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投資快富》劉天德投資萬華、大同區房地產 賺波段利潤 上班族以房養房 五年資產翻六倍

2012-1-9  TWM

一位平凡上班族,要存多久才能累積三千萬元的淨資產?當過券商營業員與房仲業務的劉天德,只花了五年的時間,就用手上的五百萬元滾出三千萬元,也開啟自己的致富之路。

撰文•林心怡

「要不是勇敢跨出買屋的第一步,我的財富增值其實不會這麼快……。」個性積極、說起話來中氣十足的劉天德 爽朗地說。工專念的是電子科,但畢業後完全「學非所用」的他,在五年內,靠房市理財累積三千萬元的財富,房 屋買賣不下二十家、目前擁有三戶房子的他,總是逢人就分享他的「房市滾錢」理財觀。原來,軍人子弟出身的劉 天德,從小家境不太好,因此造就他一心想投資致富的決心與動力。「我當兵的時候,看過地產大亨川普的自傳
,就開始對投資房地產致富模式深信不疑。」然而,他畢業後只在房仲業當了四年的業務,在台股市場熱絡時,毅 然投入券商工作,還為此半工半讀念了一個大學文憑。

起心動念買屋    財富開始跳升接下來八年都在券商服務的他,一路從營業員爬到營業部的小主管,雖然歷經多番 的股海浮沉,但一直賺少賠多,而最後真正幫他賺到大錢的,還是房市投資。

「當時年輕,想說房市投資自備款門檻比較高,心想會不會做股市投資比較賺?但後來發現錢並沒有因此存得比 較多!」劉天德說,雖然自己是苦過來的軍人子弟,但個性海派又愛嘗試新鮮事物的他,只要身邊一有錢就會想要 旅遊、消費,多年下來其實存不到多少錢,加上股市投資又太容易受市場影響、隨波逐流,總體看來,其實還算是 小賠收場。

「直到我計畫結婚、想存錢買房的那個行動開始,我的財富才有比較顯著的跳升。」二○○三年SARS過後,三十一歲的劉天德在北市萬華區的萬大路上,買下了人生的第一戶房子,而這戶他口中的「起家厝」,屋齡約二十年、坪數四十一.七坪,是七樓雙併電梯華廈,當時他以總價六三○萬元買進,四年後,用總價一二六○萬元賣出,資產就翻倍成長,扣掉當初籌自備的一三○萬元,獲利至少五百萬元。之後,他在房市投資更加積極,五年就以利滾利的方式賺到三千萬元。

細數劉天德房市理財的獲利,○七年中買進北市西藏路一戶屋齡十九年,坪數三十九.七坪十二樓的雙併電梯大 樓,以總價一二四四萬元買進,一○年初以一六六○萬元賣出,扣除裝修成本,獲利三百萬元。○九年初在汀州路 買下屋齡四十八年、坪數二十坪、總價三四○萬元的透天二樓,經一百多萬元裝潢,同年底以七二○萬元賣出,獲 利二五○萬元。

這些讓劉天德獲利亮眼的房市投資,都有個共同點,那就是他們都不選擇大安、信義區等精華地段,而是房價仍 有想像空間的萬華、大同區。「算算我經手的房子,有九五%都在我老家青年公園方圓一公里以內的標的。」劉天 德強調,在熟悉區塊買屋,除了有對當地行情瞭若指掌的優勢,也大幅縮短他下手購屋的時間。

選擇區域與地段    靠租金收益養房「所以我通常都能在看完房子五分鐘後,就決定價格與是否要購買!」劉天德 說,看到好的房子就要有下手的魄力,「快、狠、準」才能買到好物件,而且剛裝潢好的房子他還不買。

「只要地點好,越破舊的房子,有越大的獲利空間!」劉天德說,為了增加房屋投資的賣相,他有固定配合的設 計裝修班底,從木工、泥作到裝潢材質,他都會要求好質感來提高賣價與租金,所以通常他在購屋付斡旋的同時,大概就可以抓出這間房子短期交易的利潤了。

「很多人都大嘆買不起房子,其實只要存到二百萬元的自備款,就可以考慮出手購屋了!」劉天德強調,房子要 賺大波段利潤的,通常還是持有兩年以上的投資標的,因此在這段時間的房貸,劉天德則透過租金收益來「養房」,利用時間來創造獲利空間。

