ZKIZ Archives


李宁跨界房地产缺地少钱 400亿生态城尚在“画饼”

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100915/1818919.shtml


每经记者 李潮文 发自深圳
“我们并不清楚有什么旧区重建计划。”对于“李宁(02331,HK)旗下公司快意节能(08032,HK)涉资400亿的沈阳和平区旧区重建计划”一说,当地政府有关人士9月14日如是对《每日经济新闻》记者表示。
做体育服装的李宁通过新入股的子公司,要进入房地产开发市场了。但沈阳市和平区政府人士的上述说法,似乎暗示着这家服装巨头进军地产业恐怕并非一帆风顺。
曲线进军
李宁进军房地产,可谓规划宏伟,路线曲折。
首先是复杂的入股方式。今年6月,李宁通过与其兄长的合资公司购入快意节能公司54.79亿股优先股;9月,快意节能收购李宁公司30.9%的股份,对 价为李宁兄弟将此前持有快意节能的可换股票据部分转换为普通股,转换后,李宁持有快意节能63.2%的股份。也就是说,李宁兄弟成为快意节能的控股股东。
其后,快意节能一个公告宣布了李宁将进军地产界。据快意节能的公告称,公司与沈阳卖方签订协议,快意节能将拥有沈阳兆寰产业园99%的权益和沈阳兆寰置业投资100%的权益。
公告中,一个名为“生态城”的项目显示出李宁进军房地产的 “大手笔”。据称,该项目是沈阳市和平区的城市重建项目,初步估计占地面积100万平方米。李宁在随后的记者会上表示,该项目涉及资金400亿元人民币,持续建设时间为5至8年。
“我们并不知道有什么旧区重建计划。”昨日,《每日经济新闻》记者致电沈阳市和平区政府办公室,相关负责人这样表示。同时,和平区城建局也表示,不清楚 有大型的城市重建项目。而香港媒体也报道称,沈阳和平区新闻中心发言人透露,目前有关旧区重建连选址都未定案,强调起码两年后才有决定。
快意节能的公告似乎也表示,这个项目还只是在蓝图中。“沈阳市和平区人民政府将协助获得及提供土地发展生态城项目,而此举须进行拍卖程序。沈阳卖方已保证,在使用类似沈阳兆寰产业园提升的技术规限下,该土地将以竞投、公开拍卖或挂牌出售的方式出让。”
“类似李宁这样的企业进入房地产开发市场,一要有钱,二要有地。”一位房地产业内人士向记者分析。
不过根据沈阳和平区政府的说法以及李宁的公告,土地似乎还没有着落。另据记者调查发现,“钱”对于李宁进军房地产市场似乎也不是个容易的事情。
记者从李宁不久前公布的中期财报发现,其手握现金143.6亿元;而根据快意节能中报,公司现金为44亿港元(约38.72亿元人民币)。从两家公司的手持现金情况来看,400亿确实是一个“天文数字”,而另一方面,公司还需现金维持原有产业的正常运转。
对此,李宁表示,公司发展新业务所需的资本性开支确实很大,需要大规模融资。融资方式将是多样的,但是具体方式仍在研究当中。
扩张之路
李宁并不是第一家进入地产界的服装企业,在它之前,还有雅戈尔(600177,SH)。早在1992年,雅戈尔便开始涉足房地产开发,这个曾在2007 年以14.76亿元拿下杭州当年首个地块,手捧地王高调进入杭州地产界的服装制造企业,到如今,已经累计开发住宅、别墅、商务楼等各类物业300万平方 米。
不仅仅是服装企业,一些3C企业也早已进入房地产开发市场。2004年,TCL集团(000100,SZ)已试水地产领域,先后成立了惠 州TCL房地产开发有限公司和深圳市TCL房地产有限公司。除此之外,美的、格力(000651,SZ)、海信(600060,SH)等也已经成立房地产 公司,并且运作多年。
“地产业务毛利率一般都会在30%~40%,”上述房地产业内人士向记者指出,目前积极向地产业进军的都是一些低毛利率的行业。
这项准则对于普遍毛利率在20%以下的家电生产企业来说,的确适用。TCL就是一个很好的例子,集团2007年来自房地产的收入达5.6亿元,毛利率水 平在33.89%左右;2008年收入为1.15亿元,毛利率为31.76%;2009年收入1.52亿元,毛利率水平约12.6%。
但这条准则似乎并不适用服装企业,尤其是李宁这样的名牌企业。因为其自身的毛利率从来不输房地产企业,根据李宁上半年财报,今年上半年整体毛利率为47.9%,而2009年同期毛利率为47.8%。
一个不容忽视的事实是,服装行业内部竞争越来越激烈,像李宁这样的龙头企业一方面面临着特步(01368,HK)等国内同行的追赶,另一方面还需突破耐克、阿迪达斯等世界运动服饰巨头的压力。
“体育产业所牵涉的不仅仅是人们看到的一场比赛、一件运动衣,当中也会涉及到地产、新兴技术的运用等多项产业。”在一个记者发布会上,李宁这样表示。或许,面对竞争,李宁走的是扩张之路。

