中國房市的問題是地域性不均衡，而房市軟著陸的前提是有效去庫存；一線城市確有優勢，但三線城市房價若出現大幅調整，一線城市很難不被殃及。 農曆年後，京、滬、深及個別二線城市房地產市場異常火熱，資金加速用湧入，房價躥升得令人瞠目。三月底滬深漢甯紛紛推出樓市調控政策，新華社發文警惕房地產虛火，房市小陽春面臨政策挑戰。 這是流動性主導的樓市反彈，背後是充裕的流動性和不多的投資出路，升勢集中在一線城市和個別二線城市，絕大多數三線城市並未受惠，部分地區更出現了資金的虹吸效應。 政府在房市的如意算盤是，引導民間高儲蓄去化解住宅的高庫存，但中國房市的問題是地域性不均衡。儲蓄和購買力主要集中在沿海區，尤其是超大城市，然而近八成的住宅庫存在三、四線城市，那裡的就業和收入增長都相對較弱。 一線城市的房價已經很貴，進一步飆升使得和打工族的工資收入嚴重脫節。這些城市的房價收入比率或租金回報率，名列世界前茅，無論從社會安定或從金融安全角度看，都是為政者的心腹大患。 但中國處在景氣趨緩期，政策邊際效應遞減，投資與出口疲弱，房地產政策是唯一仍能對實體經濟有效操控的宏觀工具。而房產業牽連的上下游極多，對整體經濟撬動效應極大。賣地收入對於地方收入至關重要，目前地方政府的財政狀況可謂捉襟見肘。政府此刻應不會輕易對房市痛下殺手，讓經濟引擎熄火。 相信政府不反對房市上升，而意在引導社會資金配合消化房市庫存，同時為經濟注入活力。基此，筆者認為此次房市小陽春應可橫跨數季。 且政策並非影響市場的唯一因素。此次房市調整是由高庫存觸發，乃市場因素主導。房市軟著陸的前提是有效去庫存，目前中國已建成住宅的庫存量超過七億平方米，加上建設中項目則超過十一億平方米，絕大多數位在三線以下城市。 化解庫存壓力仍是必須面臨的考驗。 筆者也不相信三線城市房價跌，一線城市房價還能照升。從購買力和土地供應看，一線城市確有優勢，但一線城市明顯存在泡沫跡象。地產商多數同時經營一、三線城市，一旦三線城市出現大幅調整，一線城市很難不被殃及。 或許一線城市的調整幅度較小、下次反彈力度更高，但在房價上應不致出現週期性背離。 （本專欄隔周刊出） 撰文 / 陶 冬 | ||||||
新一波房地產調控來勢兇猛。包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等多個城市出臺了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策出現了全面升級，比以往更加嚴厲。
不過具體到對房地產板塊的影響，A股市場和港股市場的反應大不同。自調控政策以來，A股地產股收跌，而港股市場上的內地房地產股（以下簡稱“內房股”）則僅僅沈寂了一兩天之後，就重回漲勢，榮創中國、雅居樂集團等內房股更是創出了近期新高。
A股和港股聯動升溫。“南下”炒作型資金看中了美圖的機會，而“南下”的價值型資金則在低估值的內房股上尋找機會。1月份以來，“南下”買房產股的交易筆數高達133筆，而相關的“北上”資金則只有14筆。
調控政策對地產股影響幾何？
2017年3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合相關單位發布了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，對之前2016年9月30日出臺的政策進行了升級，在本市無房但有貸款記錄的購買普通自住房的首付款比例從之前50%提升到60%，購買非普通自住房的首付款比例從之前的70%提升到80%。此外，在當天，廣州市人民政府也發布了房地產調控的政策。
“基本面方面，房地產市場分化勢頭將加劇，一二線城市與三四線城市將呈現冷暖對沖局面，預計總體量縮價穩。”東方證券分析師蒲東海認為。
