ZKIZ Archives


瑕疵消失食十番 黃國英 (Alex Wong)

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=12692

千禧年左右開始在<<蘋果日報>>寫<英之見>, 每月收到稿費後, 習慣將稿費拿來買股票「擗埋一邊唔理」, 自制月供股票。不出出入入, 有兩個原因: 首先是證監會對於持牌人士私人戶口買賣的規定, 凡近期推介及客戶持有的股票, 幾乎不可能短打。另一個原因, 是自己錢不用每月mark-to-market。很多時公司的基本因素不斷改善, 但股價卻牛皮不前, 求速戰速賺的客戶, 難有耐性等到得成正果。自己顧自己,海闊天空得多。


自己有做「個人資產負債表(personal balance sheet)」習慣, 年底又要做功課。回顧10年的戰績, 得了些心得。先交代一下自己的戰績: 大敗之役當然是泰興光學跟東強電子, 灰飛煙滅後, 股票只能拿來收拾家中五貓的排泄物。長線回報令人失望的多是大股, 例如匯豐(5)、宏利(945)、恒生(11)和本地細股如富士高(927)和勝獅貨櫃(716)。回報不俗的有2元左右買的浙江滬杭甬(576), 幾毫子買的重鋼(1053)和5元買的中海油(883)。得意之作是0.9元買的葉氏化工(408), 11元買的永隆銀行和3.7元買的江西銅(358)。由於股票的特性是輸最多輸到零, 贏就可以「斷開計」, 一隻葉氏頂得住十隻東強, 現時拉匀計回報計遠跑贏指數。


檢討往績, 再次印證了自己之前在報紙寫過的一個想法: 

「太平軍將要入城,眾人商議去留,忽然柴九力主留低,『無錫愈亂愈好』,時局要亂,才是出頭的好機會,否則一世也被彭鏗所欺壓…其實投資市場中機會從來不缺,只是真正好的機會,表面上一定充滿瑕疵,而一個投資項目去到令人安心的境界的話,日後回報肯定一般,例如幾年前的匯控(0005),或者目前的豪宅。」


記得02-03年,正是香港工業股的黃金年代,中國入世,原材料價格及勞工成本偏低,完全是豬籠入水的格局。當時落廠考察,某上市公司CEO頗有喬峰的豪氣道:「D大陸股邊度得嘅?果D國企高層,咪係公務員,有鬼heart咩!仲有盤數都唔知真定假?我哋香港人公司就唔同,企業管治水平高,買咗瞓得著覺。」當時大部份H股是沒有「中國溢價」,普羅大眾覺得它們瑕疵密佈,連中移動(941)這種獨佔企業,也戒心重重。07年前長揸發達的大熱股票,是宏利(941)、匯控、長江(1)及和黃(13)等往績優良巨企,但最終投資回報率卻極為平平。反觀江西銅(358)、中國人壽(2628)和兗州煤業(1171)等瑕疵顯然易見的股票,當瑕疵隨著企業管治提升和宏觀環境改善,潛藏的優勢井噴,股東立刻怒吃十番滿胡。


想表達的重點:好公司並不恆等能提供絕好回報的股票,是為博大贏的另一要點。如果十年前想通,也許現在已經賺夠退休,不過遲諗通好過諗唔通。希望中國從外銷過渡到內需主導的年代,自己揸住的那堆草莽英雄,能夠鯤鵬展翅,「怒而飛,扶搖而上者九萬里」。



瑕疵 消失 十番 國英 Alex Wong
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=13656