李寧 跨界 房地產 房地 缺地 地少 少錢 400 生態城 生態 尚在 畫餅
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=18123

首創先進工業用地保護 缺地的深圳敢於拿出一個區的面積

近日,深圳市寶安區試行全國首個區級工業控制線管理辦法,劃定工業控制線總規模70平方公里,保護先進工業。

在當地房價已經大幅攀升、工業用地逐漸縮水的背景下,上述動作意味著什麽? 當地區域經濟觀察人士稱,這一嘗試對於未來深圳制造業的比重保持在安全線以上和經濟結構的穩定,意義深遠。

紅線內嚴格限制工業用地轉換為非工業用地

7月29日,寶安區發布《深圳市寶安區工業控制線管理辦法(試行)》。

《管理辦法》規定,工業控制線根據城市規劃和產業發展導向,按照總量控制、集中連片、保大放小、分類定策的原則劃定,寶安區工業控制線劃定範圍總規模為70平方公里。

此外,工業控制線分為工業紅線和工業藍線:工業紅線為嚴格保護的工業用地範圍線,嚴格限制線內工業用地轉換為非工業功能;工業藍線內合理調控工業用地轉換功能,根據工業控制線範圍內工業建築面積總量平衡的原則,預留一定的用地功能轉換彈性。

制造業正處在政策風口上。2015年,國務院發布我國實施制造強國戰略第一個十年的行動綱領《中國制造2025》,提出到2025年,制造業整體素質大幅提升,創新能力顯著增強。

作為中國制造業重鎮,深圳市政府早在“十二五”之初,就提出大力發展六大戰略性新興產業和四大支柱產業。

在這背後,土地支撐是必不可少的,但深圳已經幾乎無新地可用。今年5月,華為總裁任正非在接受新華社采訪時表示, 目前深圳房地產過度發展對工業有擠出效應,“深圳房地產太多了,沒有大塊的工業用地了。”

新增工業用地少 舊工業用地荒廢

由於土地資源的匱乏,深圳的城市和工業發展已經由依賴增量土地向存量土地二次開發轉變,舊改成為熱詞。

不過,由於制造業的利潤相對較薄,產業園的老板提升產業的意願較弱,這導致舊改項目中“工改工”的比例偏低,政策門檻雖高但來錢容易的“工改商”、“工改居”則占了更大的比重。

以寶安區為例:“十二五”期間,寶安區共76個舊工業區改造項目,用地面積475萬平方米。其中“工改工”項目27個,僅占項目總數的35.5%,用地面積171.3萬平方米,僅占總用地面積的36%。

深圳市政府已經有所動作。2015年,深圳市規劃和國土資源委員會公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》。與往年相比,一個突出的變化是商住項目的占比大幅縮減,新型產業用地占比升至七成。

除了新改造的工業用地少,原有的部分工業區的土地也未得到合理的利用。深圳中原研究中心負責人王飛王飛對第一財經記者表示,寶安之前大部分由工業主導的片區如福永、沙井、松崗、光明有很多舊的工廠區荒廢,造成了土地資源浪費,政府需要做一個新的規劃,盤活用地。

在過去的幾年中,也有一些工業園的管理者眼看著廠房不如以前好租,試圖另謀生路。他們將空出來的廠房改造成寫字樓,吸引企業進駐,但是效果並不盡如人意。

2014年,寶安區一個工業園就將一棟多層廠房改造成了寫字樓,一眼看上去和繁華市區的寫字樓並無區別。但是第一財經記者了解到,雖然租金只有二三十元一平方米,也就周邊非園區寫字樓租金的一半,但由於位置較為偏遠,周邊配套設施不夠完善,目前仍沒有招滿。