事實上，從行業的發展趨勢來看，除了增量地產之外，存量地產的空間也相當廣闊。中金公司的報告預測，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%的水平。
從事存量房業務的BASE董事長兼聯席總裁王謙表示：“在2014年之前，資本沒怎麽進入到存量房領域，主要原因一方面是當時增量地產非常火爆，還處於上升期，而從2013年以來，增量地產其實就已經出現了增速放緩的趨勢，包括二三線城市都存在過剩的情況，所以存量地產被逐漸重視起來。”
在他看來，在存量房領域不管是做輕資產運營，還是做重資產運營，並不是錢的問題，主要還是想要做一個有預見性的前瞻性的平臺。
自3月17日調控政策以來，A股市場上的WIND房地產板塊指數下跌了0.85%，相關個股股價也出現了一定程度的下跌。而今年以來，WIND房地產指數僅僅上漲了0.61%，跑輸大盤。
蒲東海認為，A股房地產板塊行情方面，短期內將受到調控後市場情緒壓制，而且長期面臨基本面下行壓力，不過當前板塊估值較低，且基金重倉比例創2010年以來的歷史新低。
資金“南下”洶湧“北上”稀少
A股房產股在地產調控下“受壓”的同時，港股市場上的內房股在短短承壓一兩天之後就出現了快速的反彈。
事實上，自春節以後，A股市場上房地產板塊表現乏力，行業指數基本上處於一個震蕩的情況之中。而在港股市場上，房地產板塊卻有非常好的表現。今年以來，恒生內地地產指數上漲了近30%,雅居樂集團、碧桂園、新城發展分別上漲了81.27%、55%和54.71%，其中更是有多只內房股接連創出新高。
近日，恒生指數創下了2015年8月份以來的新高，在推動股價上漲的過程總，港股市場上的內房股股價上漲功不可沒。
交銀發布報告認為，由於一二線城市可能實施更多調控措施，投資者或會轉向三四線城市，令主力開發三四線城市的發展商可受惠於差異化的政策，因此像雅居樂及碧桂園等房企，近期的升幅反而尤其明顯。
同策咨詢研究總監張宏偉則認為，內資地產股漲幅短期跟資金炒作應該有關系，跟業績增長的關系不是太大。調控政策加強之後，對地產銷量來說影響比較大，無論是核心一線城市還是周邊城市。從上市房企布局的城市看，跟去年10月份調控的重倉區一致，因此大部分房企受影響比較大。如果企業的業績預期表現不好、利潤持續下滑的話，未來一年到一年半的時間，上市公司的股價會受到影響、不會太景氣。
近期，港股市場上美圖的暴漲暴跌相當吸引眼球，這背後與大量資金南下搶籌有很大關系，而內房股大漲的背後也可以看到資金洶湧“南下”的身影。
Wind數據顯示，最近三個月時間以來，深港通北上和南下的資金相差無幾，而港股通北上和南下的資金差別較大。其中，北上資金只有80.2億元，而南下資金則有704.03萬元。
今年以來，一共有133筆內房股的交易，數量相當龐大，其中豐盛控股、融創中國、華潤置地多次進入當天成交金額的前三名。相比之下，“北上”購買地產股的交易數量只有14筆，只有萬科A、保利地產、招商蛇口等被“北上”資金所青睞。
企業運營，現金為王。可是在公布年報的公司中，我們還是看到不少“增利不增錢”的現象，靚麗業績的背後，現金流情況堪憂。
Wind統計數據顯示，在公布年報的公司中，有772家公司去年實現了凈利潤為正數，但是其中有118家公司的經營活動產生的現金流量凈額卻是負數，更是有多家公司出現了現金流與業績嚴重的情況。
除了一些是由於行業方面的因素之外，還有些公司是由於大手筆購買商品、還股東錢或者存貨激增等因素。分析人士認為，如果現金流和業績出入太大，需要引起投資者的警惕。
購買商品、還股東錢造成現金流堪憂
