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五至八年內有兩間樓收​租 Home Blogger

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大雄: 你好! 小弟今年24現在同父母在街市開舖…父早在有強積金開始就開始用供$800 (報自僱)母報家庭主婦 (沒有收入)小弟在街市幫手沒有正式支人工…(打算報自僱,做數…不過唔知怎樣報比較好…)

 

我同父母 每月淨儲6M另外還有一位姐姐27歲做SALES月入平均14000   沒有儲蓄-.-現有 47年唐樓A(~200M) 自住 沒有欠債剛剛買了 240萬連租約樓B 收租 可收$8000 按5成 分30年 2.15 姐姐供 爸爸名另外有70萬HKD 和 30萬人民幣定存到2013 年中

 

因為父母年紀唔少,想係5~8年內有兩間以上收租之用….小弟想47年唐樓買給姐姐,套現100M 作5成按,再租給父親8000,可以增加姐的借貸能力套現100M——>先轉人民幣定存半年 半年後有父親交租給姐姐的紀錄 可以增加姐的借貸能力14000+8000(0.7) 作收入…再用100M人民幣+70M HKD 買C

 

現在只能用姐姐去借錢…小弟就不用借原因一 現在樓價覺得高,所以只用姐姐,留小弟的能力下跌之用原因二 小弟還沒有想到支多少人工給自己比較好…以上是大約的想法可以嗎…??另外我自己的收入可以怎樣做數??小弟同父母是保守之人,股票有買,不過都係覺得買樓儲錢比較好~麻煩你…..謝謝你…

 

對不起遲覆了,諗樣同大家一樣,希望盡用每一天,休息時盡情休息。大雄既工作及財政狀況,係想運用借貸力時都唔想見到既,情況包有自僱冇入息證明、抵押品(樓宇)年歲高、樓宇業主高、姐姐的負債比率亦因剛買入2.40mil樓而加高了,係呢個三高一低情況下點攪呢?

首先如將唐樓賣比姐姐,先要考慮如家姐再供多一間樓能否承擔,即將47年唐樓賣比家姐,假設借一百萬,每月都要還近5000蚊,恐怕加埋上一間會令個人負擔比率超過50%,即個人總債項超過總收入的50%。

你賣左間樓比姐姐,就當租金係八千,冇番半年租金收入記錄銀行係唔會將該租金當作入息証明的! 就當你連約成交,係做按揭時提供租約,但係個租客又係賣樓業主本人(即你父親),諗樣真係諗唔到銀行會唔會接受。如用差餉估值計租金,個租值可以同市場價差好遠,所以你諗既「 14000+8000(0.7)」二穿一,未必可行。

另一點要注意,係47年樓齡用作按揭好難做到廿年供款以上。連十五至廿年都已難批。對症下藥應該要換樓,47年既自住樓有兩個諗法,一係趁高售出,但新買入既樓可以要細些少。一係搵人幫你攪「多間隔用途房」,谷高回報。除非你間樓有機被人收購,或有可能整做樓上鋪,否則你要諗諗趁高出貨。

或者唔駛諗得咁複雜,其實手上約一百萬港元現金可等時機,過幾年再買入樓房收租。現47年自住樓可能父母住慣左,賣唔成就算。不過為長遠計,你自己一定要整番d收入,用現稅階計報約兩萬月入實適宜。因為你自己有免稅額約11萬,如父母超60歲更可埋父母免稅額,有祖父母免稅額亦可報埋上去,計及稅階你都係交一萬幾千稅。你當資助下政府,睇下佢有冇建房福利惠及你啦,請你自己暫不要做業主,看政府有何「梁策」!