確保深圳產業結構均衡

深圳旅遊與地產研究中心主任宋丁對第一財經記者表示,深圳在土地保護方面,以前只有生態控制線。現在由工業發達的寶安區提出劃工業控制線,將為深圳的產業升級豎起一道安全閥,保證工業用地的需要,也是保證深圳經濟結構穩定的舉措。

他說:“70平方公里說大不大,但是也不算小了,GDP產出值很高的福田區整個才70多平方公里。而且未來,先進工業由於靠科技引導和依賴機器人,占地面積會越來越少。”

他補充道,“將來劃定工業控制線的做法擴大到全市的話,就能保證未來工業占GDP的貢獻率能達到35%以上的安全線。”

此前,當地一些區域經濟觀察人士擔心,到2020年,深圳的第二產業比重可能下降到35%以下。而如果第二產業比重降至35%以下,意味著深圳的產業發展變得不均衡。

深圳的第三產業發展勢頭迅猛。根據深圳市統計局發布的« 2015年深圳國民經濟和社會發展統計公報»,第三產業增加值10291.80億元,增長10.2%,增幅高於第二產業。同時,第三產業增加值占全市生產總值的比重為58.8%,高出第二產業將近18個百分點。

首創 先進 工業 用地 保護 缺地 地的 深圳 敢於 拿出 一個 區的 面積
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=208303

跨省占補平衡解禁,缺地城市調控房價添底氣

補充一線城市土地供應,國務院“下及時雨”。

國土資源部日前發布的《2016年第四季度全國主要城市地價監測報告》(下稱《報告》)顯示,有22個城市的住宅地價同比增速超10%,北京、上海、廈門、南京、合肥更是超過了20%。

顯然,一二線城市去年上半年的火爆樓市帶動了地價的快速上漲。為了穩定預期,防止地價進一步帶動樓市上行,全國至少已有16個熱點城市出臺三年宅地供應計劃,但北京、上海、深圳缺席。

事實上,缺地一直困擾著不少一二線城市,這也使得這些城市在抑制樓市泡沫方面受到限制。2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展,並要求落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

所幸,新華社23日受權播發的《中共中央國務院關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》(下稱《意見》)在跨省占補平衡方面提出,探索補充耕地國家統籌。這就為缺地的熱點城市解決住宅用地供應開了一扇窗。

五城市地價漲幅超20%

與房地產市場類似,住宅地價的熱度也出現了分化。

《報告》顯示,一線城市和部分熱點城市的地價仍處於高速增長態勢,大部分三線城市的地價處於溫和上行態勢。具體來說,2016年第四季度住宅地價同比上漲的城市達到92個,較上一季度增加7個;增速超過7%的城市達到34個,較上一季度增加10個。

值得註意的是,全國有22個城市住宅地價的同比增速超過了10%,包括北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等,有過之嫌。其中,北京、上海、廈門、南京、合肥的住宅地價增速超過了20%。

對於地價的走勢,《報告》認為,一是國際經濟複蘇動力與壓力並存,國內宏觀經濟穩中向好;二是2016年市場回升動能依然存在,資金充沛,部分城市市場熱度較高,房企補倉需求旺盛。

《報告》指出,2016年四季度,貨幣政策基本穩健,但社會融資規模同比快速增長,M2(廣義貨幣)與M1(狹義貨幣)增速差略有收窄,仍處於較高水平,企業資金依然充沛。2016年11月末,社會融資規模同比增長13.3%,流動性充裕,為不動產市場量價上漲提供了資金支撐。

統計數據顯示,2016年1~11月,房地產開發企業到位資金中,個人按揭貸款同比增加49.3%,處於歷史較高水平。年內熱點城市房地產市場量價齊升,銀行信貸支撐資金流入房地產市場,帶動了企業庫存去化和資金回流,企業在熱點城市補倉土地需求旺盛,進一步加大了競地力度。

不過,隨著金融監管部門對房地產融資嚴格管控,2017年房地產開發企業到位資金增速將有所降低,熱點城市開發投資節奏將有所放緩。

中原地產首席分析師張大偉表示,2016年第四季度全國有11個城市土地出讓金超過300億元,其中杭州最高達到了517億元。整體看,雖然土地市場成交額處於高位,但在系列調控政策的影響下,出現了土地溢價率逐漸平穩的跡象。

各類調控手段出臺

自去年四季度以來,為了調控趨於過熱的房地產市場,不少城市祭出了多種手段。除堅持分類調控、精準施策外,熱點城市的調控也繼續升級,限購限貸力度加大。

2016年10月份以來,一線和二、三線熱點城市,先後密集出臺政策,從提高購房門檻、調整信貸公積金政策、加大土地供應、加強市場監管、強化信息公開和輿論引導等方面收緊調控。