一個充滿瑕疵的首富故事戛然而止

 http://magazine.caijing.com.cn/2008-12-07/110066502.html

  一個充滿瑕疵的首富故事戛然而止
attachment
三度加冕首富,兩次被警方調查,39歲的黃光裕留給外界的是一系列謎團。
2008年11月19日晚間,「內地首富」黃光裕因涉嫌經濟犯罪被北京警方帶走調查。11月26日晚,黃光裕的胞兄、新恆基集團董事長黃俊欽,及中關村科技發展(控股)股份有限公司(深圳交易所代碼:000931,下稱中關村)董事長許鐘民亦因涉嫌經濟犯罪被調查。
11月28日下午,中國證監會在新聞通氣會上披露,黃光裕旗下的北京鵬潤投資有限公司(下稱鵬潤投資)在對兩家上市公司(中關村和三聯商社)進行資產重組的過程中,「有重大違法行為,涉及金額巨大」。
證監會的通報為黃光裕涉案由頭提供了合理解釋,但市場並不滿足這一簡短描述,關於黃光裕涉案原因的各種版本仍在坊間流傳。
這顯然是黃光裕的草莽行跡所致。黃光裕從一文不名到坐擁國美電器(香港交易所代碼:00493)和北京鵬潤地產控股有限公司(下稱鵬潤地產)兩大巨型 企業,發跡過於傳奇,因而其「第一桶金」從來就備受質疑;國美電器與鵬潤地產的雙棲經營模式,其現金流使用和財務狀況往往引發疑慮;近年來黃光裕在香港和 內地的資本市場大膽操作,亦廣受關注。
更離奇的是,2006年公安部門根據審計署審計材料對黃光裕進行過歷時半年的騙貸、偷稅調查,最終驟然結束,黃光裕安然脫險。
這樣一個充滿瑕疵的首富故事,自然會引發市場關於各種潛規則的猜測。再加上「國美系」涉及20多萬員工及數百億銀行貸款,如一位接近調查組的人員所稱,「要綜合考慮社會效應、經濟效應和法律效應。」黃光裕案最終將集中於哪些違法事實,如何審理,顯示出很大的彈性空間。
縱如此,此次黃光裕涉案,畢竟已有官方宣示中關村重組案及早年貸款案。對於這兩件事的調查和處理,勢將左右黃光裕案的最終走向。

調查始末
「不能說黃光裕案發完全是因為我們查的這兩個案子,但是肯定與我們的移交有關。」證監會稽查總隊的一位人士告訴《財經》記者,「就像你抓住一個酒後駕車的人,後來又發現他是個逃犯」

黃光裕被查的第二天(11月20日),各種消息便在坊間流傳開來,從行賄商務部條法司巡視員郭京毅到結交最高人民法院副院長黃松有,從騙貸、逃稅到非法換匯,甚至有傳聞稱黃光裕因賭債未還而落網,但均未得到證實。
在一定程度上,上述傳聞恰恰連綴起了黃光裕的複雜身世。
黃光裕1969年5月出生在廣東汕頭的後歧村,家境貧寒。1986年,17歲的黃光裕北上經營電器銷售,僅僅十餘年間就從一家門麵店走向全國,其原始積累至今成謎。
從1996年起,黃光裕開始涉足房地產業。2000年間,黃光裕結識了汕頭老鄉、有香港「殼王」之稱的詹培忠,開始涉足資本市場。黃光裕最終在2004年使國美電器在香港借殼上市,他也一躍成為2004年「中國首富」。
