,而且一直只買不賣,彷彿有用不完的錢。再加上他近年生活超級奢華,住五萬呎大宅,坐擁三十多部名車,與女星做好朋友,出入有十多名保 鏢傍着,更加顯得他背景神秘。雖然他聲稱做玩具生意,及在美國炒樓致富,但本刊發現,蔡志明原來一直與大陸軍方關係友好。上週四,記者到荃灣荃運工業中心 訪問蔡志明。旭日的寫字樓與一般廠商無異,但甫踏入蔡志明的辦公室,感覺就截然不同。他那八百呎的辦公室內,天花掛着六盞水晶吊燈;他辦公桌旁,還鋪了一 塊北極熊皮毛地氈,辦公桌後面那堵牆,更貼滿了金箔。搽滿頭蠟,望着水晶擺設的蔡志明,即使提起新鮮熱辣買入的海名軒頂樓複式,也沒有絲毫興奮,彷彿買樓 買到麻木。「初時唔係我自己想買,係長實的趙國雄來叫我買。他說可能是全亞洲最高。我覺得環境好,又望到海,可以媲美山頂的屋,一萬元一呎唔算貴。我現在 還未諗到買來怎用,可能留給公司的外國客人住,可能出租。或者週末時同屋企人來度假,別 人去郊區,我們則出來市區度假。」至於剛以四億買入的鱷魚恤大廈,他表示:「我在旺角、尖沙咀、銅鑼灣都有物業,因為中環係世界性金融中心,既然我要發展 地產,就應該有幢中環物業。而且鱷魚恤大廈近海旁,夠矚目,唔難租。其實我早在九八年已感興趣想買,但業主不想賣。現時大廈每月租金收入二百二十萬元,回 報率有六釐。」

買樓又快又豪他的辦公室內,三面牆掛滿他買入的物業照片,「我只是掛了一部分我喜歡的物業。」蔡志明說。事實上,自從九七年 他買入九肚山紅橋里,五萬呎地皮起大屋;翌年以九千萬,買入七間寶松苑洋房後,蔡志明便成了地產界大豪客。他每次掃貨都成幢成幢樓買,這五年來,總共買了 三十三億的物業,地產經紀一見他便會心微笑,皆因他是行內出了名的快槍手,買樓不須怎樣考慮。「買寶松苑時,信和還有二十七間未賣,蔡先生去睇樓,看不到 一小時就決定全部買入,然後放下一張二千萬支票做訂金就走了。結果,信和只肯賣七間,整個交易只不過用了兩個星期。「而他在九七年買紅橋里那地皮時,落訂 更快。那一天我和蔡先生在馬會吃飯。吃飯時,我提起紅橋里有兩間屋正在出售,吃完飯後我們就去看,結果由下午三點傾到九點,最後億三成交。」一名負責九肚 山豪宅的地產代理回憶。由於每次出擊都不假思索,所以難免買貴貨。「蔡志明買物業得個貴字,但很多都不是靚貨。好像淺水灣道九十號,地點幾好,但附近有好 多地盤,所以信和才肯全部賣給他;另外他買大潭道九號亦是太貴,呎價要六千五百元,相對同區最優質的浪琴園,最貴也不超過六千元一呎。」區內地產經紀透 露。

超級富豪式生活除了買樓豪爽,買車他更捨得。現時蔡志明共有三十多部名車。「我只有星期六、日才會自己揸車,其餘日子均由司機接送。我 比較喜歡揸波子和法拉利,因為前者性能好,又耐揸;後者則引擎聲夠柔和。」汽車經紀也認為他買車異常疏爽:「他只是用車來擺款,並不明白車的性能。所以賣 車給他很容易,只要告訴他牌子及價錢,最貴的就行了。我試過幾次坐他的車,未駛出家門斜路已經死火,他根本不懂得如何揸車。」近年不斷被傳媒形容身家豐厚 的蔡志明,更惹來賊人垂涎。去年五月二十二日,蔡的十六歲兒子險遭綁架。其後蔡加強保安,聘請啹喀及華人貼身保護,人數逾十人,出入有保鏢駕車隨後。然而 他的財政背景,卻甚神秘。蔡志明表示,現時旭日國際每年的營業額達二十億。他堅拒透露每年盈利,但對上市玩具公司有 研究的分析員表示,現時行內的純利,大概只佔生意額不足一成。以此推算,蔡志明每年頂多賺一億多。而這五年間,蔡志明掃入的三十三億物業,全部均有做按 揭,大部分在中國銀行上會。唯其如此,由於豪宅及寫字樓只能做六成按揭,單是首期,蔡志明便要拿出十三億,而且他一直只買不賣,全部放租,租不出就空置 着,令人聯想他背後隱藏的實力。

炒美國銀主盤「我做地產不是用來投資,而是需要一筆穩定的收入,用來支持我做玩具生意。再者,現在經濟不 好,有幾萬人要跟着我吃飯,我要有穩定的收入來養他們。」蔡志明牽強地解釋。他表示從九十年代起,在美國專門收購銀主貨,尤其是只建了一半的大廈。待完成 物業後放售或出租,如是者就賺到十億港元,用來投資香港地產。訪問期間,蔡志明突然接到美國打來的長途電話。「係,老大,你send份文件過嚟,我簽就 得,今晚打嚟我屋企再傾。」蔡志明口中的「老大」,原來是哥哥蔡志誠。蔡向記者解釋剛剛賣出一幢波士頓商廈,待他簽紙作實,更表示可調回一筆錢回港。「美 國的地產生意由哥哥及妹夫打理。我的股份佔多少少,但我從不過問美國的生意。因為我哥哥比較保守及低調,唔似我。」蔡志明續說。但根據美國的地產代理 Coldwell Banker Commercial George Realty表示,這十年來,美國的樓價平均只有百分之二至五的升幅,雖然要賺十億並非不可能,但卻未曾聽過賺上億元的「蔡志誠」——蔡志明哥哥的大名。

行 家嘖嘖稱奇蔡志明雖然以玩具起家,但一些老行尊對他卻沒有印象。「蔡志明?我近來在報紙上,常看到他幾億幾億的買樓。他究竟是做什麼的呀?做玩具?我做玩 具幾十年,從未聽過一個行家可以做到咁發!做玩具只會流血不止。好像今年做十套玩具模出來,只有三套賣得,明年就要用所賺到的錢再造十套,造玩具根本不可 能有現金揸手。」五六年開始造玩具的全國政協委員雲大棉批評道。「在美國炒樓就更加無可能,我八二年在羅省用三十多萬買了一間屋,前年以二十七萬賣出,蝕 了兩成半。住宅都如此,商廈一定更加慘。」而另一位在東莞設廠的港商,對蔡志明的財力也感到奇怪。「我都唔知佢點賺錢嘅,佢做好多Mattel的單。每次 見到蔡志明入標爭Mattel生意,就知一定唔夠佢搶,佢可以做到個價好爛。而且佢最鍾意高薪挖角,好似國內一個工程師,大概千多元人工,但佢可以出到 三、四千,都唔知佢點賺錢。「但行內好多人都知佢同大陸軍方關係好好,佢以前一返到大陸間廠,就坐軍車出入。」

