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《置業王道》作者葉景強:樓巿升成交配合 用按保加快入巿

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:37

【明報專訊】股巿升巿是否健康,每每要看成交是否配合,樓巿又如何?《置業王道》作者葉景強指出,在多項利好因素支持下,本港住宅樓價由3月低位回升,成交量亦配合,料未來6至12個月升勢持續。他認為,若買家收入穩定,又有自住需要,目前應該上車,買入市區300萬元以下的細價樓;只要家庭月入3萬元,更可向銀行及按揭保險公司共借足九成按揭,以40萬元首期及使費便可做業主。

明報記者 葉創成

根據土地註冊處數據,本港二手樓市於4月成交宗數按月上升77%至3526宗,之後連續3個月在約3300宗徘徊,而樓價於3月見底後,4月已開始溫和上升,至7月錄得2.7%升幅;而隨着8月成交按月大升三分之一至4477宗,樓價按月大升4.7%(見圖)。而升勢延續至本月,中原城市指數上周報138.7,過去兩星期再升0.9%。葉景強接受訪問時分析,本港樓價是次升浪有成交配合,走勢健康,「自從去年第四季以來,在美國加息陰霾困擾下,準買家傾向觀望,故二手成交持續下跌,今年首2個月每月更跌至不足1800宗,比2003年SARS時更差。而美國聯儲局於3月將今年加息次數預測由4次調低至2次,釋放過去半年被壓抑的大量置業需求,用家於是開始在市場吸納平貨,故此成交開始增加。」

內地發展商攻港 改變樓市供求

至於何以住宅成交在4月急升後,跟着3個月輕微回落,至8月又再破頂呢?葉景強認為,「去年10月至今年2月市場氣氛不斷惡化,業主一直放盤也未有成交,他們心態開始軟化,故此調低叫價,並且見票就收。這些平貨被用家吸納後,業主不肯減價,買家亦不肯加價,跟着幾個月成交減少。不過,英國6月下旬公投決定脫歐後,環球不少資金湧入本港,令股票及物業等資產價格上升;香港人向來有驚蝕底的心態:『若人人都去買,我唔去搶豈非好蝕底?』本來抱觀望心態的準買家近日亦加入提價搶貨,令樓價升勢加劇。」

葉景強的太太李詠思早於2004年已開設香港按揭轉介公司,為準業主免費向銀行就按揭條款「格價」,若業主採用某一銀行的按揭計劃,該公司再向銀行抽取佣金,故此,葉景強對按揭市場的情况亦十分了解。他指出,雖然聯儲局去年12月加息0.25厘,惟期內銀行推出與香港銀行同業拆息(H)掛鈎的按揭貸款利率不升反跌,由H+1.7厘下調H+1.4厘,加上H較年初亦回落,故實際按揭利率約由2.1厘減少至1.7厘,令借按揭買樓者的供樓負擔減少,亦支持樓價上升:「目前全港私樓超過六成已供滿,而餘下四成有按揭借貸的物業,平均借貸比率亦處於過去20年低位。簡單來說,銀行按揭業務客戶還款比借錢更多,每日均有舊客還錢,但又借唔到新錢出去,所以要減按息吸引新客借錢!」

根據運輸及房屋局截至6月底最新數據,未來3至4年潛在新盤供應達9.3萬伙,再創2004年9月有紀錄以來的歷史新高。外界普遍認為,潛在供應大增屬壓抑樓價的重要因素,惟葉景強指隨着內地發展商近年積極參與本港樓市,這些潛在供應有多少可用來滿足本地的購買力屬未知之數,「內地發展商過去一兩年積極來港投地,這些物業日後落成,會否在內地城市進行路演直接銷售予內地客戶呢?另外,中資機構近年在港購買不少甲級寫字樓,有關工作人員將陸續進駐香港,其會否向內地發展商買入新盤的三分之一單位作為員工宿舍呢?這些都是不確定因素。」

綜合上述分析,葉景強認為,本港樓市的本地因素理想,變化主要來自外圍。他相信,假如環球經濟及投資市場沒有重大變化,尤其是全球各國繼續放寬銀根,以及特朗普未能勝選出任美國總統,環球大部分資產都會向好,本港樓價在未來6至12個月升勢亦可望持續。

先買300萬元以下舊樓

雖然樓市短期睇升,但葉景強強調,用家亦須符合某些條件才可上車,「買樓與否最重要是睇你有無能力,假如你的收入會隨着經濟起落大幅波動,經濟衰退時更有失業風險,這樣你現時便屬於無能力買樓的人士。相反,假如你是專業人士,在公司已任職至少10年,有自住需要,目前正在交租畀業主,而你又搵到自己鍾意的地方,這樣便一定要買。因為目前供樓利息很低,每月供款中基本上七成還本三成付息,而且供樓又平過租,買樓屬明智之舉。」

葉景強又教路,在長沙灣、太子、屯門均有不少實用面積200多呎的舊樓,售價在300萬元以下。假如買家向銀行借六成按揭,並且家庭月入逾3萬元通過壓力測試由按揭保險公司擔保再借三成按揭,便可以30萬首期上車;即使加上印花稅、經紀佣金、律師費等開支,總計上車門檻亦低於40萬元。在目前市况下,應該輕裝上路先買細價舊樓,待日後收入提升再換大單位。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4975&issue=20160929
置業 王道 作者 葉景 景強 樓巿 升成 交配 用按 按保 加快 入巿
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