熟悉黃光裕的人,多稱許其精明、大膽、頑強,每天工作16個小時以上,但同時多對其「路子野、下手黑」的作風存有疑忌。黃光裕喜歡結交潮汕人,包括黃松有、許鐘民在內都因同鄉之誼而熟絡。此外,多位商界人士向《財經》記者證實了黃光裕在商業行為上「生性好賭」的特點。
綜觀黃光裕的創業生涯,可謂無處不惹風波,無往不涉是非。這也是其一朝案發之後,人們甚至難以推斷究竟禍起何處的緣由。
事實上,黃光裕接受警方調查這一消息本身,也花了超過一週的時間才得到了官方證實。
11月23日(週日)晚,《財經網》(
www.caijing.com.cn)首發了黃光裕因操縱股價被調查的消息。11月24日上午11點,國美電器發佈了語焉不詳的公告,稱未接到黃光裕被調查的法律文件。同日,國美電器發佈了亮麗的三季報,但取消了原定於當晚召開的分析師電話會議。
11月27日,北京市公安局首次證實黃光裕因涉嫌經濟犯罪接受警方調查。
11月28日,國美電器公告稱,黃光裕及周亞飛被調查,已委任執行董事兼行政總裁陳曉為董事會代理主席,並成立一個特別行動委員會,密切監控並評估調查黃光裕對集團財務狀況及營運所造成的影響。
當天下午,中國證監會在每週五下午召開的例行新聞通氣會上,與會記者意外地見到了證監會稽查局局長劉洪濤。隨後,證監會有關官員向記者通報, 「2008年3月28日和4月28日,證監會對三聯商社(上海交易所代碼:600898)和中關村股票異常交易行為立案稽查。調查中發現,在涉及上市公司 重組、資產置換等活動中,鵬潤投資有重大違法行為,涉及金額巨大,證監會已將有關證據移交公安部門。鵬潤投資的實際控制人為黃光裕。」
然而,由於黃光裕起家複雜,牽連太廣,即使相關調查部門也不能確認公安部門最先拾起的是哪根線頭。據《財經網》記者最先瞭解的消息,調查確與其兄控制的ST金泰(上海交易所代碼:600385)股價異動有關,但後來證明情況要錯綜複雜得多。
「不能說黃光裕案發完全是因為我們查的這兩個案子,但是肯定與我們的移交有關。」證監會稽查總隊的一位人士告訴《財經》記者,「就像你抓住一個酒後駕車的人,後來又發現他是個逃犯。」
據《財經》記者獲悉,在北京奧運會結束之後,公安部即直接督辦,指定北京市公安局經偵處牽頭組建了專案組。在為數不少的涉嫌證券罪案中,黃案之所以引起特別關注,與此案及本人身份帶來的「典型性」相關。
在證券監管部門移交後不久,公安部門即對黃光裕採取邊控措施,限制其出境。到今年國慶節開始,北京市公安局對黃光裕本人及鵬潤投資進行立案偵查,初查工作一直低調隱秘。
11月19日,北京市公安局將黃光裕帶走,隨後以涉嫌操縱證券市場罪,對其採取監視居住的強制措施;11月26日,以涉嫌操縱證券市場罪對黃實施刑事拘留。在黃光裕案調查突破之後,11月26日晚,其兄黃俊欽和他委任的中關村董事長許鐘民亦被正式調查。