在土地供應環節,多城市靈活設置競買規則,通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價,防止異常高價地塊擾亂市場預期。

天津、廣州、合肥、濟南、南京、杭州、無錫、蘇州、濟南、鄭州、武漢、福州、廈門、成都、青島、佛山等多個熱點城市依據市場需求情況編制、公布了2017~2019年住宅用地供應三年滾動計劃,調整土地出讓節奏,穩定住宅用地供應預期。上海、廣州、南京和杭州等嚴格監管土地競買資金來源,防範資金違規流入土地市場,保障市場規範運行。

“調控政策密集出臺,效果初步顯現。統計數據顯示,2016年11月份,15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫,房價走勢明顯趨穩。”《報告》稱。

2016年四季度,房地產用地價格受市場前期看漲預期的慣性效應影響,環比、同比增速仍有所上升。但從住宅地價來看,調控收緊一定程度上發揮了作用,一、二線城市住宅地價環比增速出現回落跡象。而市場分化顯著,多數庫存較大的三線城市的地價處於溫和上行態勢,地價基本穩定。

張大偉也表示,隨著各地政策出臺,從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看,二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來,全國土地市場成交數據降溫,合計成交超過10億元的109宗,其中溢價率超過100%的只有23宗,相比之前高溢價率地塊頻繁出現的市場有明顯的降溫。”張大偉說。

增加住宅用地供應潛力

按照國土資源部要求,一些房地產市場熱點城市近日陸續出臺2017~2019年三年住宅用地供應計劃,以求穩定市場預期。然而,截至第一財經記者發稿,除廣州外,四大一線城市中,北京、上海和深圳均未發布三年住宅用地供應計劃。

雖然尚未公布三年住宅用地供應計劃,但北京、上海和深圳日前均對調控樓市作出表態。

北京市委書記郭金龍在上月召開的中共北京市委十一屆十二次全會上稱,要清醒看到,房價已經過高,積累了風險,而且增加了社會焦慮,也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任,嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求,堅決保持房價平穩。

新當選的上海市市長應勇20日表示:“我們不希望看到上海的房價太高,這會影響年輕人的發展,影響城市的活力和創新能力,也不利於城市長遠發展。”

“對經濟而言,樓市泡沫是危險的。”針對深圳市場普遍關註的“樓市限價令升級”,深圳市委書記許勤20日表示,“政府的調控政策,是在市場失靈情況下,或者市場本身遠遠背離市民期望值的情況下進行調控。”

事實上,中國經濟發達地區往往因為“缺耕地”,也使得住宅用地成了稀缺資源;然而,一些耕地大省往往“少資金”。這種背景下,松綁跨省耕地占補平衡政策成為雙方的共同訴求。

根據去年底召開的中央經濟工作會議,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。而23日發布的《意見》正好解決了這一矛盾。

在跨省占補平衡方面,《意見》提出,根據各地資源環境承載狀況、耕地後備資源條件、土地整治新增耕地潛力等,分類實施補充耕地國家統籌。

具體而言,有兩類情形能夠享受跨省占補的“政策優惠”,一是耕地後備資源嚴重匱乏的直轄市,新增建設占用耕地後,新開墾耕地數量不足以補充所占耕地數量的,可向國務院申請國家統籌;二是資源環境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省份,對由於實施國家重大建設項目造成的補充耕地缺口,可向國務院申請國家統籌。

但也有擔憂認為,一旦放開跨省占補平衡,是否會出現東部省份由於減輕了補充耕地的壓力,而又出現建設項目大肆占用耕地的情況?

對此,《意見》強調,要嚴格控制建設占用耕地,充分發揮土地利用總體規劃的整體管控作用,從嚴核定新增建設用地規模,優化建設用地布局,從嚴控制建設占用耕地特別是優質耕地。實行新增建設用地計劃安排與土地節約集約利用水平、補充耕地能力掛鉤,對建設用地存量規模較大、利用粗放、補充耕地能力不足的區域,適當調減新增建設用地計劃。

跨省 省占 占補 平衡 解禁 缺地 城市 調控 房價 底氣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=233591

一座“缺地”的城市,如何進行土地二次開發?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-24/1141604.html