劉天德說,自己一開始買房子也是「先求有再求好」,而在經過八年的房市投資歷練後,劉天德的房市淨獲利遠 超過券商上班的薪資所得,去年一月才開始創業當房仲店東的他,又再度重新回到房仲市場,只是這回他要以「老 闆」的身分,繼續寫下他的房市致富傳奇。

劉天德 出生:1972年 現職:21世紀不動產店長經歷:房仲業務、券商營業員與營業部主管 學歷:世新大學
財富滾雪球    黃金5年劉天德靠房地產賺到三千萬
2003

自備130萬元,買進總價630萬元的7樓雙併電梯華廈自住;07年中以1260萬元賣出,開始邁向投資之路。

2007 以1244萬元買進39.7坪雙併電梯大樓,2010年以1660萬元賣出,扣除裝修成本約賺300萬元。
200 年初以340萬元買進北市汀州路透天2樓,裝修費100多萬元,同年底以720萬元賣出,賺250萬元。 劉天德的快富人生4心法
1. 以房存錢、用租金養房貸:先買低總價、有增值潛力的中古屋,以租金養房貸,用買屋來「存錢」。

2. 勤快蒐集房市資訊:每周上網蒐集資料,與房仲、代書維持良好關係,以取得有增值潛力的投資消息。

3. 挑好地段與生活機能:看屋前先了解購屋周邊商圈,與未來重大工程建設的發展及生活機能優勢。

4. 選擇好地段的「爛」房子:不買裝潢屋,選擇賣相差的房子,降低買進成本,然後再找裝修團隊幫房子的價值 感加分,提高賣相與租金收益。


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張賢亮的商業王國:70萬元起步 20年資產翻300倍

來源: http://news.iheima.com/html/2014/0929/146198.html

i黑馬:9月27日,著名作家張賢亮離世,留下一座影城。國慶將至,張賢亮的鎮北堡西部影城恐怕將迎來一波人潮,然而,大師已不在,熱鬧是他們的。20年前,那里一片荒涼,張賢亮在那起步,以70萬元下海創業,發展到如今2億資產。在《創業家》&i黑馬眼里,他不僅是文學家,還是創業家。

\一部小說找到靈感

鎮北堡身世寒磣,坐落於寧夏銀川,明清時代,它是一個廢棄兵營,在近代,又充斥著各種羊圈。

1957年,張賢亮因發表長詩《大風歌》,被打為右派分子,押送勞動改造,一改就是22年。在一次無意的趕集中,張賢亮發現了鎮北堡,夕陽西下,古堡衰而不敗,這深深地吸引了它,並把它寫進《綠化樹》,里面的“鎮南堡”,就是現在的鎮北堡。書中提到,這里很適合拍電影。

1980年,張賢亮第一次把鎮北堡推薦出去。當時張藝謀拍攝《一個和八個》,要找一些土圩子,問到張賢亮,他就說,我知道這麽一個地方,怎麽走怎麽走。

次年,導演謝晉將張賢亮的作品《靈與肉》,改編為電影《牧馬人》,張又把鎮北堡推了出去。到93年時,鎮北堡已經拍了5-6部電影,如張藝謀的《紅高粱》、陳凱歌的《邊走邊唱》,名氣逐漸起來。

79萬元負債起步

這一年,中央出臺政策,要求事業單位辦“三產”(商業、服務業),此時的張賢亮,是寧夏文聯的主席,文聯辦企業,資源從哪兒來呢?張賢亮一想,能否在鎮北堡辦一個影城?

此前,他通過賣外文譯本,賺了78萬元,這成了他的初始資金,1993年,西部影城成立。轉年,中央又下了一個文件,說事業、行政單位,都要和第三產業脫鉤。版稅錢沒了,張賢亮極度痛苦。