“一般而言，企業凈利潤和企業經營活動現金流會成正比關系，企業經營活動現金流較為充沛，一定程度上說明企業經營交易活動頻繁，現金到賬及時，主營業務開展順利，同樣企業凈利潤也較有保障。但是若企業凈利潤高，但是實際發生的經營現金流不強，則有存在造假的嫌疑，或者得到政府的大額補貼，提升了企業利潤水平。”中投顧問金融行業研究員霍肖樺告訴第一財經記者。
記者了解到，在上市公司發布的報表中，很多時候，現金流比公司的凈利潤更能反映公司的經營狀況。而企業的凈利潤和現金流情況由於存貨、應收賬款等原因，所以往往難以完全同步。而不同的發展階段也往往讓企業的現金流呈現不同的局面，如公司處於快速發展階段，短時間內的“現金為負”是正常現象。
盡管如此，如果兩者之間相差太大，則需要引起投資者的註意，細究背後的原因。從發布年報的公司來看，一些公司的業績和現金流出現了嚴重的背離。
以金健米業為例，公司去年實現的凈利潤為1008.31萬元，同比增長105.84%。而與此同時，公司的經營活動產生的現金流凈額為-14334.7萬元，兩者相差相當懸殊。
從公司財報中可以看到，公司在去年一季度的時候，現金流尚且處於正數的狀態，而從去年二季度開始，公司就開始了“負現金流運營”的狀態。公司方面的解釋是購買商品活動等經營活動支付現金增加。
去年，金健米業應收賬款和存貨同比增加了36.13%和43.66%，而預付款也增加了50.95%。事實上，盡管金健米業去年業績表現靚麗，但公司扣非凈利潤為-1332.97萬元，凈利潤很大程度上需要依賴於政府補貼。
醫藥行業公司現金流普遍較好，但仍有公司的現金流狀況堪憂。比如華北制藥，去年實現的凈利潤為5441.51萬元，而與此同時，公司的經營活動所產生的凈額為-44652.63萬元。
而早在2015年底，華北制藥的現金流為12245.5萬元，在一年的時間之內，華北制藥的現金流同比下降了464.53%。公司在年報中表示，去年償還股東5.74億元的往年欠款，正常經營活動現金凈流入1.28億元，較上年同期1.22億元略有增長。
存貨激增“拖累”現金流
從紡織服裝行業轉型過來做跨境電商的跨境通，去年實現的凈利潤為39376.82萬元，同比增長了133.85%，業績看起來靚麗無比，而背後公司的現金流狀況可就沒那麽好看了。
跨境通去年經營活動產生的現金流凈額為-105946萬元，公司方面對此的解釋是，主要是因為報告期內公司經營規模快速增長，銷售旺季及春節備貨，支付供應商貨款、營銷推廣費、物流費等增加。
從公司的財報中，可以看到公司的存貨余額在過去的一年內迅猛增加。去年，公司的存貨數量為257305.03萬元，而在期初存貨則僅為80932.72萬元，增長幅度達到了1.88倍。可見，公司為了做跨境電商業務也是下了不少“血本”。
跨境通是A股上市企業中唯一一家主營跨境電商的企業，但跨境電商行業競爭激烈。去年一年時間，就有10家跨境電商企業成功掛牌新三板;去年8月，已經在新三板上市的企業——波智高遠也斥資6.67億元收購4家跨境電商企業，轉型跨境電商。
值得一提的是，有些公司的現金流情況和凈利潤背離則是有行業因素的，如券商往往出現這一現象。中信證券去年歸屬母公司股東的凈利潤為103.65億元，而其經營活動產生的現金流凈額為-493.92億元，廣發證券的歸屬母公司股東的凈利潤為80.3億元，而其經營活動產生的現金流凈額為-211.52億元，長江證券歸屬於母公司股東的凈利潤為22.07億元，而其經營活動產生的現金流凈額為-137.27億元，之所以如此和其開展回購、融資融券等有關。
此外，房地產公司也是“負現金流運營”的“常客”。如如魯商置業、粵泰股份、雲南城投等房地產公司的現金流相對於凈利潤都是處於負數的狀態，主要是由於地產公司需要支付龐大的土地出讓金。