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證所稅沒了 不動產交易稅別失守

2012-6-4  TCW




五月二十九日中午,財政部長劉憶如宣布請辭,消息一傳開,股市如虎添翼,終場大漲二百零六點,上演「慶祝行情」。

劉憶如以與藍營立委「理念不合」理由請辭,為她兩個月來,力拚證所稅闖關的努力,畫下句點。因為,藍委所提的證所稅修正版本「根本不是證所稅,而是證交稅,和她規畫的版本,差太多了,」劉憶如一位學界好友說。

永遠別再提證所稅!這次不過,以後沒人敢推

劉憶如請辭,代表「台灣永遠不要再提證所稅了!」這位好友學者說,因為,今年股市欠佳,明年課稅,多數投資人可能因為虧損而退稅,實施證所稅衝擊最小,是最佳時點,但,「這次過不了,以後沒有一位財政部長敢提證所稅了,」這位學界好友說。

馬政府要達到公平正義的「稅改列車」,一啟動即大踢鐵板,代表公平正義第一步的證所稅,被修成「原地踏步」的證交稅,台灣兩大資本利得:不動產、股票,是 造成貧富差距的最大原因,如今證所稅形同陣亡,接下來,「不動產」能否按照實價課稅,是新任財長上任後,第一個要面對的難題,也是檢視馬政府,能否守住公 平正義防線的最後指標。

換不動產交易稅上場!賦稅不改,貧富差距無解

事實上,藍、綠陣營人士均心知肚明,要改善貧富差距,最關鍵的是課徵「不動產交易所得稅」,但是,大家不敢觸碰不動產的最大理由:不動產業是兩黨最大政治獻金的來源。

稅改大炮、國民黨不分區立委曾巨威認為,證券市場受國際市場影響,有漲有跌、有賺有虧,大家機會均等;但不動產不同,台灣地小人稠,不動產的價格幾乎一路 往上。他曾經在財政健全小組成立前,接受本刊訪問時指出,如果真要放棄某個資本利得稅,證所稅應該先放棄,不動產交易所得稅應該要上路。

不動產是造成台灣貧富差距擴大的重要推手,中央大學經濟系教授朱雲鵬曾在一篇文章中,舉一位企業界朋友的例子說明,該友人在南部某都會中心區,買了一戶「豪宅」,一坪二十多萬元,友人在台北市也有一棟住宅,市價一坪兩百多萬元,是南部「豪宅」的十倍。

朱雲鵬認為,如果有人在二十年前,分別在這兩地置產,當時價差沒有太大,但二十年後的今天,就有天壤之別。

但是,這十倍的差距,並不是購屋者個人努力而來,而是社會進步、公共資源的投入而來,因此,對享受不動產漲價的非自用所有人,必須課稅,代表對社會的回饋,這就是漲價歸公的精神。

現行財產稅率偏低!造成養地、養房風氣盛行

不動產稅負分兩種:一、財產稅,包括每年要繳交的地價稅和房屋稅,這是持有成本。以台北市仁愛帝寶曾經拍賣的一棟房屋為例,拍賣價格為二億八千萬元,按各 國的稅率,非自用者的財產稅為一%左右,即該棟豪宅每年應繳納的房屋稅加地價稅,應為二百八十萬元。但依照目前的稅率,一年繳不到二十萬元,付該社區四個 月的管理費都不夠。

不動產持有成本偏低,造成台灣都會區養地、養房風氣盛行,投資精華地區的不動產,只要買進,什麼事都不用做,就可坐享豐厚的資本利得。

公告與市價差很大!資本利得照賺,稅卻免繳

二、交易所得稅,即買賣價差,為不動產交易所得,屬於資本利得稅。這部分最大的問題是,公告現值與市價差距過大,造成交易成本極低,投資客將不動產當股票炒作,短線進出,不動產增值的資本利得,課不到稅。

以信義計畫區豪宅為例,一間一百三十坪的房子,土地公告現值為二千六百多萬元,房屋評定現值為九百多萬元,合計官方認定的價格為三千五百多萬元,但依據房仲最新成交價格,市價高達二億三千萬元,市價是官價的六.六倍。