貸款案餘波
在黃光裕一端,2006年調查事件則被其歸咎於「缺乏背景」,此後便著力於編織背景

黃光裕再度受查,另一個繞不開的由頭,是2006年公安部門對其早年貸款的調查。事實上,那次調查對於黃光裕日後的行為有著極為深遠的影響。
2006年國慶前夕,公安部啟動了對黃俊欽私人擁有的地產公司「新恆基系」的立案調查,查封其全部資產;曾先後效力於黃氏兄弟的「新恆基系」最高層於 星旺等人被逮捕。早前,銀監會也對「新恆基系」及黃光裕所控「鵬潤系」的整體銀行貸款和負債進行摸查,包括黃氏兄弟在內的29人以及兩系旗下的39家公 司,被列入摸查名單。初步官方調查結果顯示,至少有13億元的問題貸款在鵬潤和新恆基之間密切流動,最終流向境外,形跡可疑(詳見《財經》2006年第 22期「黃俊欽、黃光裕受查」)。
在此之前,2006年審計部門對中國銀行審計中發現,黃俊欽、黃光裕兄弟早年創業期間向北京中行的違規貸款,和其後以租房形式向北京中行套取的逾億元 租金,以及之後的虛假房貸和車貸,總計達到13億元,其中4億元一直未還本付息。2006年國慶前夕,原北京中行行長、中國銀行董事牛忠光因此案被捕。
除卻貸款中的違規行為,4億元未還本付息的貸款成為黃氏兄弟的硬傷。2004年,北京中行在不良資產剝離中,將黃俊欽兄弟歷年來以其他公司名義貸出的 部分貸款,明確至鵬潤和「新恆基系」公司的名下,列為可疑類資產。這部分貸款總計4億餘元,隨中國銀行的整個不良資產包出售給信達資產管理公司,以賬面資 產23%計價。
2005年,信達將上述4億餘元不良貸款單獨打包出售。四家競標者中,有兩家公司與黃俊欽兄弟密切相關,有消息說其法定代表人均為其母親。其中一家公司以賬面資產40%的價格中標,據稱中標價與標底相差無幾。然而就在交易手續接近辦妥之時,銀監會予以否決。
2006年5月,信達再次公開招標出售北京地區不良資產包,在其中一個賬面資產總計15.28億元的資產包中,再次包含了上述4億餘元不良貸款,並在公告中直陳為「以某一從事房地產開發和商業零售業的企業集團債權為主」。
「一旦他們以四折價順利購回這個資產包,就等於用一個多億抹平了四個多億的問題貸款,不會再被追債了。」中行信貸部門一位經理人員曾告訴《財經》記者。
這4億多元不良貸款,以及相關偷稅事件,成為2006年秋季公安部門調查的主要內容。不過,出乎意料的是,2007年1月,國美電器公告稱,公安部針對黃光裕及其間接持有的鵬潤房地產公司的「協助調查已經正式撤銷」。
嗣後,黃光裕也曾接受《財經》記者採訪,聲稱這一切不過是商務法律糾紛,最後相關貸款已經結清。
黃光裕的「2006之劫」如何完結有著多種版本,亦產生了多重後果。較為普遍的說法是黃光裕最終從香港調來巨額資金,彌補了貸款窟窿,並交納上億元的 逃稅罰款;在平息這一事件的過程中,黃在調取資金時涉嫌非法換匯,而此行為亦被有關部門發現;更重要的是,黃光裕從此進入公安部門視野,由於其貸款創富中 的種種情節並未受到法律處置,為今天的進一步調查埋下了伏筆。
在黃光裕一端,2006年調查事件則被其歸咎於「缺乏背景」。一位與之相熟的香港企業家告訴《財經》記者,此後黃光裕開始有意識地經營背景。其步驟之 一,還包括以150萬元在香港購入一本中文月刊《紅色資本家》,以圖「形成自己的聲音」。但黃光裕在付款後並未正式接管雜誌編輯運營。據信,這本雜誌在 2007年中已經停刊。
事實上,在2006年黃光裕染指「中關村」重組時,亦夾雜了這一意圖在內。中關村包袱沉重盡人皆知,遠非借殼上選。但中關村作為北京市曾經著力培育的科技股,蘊藏著豐富的人脈資源,在一定程度上滿足了黃光裕的戰略意圖。
孰料,資本市場風高浪急,中關村靜水流深。曾經在香港市場如魚得水的黃光裕在投入以10億元計的資金後深陷泥潭,不僅公司重組、資產置換未遂,二級市場上的違規操作更是授人以柄。
中國公司借殼上市的關鍵在於整合相關各方利益,有賴於「天時地利人和」。然而,黃光裕在中關村上未能也無力做到利益整合。2008年8月,中關村董事會宣佈放棄以地產業務重組中關村的計劃,在業內人士看來,此即意味著利益整合失敗,其被引爆的命運也就不足為奇了。