軍車出入廠房旭日國際於深圳 龍崗平湖鎮設廠,現有五個廠房,面積共達三百五十萬呎,員工三萬多人,全鎮最大。其中最早投產的廠房,位於平湖鎮人民政府辦事處對面,雖然牆上旭日兩字的 油漆已脫落,外表殘舊,但鎮內的人都知道旭日後台猛料。「我喺二樓辦公室見到一張蔡志明同張萬年(中央軍委副主席)的合照。五、六年前還有掛上軍牌的車出 入。當中有一架係貨車、一架係麵包車(細貨車),同一架係私家車。張萬年於八○年代駐守廣州,張的老婆係揭陽人,同蔡志明同鄉,所以便結識。」在廠房對面 開店的老闆透露。當記者坐麵包車,前往旭日最新的廠房時,接載的司機也表示:「旭日請很多香港人,間中接載他們出外食飯,都見到有掛上軍牌的房車泊喺入 面。」記者向蔡志明求證與軍方關係,他說:「我與軍方關係完全基於禮貌。更有人話我的錢來自大陸。如果我的錢不乾淨,我不夠膽用來買樓,政府實查到足。因 為有人妒忌我,見我做得成功,亂講我。我做生意三十年,全部錢都經銀行,一查就查到。如果是事實,我應該在瑞士銀行開個戶口,慢慢用,點會高調地買樓。 「在大陸投資,需要應酬。有時要拜會軍方,影張相掛在大陸間廠,有時有人嚟搵食,見你同張主席(張萬年)熟,唔會搞你。」

全家虔誠信教四七 年於上海出生的蔡志明,是潮州揭陽人。五歲時,他隨家人來港,住在九龍城博愛邨,後搬去嘉林邊道,父母開幼稚園。六六年他在新法書院中六畢業後,便到媽媽 朋友開的玩具廠做售貨員。日間找客戶賣玩具,夜間則跟師傅修理機器,一做三年。其後他到英國修讀機械工程,七二年畢業後返港。在家人支持下,與兩友人合資 成立旭日實業。「當時集資一百至一百五十萬,我佔一半,在觀塘偉業街租一個三千呎的廠房,十二個員工連兩台機器。」蔡志明憶述。七四年底,蔡與任職教師的 李惠莉結婚。起初五年旭日都無錢賺,其後友人退股,蔡獨力支撐,直至遇上代理史諾比玩具生產商,猶太人Bill Lichstein,生意才有轉機。「我從貿易公司得到猶太商人資料,主動聯絡他們。猶 太人很叻做生意,起初要不怕蝕底,他們賺十元,我就賺一元。當他們相信你時,會當你是朋友,不但願意給你賺多些,還介紹其他猶太人同你做生意。」蔡志明解 釋。自此,蔡志明靠史諾比賺得第一桶金,更於七九年搬入現址荃灣荃運工業中心,員工增至三百人。未發跡前,蔡氏兄妹常跟父母,返屋企街尾的生命堂崇拜。蔡 志明更表示從教會認識現任妻子李惠莉。而移居波士頓的哥哥蔡志誠,更是一位虔誠的基督徒。「基督教豐盛生命堂前身是觀塘潮人生命堂,蔡志誠於六○年代初是 本會第一位傳道人,協助創立本教會。他的媽媽是一位和藹的老人家,亦是本會執事。」陳恩明牧師回憶說。已然暴發的蔡志明,今天已很少返教會。

紅 顏知己陳妙瑛陳妙瑛一直被視為蔡志明的紅顏知己。九八年曾被傳炒樓勁蝕百萬的陳妙瑛,在九九年開始一改頹勢,三年來以現金一千一百萬買入三項沙田物業。事 實上陳妙瑛與蔡志明近年關係密切。去年他們在大埔合辦「滙點教育中心」補習社中,陳妙瑛居然與蔡太李惠莉持有相同股份;而據一玩具廠商表示,蔡志明經常到 拉斯維加斯賭錢,賭場會預留兩間VIP房,一間給他太太,另一間則屬陳妙瑛。最近,陳妙瑛息影代理豐胸丸。陳只佔豐胸丸公司一成股權,大股東Kingston Group Holdings由蔡志明大女蔡加敏控制。而生產豐胸丸的美國製藥商,正是蔡志明佔四成權益的上市公司Baywood International Inc.。換句話說,蔡是陳妙瑛的幕後大老闆。

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狂掃 掃三 三十 十億 物業 玩具 大王 蔡誌 誌明 暴發 之謎
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小漁場變身全台最大蜆精供應商 立川漁場蔡志峰 一兼二顧的圓融哲學

2012-11-26  TWM
 
 

 

花蓮縣壽豐鄉的立川漁場,在得天獨厚的天然環境下,培育出極具價值的河蜆。在第二代蔡志峰的努力下,從原本的小漁場,成為如今台灣最大的河蜆養殖場,更與台糖合作研發出「蜆精」,成為白蘭氏、台糖蜆精的原物料最大供應商。

撰文‧許瓊文

秋日的一個周三午後,車行穿越東台灣中央山脈與海岸山脈間的縱谷平原,在約莫距離花蓮火車站二十分鐘車程,抵達壽豐鄉內的立川漁場,即使只是平日,停車場內仍停滿企業旅遊、校外教學的遊覽車。

大批遊客湧入立川的「蜆之館」,聆聽河蜆的成長生態解說,還有更多人期待著體驗「一兼二顧,摸蜆兼洗褲」的傳統漁村之樂。現場遊客如織的熱絡情況與恬靜的山光水色,形成一幅既對比又協調的畫面。

立川漁場原本只是一個單純養殖河蜆的漁場,但如今卻是白蘭氏、台糖全台兩大蜆精品牌的原物料供應商。

然而立川最令人津津樂道的是,小小的漁場所帶來的收穫,不僅是大發利市的生意,更是將原本不起眼的一級漁業,轉型成為高附加價值的生物科技產業,甚而串聯更多漁民加入共同生產,提高養殖的附加價值,讓當地的觀光休閒產業有了新面貌。

