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實地調研萬科總部 萬佑希

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實地調研萬科總部

  前幾天,我們公司團隊一行去萬科總部進行了調研和交流,這次主要交流的是同行之間的技術和業務之間的交流,沒有牽扯到戰略層面的交流,因此也就沒有去麻煩他們的高層。先去了萬科的東莞研發基地,接見我們的是清純,可人的客服人員,她向我們詳細介紹了東莞基地的情況,參觀了整個園區,園區很大,大約200畝,工業用地。在東莞的郊區,現在有幾座辦公樓和一個預製混凝土工廠化的車間,還有就是一座業內很有名的做各種實驗的水塔,有120多米高。裡面還有很多樣板間,都是工廠預製的和一些新型的創新做成的,我始終認為混凝土工廠預製化加工,隨著未來人工成本的上升,工廠預製絕對是未來的趨勢。萬科的樣板間都非常炫,很多種功能讓人很有感觸,就是感到了設計人員在為你考慮,每一個細節,也許有些細節一輩子也用不了一次,但是確實很能打動你。有360度的鞋櫃,有可變換角度的梳妝鏡,有為了孩子洗手方便下面的增高櫃,都非常的貼心。印象最深的就是1個15平米的樣板間,麻雀雖小,五臟俱全,據客服人員講,這個樣板間光精裝成本就是每平米15000元,簡直就是一個房車。
  隨後和基地內的研發中心的工作人員交流,據他們講,萬科總部非常重視這個研發基地,王石雖然經常在國外,不怎麼過問公司經營的事情,但是王石每次回來都會來基地,聽研發人員的匯報,郁亮就更是如此,每個月都會來。目前研發人員有30多人,還有一些做工業化預製的人員,總人數應該在100人左右,如果再算上萬科的基地建設投入,我估計萬科一年的純科研經費應該在1億左右。雖然萬科高層很重視,但是其實萬科的創新和一線的項目連接度非常低,我們看到的一線大多數都沒有採納,萬科前幾年重金從日本請來專家做標準化,樣板間的很多東西也都是按照日本的方法來建造,但是由於中國的國情和日本的不同,造成目前實際上在項目上基本沒有應用。
還有一點最關鍵的,就是由於研發工作的枯燥和不容易出成績,即萬科的一線人員特別不願意來研發基地工作,我想這恐怕是業內的共性。

離開東莞,來到了萬科深圳總部,總部在大梅沙,萬科總部不高,但是很有特色,美國建築大師斯蒂文.霍的作品,確實像是躺著的摩天大樓,很有特色的辦公樓。問了一下萬科總部200人左右,但是旁邊就是萬科的深圳公司,有300人。萬科的總部其實已經只做戰略的事情了,大部分只能已經下放到區域公司了。總部現在只做精裝修標準化的工作,其他的大部分我們認為應該總部干的事情,其實已經統統下放給區域公司了。萬科四大區域公司,北京、上海、廣深、成都。其中成都公司管武漢地區。
建議大家有興趣的話可以去萬科總部和東莞研發基地去參觀一下,萬科會有專門的客服人員給你們講解,已經是標準的說辭了,去一趟,可以更加瞭解萬科,感受萬科的文化。
總體感覺,萬科的發展已經脫離了一個房地產公司,而是在做建委的事情,他已經在考慮了行業未來十年甚至二十年的發展,雖然編制標準很困難,且很難創新成功,但是我依然相信,如果行業創新,萬科肯定是第一名,相對於恆大這些企業,萬科絕對算是有文化的企業,萬科,值得我們尊敬。萬科的運動元素無處不在,萬科的創新無處不在。

查看原图基地的一些對外展示牌子,很多博士後站
查看原图可愛的客服講解人員,據她講,每天都會有參觀的,有四位客服人員全職接待。
查看原图做實驗的水塔
查看原图水塔內部的水壓及噪音實驗裝置
查看原图樣板間裡面門口的小凳子,可以摺疊
查看原图1平米多的小衛生間,蓋子上面可以站著洗澡,打開蓋子就是蹲便,90平米的3居2衛的戶型

萬科總部,深圳,大梅沙
查看原图查看原图總部內的塑膠跑道,每天1公里,郁亮也在帶頭跑。
查看原图總部裡的小賣部賣的體恤衫
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實地 調研 萬科 總部 萬佑 佑希
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小萬看中國建築 萬佑希

