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【專欄】董藩:商業銀行為啥敢蔑視利率7折政策?

來源: http://wallstreetcn.com/node/209841

7折

本文作者為華爾街見聞專欄作家、北京師範大學房地產研究中心主任董藩教授。授權華爾街見聞發表。

央行、銀監會9月30日發布通知,對房貸政策作出調整,提出了多項試圖促進房地產市場交易恢複的措施。其中規定對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸政策;首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。

這些政策一度引起市場歡呼,大家認為救市力度很大,僅次於2009年初的大危機救市政策。文件已經出臺20多天,市場交易確實有回複,但沒有想象的那麽理想,其中一個原因是各家主要商業銀行未根據央行和銀監會的文件如期推出具體規定,尤其是大家熱盼的7折利率政策沒有蹤影——這讓準備買房的家庭或正在辦理貸款的購房者十分郁悶。

從政策落地的情況來看,各家商業銀行均嚴格執行了央行政策中對首套房認定的松動標準,即無論名下是否有一套住房,只要結清此前的購房貸款,均可按照首套房的房貸政策執行。但對利率打折政策,為什麽各家商業銀行置若罔聞呢?我給大家分析一下。

首先,這與最高決策者的思維有關,也是因為受到了輿論要挾。應當承認,此前全國人民對這屆中央政府寄予厚望,民間經濟學家們還總結出了“克強指數”、“克強經濟學”等褒揚說辭。由於此前中央政府起調太高,一直強調“不刺激”,重點是“調結構、促改革、推動經濟轉型”,後來見經濟形勢不妙,只好改口為“微刺激”,實施救市;再後來又變成了事實上的“中刺激”,不斷推出政府投資項目、“滴灌”性的定向貨幣寬松措施以及減稅政策,試圖扭轉下滑趨勢。最近,刺激力度進一步加大,已經進入並未明說的“強刺激”階段(今年以來已經安排了大量鐵路、公路、水利、環保、水電、核電、棚戶區改造等投資項目,最近審批項目的速度加快,貨幣政策也不斷放松),領導原來的“調結構,促改革”等思路已經被打亂,處於被迫放棄狀態,重新回到2009年的“保增長”思路上了。但領導還是不希望給大家一種如2009年那樣火急火燎般救市的印象。尤其是大幅度松動信貸政策,可能給民間留下“放棄改革、重走老路”的話柄,引起輿論攻擊和嘲笑。

雖然在信貸政策上中央也在不斷後退,向市場低頭,目前在提升經濟增長方面投入已經非常大,但中央政府沒有以一個“一攬子”救市計劃方式推出這些措施,而且一直在說“經濟增長狀況還在預期範圍內”,這樣做就是不希望引起輿論的廣泛質疑或者否定。所以,7折利率政策在推出時,說法上不堅決,落實時可有可無,留下的不僅是余地,更重要的是面子。

其次,對重新鼓勵房地產交易、拯救樓市的必要性,最高領導的認識一直未到位。我對房地產業的地位有三句概括:(1)它是主導產業,在目前發展階段具有廣闊的市場前景和較強的技術進步能力,有較強的擴散效應,對其他產業增長具有明顯的前向拉動和後向推動作用,對經濟發展具有導向和帶動意義,代表了產業結構的演變方向或趨勢;(2)它是支柱產業,吸收、運用新技術快,處於供求關系的中心;且產業規模大,在GDP構成中所占比重高;需求彈性大,發展快於其他行業;附加價值大,在增加國民收入和提高人民生活水平過程中屬於主要貢獻者。(3)它是先導產業,它的產品是其他行業的投入品,成為其他行業的生產資料,沒有這些營業面積、辦公場所等,絕大部分生產經營活動要終止。

但高層深受社會輿論的影響,認為房地產行業存在暴利,投機、投資活動盛行,制造了大量社會沖突,負面影響大。所以,此前在政策上對房地產業最明確的說法就是“去杠桿化”、“打擊投資、投機行為”。現在經濟形勢不斷惡化,也怕引起金融市場動蕩,中央政府在政策上被逼轉向,但認識上確實沒跟上、沒轉向,而且很怕說法轉變引起輿論的強烈回擊,於是在救市政策的陳述上就顯得猶疑和模棱兩可了。在這樣的大背景下,商業銀行在落實央行政策時不積極,也是參透了領導的心理,知道可以拖拖看,不會挨訓。