不甘只當靠天吃飯的漁民

而在這起漁場成功轉型的歷程背後,卻有著道不盡的辛酸。這個故事得由立川漁場的創辦人蔡有進說起。

一九六三年,蔡有進因看好河蜆的商機,遠從雲林移居東部花蓮,開始養殖河蜆。單純的養殖事業,總是看天吃飯,利潤往往事與願違,全部依靠市場行情,「若市場供給過多,蜆跌價,很多時候根本就是賠錢賣。」現任立川總經理蔡志峰回憶小時候看著父親蔡有進創業的辛苦,至今仍歷歷在目。

創業難,找尋新出路更難。東海大學畜牧管理學系畢業的蔡志峰,在接下家業後,一心想為養殖漁業找到新的價值,讓產業有脫胎換骨的機會。

「窮則變、變不一定會通,但不變一定不通。」蔡志峰發現,「當時台灣經濟正在起飛,喝酒應酬的需求很多,傳統祕方都說蜆可以顧肝,蜆也許可以像雞精一樣,加工做成產品銷售。」「蔡志峰不甘只是個靠天吃飯的漁夫!」看著立川漁場一路轉型的漁業署養殖漁業組前組長石聖龍有感而發地說,蔡志峰為了找尋一線生機,投入蜆精的研發,不惜巨資、不省氣力!

曾是生物科技研究院預防醫學研究所主任林志杰,就相當佩服蔡志峰在產品品質的堅持,「所有人都不認為蜆精可以問世,他花了至少三千萬元新台幣做研發,結果真的做到了!」其中,為了證明蜆精「顧肝」的效果,蔡志峰拿著蜆精特地從花蓮北上到農委會進行活體實驗,後來也因此遇到願意協助生產的台糖公司,成為立川生產蜆精的合作夥伴。

立川每年投入的研發經費超過八百萬元,單靠漁業的養殖收入來支付研發,根本入不敷出。

從一九八六年到一九九六年這十一年間,是立川最辛苦拮据的日子。在蜆精正式問世前,蔡志峰幾乎每天都要跑銀行三點半,「當時員工不過三十人,曾經積欠超過二年的薪水,別人開心過年,我們則是對員工感到很抱歉。」蔡志峰至今仍非常感念當時一起打拚的夥伴。

多角化經營 建立合作漁場在幾經奔波後,蜆精市場終於撥雲見日,當蜆精產品推出時,在市場上熱銷的程度還一度超越雞精!但蔡志峰並沒有因此鬆口氣,反而進一步思考隨即而來的蜆精產能以及後續推廣的問題。為了讓漁場永續經營,蔡志峰決定除了讓立川漁場轉型成為觀光漁場,結合遊憩休閒,讓遊客更認識河蜆外,更號召附近的漁民一起投入生產,把餅做大。

蔡志峰估算,目前以立川的生產技術,每一公頃生產五萬公斤的河蜆,可以創造一百噸的蜆精,他希望結合更多的漁民,達到二千公頃的養殖面積。「這是一個利民、利地,創造消費者、生產者、養殖者大家三贏的方式。」蔡志峰正朝著遠大的未來,一步步地邁進。

多年來,蔡家的四兄弟以蔡志峰為首並主導對外,大哥蔡志成負責財務,二哥蔡志忠負責生產,四弟蔡志強則負責推展行銷業務。立川在四兄弟合力經營下,不僅讓小漁場有了新生機,也為河蜆創造了可觀的價值,目前不但是台灣最大的河蜆養殖場,更成為白蘭氏、台糖蜆精的原物料最大供應商。

立川今年營業額約五億元,水產事業及觀光事業各占一○%,而蜆精事業則高達八○%。

回憶一路走來的艱辛,蔡志峰悠悠地說,要讓河蜆繁殖,得將河蜆撈起離水,讓牠們感受到即將乾渴死亡的威脅,再迅速地放入冰冷且水流強勁的環境中;當河蜆接受外界一連串的刺激後,便會盡全力地釋出精子、卵子受精,繁衍後代。

就如同一顆顆金黃色的河蜆,要繁殖下一代,用盡全身力氣,有著「置之死地而後生」 般的精神,立川漁場不僅徹底開發出河蜆的價值,更將河蜆的堅毅精神發揮淋漓盡致。

立川漁場公司

成立時間:1963年

負責人:蔡志峰

資本額:2800萬元

主要業務:蜆、貴妃魚、香魚的養殖,以及蜆錠加工製造

年營業額:約5億元

立川漁場將河蜆養殖多角化經營

年營業額約5億元

蜆精事業占營收比 80% 觀光事業占營收比 10% 水產事業占營收比 10%


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頑童漫畫家首度出書自剖成功學 蔡志忠:人生不一定要努力 但一定要狂熱

2014-05-26  TWM
 
 

 

「人生就是時間的微積分」能用最簡單的筆觸,牽起科學與哲學思辨的,大概只有畫了一輩子漫畫的蔡志忠辦得到。去年冬天,他開始將自己入行50年的所思所想凝練成新書《蒲公英的微笑》,內容不改其雋永風格;而他的人,卻是年紀越大越像個頑童。

撰文‧鄭淳予

老子、莊子、孔子、孟子……,漫畫家蔡志忠畫過好多好多的經典哲理;今年六月,他又出書,畫的、寫的高深如昔,只不過這一回並非向古人取材;入行五十年來第一次,蔡志忠解剖自己的傳奇。

十年前,《今週刊》曾經寫過蔡志忠的賺錢神話,說他懂行銷、敢突破,一天進帳七十萬元;十年後,他的賺錢速度有增無減,除了「日進七十萬」的幾本著作繼續熱銷,前年,他成了香港股王騰訊的首席動漫顧問,去年又出了四本新書。此時此刻,至少還有六家出版社捧著合約盼他落筆。

然而對於這些成就,蔡志忠的自我解讀早已不是懂行銷或敢突破,他將過去五十年的所思所想凝練成新書《蒲公英的微笑》,「在該開花時開花,該傳播種子時傳播種子。我才不理隔壁那棵雄偉的千年大樹,因為他是他,我是我。」書裡這麼寫到。

太高深嗎?書裡另有一句比較直接的解釋:「成功就是如實地做自己……,將簡單的事情重複做。」蔡志忠要傳達的,是一種滴水穿石的生命力量。

天分比別人高

中學畫作一鳴驚人 出版社要聘他來上班談到過去的種種成就,「這些,全靠我的一隻手和一個大腦。」蔡志忠一邊堆起笑容說著,手上的畫筆一邊落下,畫的是一幅觀音。畫筆在紙上從容流轉,算一算,蔡志忠已這樣畫了五十年,「我從第一時間就知道,我只是漫畫畫得比別人好。」蔡志忠所說的「第一時間」,可以回溯到在彰化茄苳度過的童年。四歲那年,父親給了他一片原住民魯凱族蓋房子的岩片與小黑板,蔡志忠樂不可支地拿來畫畫。為了畫畫,他可以茶不思、飯不想,連忙於農事的母親都忍不住恐嚇這個「只知道」畫畫的小孩:「你肩不能挑、手不能提,以後只能去撿牛糞!」結果,蔡媽媽根本沒有機會擔心孩子的前途,蔡志忠才讀到初中二年級,主動寄到台北集英出版社的四張畫作,就讓他接到人生的第一封聘書。