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今天出了中建的業績,202億的淨利潤,非常好,很多小散也特別喜歡中建,我說了幾句中肯的話,遭到有些朋友的板磚,但是我還是想說一下中建。我沒有記錯的話,中建自從上市以來,經營性現金流一直是負的,不管業績多好,都是現金流都是負的,只到12年,才稍微改善。12、13年還好,經營性現金流每股有幾分錢。中建有很多應收賬款,可能有一些以後也收不上來,存在壞賬的風險。我在管項目的時候和中建合作過,分別是中建的一局和四局。四局還好,完全是轉包,也就是找人掛靠,中建只收管理費,至少中建是賺錢的。一局好一些,不是轉包,而是分包,問題更大,國營企業,項目經理關注的就是怎麼撈錢。管理上完全是以包代管,既然收了錢,就被下面的分包全部綁架,層層分包,個人撈到實惠,公司大多數時候不賺錢或者虧錢。包工頭要是不賺錢,動不動就來圍你,也不可能挺中建項目經理的,中建為了中標,價格壓的也比較低,最後工期又拉長,一局當時肯定是賠錢的。管理混亂,這幾年中建的合同簽的太多,集團的管理根本就跟不上,項目經理,總工都很年輕,總工本科畢業3-4年就可以當了,專業能力其實很差,連工程師職稱還沒有呢。集團根本就談不上管理,下面的人只知道撈錢。你只要是和中建合作過一次,你就不會去買中建的股票。反正我是不會買。目前中建的業績有很大的一部分實際上是地產是在撐著,當然中建的地產今年之前還是不錯的,以後怎麼樣,還要看市場。我說的嚴重了一些,可能我沒有見過好的,這些東西是最基層的情況,不要影響大家買中建的股票,實際上大多數時候,公司和股票沒什麼關係。希望不要再一次遭到板磚。投資有風險,入市需謹慎。
小萬 萬看 中國 建築 萬佑 佑希
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萬科毛大慶在建策沙龍上的發言(速記版,絕對原創) 萬佑希

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感謝小張的錄音和記錄。上週參加了一個沙龍,比較內部的沙龍,毛總說的比較實在,大多數觀點我都同意。說出了很多在公開場合不能說的話。

  發言速記版:
  今年的市場。和萬科一樣,在座的各位對今年一季度以來的市場,覺得都比較複雜,先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候,我有過一次訪談,曾經談到,2013-14年間,市場可能會有一個比較大的分化,個人曾在多個會上談過,從現在重點關注的50個城市看,已明顯出現分化的特徵,50個城市的背景:(國家從2003年實施政策性調控以來,到去年,整整10年,2014年沒有實施政策性調控,在過去10年強政策性調控下,一共有過43次政策性調控,其中頒佈了179份四部委以上的文件,這179份文件,個人受任志強影響較大,喜歡分析,個人將179份文件全部找到,並拼到一起看過(嘲笑個人有病),發現:179份文件前言不搭後語,各種事情也有很多沒落實;但是這179份文件給我一個啟示:再一次印證了中國房地產有房地產問題的地方,從這個國家有 4部委以上文件開始,他的每個文件都有一段,叫做這個文件的指向:從30多個城市,到70多個城市,最多情況下提到都是50-60個城市,其實,再仔細看,這個50-60個城市標誌了中國房地產比較明顯的各種各樣特徵,萬科長時間以來,我們的研究院和研究機構,自己的研究部門分析的比較多的,其實也就是36—50個城市之間的狀態)。這50個城市從13年底—14年初,出現了兩個情況:一個是以二線城市為代表的,出現了較為明顯的特徵:由於土地供應過多,帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支,這些城市比較明顯的代表,就是瀋陽,有明顯性的代表,一些三線城市就不舉了,比如:營口、鞍山、唐山之類的。像瀋陽這樣的城市大概有30來個(在50個城市裡面),基本由於市場供應過量帶來的影響;二是還有一些城市,以北京為代表,就是市場還在,需求也還挺多,但是他的波動在於土地的價格在過去的一年裡由於上漲的過快,我們以斜率來表示,13年斜率非常的斜,是過去好幾年的斜率總和,帶來了對市場價格上漲空間的透支,所以基本上兩類城市都出現了透支的情況;造就了今年1季度,再加上國家對於銀行的貸款、政策的收緊,這三點(兩個透支加一個收緊),使得今年我們普遍意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態,可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。