五至 至八 年內 有兩 兩間 間樓 樓收 Home Blogger
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股價震盪》高盛最高喊上一千六 轉瞬變臉下修至八十六 外資也會看走眼散戶盡信恐大失血

2013-08-12  TWM
 
 

 

不到兩年的時間,宏達電市值驟減八八%,金額高達九千四百億元,最大的輸家當屬外資與散戶。從一度最看好宏達電目標價高達一六五○元,到如今看最低的目標價僅剩七十一元,外資評價宏達電的起落,幾可寫成一部台股最發人深省的投資啟示錄。

撰文‧謝富旭

兩年前,宏達電獲利最意氣風發時,外資給予最高的目標價達一六五○元;如今,隨著宏達電獲利急轉直下,即使背負市場罵名,眾多外資券商分析師甚至不留情面地調降宏達電目標價至兩位數(七十至九十幾元)。但宏達電股價落難,最大的苦主不僅是散戶,連外資(指外資券商所服務的客戶)本身也損失慘重!

從證交所的宏達電外資庫存觀察,宏達電股價於二○一一年四月二十八日寫下一千三百元的天價時,當時外資持股高達五十三.一萬張,占宏達電股權六二.六%,可謂外資持股過半的「外國公司」。自此之後,宏達電展開驚心動魄的三段跌勢,一直到第二段跌勢展開,外資才猛然明顯減碼。

外資也是受害苦主

儘管損失慘重 卻能即時停損減碼 第一段跌勢是從一千三百元跌至四百元,時間是一一年五月至一一年十二月初。這七個月,外資對宏達電「崩壞」半信半疑,於是僅減碼六.八萬張,約一二.八%,但期間宏達電跌幅卻高達六九%。

外資減碼宏達電,賣價大多落在四百元以下,在四百至一五○元,外資總計減碼宏達電高達二十五.三萬張,外資持股比重從五三%驟降至二三%,可見,外資操作宏達電不見得有多高明。這是外資「買方」(主要是指共同基金與對沖基金)的情況,充當投資軍師的外資「賣方」(指外資券商研究部門),其對宏達電的建議,說實在也是半斤八兩。

外資「賣方」對宏達電目標價的預測高點集中落在一一年四至五月,當時宏達電股價已來到一千二百元上下;然而,由於宏達電獲利數字火紅,外資賣方分析師紛紛對目標價給予極高的評價,清一色估一千元以上。當時較保守的摩根士丹利給一千一百元,而高盛給一千六百元,摩根大通與巴克萊也分別給一千六百與一六五○元的極高評價。

一一年七月,宏達電與蘋果間的專利侵權官司白熱化,花旗分析師張凱偉開出第一槍,將宏達電目標價從一四七○元降至九七○元(當時宏達電股價仍在千元以上),甚至引發後來宏達電提告。同年八月間,宏達電罕見出現大批經理人股票申讓潮,股價加速下跌。然而,一直到一一年十一月至一二年一月初,外資賣方分析師才明顯調降目標價。但是,與宏達電最有淵源的高盛,仍給予七五○元高評價,其餘約落在四百至六百元。

因此,一般投資人如果太相信外資研究報告,在一千二百元上下買進宏達電,並期待會漲到一千六百元,不但不可能賺到錢,還會嚴重套牢,並且隨著宏達電股價暴跌而難以自拔。

所幸,台灣投資人對追高股價一直存有戒心,從散戶指標──融資餘額觀之,宏達電股價攻上千元關卡時,融資餘額不增反減,因此套在千元以上的投資人應該不多。

問題是,散戶也許抗拒得了外資報告給宏達電目標價一千六百元的魅惑,卻抗拒不了宏達電從一千三百元天價腰斬後,股價看似跳樓大拍賣的誘惑。

去年五月中旬,宏達電股價失守四百元大關,融資餘額至此開始爆量激增。宏達電融資餘額從三萬餘張一路飆升,即使股價跌破一六○元融資追繳火線,融資餘額仍節節升高至七.六萬張,雖顯示散戶打死不退的意志,但卻損失慘重。相對之下,外資法人大幅減碼宏達電雖落在四百元以下,儘管損失不貲,但其壯士斷腕般停損減碼的決心,則是散戶不能及。

別把外資報告當成寶

看不準是正常 長短線參考價值均不足從目前宏達電股價僅一五○元上下觀之,對照外資過去兩年對其所做評估,頗令這群年薪數百萬甚至上千萬元的外資金童難堪。其中,高盛的角色最值得玩味。