再次,這次推出的貨幣政策包含多項內容,給中央政府、央行、銀監會留下了試探和觀察的余地。除了利率說法外,這次政策還規定:對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件,可以再次申請貸款購買普通商品住房,金融機構執行首套房貸款政策(首套打不打折另說);在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房的,金融機構可以給予支持,可根據借款人償付能力、信用狀況等因素把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。針對外地人的限貸令也取消了,金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。此外,通知還做出了支持保障性安居工程建設及對資質良好、誠信經營的房地產企業發放開發貸款的規定。

如果這些措施給力,在隨後幾個月中“潤物無聲”,保住了面子,也保住了增長目標,是再好不過的事情。商業銀行對上面的說法是先看看這些政策的實施效果,如果救市“救過了火”也不好,不行再考慮利率7折的事。這恰恰迎合了決策層的思維、認識及面子,所以,未立即落實利率7折政策,也沒人對他們問責。

最後,商業銀行是真心希望把這項政策給拖黃了,因為7折利率條件下按揭業務要虧本。最高決策者這一年來強調利率市場化,說這是改革。在目前控制M2增速、融資成本高、房貸利率低,加上銀行信貸額度緊張和定價自由的市場體系背景下,銀行獲得了很多變相發放高利貸的機會,當然不願意低價往商品房交易市場配置資源的。據說今年稍早央行與國家發改委在內部爭論了幾個月,辯論政府是否應該放松貨幣政策並采取刺激舉措提振經濟,發改委對經濟增長速度是要負責的,而央行和銀監會更關註信貸風險和商業銀行的回報率。

目前,五年以上貸款基準利率為6.55%,按9折、8折、7折算,利率水平分別為5.90%、5.24%、4.59%。很多專業人士認為,銀行的現有資金成本顯著高於4.59%的水平,不少銀行的保本理財、無風險理財年化收益率都在5%-6%的水平,這樣實際操作中對首套房貸執行基本利率的0.7倍,事實上不可能。商業銀行自己強調說,央行的政策只是給了一個指導性意見,並沒有強調“必須7折”,商業銀行有經營自主權,可以從自身經營角度考慮政策的落實。這樣,在整體信貸規模並不寬松的情況下,商業銀行自然傾向於把資金投向更高收益的業務,要保證銀行和員工自己的收入不下降——誰會跟賺錢有仇呢!

當前,關於是否該降息的問題已經引起了廣泛爭論。各家商業銀行對抗中央的信貸利率政策甚至給很多人以“中央的權威性在下降”的感受。至於後面各家商業銀行究竟會不會降息,我看主要取決於經濟形勢變化特別是GDP增速的變化。由於國家對外界只公布季度GDP數據,但最高領導其實是可以觀察月度數據變化的,有些數據由於保密制度限制,我們不能直接獲得,也就無法更快捷地推斷出領導認識的變化以及由此引起的政策的變化。

由於國家統計局正在修改統計口徑與方法,已經初步完成新的國民經濟核算修訂方案,這樣可能導致今年GDP統計結果大增(有一種說法認為,可能增加1萬億元左右),而且此前關於GDP增速的說法一直是7.5%“左右”,這為達不到7.5%留足了對外界的說法(總理最近特意做了解釋:不到7.5%,但接近這個數字,也算實現了增長目標),這樣,利率7折這事今年究竟能否出現就難說了——如果能基本完成增長目標,又沒有使用降息手段,在政治考量上是有利的,也體現出了中央政府對國家的治理能力;如果經濟形勢繼續惡化,還有降準、降首付等不直接傷害商業銀行的措施可以拋出;如果仍不行,可以互相照顧面子,商業銀行來個“利率8.5折”的政策。如果真的7折利率在四大商業銀行同時推出,也不奇怪,那就是領導拍桌子了,這些國有控股銀行最終必須聽黨的話。但出現這個結局,估計就是經濟增長數據讓領導們保不住臉面了,不管我們知不知道真實狀況。

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