輔助一個擾動因子,就是反腐敗(星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大),作為我們開發商講,反腐敗對高端樓盤影響,事實上還是很大的。反腐敗對於高端盤的影響,不是少了一批腐敗官員,而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對於持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣,比如山西省,我們也關注了星河灣這個項目,他影響到了煤炭整個行業。我們萬科在北京的高端樓盤,過去的三週,僅接待檢察院、紀檢委,就多大14-15次,我們從一個樓盤配合調查的之密集(售價在4、5萬元每平),其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什麼情況。所以,起碼在近期的一段時間內,反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

同時,在北京的二手房交易市場,更加的感受到由於廉政所帶來的影響,比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通後,得到這麼一個數據,尤其以鏈家為主(鏈家基本佔了北京一半以上的市場),他們的單門店的單日掛單量(單日掛單量是二手房市場很重要的一個數據)從原來的5套房子,急劇增長到10-12套房子,而且好多掛單的單主,要求他們盡快銷售,給予大幅優惠,甚至於腰斬售價,可見這房子都不知道怎麼來的,比如:其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子(此人已經進去了),在北京市場中介,找了44家門店掛他的房子,他在北京的房子數量,大概在1-2棟樓,幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等,掛的時候不計成本,玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售嚴重的減緩,這個情況大家可以到門店看看(我本人在13年也在賣一套房子,100平米的房子,就賣不掉,現在是越等越賣不掉,經紀人讓我降價,我告訴經紀人,我是以成本價賣的,都沒計算利息,結局就是我不賣了,收租金);

北京還有一個更複雜的因子:自住商品房,自住商品房的供應,對於一批剛需的買主,給了他們以比較便宜的價格,能買到房子的一種期房,但事實上這種期望也挺虛幻的,他的供應量很有限,北京金隅嘉業,在北京有比較好的兩個地方,大概5000套房子,現在還沒開始銷售,排隊的申請者,剔除重複的,5000套房子,申請的家庭數量在25萬;不剔除重複的,申請的家庭數量在45萬。因此北京的市場是有的,著急買房子的人是大把在,但是這些人已經構不成對於高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點,市場中90%以上還是剛性需求,他們的臨界點特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子(住總萬科聯合開發的萬科橙項目,2.2萬每平),在市場上引起軒然大波,這個項目是被建委要求價格合理一點,低一點,萬科提出有股東、合作夥伴,是否可以不賣,但建委仍然要求賣,要求我們起帶頭作用。低價賣了以後,記者寫了很多文章,要崩盤了,萬科要帶頭降價了,以至於現任中央某常委的兒子從美國打電話給我,問我是不是北京的房子真的要跌了,我說政府讓我幹的,你還問我。情況就是4小時賣光。賣光的狀態:房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測試過,如果放在我們另一個樓盤,價格賣到2.8-2.9萬,購房者人數立刻下降,賣到3萬,更明顯;所以可見現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目,在北京的亦莊,開盤後賣了40%,後面的量就走得很慢很慢了,大家能看出,2.2萬的項目,4銷售賣光,3.6萬的項目很慢。

目前就是北京和上海的情況好點,包括廣州和深圳以及其他城市,市場都不好。我簡單的以數字說明:我們檢測的24個重點城市成交金額的變化,2013和2014年的1、2、3月份,同比下滑:1月份13%,2月份21%,3月份30%,至於4月,我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大,當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

還有幾個比較重要的數據,我們分為1000億級的城市,分為:北京、天津、瀋陽、青島(北方城市為樣板),1000億級的城市商品房的供應面積,同比下降,北京是23%(好多企業現在是不賣,政府不批還限價);天津上漲環比106%,同比上漲8%;瀋陽上漲205%,同比上漲78%,以上都是上漲;青島也是在上漲;

商品房的成交金額來看,總金額,北京同比下降37%,天津下降35%,青島下降45%,大連下降40%,濟南下降43%,太原下降66%,都有明顯的下降;