高盛不僅是第一家喊出宏達電千元目標價的外資,宏達電現任財務長張嘉臨與前投資人關係部門主管鄭昭義,均是從高盛挖角而來,兩家公司關係匪淺,也引發外界聯想。在調降宏達電的動作中,素來以快、狠、準著稱的高盛竟頻頻慢半拍,恐讓其客戶對旗下分析師的信心產生動搖。

不可抹滅的是,在宏達電飆漲的過程中,外資圈中就屬高盛最能「動燭機先」。一○年九月,在宏達電股價剛站上六百元關卡時,高盛就率先喊出千元目標價轟動市場。一一年三月,宏達電剛站上千元大關,高盛再喊出一千四百元目標價(隔一個月後又上修至一千六百元);同時大膽預測宏達電市值三至五年內將翻至一千億美元(當時市值約三百億美元),把宏達電多頭氣勢帶到沸點。

不過,沒想到的是,高盛分析師眼中的一千億美元大夢,如今卻變成宏達電市值從新台幣一兆多元衰退至一千億元市值保衛戰的惡夢。許多不明就裡的投資人,不僅在網路上謾罵,甚至有陰謀論之說,指外資說一套做一套,出報告時,明明就是看多,但外資客戶卻處於賣方,而對外資頗不諒解。問題是,外資分析師真的有意與公司派聯手,坑殺散戶嗎?

曾在外資券商擔任過研究主管的晉昂投顧總經理洪瑞泰說:「外資對個股目標價喊得太高或太低,並非出於惡意,僅能歸咎看不準而已。老實說,市場看得準的分析師本來就不多!」洪瑞泰指出,不管是外資還是本土券商分析師多半是做趨勢研判,看趨勢本來就容易有偏差,總是越漲越看好,越跌越悲觀。

所以,投資人千萬不要把外資分析師研究報告當成寶。大眾證券自營部主管張智超雖有蒐集與閱讀外資研究報告的習慣,但他說:「外資報告在見報前二至三天,往往已經先給VIP級的大客戶看過,讓大客戶提前布局。因此,當外資報告曝光於媒體時,大客戶們該做的都做完了,在短線上已不具任何參考價值!」至於長線,外資券商服務的共同基金操作時間也落在半年至一年,嚴格來說不算是真正的長線。因此,要買睡得著覺的價值型股票,參考價值也不大。

值得注意的是,隨著近幾年來對沖基金影響力日增,外資賣方分析師為迎合客戶所需,對股價短線動能的研究與關照著墨漸深。許多外資圈人士也默認,對沖基金占其外資券商的下單量比重,已經凌駕長線的退休基金或共同基金,躍居成台股外資中「控盤」的主流。

對沖基金成為主流

研究報告用詞勁爆 才能吸引客戶上門這種情勢,無形中將促使外資券商的研究報告無論在觀點或措詞上益加犀利與聳動。一位不願具名的外資分析師說:「其實,我們和媒體一樣,內容要夠勁爆,目標價要夠驚悚,才會勾起客戶買賣的意願。」因此,宏達電第二季法說會一召開完,各家外資無不卯足全勁,用最犀利的觀點、最勁爆的文字,以及最殘酷的目標價「互別苗頭」。

比如說,某外資券商以「掉下來的刀子」為題分析,宏達電仍看不到任何反轉跡象,目標價給予七十一元。也有外資券商以「歷史上從未有手機公司起死回生過」為題,認為宏達電再起機會渺茫,給予自認為「很慷慨」的九十七元目標價。

外資對宏達電股票上的痛賠,以及外資分析師對宏達電評價的看走眼,足以作為投資人殷鑑。畢竟,再精密的財務系統與評價模式,也無法預料瞬息萬變的金融市場與產業競合,更遑論看穿幽微陰暗的人性。

從過度樂觀 到過度悲觀── 宏達電近年股價走勢與外資預測目標價蓄勢待發 2010年9月,高盛將目標價從800元調高至1000元,是第一個喊出宏達電上千元的外資券商。