「我來台北的時候想學會三件事,吉他、游泳、跳舞。跳舞我才學兩天就放棄,結果,三項都沒有學會。」蔡志忠幽幽說著:「但我最大的優點,就是知道什麼是我最厲害的。」他繼續廢寢忘食地畫畫,第一個月領到六百元,到了第四個月,就領到三千元。不到二十歲,他已經畫了超過兩百本漫畫書。

「所以你告訴自己要很努力?」記者問。

「錯了,錯了!老師、父母都告訴你,努力才會有成就,那是騙你的!」看起來很努力的蔡志忠,竟然輕易就推翻了「努力無上論」。

投入比別人深

融入自己瘋狂的事物 所以不累不睏「我家有隻北京犬,每當我們在三十公分高的榻榻米上吃飯,牠就一邊汪汪叫,一邊設法跳上來,無奈腿短身長,牠活了十四年,一次都沒跳上來過,你以為牠不夠努力嗎?我家另外有隻波斯貓,跳上跳下像隻松鼠一樣,這與努力也無關啊。」彷彿看完一則「蔡氏風格」的漫畫,蔡志忠笑咪咪地說出最後一格漫畫的結論:「就像我們每個人都有自己的天分,也有障礙。」這番說法呼應了他在新書裡的自剖:就像魚要在水裡才能隨心所欲,鳥要在天空才能快樂翱翔,重點是,要先將自己擺在對的位置上,然後才能讓能力發揮到極致。

「要把能力發揮到極致,總需要過人的努力與毅力吧?」記者又問,但這個提問又被否定了。

「狂熱比努力更重要啊!」他說,努力是為了達成自己期待的目的,需要毅力來支撐。狂熱是融入於自己所瘋狂的事物本身,所以不累不睏,甚至讓你樂此不疲。

回顧蔡志忠的這一路,的確,若非狂熱,否則真的很難一路迭創驚奇。

一九七一年,二十三歲的蔡志忠從四格漫畫跳入動畫的世界,六年後創立「遠東卡通公司」、「龍卡通公司」,專做卡通廣告短片。一九八一年,他買下漫畫《老夫子》的電影製作版權,當起導演。

回想當年,「為了拍攝《老夫子》動畫電影,我花了一個月去戲院看電影,學會了兩件事,第一,觀眾的反應在電燈亮起那一刻決勝負;第二,要拍出最吸引人的預告片,那時全台灣的孩子最風靡的就是《好小子》和李小龍的電影,我預告片的前三個鏡頭就要有這兩個元素。」果然,在蔡志忠的精心設計下,《老夫子》動畫電影不僅賣座高達新台幣七千餘萬元,還得到當年的金馬獎最佳動畫影片獎。

以這樣的成就來看,要說蔡志忠是台灣第一代文化創意產業的火車頭,絕對不為過,而他也對文創工作者有些「大哥級」的期許:「你必須認知,自己身處產業中,就對產業有責任。」他以自己逛書店得到的體悟舉例,一年購書花費超過十萬元的他發現:「一名讀者,沒有去看電影而是走進書店,沒有買別人的書而是買你的書,如果對你的書失望了,他不是從此不買你的書而已,甚至可能從此不進書店了。」

努力比別人多

凌晨一點就起床開工 數十年如一日每位文創工作者都有夢,對此,蔡志忠說:「讓美夢成真的唯一方法,就是從夢中醒來!」醒來之後,確定目標,然後全神貫注抵達目的地。過程中有兩個法則:知道自己要做什麼,並且,不斷地做。

法則一,蔡志忠說:「我的一生中只有兩次不知道自己要做什麼,第一次,只花了一個早上??」他清楚記得,「一九八三年十二月一日,我的第三部老夫子動畫沒有入圍金馬獎,起床後一時心煩意亂……。直到中午要出門吃麵前,我決定再拍完一部動畫,就要結束公司,繼續畫漫畫。」「另一次,是有天凌晨一點醒來,沒來由地不知要做什麼,但我半小時後就決定去讀書。」在此必須解釋一下蔡志忠的作息,他每天都是天黑即睡,凌晨一點起床,開始畫畫,數十年來如一日。

凌晨一點,當許多人還活在「昨天的延續」,蔡志忠已經開始「今天的工作」,「五十年來,我幾乎每天畫畫。我一生都在從事自己喜歡的工作,所以從來不覺得累。」他先是這麼說,但很快的,他又補充一句:「或者該說,我一生從沒工作過,有的,只是享受完成夢想的過程。」「所以我不是鼓勵大家不要努力,而是要維持樂在其中的狂熱。」他有感而發地說著:「即使你把我關在監獄裡,十年來每天只給我一餐飯,但讓我能每天作畫,我也覺得自己置身天堂。」有過長期合作關係的出版社都知道,「蔡老師」沒辦手機,也從不留電話,只能用email與他聯繫。「因為我不想讓任何人切斷我的時間。」這才讓人注意到,他連戴手錶的習慣都沒有。

與蔡志忠同期進入光啟社工作的神父丁松筠也說:「他有非常固定的習慣,一次買六套完全一樣的衣服,邀朋友吃飯都在同一家餐廳、點同樣的菜色,他把精力都放在內在的思考。」

好奇心比別人強

發現數字有異 用三大張紙驗算找出錯誤從中國古籍經典到科學,蔡志忠總能掌握其中精髓,關於這樣的「超能力」,他也歸功於重複的力量,「我從小時候開始,讀書之後必寫心得;如果你每看一本書,都把自己當成大師去寫一篇心得,這樣重複做一萬次,你一定也會成為大師。」有一次,蔡志忠看見某本書上有個二的六十四次方的數字「有點怪怪的」,當場演算:「二的零次、一次、二次、三次是個位數,四次、五次、六次是二位數,七次、八次、九次是三位數,所以我抓出規律,這樣推算到六十四次方,怎麼也不可能是十七位數。」接著,他用了三大張紙驗算,果然印證自己的懷疑是對的。

今年六十六歲了,也終於以自己為主角寫了新書,這位大師接下來還有什麼夢想要圓?蔡志忠語帶神祕:「接下來,我只會做對自己來說有意義的事,我最想做的,就是顛覆所有人的觀念。」他開始為筆下的觀音上色,嘴裡說顛覆,臉上仍是那樣的平靜安寧。一如過去五十年,他總在靜默而重複的過程中,創造無數驚奇。