批售比,大量的城市都是大於1的,北京是1.2,青島是1.9,煙台1.4,這些數據看來都是在惡化的狀態上。

我們同時也看了商品房的上市,對比土地的成交面積來看,如果小於1,就說明大量成交入地,但還沒入市,像天津、瀋陽、青島、大連等等,全部小於1,就證明了土地淤積在開發商手裡的量還是挺大的,但是這些城市的商品房的批售比是什麼情況呢,大於1的話,說明已上市的部分已經開始積壓,比如天津,商品房上市對比土地成交是0.65,但是商品房的批售比已經到了1.48,說明了地還沒完全上市,但是批售的房子已經開始積壓了;

我們再看溢價房價差,我們判斷,如果小於5000元,就很難有盈利空間,我們列舉了十幾個城市,這裡面只有北京是10824元,天津是8419元,瀋陽4847元(瀋陽現在想賺錢已經很難了),青島7000元,大連8000元,濟南6000元,常春5000元,唐山4800元,鞍山4900元,撫順3500元。

3年新增庫存的存消比,多數城市,僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上,3年庫存的存消比,比較嚴重的,如:天津17,瀋陽7,青島16,煙台38,鞍山20,唐山22等等;唐山是個比較鮮明的例子,萬科和華潤,在唐山是屬於比較大的,好歹很多企業沒進去,進去的都陷進去了,唐山是河北省GDP第一的城市,比石家莊還要高不少,3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長,城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷,這些企業絕大多數是政府壟斷和國有,少有的幾個大礦也是和政府勾著,調查唐山的有錢人很多,但是再看,發現有錢人不在唐山買房,基本上都在北京買房。重點中學也沒有,三甲醫院就2個,是一個很傳統的北方城市經濟結構,政府壟斷的經濟體,民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來,再加上搞環保,要推到各種爐子,萬科在唐山已轉不動了,停止狀態。這樣的城市在國內不在少數,加上政府玩命的賣地,基本上只有賣地是政府財政的唯一來源,在此情況下,這些城市的銷售、這半年以來,基本是處於急劇惡化的速度狀態。

現在庫存的問題事實上是挺尖銳的,萬科也做了統計,與往年的3月去化加快不同,27個主要的城市中,多數的存消比在上漲,21個城市超過12個月,9個城市超過24個月,比如:廣深區域、上海區域、北京區域、成都區域來看,深圳存消比29個月,長沙24個月(我們是以平均21個月為一個風險警戒線,但每個公司的看法不同,萬科對自己公司的管理,萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算,我們對於一個城市的存消比到了多少以後可以忍受,高過以後就有危險了),每個公司算法和衡量不同,無錫在上海區域中,57個月,很嚴重,寧波36個月,杭州33個月,上海33個月,天津39個月,唐山28個月(唐山整個城市加起來計算,已超過100個月,28個月是城區裡),瀋陽23個月,西安30個月,鄭州23個月。

總的狀況,商品房的環比供應在大幅上漲,但成交的反彈乏力,庫存總量增加,絕大部分城市的存消比在上升,沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交,除了北京、上海少有的幾個地方之外,其他城市土地成交已經進入到一個下行通道里了,是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京,有市場的保險性,但事實上,昨天下午(指恆大地產(03333.HK)子公司北京正浩置業有限公司以41.6億元總價,配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區黃村DX00-0101-0201地塊,溢價率高達179.95%。,同日出讓的北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0801 等地塊C2商業金融用地,並沒有進行現場競價,被萬科(000002.SZ/200002.SZ)和首開聯合體以7.63億元的網上最高報價拿下,溢價率僅為0.53%。樓麵價為8048.85元/平方米,遠低於恆大獲得的黃村地塊。),兩塊地一街之隔,不知道恆大如何賣;但由於每一快地出來,都有一個這樣的企業出來挑頭,使得北京市場勾勒出的狀態就是:價格還在飛快上漲。但是看現在拍賣土地的結構,參與結構已發生重大變化,原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭,競爭力很實,都在舉牌。但現在情況不同,現在基本報名企業數量已經急劇衰減,但是總有這樣的企業,別人都不舉了,他們還在舉,一直爭到最後,每次都能冒出這樣的一對冤家,到最後,甭管這兩個企業怎麼舉的,但是價格就很高,所以總體看起來,從投標、報名到拿地,事實上有這嚴重的衰減,像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發的企業,比方最早的首創、城建、住總、萬科等等,目前基本處於相對來講比較溫和的狀態。