每經實習記者吳抒穎 每經實習編輯梁秋月

城市更新的成果

走城市更新的道路是“缺地”的深圳破局的思路。深圳城市更新局發布的數據顯示,2016年,深圳市供應建設用地面積約965公頃,其中新增建設用地約338公頃,存量建設用地約627公頃(含城市更新供應用地239公頃),占總量的65%。

在住房供應方面,城市更新項目貢獻了不小的比例。數據顯示,2016年,城市更新供應商品房(不含回遷)面積297萬平方米,占全市房地產市場供應總量43%,城市更新逐漸成為了商品房和保障性住房供應的重要來源。

公共配套落實方面,目前深圳已批的城市更新規劃已落實了中小學校108所、幼兒園222所、醫院3所、社區健康服務中心200處、公交首末站144處,配建保障性住房約449萬平方米。其中原特區外項目超過三分之二,城市更新有效助推了特區一體化進程。

產業升級方面,截至2016年底,深圳全市累計有84個拆除重建類產業升級項目獲得規劃審批,更新改造後將提供1605萬平方米的產業用房及產業配套設施。

而近年來,城市更新帶動的固定資產投資額呈逐年遞增態勢,2016年城市更新完成投資額為682億元,占全市固定資產投資額比例為16.7%,而2011年,完成的投資額僅為142億元,占比6.6%。

張紅宇透露,“截至2017年6月底,深圳已列入城市更新計劃的項目共有616項,涉及到用地範圍面積達48.92平方公里,已批準的拆除重建類城市更新單元規劃有379項,涉及的拆除範圍用地面積達29.63平方公里,累計供應用地面積約14.3平方公里。”

棚改與工改的新嘗試

據深圳市規劃國土發展研究中心發展研究所所長李江博士的總結,目前深圳的城市更新方式從拆除重建主導轉向拆除重建與綜合整治並舉,由“市場主導”向政府把控、市場主導、公眾參與多贏模式沾邊,更加關註民生、關註產業的可持續發展。

在這種導向的引領下,深圳在棚改方面做了較大的改變。日前深圳市住建局組織起草的《關於加快推進棚戶區改造工作的若幹措施(征求意見稿)》,其中提及深圳市範圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用範圍;棚戶區改造項目的住宅部分,除用於搬遷安置住房外,應當全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。

此外,征求意見稿還明確棚戶區改造項目實施模式,結合深圳市實際情況,推廣“政府主導一國企實施一公共住房”的棚戶區改造項目實施模式。棚戶區改造項目原則上只通過拆舊建新的方式實施。

在此過程中,政府的職責、企業的機會又在哪里?深圳估價協會副會長吳青給出了自己的見解。她分析,棚改可以有三條路徑選擇,一是政府主導,指派辦事處或服務機構完成征求意見並簽約,此後由政府進行土地征收,再決定是否出讓;二是政府全面負責,由街道辦簽約,最後土地建成安置房;三是由政府主導簽約階段,此後引進國企進行一次性招標,招標後國企協助政府做拆遷工作,處理完後土地進行協議出讓。

而企業的機會又在哪呢?吳青認為,國企有很多的機會,民企也有突圍的可能。“一百多個老舊小區的改造需要專業開發機構的管理經驗、資金介入,包括拆遷和建設的機會等。”

在工改方面的嘗試,深圳更是敢為人先。數據顯示,在“十三五”規劃期內,深圳將提高工改工比例,並嚴格控制工業區塊線範圍內的“工改商”和“工改居”,保證至2020年深圳工業用地比重不低於30%。

李江認為,這是因為深圳有迫切的產業升級需求。“未來如何吸引高端產業留在深圳考驗政府也是考驗深圳市最大的問題。政府要保住一定規模的產業,因此要鼓勵工改工、嚴控工改居。”

在此背景下,更加傾向於做“工改商”、“工改居”的房企也開始接手“工改工”項目。但深圳市合一產業運營有限公司董事總經理陳晨提醒,傳統房企的開發模式在“工改工”的場景下可能行不通。“開發商雖然規劃、開發建設、融資等方面都具備優勢,但每個園區的產業定位、運營,背後的邏輯性非常強,並不是地產銷售能解決的。”

陳晨認為,地產公司要做“工改工”,首先必須把全產業鏈條打通,“項目來源、渠道、資金、產業都很重要,開發商必須建一個具有專業分工的團隊,並且對行業進行研究。此外,尋求合作,從而達成優勢互補、資源共享、合作共贏,這是比較普遍的做法。最核心還是應該做產業投資,將自身的產業導入具體的項目”。

一座 缺地 城市 如何 進行 土地 二次 開發
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257025

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019