財政部宣稱,今年就要實施不動產實價登錄,未來將逐年調高公告現值,拉近與市價的距離,但是,如果等到實價登錄完畢後,不動產交易所得稅再上路,「那可能要再等二十年了,」一位立委指出,因此,可針對一、兩年內買賣不動產,先依實價課稅,隨後再逐步擴大。

然而,為避免傷及無辜,公告現值與市價的差距,必須有「日出」條款,即預告未來幾年內,逐年緩步將公告現值調高到市價水準,避免前手持有時間內的漲幅,由後手承擔的不公平結果。

證所稅、不動產實價課稅是稅改雙引擎,如今拚命推動證所稅復徵的劉憶如請辭,代表一部引擎即將熄火、壽終正寢;另一部引擎,也是最重要的引擎,應立刻啟 動。不動產實價課稅如何啟動、何時啟動,就看下任部長的勇氣、智慧和魄力,而這部稅改列車究竟走不走得下去,也考驗馬政府對抗利益團體的決心。

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百利保范統:徵空置稅沒效益 指無助市民上車 籲發展棕地更實際

1 : GS(14)@2018-06-04 10:55:04

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1614&issue=20180604
【明報專訊】港府早前指全港約有9000個一手空置私樓單位,並放風指研究開徵物業空置稅,社會解讀為是政府意圖出招,令發展商不能囤積居奇。百利保(0617)執行董事兼首席營運官范統接受專訪時稱,港府研究收徵空置稅的本意屬「用心良苦」,希望讓更多市民置業,惟很多細節和數據未有闡釋,而香港屬自由經濟,政府「不能逼人(發展商)賣樓、如樓盤開盤時市况逆轉,難道政府要逼人(發展商)蝕本賣樓?」他認為,開徵空置稅對遏制樓價效益不大,應多花精力研究發展棕地。

政府放風指研究開徵空置稅之際,范統指有很多細節和技術數據均未有全面闡釋,例如如何計算空置率,是以全港發展商計,還是集中某幾個大型發展商計,單位怎樣才算空置,目前未有定案。他又質疑,政府若開徵空置稅,是以市場某些大型住宅項目作徵稅基數,還是以市場整體住宅作計算。

質疑未有闡釋空置率定義

他強調,港府落實開徵空置稅前,必須要先清晰定義何謂空置,「舉例說,空置中的已落成單位,是指單位已取得入伙紙(Occupation Permit、俗稱OP)、還是以取得滿意紙(Certificate of Compliance、俗稱CC )計算?現時政府要求發展商取得滿意紙後才可交樓,然而由獲批入伙紙至取滿意紙,需時約6至9個月。若以取得入伙紙計算物業已落成,並視之為空置,並不合理。」

事實上,范統認為目前本港私樓空置率談不上高,「現時全港私樓空置率只有3.6%;就如失業率大約是3.6%,怎能說是高」。

指發展商寧採貨如輪轉策略

據差餉物業估價署數據顯示,截至2017年底,全港整體私樓單位總存量為117.46萬個單位,空置量為42,942個,空置率回落至3.7%,屬近20年低位(見表);當中9370個單位為已有入伙紙,但未獲滿意紙或轉讓同意書的單位。他認為,發展商根本沒有囤積居奇,因為「攞不到錢套現,就爭不到地,所以寧願貨如輪轉」。

范續稱,香港屬自由市場,指政府「不能逼人(發展商)賣樓,如果某山頂豪宅項目只有10幢洋房,政府勒令要在半年賣清,就是一個好唔公道的做法。另外,如樓盤開盤時市况逆轉,難道政府要逼人(發展商)蝕本賣樓?」

香港現正展開土地大辯論,范統指政府研究開徵空置稅,為何不在土地供應專責小組的建議上認真研究,在現有土地資源上繼續尋找新供應,最直接有效、更實際的途徑是發展棕地,因政府有權收回棕地使用,作為增加土地供應的長遠措施。此外,某些保育價值不大的郊野公園,亦可考慮撥出部分土地發展。

(發展商專訪)

明報記者 甘潔瑩、林可為
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