目前可以說除了這些城市外,整個都在下行當中,政策的強調現在在轉型,從強行政干預轉向向分類調控管理,弱化行政管理,回歸市場,在回歸市場的途中,信貸持續收緊,加上宏觀經濟的下行風險,導致了市場的信心不足,是現在比較明顯的現象。

今年的銀行特別有意思,我在一季度密集度擺放了20多個行長,和他們聊,到底銀行怎麼著,發現今年的銀行基本上沒任務,一季度房貸沒任務,以前都是有任務的,但今年沒有,今年是上面給銀行簽一塊份額,銀行能放則放,不能放則不放,放不出也沒人怪你,這是今年比較怪的現象;第二,像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行,這些銀行裡面都成立了一個部門,這個部門裡面的人是從市場上找過來的並且做過房地產開發的人,到這以後,他們開始分析,比如:北京的中信銀行就開始分析:最近拿了20塊地,他們要追蹤哪些項目去房貸,他們的目標要瞄準哪些項目去房貸,以前像以前北京銀行的一個分行,直接放就沒錯,但現在是一塊一塊的分析,比如為什麼這塊地他3萬,你8千(暗指萬科和恆大的項目一路之隔),然後說這個項目列入黑名單風險,就是他們在銀行裡的人去分析房貸,說明第一:銀行在用市場化的眼光開始審視項目了,但是現在他在分析,思想有點像信託;第二個說明他們放貸沒有任務,沒有任務之後,他們想放點好的,他都挑。

關於負債率,萬科最近也在研究,據東方證券分析,2012年開發類的房地產企業淨負債率是65%,龍頭企業的平均負債率是43%,那麼現金比例普遍都偏低;負債率,從過去1年來看,大城市的開發商,尤其土地價格高的城市的開發商,負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的,像泰和,負債率很高了;另外這些企業拿地還有一個打法,就是拿到貴的地以後,去找金主去借錢,這些錢借來,用股權制抵押,有若干個項目已經到了實際拿地開發企業的真實股權已經降到了只佔幾的地步,大量的股權已經在金主的手裡了。但金主的錢好多都很貴、很高,因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

因此,有一個結論,宏觀大調控,2014年對房地產市場,確實有較大的變化,政府2014年以來,想法也很多,穩增長壓力很大,貸款偏緊、融資成本上升,整個中國經濟在艱難中復甦,實際上也帶有不確定性,那麼另外一個,過去1年多,土地的放量,尤其像北京、上海自住商品房用地的上市,引發客戶短期對市場的觀望,形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了,不動了,也是一個特徵,但是從北京、上海目前來看,供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解,剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷:因為我也參與了市政府的一些會,大致到2014年年底、2015年年初,也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地,都會要上市的時候,北京大概會出現42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤,這40多個樓盤分佈的位置,那裡都有,但是有一個現象,基本上沒一個在5環路里邊的,套數依據容積率估算,大致在4萬-5萬套數之間,但這裡面還不包括商改住,如果恆大最近拿的這塊地要商改住的話,還有一大批房子要入市,因為北京在2013年賣的地,已經有一半以上不是住宅用地了,是商業用地,但這些拿了商業地塊的企業,基本上沒什麼想做商業,都在想商改住,如果這樣,就要再加上一批住宅入市,而且這些商改住的樓麵價不比住宅低,所以,在2014年年底,北京,將會有一批以4-5萬元的房子,非常有代表行,是否是主流,還不敢說。這些價格區間的房子,將成為一個相當大的一批量出現在市場上。我對這批房子,我本人是持一個相對悲觀的態度,因為我覺得,北京取消限購,幾乎無望,繼習大來了以後,親自制定了北京未來的發展方向,基本上對北京是一個嚴厲的限制政策,我不認為在未來的3-5年內,北京有可能取消限購;如果不能夠取消限購,再加上這麼多房子湧向市場,再加上反腐敗,我作為一個從業人士,是非常看重的。現在北京市年情好的時候,一年7-8萬套,加上二手房,13-14萬套,大約就是20萬套,這樣的一個穩定數字。因此,如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子,我不知道這個剛需是什麼人,剛到樓面地價都是5萬的人,我覺得我自己都不剛(指毛大慶本人),不知道誰還那麼剛,在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易(會場有很多人都笑),我個人認為萬科的職工,在房地產圈裡,收入還算可以,我看也沒有什麼人能買得起這樣的房子,以上是市場目前的分析。

