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林少陽﹕現在肯定不是樓巿火車終站

1 : GS(14)@2016-09-06 04:27:36

【明報專訊】金融市場可說是世界上最善變的地方。上月底,在美國聯儲局多名官員苦心經營之下,市場才剛轉軚相信今年內美國將加一至兩次息。部分市場人士甚至認為,今個月22日議息結果公布那刻,聯儲局可能已經急不及待出手。然而,上周五晚美國公布8月份新增加職位增長低於預期頗多,再次打消了市場的加息預期。現在看來,美國要在12月底前加息,前路仍然漫漫。

剛過去的周末,本港有多個住宅樓盤開售,市場反應異常熾烈。美國9月很可能加不了息,或將成為今次樓市進一步上升的助燃劑。

經過13年來的持續升值,即使經歷2008年的金融海嘯,港樓依然只是稍微回落便急速反彈。過去13年的個人經歷,已將港人馴養成對「樓市不可能掉頭回落」這個信念深信不疑。

與股票市場異常情緒化的表現不同,一個房地產市場周期往往長達10至20年。一旦趨勢形成之後,這列經濟火車在到達終點之前,絕不輕言中途掉頭。人,天生是情緒的動物,只有在殘酷的生活考驗之下,人才願意表現得理性一些。普通一個正常人,在無事無幹的時候,default的行為模式選項,通常會選擇「任性」而不是「理性」。

金錢世界沒「一人一票」 只有「一元一票」

現時絕大部分港人,都不太相信本港樓市會在可見的將來逆轉。在自由市場之下,如果不是政府的有形之手阻手阻腳,市價是由群眾「一元一票」投票得出來的結果。Sorry,在金錢的世界,是沒有一人一票這回事的。(題外話:做香港人幾好呀——每個成年人不止得一票,而是兩票!)

雖說在金錢世界,錢多的人較有say,但總的來說市場行為最終還是取決於群眾的集體意志,而不是某大財團的個人意願。畢竟,即使是四大地產商的存貨加埋一齊,都不大可能夠全港小業主的總存量大。因此,你跟一大班認為樓市升硬的群眾講理性,現時買樓的回報不夠吸引,是雞同鴨講。

租金回報與樓市升跌沒必然關係

事實上,即使是講理性分析,現時與1997年樓市臨爆煲前的水平,實在不能相提並論,首先,當時絕大部分香港人的負債水平遠較現時為高,不單是借錢供樓,借孖展炒股票的人,亦大有人在。其次,雖然現時的租金回報率,已跌近甚至跌穿當時水平,但是現時的按揭利率,卻只是當時的一個零頭。

美國講了收水4年,4年來亦只是象徵式加了0.25厘息。以目前本港游資的充裕程度衡量,恒生銀行馮孝忠認為即使美國今明兩年連番加息,也要等到聯儲局加息至1.5 厘至2 厘的時候,香港才有需要跟隨。

現時樓市租金回報低不低,這是稍懂加減乘除的小學生也懂得的算術題。不過,這與樓市升定跌,並沒有必然的關係。在可見的將來,本港磚頭及坐擁本港磚頭的上市股份,看來仍然會受到買家的歡迎,直至這列火車的終站為止。至於這列火車的終站在哪,我現在亦答不到大家。我只知,現在肯定不是。

以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com

[林少陽 細味.投資]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0219&issue=20160905
少陽 現在 肯定 不是 樓巿 火車 終站
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