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十大屋苑次季估價飈 太古城升一成 分析:收緊按揭「幫倒忙」 刺激細戶估價

1 : GS(14)@2017-06-26 12:42:17

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0728&issue=20170626
【明報專訊】過去半年樓價升勢停不了,銀行對十大屋苑的估價亦拾級而上,本季估值升勢更凌厲。本報統計十大屋苑合共60宗估價個案,當中九成個案的最新估價,按季上升2%至12%,部分單位如鰂魚涌太古城的兩房則王,估價更於季內急升逾一成,對比半年前估價升逾一成半,反映即使政府上月出招「加辣」,但次季銀行估價升勢明顯加快。

明報記者 方可兒

雖然政府季內多番出招加辣,上月甚至連續兩度收緊按揭安排,先是收緊銀行對發展商的融資比率,再收緊對投資者及境外買家的按揭成數,惟仍然未能遏止樓價升勢,各大銀行對物業估價有升無跌。本報揀選十大屋苑共20個單位,透過三大銀行匯豐、恒生和中銀香港估價共60宗個案,當中54宗、即九成個案估價按季上升2%至12%,續創歷史高峰。若對比今年初,則所有個案均錄升幅,上升1%至17%不等。

康怡2房估值868萬超同類成交價

值得注意的是,部分單位估值升勢在過去一個季度有加快的迹象。以「樓市探熱針」的鰂魚涌太古城為例,一伙位於金星閣中層、實用面積528方呎的兩房則王單位,最新估價1158萬元,較4月初的1051萬元升一成,相較半年前的估值則上升17%,可見近月升勢加快。

過去一季估值升幅高逾一成的單位,以細單位為主,當中升幅最多的是鰂魚涌康怡花園一個兩房單位。位於屋苑P座中層、實用面積461方呎的兩房戶,最新估值為868萬元,較4月初的772萬元急升12%。事實上,康怡花園目前最貴的兩房戶成交價紀錄為820萬元,上址估值已經升穿同類紀錄近6%。

映灣園3房估值首破千萬

至於東涌映灣園的3房單位估值,更首次升穿千萬元。屋苑一伙位於3期10座極高層的3房1套大單位,實用面積932方呎,最新估價高見1060萬元,刷新歷史紀錄,過去一季估值急升11%,半年累升17%。

中文大學商學院客席教授冼日明表示,雖然政府於過去一季連番加辣,但收緊按揭等招數只是「幫倒忙」,促使細單位樓價及估值升得更快。收緊按揭之後,由於樓價總額愈細的單位,可承做愈高的成數按揭,自然增加市場對此類單位的需求,導致銀行對細戶估值亦更見進取。

學者:樓市承接力強 樓價難跌

冼日明又表示,縱觀香港過去多年樓市,縱有跌市時候,但仍以升市為主,皆因本港樓市存有強大需求,除非發生經濟危機或SARS等,否則樓價稍有回軟,已有買家承接,相信下半年各大屋苑的估值亦難現跌勢,估計上落幅度低於一成。
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