下面是我的另一個觀點,對於中國房地產未來,還是有一些值得我們小心的地方(個人在萬科內部,一直都是分析劣勢和風險),觀點之一:住房供應是不是還嚴重不足,過去一年多,我們一直在研究,對於這個問題,發達國家有一個數字,穩定城市的房地產市場在戶均1.1套,人均1.1間,就說明這個市場比較穩定。這個戶均和人均,不是指城市人口的人均,是指常住人口的人均。以這樣的均法來看,北京顯然還是不足的,但很多城市,把現在的庫存都算上,事實上已經很足了,這是一個值得觀察的數據。那麼這個數據用什麼尺子來量呢,我們現在有一個尺子,叫城市的年千人套數,它代表住宅水平和推斷市場供應容量,它是國際上用來衡量的一個重要指標(會場沒有一家企業用此尺子衡量)。在此給大家分下:中國千人建設套數,按照竣工口徑來看,2009-2011年,我們全社會住房竣工面積,年均18.5億平方,折合每年平均建設1627萬套,千人的建設套數為12.1套;同期住房人均面積均值為9.05億平方米,折合套數801萬套,千人的套數為12,按照竣工口徑來看,近幾年中國的千人套數相當於其他國家的峰值水平,已經觸頂,但尚可接受,這個結論忽略兩個未考慮因素:一個我國目前的竣工遠遠低於開工,大量的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房並沒有統計在數據之內,我們看了主要國家的經歷,美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典,即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產最高景氣年代,除了韓國、日本以外,一般沒有超過12的,所有國家都沒有超過14;按照商品房開工口徑來看,中國千人建設套數本世紀以來,其實在不斷攀升,從世紀初的5(2000年的5)到2011年已經突破20,近年來的保障房,如果加在一起計算,年開工均在千萬套左右,仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房等等,2011年中國的千人建設套數,已經達到了35套,這是人類歷史上從未出現過的高端,說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講,是相當不少的。

從分城市類型來看,一線城市相對來講還比較合理,在10-15相對較合理的水平;三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似,問題最大的,其實是在二線城市,到了2011年,僅僅商品住房的千人開工套數,已經達到了30,是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個列表,比較嚴重的有呼和浩特,近3年的平均數已經達到了70,瀋陽為49,西安為38,貴陽為37等都是名列前茅的城市,二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明;商品住房千人開工套數26個三、四線城市中2006年只有一半高於15,到了2012年和近3年平均,幾乎全部高於15,除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外,其他全部高過15,其中最恐怖的一個城市叫營口,千人開工套數瘋狂增長,近3年平均平均高達93.3,已經到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看,如果房子不炒,不以炒房子、倒騰房子為目的的話,全國住房供應不足的情況,其實從2009年內已經開始出現拐點,那麼過去3年,中國住房已經創造了人類歷史上的高位。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市,商品住房千人年開工套數在20----25仍然是安全的,一線城市在本世紀初普遍處於這個水平,個別二線城市長期超過30乃至40,不能不引起高度警惕,二線城市的透支程度是最值得關注的,可能會超過三、四線城市,但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足,導向能力不如二線城市,以上是幾個要點。

總的來說,中國商品房新開工已經達到極限,未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市,我們認為他的增長性還有潛力。至於住房的價格是否還有上漲的空間,對於庫存比例很高、積壓很高的城市來說,近幾年根本看不到有上漲的可能性,除非國家再出台幾萬億。從一線城市來看,全世界的房價,城市中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、台北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科,北京和上海已經進入了世界前茅,甚至於北京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。我們這次在美國看,實際上美國的房子還是挺合算的,東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。

