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房市賣壓大悶鍋 一個月後恐掀開 奢侈稅退、證所稅廢、利率向上 明年房市難樂觀

2015-12-14  TWM

今年房市在連串政府打房政策抑制下,全年交易量預估為十四年新低。但是,更戲劇性的轉折或許才要降臨,二○一五年一過,奢侈稅、證所稅退場,兩者帶動的效應,都會讓明年房市變動加劇。

幾年前,有位大媽投資客於新北市搜尋合適的購買標的,看上了淡水某建案。由於她是資深投資客,同社區住戶的取得成本大約每坪四十萬元,但她靠著和建商的合作關係,拿到「友情價」每坪三十五萬元。

當年,雙北房價如日中天,大媽直覺「賺翻了」,下重手一次就買兩戶總價一千多萬元的預售屋。然而過去兩個月以來,別說賺錢賣,大媽只求以成本價脫手,至今卻遲遲找不到適當買家……。這位大媽的遭遇,切實反映了今年房地產慘況。

脫手潮年後湧現

投資客硬撐 等奢侈稅退場宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華預估,二○一五年的交易量大約二十八萬戶,不僅比去年的三十二萬戶少上一成三,也遠遠低於二十年長期平 均的三十五萬戶,是近十四年來最低的成交量。「但接下來,投資客的壓力會更大。」台灣房屋研究中心前執行長、目前自營房地產買賣業務的邱太煊這麼說。

他表示,現在之所以沒有崩盤,「是因為利率實在太低,賣方還可以硬撐。」另一方面,若手中持有房產未滿兩年,現在賣房,無論賺賠都得繳付「售屋總價」一○%至一五%的奢侈稅,也讓不少賣家靜待奢侈稅退場之日再求脫手。

但在二○一五年十二月三十一日之後,賣方市場的壓力將瞬間變大。為什麼呢?

重點就在於稅制影響持續發酵。首先是奢侈稅退場,並由房地合一制取而代之;兩者的主要差別之一,在於房地合一制僅針對「交易利得」的部分,課徵一五%至四 五%的稅負,賠錢賣則不課稅。在此之下,手中持有房產未滿兩年、目前房價低於成本的投資客,自然會選擇等到房地合一稅上路後再求脫手。

簡言之,明年奢侈稅退場,就是受困閉鎖期的投資客們,選擇即時下莊的最佳時機。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨坦言,「大家都在觀察年後奢侈稅退場,會不 會出現一波賣壓。現在房市是買賣方拉鋸,但其實所有條件都不利賣方,只是卡在賣方不願認賠。」過去幾年,新北市、台中重劃區推出的建案量最大,這幾區的衝 擊將最顯而易見;其中,三峽皇翔玉鼎為近期經典案例。此案於二○一三年交屋,卻在今年中、約莫就是奢侈稅兩年閉鎖期過後,於知名房屋交易網「591」爆出 倒貨潮,共八十一戶賣盤。尤其,當年成交價約為每坪二十八萬元,但網站每坪單價僅約三十二萬元,與成本價相去不遠,顯然屋主對房市走向「心知肚明」,所求 不多。

當然,如果投資客對未來房市看好,賣壓或許不致大量出籠;可惜,無論從稅制及利率環境的變革方向來看,投資客恐怕都沒有看好的理由。

資金由房轉股

證所稅廢後 吸引大戶進場在稅制上,明年除了奢侈稅退場之外,另一個重頭戲,是廢除證所稅。當房市衰退,受稅制影響,滿手現金的投資客會怎麼做?按理來說,投資客極可能轉戰稅制相對寬鬆的股海。證所稅的廢除,將成房市跌幅加劇的另一變因。

利率環境轉變也是壓在投資客心中的一塊大石。房地產市場有句響亮的口號:「利率不升、房價不死!」過去七年,在美國維持零利率的環境下,國內利率也始終偏 低,但美國預料將在十二月中旬進行十年來首度升息,從過往歷史來看,台灣央行在一年內跟進的機率極高(見左圖)。利率環境的變化,無疑也讓房市蒙上陰影。

DTRE德天國際地產總經理田揚名表示,除上述因素外,總統大選必然對房市造成不確定性。整體來說,由於奢侈稅退場,房地合一稅接續上路,加上台北市房屋持有稅翻倍,預計未來幾年房價將經歷長期打底盤整,過去十年的多頭,至少在數年內難再復見。

這些偏向悲觀的預期,其實也已在相關業者的經營上有所反映;一位不具名代銷業者表示:「代銷公司以前還會包銷部分建案,現在只願意幫建案負責廣告企畫,不 願意承擔包銷風險。至於公司內部,現在也遇缺不補,一人身兼數職,主管都想請無薪假。」卓輝華也認為,房市氛圍在現階段是「慢慢轉空」,但即將面臨重要轉 折點,「明年房價跌幅會比今年更明顯,全台房價平均大約下修二%至三%。」這些房地產市場「山雨欲來」的現象,隨著二○一五年結束,新稅制、利率環境改 變,會不會演變成一場真正的風暴,後續值得繼續觀察。

撰文 / 蔡曜蓮、梁任瑋

 


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