蔡志忠

出生:1948年

現職:漫畫家

經歷:成立遠東卡通公司,拍攝《老夫子》、《烏龍院》等動畫電影;代表作為《老子說》、《莊子說》等中國古籍經典漫畫

學歷:初中肄業

成績:1985年獲台灣10大傑出青年,作品在30多國出版,總銷量4000萬冊家庭:已婚,育有一女

頑童 漫畫家 漫畫 首度 出書 自剖 成功學 成功 蔡誌 誌忠 人生 一定 努力 狂熱
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蔡志明妻逾兩億購元朗凹頭地

1 : GS(14)@2017-05-13 01:18:06

【本報訊】地皮有價,資深投資者「玩具大王」蔡志明的妻子蔡李惠莉近期入市元朗地皮,作價2.3億元,料將建國際學校。消息人士透露,元朗凹頭一幅現為露天貯物地帶用地的地皮,剛以約2.3億元成交,地盤面積約12.49萬方呎,可建樓面約10萬方呎,呎價2,300元。地皮鄰近新地(016)爾巒及路勁(1098)去年以約9.89億元投得的住宅官地,新買家為玩具大王妻子蔡李惠莉,料會補地價建國際學校。原業主1988年以約1,082萬元買入,持有地皮29年,賺2.19億元,升值逾20倍。此外,消息指,北角英皇道375至377號成名閣全幢,以2.12億元易手。物業樓高14層,地下至2樓為商業用途,樓上共有11層住宅單位,總樓面19,087方呎,呎價1.11萬元。原業主於2012年初以1.12億元購入,持貨5年獲利1億元,升值89.3%。另外,里昂證券房地產委託高力國際及第一太平戴維斯標售銅鑼灣耀華街38號全幢銀座式大廈Zing!,以轉讓公司形式出售,6月22日截標。項目樓高30層,總樓面79,051方呎,料值逾23億元,呎價3萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170510/20016477
蔡誌 誌明 明妻 妻逾 兩億 元朗 凹頭 頭地
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【馮仁昭四圍超】蔡志明妻盼孫仔開心

1 : GS(14)@2017-05-19 05:43:55

玩具大王蔡志明太太蔡李惠莉同保良局主席陳細潔噚日喺灣仔出席「保良局聯校創意藝術展」,蔡太其中兩個孫分別入讀傳統名校瑪利諾同男拔萃小學,講到大壓力,蔡太話:「係呀,都有壓力,好多功課。」香港學生因壓力引起嘅自殺問題嚴重,問到蔡太怕唔怕?佢話:「又冇咁諗,如果唔鍾意讀書都唔會逼,讀得辛苦就轉校,會開心啲。」撰文:馮仁昭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170519/20025694
馮仁 仁昭 四圍 蔡誌 誌明 明妻 妻盼 盼孫 孫仔 開心
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內地超市50億洽購九龍城廣場 蔡志明持貨9年 料勁賺逾35億

1 : GS(14)@2017-06-09 07:44:22

【明報專訊】啟德商業地以逾246億元成交,破盡官地紀錄,其鄰近的九龍城商業物業亦被看高一線。由資深投資者、「玩具大王」蔡志明持有的九龍城廣場獲內地超市洽購,消息指洽購價逾50億元。蔡志明表示,該買家洽購已屆尾聲,有機會短期內落實成交。若以2008年以14.8億元買入價計,蔡志明帳面料勁賺約35億元或2.3倍。

明報記者 甘潔瑩

資料顯示,對上一宗市場最大額商場易手個案,為新加坡淡馬錫旗下豐樹產業基金,於2011年向太古(0019)以188億元購入九龍塘又一城商場。蔡志明回覆本報查詢時表示,有中資公司對九龍城廣場極有興趣,正積極洽購,項目的市場估值逾50億元。他又透露,該中資公司是「自己好朋友中的朋友」,本業作建築業務,並有開設超級市場,遍佈全國,自己曾參觀該公司位於中山的超級市場,並稱該買家擬將超級市場進駐九龍城廣場內,以便打入香港市場。他稱,對方只要找到銀行貸款,相信有關交易可於月底前成事。

料成6年來最大宗商場易手個案

蔡志明亦笑言:「現時啟德商業地每呎樓面地價高達1.28萬元,九龍城廣場亦只係不足1萬元水平。」昨日市場一度盛傳,洽購買家正是碧桂園(2007)創辦人兼董事局主席楊國強或有關人士,不過碧桂園發言人回應稱,楊國強或碧桂園均沒有洽購九龍城廣場。

九龍城廣場涉及64萬方呎,若以逾50億元售出,呎價約8000元。業界人士表示,九龍城廣場提供150個商舖及400個車位,估計每月租金收入約1250萬元,以蔡志明於2008年購入價14.8億元計,租金回報達10厘。

蔡志明投資有道,過去10年活躍於豪宅及商業物業買賣,最矚目於2002年向麗展(0488)以4.5億元購入中環鱷魚恤大廈1及2期,2007年以10.7億元售予花旗集團旗下房地產亞洲基金,帳面獲利6.2億元。蔡氏近年已將部分資金轉投海外及作其他發展,如上月斥資19.6億元購入澳洲悉尼交易中心,同時又以4.1億元購入元朗凹頭農地,計劃興建學校。

碧桂園6.1億購毗鄰地盤

此外,其他發展商及投資者早已覬覦九龍城區,積極收購區內物業。內房龍頭之一的碧桂園(2007)上周斥資6.1億元向宏輝集團(0183)購入九龍城廣場毗鄰的賈炳達道142至154號地盤,地盤面積約9100方呎,可建樓面8.19萬方呎。此外,恒地(0012)積極收購福佬村道逾30年的舊樓新益樓。另今年4月,資深投資者鄧成波以13億元購入位於聯合道的全新樓盤銅璵,計劃以服務式住宅形式招租。福佬村道15號商住物業近日亦以公開招標形式出售,市場估值約3億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7288&issue=20170609
內地 超市 50 洽購 九龍城 九龍 廣場 蔡誌 誌明 明持 持貨 料勁 勁賺 賺逾 35
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內地買家50億向蔡志明洽購九龍城廣場勢染紅

1 : GS(14)@2017-06-10 13:24:51

■九龍城廣場獲內地買家洽購至尾聲,作價逾50億元。 王子俊攝



【本報訊】中資搶地,商場也成內地客囊中物。「玩具大王」蔡志明2008年買入的九龍城廣場(KCP)獲內地買家洽購至尾聲,作價逾50億元,若成功沽出,九年賺逾35億元,亦屬今年最大宗單一成交物業。新買家有意購入後經營超市。記者:陳家雄