再看土地總價值,是監測不動產泡沫的一個重要指標,隨著地價的大幅上漲,我們看日本在房地產泡沫以前,其實他的土地總價值佔GDP的一個比例關係,我們進了分析,1990年,東京土地的價值是4.1萬億美元(土地價值計算有公式),與美國全國的土地價值相當,大約佔美國同期GDP的63.3%;1997年香港的土地價值在5.7萬億美元,約佔美國同期GDP的66.3%;2012年北京土地的價值約為10萬億美元,佔美國同期GDP的61.6%,所以這是一個非常可怕的數字。

至於房價的收入比,都不用說,中國都不屬於低的。所以從很多角度上看,中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的,相反有很多數據表明,2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特徵;那麼從房價收入比、房價租金比的數據來看,北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產是一個非常明顯的週期性行業,發達經濟體歷史上發生過的事情,很可能在中國的未來重現,有必要瞭解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關係,便於我們來規避我們可能出現的情況。

最後我想說經濟大背景和房地產行業的關係、以及和人口結構化值得關注的觀點,一個習和李,現在採取的經濟解決方案的態度,我個人認為從政治改革和經濟措施兩點上講,他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比,可能有一個根本的告別,或者根本的切斷。這很明顯的,無論從腐敗問題的態度,到對於經濟措施手法的變化,基本上都是一個告別的態度,不能說決裂,但起碼是切斷關係的態度,這個態度是明顯的,或者說已經明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間,經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段,這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導,使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中,當然包括基礎建設投資和固定資產投資,但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行業,都是一時快樂的行業,這個狀態,我想我們所有房地產行業從業者,我們享受了過去這樣的快樂,但是不代表對國家就是健康的,個人是這麼考慮問題的。這樣的一個狀態下的中國,大家都是迷迷糊糊的,像吃了這個毒品之後的狀態,當然都是吃上了癮戒不掉了,所以就不斷刺激,就不斷弄錢,不斷弄錢,就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現象,這樣的一個情況,銀行還高利潤,這實際上經濟有很多很多潛在的泡沫在裡面,要和這個事情告別,採取一個紀律性的、有制約的金融手段,還是一個放縱的金融措施,對此,我們有大量的經濟學家,說國家還有很大的基礎建設投資,以這個來告訴大家GDP還有強大的動力,但實際上毛病就出在國家一直對固定資產和基礎設施大力度的投資,但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展,對於社會投資的效率來說,這種投資的效率是最差的;對於國有企業、壟斷企業,對於這種固定資產投資的投資,是最產生不了對未來的創收作用,如果你對民營企業、自主創新企業進行投資的話,那完全是另外一個局面,這些行業會自己找到他未來的生存空間,它的創造力很強,所以,是不是這一代人要在這一點上採取堅決果斷的措施,今天只能看見他在收緊,在擠泡沫,但還看不出來他在什麼上面去鼓勵和發展,所以,這個還是一個尾號。

第二個就是中國現在面臨一個很著急的問題,就是我們人口結構迅速的迅速變化,過去1年多,我們做了一個和萬科以及房地產行業貌似沒什麼關係的研究,我們接了一個課題,我們7個博士,接了一個課題,給中央某個機關,在十八界三中全會前面快1年的時候,研究中國的人口結構變化問題,這個7個人是7個行業的,分別作了7個報告,最後彙總在一起,最後讓我得到了挺一個驚心動魄的數字,在此分享幾個數,一個是在2028—2033年間,我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億,我們取大數4億,60歲以上人口,大約會在2033年左右會出現,加上2.7億被撫養的人口,也就是大數6.7億被撫養的人口,這個時候的中國,將真正接近撫養比1:1的狀態,其中2.7億的人口中,有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人;然後我們接著研究剩餘的7億多人口,意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養,這7億多人,我們又做了一個更詳細的人口分類,再取一個係數0.6(即一個人能撫養一個及多個能力的人),也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面,今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面,所以,在18年間,這個數字將有一個明確的倒轉,這個倒轉之後,會帶來什麼嚴峻的問題,所有撫養比接近或超過1:1的國家,大約都有幾個特徵:經濟發展迅速減緩,就業崗位縮減,國家負擔加重,用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力,進一步帶來了企業裡論資排輩,年輕人沒有上升通道等等現象,創新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本,日本的幾千萬人養幾千萬人,日本在1997年開始進入撫養比這個狀態之後,經濟開始迅速的減緩,到今天都沒有解脫出來,但日本在20多年經濟不增長,但老百姓的生活質量並有下降,他的原因在於1991年他老化的時候,日本的經濟結構比今天的中國合理很多,日本在91年時候,GDP增長拉動力的十大因素中,60%是科技轉化為生產力所帶來的GDP增長,因此,基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩之後,日本的經濟結構是遠遠優於今天的中國。我們做了一個模型,幾乎不敢想像到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產力產生的,如果不是的,這個國家將比較麻煩。因此,中國房地產的天花板實際上在這18年間,一定是達到的,不要幻想持續發展到2030年,房價可以永遠上漲。