爭先追漲 2011年3月,高盛預測宏達電市值在3~5年將成長至1000億美元,當時宏達電市值僅300億美元。喊出目標價為1400元。

過度樂觀 2011年4月,高盛調高宏達電目標價至1600元。

警訊乍現 2011年7月,宏達電與蘋果專利權官司失利,花旗分析師張凱偉率先下調目標價至千元以下的970元。

豬羊變色 2012年1月,宏達電遭蘋果與三星瓜分市占率,外資看法轉趨分歧,麥格里下看450元,高盛為750元。

徹底絕望 2013年8月,宏達電上市以來首度出現虧損,外資大降目標價至70~150元。

市場看衰 目標價最低下修至71元──外資法人對宏達電財務預估外資券商 投資評等 目標價

(元) 今年EPS

(元),

預估 明年EPS

(元),

預估

巴克萊資本證券 減碼 122(降) 1.68 0.56 巴黎證券 賣出 71(降) -1.42 -0.84 里昂證券 賣出 93(降)-2.20 2.50 聯昌證券 表現劣於大盤 101(降) 0.09 5.86 瑞信證券 表現劣於大盤(降) 120(降) 3.52 9.68 高盛證券 賣出(降) 86(降) -0.38 1.88 匯豐證券 減碼 98(降) -2.10 -1.20 摩根大通證券 減碼 100 2.911.29 美銀證券 表現劣於大盤 92(降) -0.70 2.90 麥格理資本證券 表現劣於大盤 92 4.51 3.14 摩根士丹利證券減碼 99(降) -1.50 -0.03 野村證券 賣出 135(降) 1.32 4.41 花旗環球證券 賣出 97(降) 0.02 1.57 瑞銀證券 賣出 86(降) -0.38 1.42 元大投顧 賣出 90(降) 2.01 5.29 凱基投顧 賣出 85(降) -0.043.02 資料來源:各外資券商或外資部門研究報告 整理:李洵穎

股價 震盪 高盛 高喊 上一 千六 轉瞬 變臉 下修 修至 至八 八十 十六 外資 也會 看走眼 散戶 盡信 信恐 恐大 失血
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一田百貨 兩年後開至八分店 黛安

1 : GS(14)@2012-11-13 00:09:05

http://www.skypost.com.hk/column ... 8%86%E5%BA%97/49404
習慣每朝起床來杯醒神的咖啡,得悉沙田的一田百貨正舉行咖啡節,特地前往一逛。黛安記得一田去年亦辦過同類活動,今年規模更盛大,有多達十多個品牌近百款咖啡供選擇,連每150克索價近2000元的印尼麝香貓咖啡、獲獎無數的巴拿馬藝伎咖啡豆(Panama Esmeralda Geisha)等都有,黛安簡直如獲至寶。
閒逛當日一田百貨常務董事莊偉忠(Daniel)亦在場,可惜黛安有事在身,未能聊上幾句,沒想到Daniel周五居然親自來電。他說去年咖啡生意額較前年增80%,然而精品咖啡選擇有限,故今年獨家代理多個品牌,以開創更多懂得「品味生活」的客源。
港樂年度盛事移師中環
現時一田擁有三家分店,Daniel透露,明年擬於屯門新盤瓏門、荃灣及九龍加開三間分店,當中荃灣店面積最大,達8.5萬呎;2014年會再開兩間,均位於市區,洽談大致完成。換言之,兩年後全港將有八間分店,拓展速度認真驚人。
與莊話畢,黛安隨即離開辦公室前赴中環海濱,參加香港管弦樂團(港樂)的年度盛事太古「港樂‧星夜‧交響曲」。活動以往在跑馬地馬場草坪舉行,不少人會帶備紅酒、小吃進場,席地而坐,一邊欣賞管弦樂,一邊品嘗美食,是非常寫意的家庭活動。
今年活動移師中環十號碼頭旁空地,太古貿易及實業部門常務董事雷名士、太古集團慈善信託基金公益事務主管劉秀苑、港樂行政總裁麥高德及董事局主席劉元生等亦有到場。黛安則與男友、家姐及姨甥仔一同參加,姨甥仔並帶同手搖鼓前來,於互動環節與樂團一同Jam歌,玩得可樂透。當晚天色澄明,末段序曲,台後伴隨音樂節奏發放璀璨煙火,為Happy Friday畫上圓滿句號。
2 : Sunny^_^(11601)@2012-11-14 00:25:51

坑口都開反間啦...
3 : GS(14)@2012-11-14 23:46:18

Popcorn 有無位呀
4 : Sunny^_^(11601)@2012-11-15 10:20:03

pop corn有位呀,本來有個大位,但係比左一間日資既...一時記唔起個名...