蔡志明上月以約19.6億元購入澳洲悉尼交易中心全幢商廈,又以2.3億元買入本港元朗凹頭一幅地皮後,但就將2008年僅以近15億元買入的九龍城廣場出售。

■蔡志明


新買家在內地經營超市

蔡志明接受訪問表示,透過朋友介紹,一名內地買家有意購入這個廣場。他稱:「有位朋友喺大陸做超市,有一日同佢喺九龍城廣場食飯,佢話賣(九龍城廣場)畀佢,我話咁都好喎!」遂邀請他委聘測量師行估價,結果商場估值約50億元。「賣出機會好大,因為佢好想買,我又諗住,如果朋友要,都好啦!我都搞咗十年八年。」他續稱:「佢(準買家)喺國內好多超市,專做超市嘅,以前喺中山同佢食過飯,現時等佢落定。(接近成功?)差唔多,我哋香港好多物業,賣一嚿都唔怕啦!呢個價錢,我覺得合理,佢都好,以目前租金計,有3厘左右回報,應該下個禮拜就會搞掂。」被問新買家是否本港或內地上市公司?他回應:「唔知,淨係成日叫佢肥佬!佢除咗做超市,仲有地產,又起樓,佢間超市都搞到好鬼大。佢話會做得更好,會喺國內有好多特別產品攞出來賣。啟德地皮都投到超過1.3萬元,現時商場呎價1萬蚊都唔使。」


蔡志明持貨9年賺35億

九龍城廣場總樓面約64萬方呎,若以50億元計,呎價近8,000元,蔡志明持貨九年,料勁賺35億元。根據商場網站,現有租戶包括莎莎、喜運佳、豐澤及多間食肆連鎖店,料每月收租超過1,200萬元。對於本港多項物業均染紅,蔡志明認為,中資希望在國外插旗,尤其是香港,方便對外經商,「好想喺香港買番座嘢喺度做大本營!」他補充,若商場成功沽出,套現後,初步未有計劃,但會繼續投資。九龍城廣場由百利保於1989年以2.86億元投得,2004年由大摩連同百利保廣場以約20億元一併購入,曾先後斥資逾兩億元翻新,期間曾向城規會申請重建為3幢住宅大廈,提供396個單位,惟物業設高限,且遭地區人士反對,重建住宅計劃無疾而終。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




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內地 買家 50 億向 向蔡 蔡誌 明洽 九龍城 九龍 廣場 勢染 染紅
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蔡志忠5680萬沽資本中心 兩月升三成

1 : GS(14)@2017-12-06 09:10:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1992&issue=20171206
心低層05室,面積2570方呎,呎價22,101元;蔡志忠今年9月底以約4500萬買入,剛完成交昜不久,日前以5680萬賣出,帳面獲利1180萬,持貨約2個月,升幅26%。

蔡表示,今次沽出物業並非看淡後市,而是作換貨行動,目前正物色優質寫字樓,特別看好灣仔北、金鐘至中上環寫字樓。

佛學大師添食 4628萬再購商廈

另土地註冊處顯示,早前以超過1.84億元購入新蒲崗商廈萬廸廣場17樓A至H室的釋能幹、釋法忍等佛學大師,再以4628.8萬元購入同層K、L兩個單位,合共以超過2.3億元購入該層全層單位,總面積18,923方呎,平均呎價約1.21萬元。

兩投資者逾億入市新都廣場

美聯商業營業董事黃璜表示,大昌地產(0088)持有的沙田新都廣場9、10樓兩層,面積各19139方呎,其中9樓的價單售價為約1.156億元,10樓的價單售價約1.165億元,現分別由兩位投資者承接,呎價分別6040及6087元。
蔡誌 誌忠 5680 萬沽 資本 中心 兩月 月升 三成
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中環中心買家蔡志忠:港島核心區寫字樓 有市有價

1 : GS(14)@2018-01-11 10:36:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20180111
【明報專訊】亞洲地產主席蔡志忠去年11月伙拍國企及4名本港資深投資者,斥資402億元向長實(1113)買入中環中心75%樓面,創本港歷來最大額物業成交紀錄。他在接受訪問時解釋,幾年前他投資荃灣銀座購物中心及內地東莞住宅均勁賺近倍,兩年多前則留意到中資機構積極來港進駐中環核心區甲級寫字樓,料將推高有關物業的租金及價值,故積極投資區內商廈,並且具備相關買賣的賺錢經驗,有信心今次投資中環中心也能夠取得理想回報。

去年11月初向長實購買中環中心75%樓面的財團,以中國國儲能源化工集團股份公司佔55%,其餘45%為一班本地資深投資者,包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、亞洲地產主席蔡志忠及中華總商會永遠榮譽會長盧文端。

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交易公布兩個多月,恒基(0012)本月初向有中資背景的中科創資本及太平信託財團,以99.5億元出售北角京華道18號全新商廈,每方呎價約3萬元,是次訪問在位於北角的亞洲地產總部進行,記者以上述交易打開話匣子,蔡志忠回應說,他與拍檔是次購入中環中心,若不計商場及車位,只計寫字樓面積呎價亦僅3.15萬元,「當然是覺得『抵』才會買」。他又強調,自己並非財團的控股股東,只是其中一名投資者,希望藉着是次接受訪問,與讀者分享自己為何看好中環核心區寫字樓市場。

甲廈租金回報勝豪宅 價格可追落後

除了將中環中心與北角寫字樓的成交價作對比外,蔡志忠認為,甲廈與其它種類的物業,例如豪宅比較亦屬落後,是他與拍檔購入中環中心的另一原因,「目前山頂豪宅每呎售價逾10萬元,但其每呎月租僅100元;作為比較,中環頂級甲廈呎價約5萬元,但每呎月租可達150至200元,租金回報率明顯較吸引,呎價因此也有條件可追落後」。

根據蔡志忠的分析,隨着內地及本港經濟融合,內地資金已成為本港樓市的新興力量,他坦言,近年內地經濟向好,資金持續湧港,對本港樓市十分正面。他續說,中國恒大(3333)於2015年11月以125億元向華人置業(0127)購入灣仔告士打道的美國萬通大廈(今已易名恒大中心)後,可視為中資企業加快收購及進駐本港甲級寫字樓的分水嶺,故他在當時已開始將投資焦點由商舖轉為商廈。

中環中心租金有上升空間

蔡志忠認為,中資機構來港購買商廈,以港島核心區(即中環、金鐘至灣仔告士打道以北)為首選。他解釋,由於區內主要的物業都是甲級寫字樓,類似紐約及倫敦的中心商務區(Central Business District,CBD),具備匯聚效應,而且供應有限,故有關寫字樓的租金長期看漲,支持價格屢創新高,「投資任何物業也好,一定要考慮一旦價格下跌時,你能否承擔有關風險,如果你買入物業後無法收租,供樓就會好辛苦,故此有租金支持十分重要。中環核心區寫字樓租金近年不斷破頂,目前國金2期的每月呎租達200元,交易廣場是160元,置地廣場是150元,水漲船高,有關寫字樓價格跟隨租金破頂實屬正常」。至於中環中心現時每呎月租則介乎60至80元,他相信有上升空間,當中40樓以上的海景單位呎租日後可挑戰100元。