當時,他不玩股票,不炒地產,影城又剛成立,沒有任何利潤,全部的債務壓在張賢亮身上,如果不把企業辦好,他就只能破產。

怎麽把企業辦好?在商業模式上,張進行了一番探索。最初,鎮北堡靠拍電影出名,所以他走的是傳統路線,把影城當做拍攝基地,後來他發現,這是一個夕陽產業,必須變革。

用旅遊模式造影城

1993年,侏羅紀公園電影上映,他看了,之後了解到,許多場景都是特效做的,根本用不著影城。隨著特效成本下降,這種趨勢會愈演愈烈。

這讓他覺得,傳統影城的模式沒前途。因此,從影城創辦之初,他就沒想賺劇組的錢,免費提供場地,借助劇組留下的造型,吸引遊客觀看,然後賣門票賺錢。

事後張賢亮回憶,把影城包裝成旅遊產品,自己可能是幹這件事兒的第一人。

然而成立之初,西部影城的基本情況是一片荒涼、兩座廢墟,場景簡陋,基本沒多少景點,外加企業負債經營,也沒多余的錢投入。觀眾也會發現,上世紀90年代在這兒拍攝的電視劇,多是大漠景象、黃沙飛舞。

張賢亮用了這樣一種策略,保留這種荒涼特色,幹脆放水養魚,不在上面建任何景點,讓劇組自己搭。劇組拍完後,場景不會作廢,簡陋材料會被更換,固化為永久性景點。

他也不收場地費,但有一個條件,拍完之後,劇組需留下藝術設計師,幫忙出一張圖紙,可以是房子、飯館、商鋪,然後西部影城來建設。隨後幾年,張賢亮用低廉的價格,大量收購真正的明清建築散件,如建築、家具、陳設,充實到場景中。

影城還請了一群民間藝人,張賢亮給他們發工資。有一些是他們一邊表演,一邊銷售商品,“我們給他補貼,對於一些成熟的藝人,他們已經很受歡迎,收入也很高了,我們就收點管理費。”張賢亮生前回憶。

這種模式下,影城發展很快。1995年,張賢亮擺脫了負債經營,再過一年,鎮北堡已接待近40個劇組拍攝,內部景點也隨之增多。1999年,張建造繡樓、都督府;2000年又修繕清城城門,接待150位駐華大使,景區知名度隨之提高。

2001年,《大話西遊》備受內地觀眾喜愛,結尾處周星馳與朱茵深情一吻,腳下的那座黃土城,便是鎮北堡的一處景點。第一部大熱後,第二部也選擇在這拍攝。“當時帶去的遊客,構成非常豐富。”張賢亮說。

隔年,鎮北堡便成為國家AAAA級旅遊景區。期間,張賢亮還利用文人效應,接受過多次采訪,除寧夏本地媒體外,中央媒體以及德國、瑞典、法國、新加坡及港臺地區的電視、報刊也都對其做過訪問。

到了2003年,西部影城基本步入正軌,同時景點數量繼續擴充,當年,張賢亮修繕了清城城墻。2004年,憑借在影視界積累的影響力,張賢亮召開了國內“首屆民營影視企業高峰論壇”。

後來幾年,張賢亮開始完善景區服務功能,如2008年建造馬纓花休閑中心。到2009年,西部影城成為AAAAA級景區。

那個時候,已有近百部影片相繼在影城拍攝,鎮北堡成了蒼涼感的代名詞,從謝晉的《牧馬人》到張藝謀的《紅高粱》,從王家衛的《東邪西毒》到讓中國年輕人奉為新經典的《大話西遊》……

離世留下2億資產

目前,影城每年接受的遊客大概40-50萬人次,門票價格約100元,因此計算,年營業額為4000-5000萬元,再加上各種管理費,影城的利潤比較可觀。有機構統計,鎮北堡西部影城的總資產超過2億元。

就在這時,張賢亮撒手而去。早前數月,他就把影城的經營權,交給自己的生活助理。後者透露,927日下午2點左右,張猝然離世,已治療一年。

去世前,張賢亮時常組織員工學習,課上講的最多的是兩點,一是勵誌,二是企業必須追求利潤,教員工如何為企業提供良好服務。勞改20余年間,張曾反複閱讀《資本論》,對企業管理造詣極深。

現在的西部影城,集觀光、娛樂、休閑、餐飲、購物、體驗於一體,而大師已去。他的傳記里,曾有這麽一段文字:“我的一生,你說是傳奇也好,實際上折射出中國的一段歷史。”

是的,不是傳奇也是歷史,至少是鎮北堡的歷史。
 

文 《創業家》&i黑馬記者 王方


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