坑口本來有間吉之島...但係幾年前冇左,好可惜
一田 百貨 年後 開至 至八 分店 黛安
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預算案退稅上限或增至萬五向中產派糖 子女免稅額加至八萬

1 : GS(14)@2015-02-12 08:37:34





■財政司司長曾俊華。資料圖片


【本報訊】庫房水浸,中產與基層一樣有糖分。據了解,受惠於樓市辣招稅收及其他收入,今年財政盈餘將由原預計的九十一億激增至六百億,財政司司長曾俊華在廿五日發表的財政預算案,除了會繼續提出公屋免租等基層紓困措施,也會向中產派糖,包括退稅百分之七十五、上限為一萬五千元,供養子女免稅額亦由目前七萬增至八萬。記者:許偉賢 陳雪玲消息稱,曾俊華會在農曆新年前「拍板」決定各項紓困措施,並在新年期間閉關撰寫新一份預算案。據了解,受惠於幾大原因,包括樓市辣招雙倍印花稅的稅收、賣地收入較預期好,以及立法會拉布令不少工程未能上馬致支出大減,加上今年仍然收取上一財政年度「和味」的利得稅庫房盈餘由去年預計的九十一億增加約五倍至六百億。由於庫房水浸,據了解,政府認為不應在此時「閂水喉」,擬趁好景向市民派糖。中產階層過去一直不滿被政府忽視,預算案考慮這一點,繼續扶助基層之餘,同時向中產報喜,包括提高退稅上限。據了解,薪俸稅及個人入息課稅方面,納稅人料可獲退稅百分之七十五,上限或增至一萬五千元。政府去年及前年也分別向納稅人退稅,上限分別為一萬元及一萬二千元;若今次退稅達一萬五千元上限,是近年新高。而政府前年退稅一萬二千元,庫房當時少收約八十九億。




庫房或少收逾百億

與此同時,子女免稅額料也由目前七萬增至八萬,即特首梁振英選舉時的承諾水平。當局上次增加子女免稅額是在二○一三年,當時由六萬三千元增至現時七萬元。消息稱,當局亦會一如去年寬免首兩季差餉,每戶每季以一千五百元為上限。多個政黨均對政府向中產派糖表示支持。經民聯林健鋒稱,政府既然擁有多達六百億盈餘,退稅上限調高至一萬五千元是理所當然。自由黨黨魁方剛也稱退稅一萬五千元對中產是好消息,並指今年經濟環境或不穩,「今年唔易過,退稅係好事」。中產聯盟一直力倡今年預算案應向中產退稅二萬元,主席彭長緯指,「如果退稅真係有萬五蚊,都算唔錯,中產唔可以成日都冇糖派」。對於盈餘遠超預期,香港稅務學會理事王銳強指,「淨係額外印花稅嘅收入,加上拉布令基建唔可以上馬嘅支出,呢度都成五百億啦」,他認為政府無法預期辣招及其他工程撥款何時通過,「所以估錯數都唔係佢哋嘅責任」。王銳強預料,退稅一萬五千元或令庫房少收逾百億。另外亦有消息稱,曾俊華有意在財政預算案中再宣佈發行與通脹掛鈎債券(iBond),今次發行額有望達一百億元,雖然今年息口有回升壓力,但港府考慮到市場仍保持低息環境,發行iBond仍可吸引一些希望有保本投資工具,但回報不跑輸通脹的市民,同時也可促進本地零售債券市場發展。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150212/19039241
預算案 預算 退稅 上限 增至 萬五 五向 中產 派糖 子女 免稅額 免稅 加至 至八 八萬
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