事實上,蔡志忠於去年3月已斥1.08億元購入中環遠東發展大廈23樓全層,現正以1.5億元放售,若能夠成功出售便可於短短1年內勁賺四成,他認為自己的叫價合理,「去年3月買入遠東發展大廈23樓,原因是該物業位於德輔道中,就在恒生銀行總行附近,位於甲級地段,即使買不到甲級地段的甲廈,我也要買甲級地段的乙廈,因為甲級地段本身便屬罕有。目前我以1.5億元、呎價2萬元放售,雖然較我的買入價有可觀升幅,但考慮到金鐘指標甲廈遠東金融中心最近成交呎價達5萬元,叫價達6萬元,而遠東發展大廈本身有重建潛力,我成功出售也是有可能的,因為投資者即使以呎價2萬元購入,一旦重建,不排除將來呎價可升到2.5萬至3萬元」。

短炒灣仔甲廈 半年賺逾兩成

另外,蔡志忠透露,他於去年5月以4570萬元買入灣仔安盛商業中心面積2570方呎寫字樓單位,亦已於11月以5680萬元出售,半年內勁賺兩成,可見核心區商廈有價有市,升值潛力頗大。

在中環核心區商廈以外,蔡志忠在2015年底以7.9億元,向鵬里資產管理買入荃灣川龍街118號百悅坊銀座式商廈。他在訪問中透露,由於調整租戶組合得宜,目前該物業每月租金收入已由接手時的200萬元大幅增加至逾370萬元,估值亦增加到16億至18億元;如上述往績,蔡志忠希望是次與拍檔聯手購入中環中心,也可以取得理想回報。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-01-11 10:37:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0420&issue=20180111
【明報專訊】在2013年12月主講《明報》舉辦的樓市研討會時,蔡志忠已指出:「全世界凡有內地人買樓的地區,樓市都會興旺,那最多內地人買樓的地方,當然是中國國內,那為何不直接投資內地房產?」他當時分析,由於內地經濟向好,人均收入大幅上漲,住宅樓價近年已錄得可觀升幅,而一線城市如深圳、上海、北京均價已達每呎4000元人民幣或以上。

惟二線城市如廣東省東莞、中山或福建省泉州等,樓價仍在每呎1000元人民幣以下,非常吸引,故他擬在這些城市買地起樓做發展商。

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蔡志忠在是次訪問中則透露,他與友人跟着亦的確投資1億元(人民幣‧下同),購入東莞市中心一幅地皮興建為2幢物業,於前年底及去年初期間出售,賣樓收益達3億元,扣除稅務開支及其他成本後,實收2億元,投資回報率達100%,「我們樓盤的住宅單位面積平均約400多方呎,每方呎售價約1300元,每套平均售價僅50萬至60萬元。當地居民拿十多萬元做首期後,餘下款項向銀行貸款,每月按揭供款低於2000元,很多人可以負擔,故銷情亦十分理想」。
中環 中心 買家 蔡誌 誌忠 港島 核心區 核心 寫字樓 寫字 有市 市有 有價
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蔡志忠拆售中環中心22樓 入場費逾7000萬

1 : GS(14)@2018-07-26 06:47:55

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7762&issue=20180726
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【明報專訊】長實地產(1113)去年以逾400億元出售中環中心75%樓面予中港投資者,全城矚目,長實曾指會要求買家力保中環中心完整,惟事隔8個月,買家之一、資深投資者蔡志忠將持有其中一層22樓,計劃分拆全層的12個單位出售,成中環中心首個全層拆細項目。

早前已有個別投資者拆售全層物業,但將全層再拆細則屬首次。蔡志忠表示,因全層涉資逾10億,入場門檻較高,故將全層拆細推售,並已獲有關政府部門批准分契,最快下月10日前開售。

他透露,分拆單位後單位面積由1600方呎起,銀行估價每方呎約4.7萬至4.8萬元,預計售價約7000餘萬元起。

恒地機利士南路批強拍 底價14.45億

中環中心去年11月以402億元易手,樓面約122萬方呎,平均呎價約3.3萬元,買家為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司,為一家合組財團,當中包括世茂房地產(0813)主席許榮茂及金利豐金融(1031)行政總裁朱李月華。

此外,恒地(0012)紅磡機利士南路3032號及必嘉街75至77號、機利士南路34號和36號、機利士南路38號和40號,以及機利士南路42號和44號,將於本月31日強拍,底價14.45億元。

恒地早於2010年起於黃埔共4條街展開收購,整個項目橫跨黃埔街、機利士南路、寶其利街及必嘉街,該4條街預計可建98萬方呎樓面,預料提供逾2000伙,成最大規模的私人收購重建項目。
蔡誌 誌忠 忠拆 拆售 中環 中心 22 入場 費逾 7000
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蔡志忠拆售中環中心錄成交 呎價4.2萬

1 : GS(14)@2018-08-08 05:43:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6011&issue=20180808
【明報專訊】長實(1113)去年以402億元售出中環中心75%權益、於今年5月完成交易後,首個公開拆細出售的樓層昨日發出價單開售後,一個2219方呎單位隨即錄得成交,作價9226萬元,呎價41,580元。

上述由資深投資者蔡志忠持有的中環中心22樓,早前已表明拆細出售,是次開售的6個單位面積介乎1651至2601方呎,呎價約4.1萬至4.35萬元,售價介乎6865萬至1.09億元,總值逾5.4億元,買家先付15%首期,餘款85%於明年2月支付。

先推6伙試水溫 總值5.4億

市場消息指,項目即日已錄成交,有關單位為2206室,面積2219方呎,成交價約9226萬元,折合呎價41580元;另面積約1908方呎的2207室亦獲買家預留,價錢約7838萬元,呎價4.1萬元。

事實上,除上述樓層外,由另一資深投資料張順宜持有的49、50樓兩層,早前以呎價約5.1萬元售出,總作價約26億元,呎價較去年購入時平均呎價約3.3萬元高逾五成。

麗展沽喜築4地舖 套1.63億

此外,麗展(0488)與市建局合作的土瓜灣喜築,近日接連售出4個地舖,消息指面積1622方呎F舖,成交價6090萬元,呎價約3.75萬元;另面積952方呎E舖,成交價3950萬元,呎價約4.1萬元;面積880方呎的D舖,成交價3500萬元,呎價約3.97萬元;面積568方呎的B舖,成交價2760萬元,呎價4.85萬元;4舖位總套現1.63億元。