最後說一句,我感受到了一絲涼意,對於有些城市來說,這一輪房地產非政策性調控的蕭條,有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面,有可能長時間就會這樣一直下去,如果這個城市長時間沒有人口的導入,經濟結構沒有明顯的變化,幾乎看不見這個城市憑什麼房價在貴,但這不是北京,北京另當別論,北京這個城市太蹊蹺,我也搞不太懂。
萬科 大慶 在建 沙龍 上的 發言 速記 絕對 原創 萬佑 佑希
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行業、公司、企業家 萬佑希

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$中洲控股(SZ000042)$  $招商地產(SZ000024)$  $萬科A(SZ000002)$  

行業、公司、企業家
如果只是短線投資,只用看k線。不用看下面的對比,但是選擇長線,我想就是通過這三個維度來選了,選股的第一位我想毫無疑問行業是第一位的,只要選擇好的行業才可能會贏,選錯了,可能就沒有贏得機會了。一個好的行業,肯定決定了炒股的成敗與否,但是只能決定中期,長期來看行業的分化還是巨大的。還是選擇我最熟悉的地產行業的公司來進行對比。毋庸置疑,過去的15年是地產行業的黃金十五年,這個行業產生了無數的大亨。但是不是所有的大亨都是企業家,答案肯定是否定的。選擇三家深圳的地產上市公司來作一個對比。1、深萬科,2、招商地產,3、深長城。2000年的時候這三家公司的市值是差不多的都在20-40億之間。經過房地產的黃金15年,萬科是2000億的公司,招商是500億的第二梯隊的公司,深長城已經改名了。都是地產,都是總部在深圳的地產公司,起點都差不多,現在來看萬科市值1500億,招商700億,深長城67億,老股民都知道當年曾經的績優股,深長城即現在的中洲控股,市值不到70億。大風都來了,萬科遙遙領先,行業老大。深長城已經基本上淪為殼資源股了。
這三家公司基本相同的起點,唯一不同的是三家公司的帶頭人不同,也就是企業家的不同。招商是國企,是招商局下屬的地產板塊,曾經政府大力支持,尤其在深圳蛇口,占有大量的低價地,電視劇《歷史轉折時期中的鄧小平》中描述過李先念要把蛇口好像50平方公里的土地給招商局,但是招商局沒敢要。和萬科比,便宜占的不是一點半點,現在在深圳招商地產也勝過萬科。經過十幾年,招商地產被萬科甩下的不止一個身位。深長城就不用說了,1996年的時候,深長城是大名鼎鼎的績優股,基本上和深振業、深萬科齊名的深圳幾大地產龍頭股之一,在如此大的地產牛市中,公司發展慢的一塌糊塗。
牛人王石,把一家名不見經傳的皮包公司搞成業界老大,牛人一定要有征服的欲望,搞大企業之後,就去征服全球五大洲第一高峰,去美國上哈弗來征服,再後來娶一個20歲的老婆來。。。
好公司是什麽,我認為就是有好的企業家的公司,打個比喻,就是大風來了,豬、小鳥、雄鷹都會飛起來,就像現在的股市一樣。牛市不會永久,只要風一停,沒有企業家的豬就會摔死,有一個敬業老板的小鳥還能吃力的飛著,我們大多數創業板的民營企業大多如此,但是有好的企業家的雄鷹還可以自由的翺翔。才可能在股市上良好的驚人的表現。
我們在股市尋找長線牛股,說到底就是追求尋找下一個牛人,下一個王石、馬雲,下一個雄鷹。牛人在哪里?

行業 公司 企業家 企業 萬佑 佑希
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