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樓市政策輪回:三四線去庫存 一二線城市加碼

在最近的2年里,樓市調控經歷了一個從放松到收緊的輪回。

自2010年開始實施限購政策後,全國共有46個城市實施了樓市限購政策,涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區發達的二三線城市。

但2014年,樓市下行帶來的庫存壓力高企、房地產開發投資增速下降、土地出讓金減少,進而影響區域經濟的發展,由此限購政策也開始土崩瓦解。2014年年中之後,二線城市紛紛取消限購政策,到2014年底,除了北上廣深四大一線城市和房價畸形的三亞共5個城市外,其他城市均取消了限購。

不過,光取消限購還不夠,緊隨其後的是樓市信貸新政、救市新政的紛紛出臺。尤其是2015年3月30日,中央就房地產政策接二連三放出“大招”,為房地產市場回暖助力,簡稱“3·30新政”,主要內容包括二套房商業貸款從此前的七成首付降低為四成首付、營業稅免征5年改2年等。到2015年11月,在房地產市場庫存高企、投資持續下滑的形勢下,從中央到地方,去庫存新政陸續出臺。

就在三四線城市庫存高企、大力去庫存的同時,不僅北京、上海、深圳這些一線城市,包括南京、蘇州、合肥和廈門這些熱點二線城市的樓市也急速升溫。到今年3月,上海和深圳的樓市政策紛紛加碼。其中,3月25日,上海公布了被稱為“史上最嚴”樓市新政的“滬九條”,包括對於非上海市戶籍居民,繳納社保及稅務的要求將從2年提高到5年,買二套普通房首付五成,二套非普通住宅首付七成等內容。

在上海、深圳的樓市調控加碼之後,大量的資金轉戰二線熱點城市和環一線城市地區,以廈門、合肥、蘇州和南京為代表的二線四小龍接棒上漲,地王頻出,地王推動樓市進入量價齊升的狀態,不少城市如廈門等地的樓市進入“全民炒房”時代。

在這種情況下,南京、蘇州等二線城市也開始收緊購房信貸、土地出讓等政策。

例如,今年4月南京就明確提出開發商申報房價年化漲幅設定在8%~12%,同時南京將采取6項措施遏制房價過快上漲勢頭。到了5月,南京更是宣布將實行土地出讓最高限價辦法,其後又推出土地出讓熔斷機制,至8月,南京調整土地公開出讓競價方式和商品住房貸款首付比例。

除了南京,蘇州、合肥、廊坊、廈門等地也先後發布了不少樓市調控加碼的政策。例如,合肥就出臺了差別化信貸政策,首付門檻提高,地王一個月內付清地款等。

盡管如此,目前這些收緊的政策大部分較為“溫和”,並未從根本上抑制投資投機性需求,未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。目前這些熱點城市地價依然一路走高,房價上漲的壓力仍然很大。因此在三四線城市去庫存的同時,一二線城市政策將繼續加碼。

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