麗展高級副總裁潘銳民表示,喜築提供7個舖位,迄今已售其中5個,買家主要為舖位投資者,餘下兩個舖位,呎價約3萬至4萬餘元。

林子峰拆售黃竹坑工廈

另資深投資者林子峰等正拆售黃竹坑道14號工廈樓花,近日開放設於銅鑼灣羅素街8號的示範單位予準買家參觀。示範單位設有紅酒櫃、梳化、電視、大型書桌等,恍如住宅單位,但不設洗手間,據悉項目所有單位須共用同層洗手間。市場消息指,項目提供約300個單位,樓高28層,每層約8400餘方呎,分成14至15個單位,面積400餘方呎起,意向呎價1.3萬元至2萬元,入場費料約530萬元,大廈最高3層單位,將連命名權出售。
蔡誌 誌忠 忠拆 拆售 中環 中心 成交 呎價 4.2
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350967

蔡志忠加推中環中心 共3伙 加價3%

1 : GS(14)@2018-09-05 07:48:00

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4216&issue=20180904
【明報專訊】多個工商物業折細出售,最矚目的要數中環中心拆售,其中由資深投資者蔡志忠持有的中環中心22樓,迄今已經售出4個單位,昨日加價約3%加推3個單位。

7629萬入場 呎價4.2萬起

蔡志忠表示,中環中心屬於超級甲廈,今次分拆12個細單位,近日獲得多名買家查詢其餘單位,故因應巿場需要,加推次批3個單位,即2201、2212及2213室,景觀為小海景、面向國際金融中心和四季酒店,面積介乎1813至2536方呎,售價最平為7629萬元,呎價42,080元起,比首批呎價高出約3%。

葵涌工廈Surplus拆售 33萬入場

另外,中原(工商舖)工商部副營業董事蘇志偉表示,葵涌鐘意恆勝中心3樓2室的工廈工作室項目Surplus,開售約一周,暫沽出約三成單位,其中223號工作室面積約371方呎,以約265萬元獲買家承接,呎價約7142元。Surplus共提供51個工作室及儲物間,單位面積由約53至457方呎不等,入場費約32.8萬元起。
蔡誌 誌忠 忠加 加推 中環 中心 加價 3%
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蔡志忠減價9%推中環中心單位

1 : GS(14)@2019-03-12 09:45:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5177&issue=20190312
【明報專訊】雖然住宅成交市况熾熱,惟由城中多名資深投資者共同持有75%樓面、二手交投寥寥可數的中環中心,卻要減價出貨;其中資深投資者蔡志忠 (圖)拆售的22樓,部分單位售價比去年8月減價約9%。

據市場流傳的價單,今次蔡志忠出售的單位,包括22樓5、8、9及10室,其中建築面積同為2852方呎的5、8室,最新定價9967.74萬元,呎價34,950元;不過,據去年8月公布的價單,上述的兩個單位當時定價同為1.0945億元,事隔半年多,同樣減價977.26萬元或8.9%。

稱因應市况「薄利多銷」

今批單位中售價最廉宜為建築面積1810方呎的2210室,叫價6335萬元,即每呎叫價約3.5萬元。

蔡志忠表示,與上一批單位平均售出的呎價逾4萬元比較,今次定價比之前廉宜超過一成,他強調物業叫價也比銀行估價普遍低逾一成,是因應市况,採取「薄利多銷」的策略。

卓悅47.5萬租旺角地舖 低舊約14%

另喜來登旺鋪董事葉德榮表示,原由豐澤電器,以月租55萬元租用的旺角登打士街41至43號地下1至5號舖,面積約1200方呎,約滿後即獲卓悅化妝品以月租47.5萬元承租,意味新租約比舊租租微減約14%,現時新呎租約為396元。
蔡誌 誌忠 減價 9% 中環 中心 單位
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蔡志忠沽中環中心減價貨 呎價3.5萬

1 : GS(14)@2019-03-14 17:36:00

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7079&issue=20190314
【明報專訊】由資深投資者蔡志忠持有的中環中心22樓,於本周初減價9%推售部分單位,並於昨日成功售出兩伙。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,該單位為中環中心22樓09室,面積2163方呎,成交價逾7648萬元,平均呎價35,360元。

另22樓10室亦以6335萬元易手,以單位面積1810方呎計,呎價3.5萬元,若以蔡志忠2017年11月平均呎價約3.3萬元購入計,兩單位僅帳賺7.2%及6.1%。

資料顯示,現餘下2伙待售,分別為22樓5及8室,面積同為2852方呎,售價同為9967.74萬元,呎價34,950元。蔡志忠表示,減價是因應市况,採取「薄利多銷」的策略。

培正道浸信會825萬購物業

土地註冊處資料顯示,旺角窩打老道53號匯達中心22樓01及02室,於上月分別以413萬及412萬元易手,新買家為培正道浸信會(Pui Ching Road Baptist Church),共涉825萬元,料購入物業作自用。原業主於2014年12月及2015年6月分別以309萬及299萬元購入,帳面獲利217萬元或36%。
蔡誌 誌忠 忠沽 中環 中心 減價 呎價 3.5
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蔡志忠9967萬售中環中心單位

1 : GS(14)@2019-04-26 13:30:58

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2025&issue=20190426
【明報專訊】由資深投資者蔡志忠持有及拆售的中環中心22樓,最新以9967萬元沽出全層最後一個單位,單位為2205室,建築面積2852方呎,呎價3.49萬元;蔡表示,中環中心22樓分拆單位分兩輪推售,第二輪7個單位於兩周售清,整個分拆項目已全數售罄,合共套現11億元。

蔡續指,項目為首個中環中心全層分拆單位,共分為12個單位,經過則師向政府部門入則及律師分契。

拆售單位售罄套11億

另土地註冊處資料顯示,中環結志街16號1樓A室住宅單位,獲莊士機構(0367)以1280.4萬元收購,以實用323方呎計,實呎約3.96萬元,較2017年5月、以500萬元收購2樓B室(實用326方呎),實呎1.5萬元,收購呎價2年間大增1.6倍。據悉,莊士機構購入上述單位後,已成功購入結志街16號全數業權。

莊士呎價3.96萬購結志街單位

此外,地政署資料顯示,於2017年荃灣區工廈活化補地價每呎補價約1800元,而早前荃灣有工廈活化每方呎補價高逾5500元,兩年來升幅逾兩倍;有區內業主表示,原有意將物業重新發展為新式商廈,但有見近年補地價漲幅遠高於預期,故打算保留現有物業,重建意欲減低。
蔡誌 誌忠 9967 萬售 中環 中心 單位
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