中關村泥沼
以虛高資產換虛高股價的資產置換方案,最終未能在中關村實現

中關村成立於1999年6月2日,以北京市住總集團為發起人,曾經是北京市著力打造的科技為主的上市公司。然而由於2000年捲入CDMA網絡投資擔 保業務,背上了高達30多億元的擔保債務包袱,此後一直為化解這一歷史負擔而掙扎(參見《財經》2003年第23期「中關村科技危機幕後」)。
這一情境在2006年3月底出現轉機,當時中關村高達31.2億元CDMA擔保問題獲得五部委批文,有望解決。在這一背景下,2006年4月4日,北 京市住總集團與黃光裕旗下的北京鵬泰投資有限公司簽署了15%的股權轉讓協議,每股作價0.78元,略高於2005年的每股收益0.74元。
此交易的經辦律師鄒曉春曾在交易完成後對媒體表示,當時只花了三個月就完成了這筆交易。此後,鵬泰投資在收購北京住總和其他小股東股權後,獲得了 29.58%的股份。另外兩個有實質影響力的小股東分別為四通董事長段永基、京文唱片傳播有限公司董事長許鐘民;前者是中關村承上啟下的關鍵人物,後者為 黃光裕潮汕同鄉,關係非同一般。有消息稱,許鐘民廣有人脈,在2006年為平息黃光裕的貸款調查事件與力頗多。
黃光裕的介入,給市場以強烈的重組信號。第一次簽約後,中關村的股價連續三個漲停。
在此之前,黃光裕有著成功借殼港股、利用資本市場打造國美電器的經驗,因而急於在其地產板塊上複製這一財技神話。
2006年和2007年也是上市暴富者的「黃金時代」,蘇寧環球、碧桂園等融資故事有著強烈的示範作用。黃光裕借殼中關村、置入鵬潤地產的故事自操作之初便盡人皆知。據悉,段、黃二人的合作談判異常順利,40分鐘就談定了這筆交易。
此後的重組進展卻坎坷不斷。黃光裕除了買殼,還付出近10億資金與銀行達成債務和解,購買中關村資產使其達到股改時承諾的每股收益。尤其是CDMA擔保糾紛,直至2007年底才達成解決方案。
更糟糕的是,由於擔心股價繼續上揚,2007年9月28日,中關村在14.76元的高價停牌,以鎖定重組成本。孰料此後A股價格如瀑布般下跌,黃光裕勢成騎虎。
今年5月7日,中關村復牌後公佈了180億元的地產注資計劃——中關村向控股股東鵬泰投資及一致行動人以14.67元/股非公開發行12.27億股 (總計180億元),用於收購鵬潤地產。中關村股價當日收於16.24元,5月8日達到17.80元的最高價,這意味著在資產置換過程中,黃光裕的置換成 本已較2006年初翻了4倍到5倍。
這一重組方案對買方和賣方都不合理,因而注定難以成功。一方面,復牌之後中關村的股價迅速下滑,8月底已跌破5元。然而黃光裕在置入資產時仍需按停牌前的均價換股,代價過大;另一方面,市場普遍認為,即將注入的鵬潤地產的價值被遠遠高估。
鵬潤地產2007年的總資產為34.8億元,淨資產為21.4億元,用收益法評估竟然高達180億元,而且大部分是可售的住宅。資產評估過程中,2008年的預計市盈率超過40倍,全部資產包的市淨率高達9倍。
一位投行人士向《財經》記者分析稱,「黃光裕的一個上市原則是,必須對公司具有絕對控股權,即控股66%以上。因此他的目標是至少認購中關村12億股新股,因而所需注資資產估值必須要達到180億元,然而鵬潤地產幾個項目的估值最高不可能超過100億元。」
這一以虛高資產換虛高股價的方案,常人很難付諸實施。但在分析人士看來,黃光裕這一做法和當初他以鵬潤大廈的三間物業置入京華自動化(國美電器前身)來換取股份如出一轍。
儘管黃光裕敢想敢為,但由於土地市場一落千丈,所注資產的水分明顯,中關村董事會最終也未接受他的重組方案。今年8月28日董事會決定放棄該重組計劃,並按規定三個月內不再提交新的重組計劃。(參見輔文《鵬潤地產虛實》)
延宕兩年,總投入近10億元,最終損失的不只是黃光裕本人。一方面,地產借殼計劃被否,一切都需推倒重來,中關村已然篤定的利益格局必須重構,原來的 歷史包袱需要進一步的題材才能真正完全化解。然而黃光裕利用旗下資產重塑主題的空間已然不大。在當前形勢下,地產概念短時間已無可能喚起市場信心,而倘若 注入國美電器,不僅對於黃光裕而言代價過於高昂,而且此前並無紅籌回歸A股的先例,有著幾乎難以踰越的法律障礙。
另一方面,據中關村內部人士稱,黃光裕高調重組的同時,在二級市場頻繁操作,而與之結伴牟利的資金多頗具背景。由於中關村重組歷時過長,其間資本市場 恰恰出現了大起大落,外界無從獲悉合作方的輸贏情況。不過,在證監會和公安部的調查之下,這些裙帶資金都會受到株連,這也是黃光裕的另一條可能的取禍之 道。

市場操縱之禍
既重組又炒股,炒股的收益最好能彌補重組成本,這是一種典型的「空手道」的思維模式

關於黃光裕的二級市場操作,業界多有傳聞,尤其由於國美電器的銷售利潤極薄,難以支撐上市公司的業績。市場普遍猜測,黃光裕「資本帝國」的秘密就是,佔用國美電器供貨商的流動資金,在高回報的股票市場和房地產市場獲利。
「黃光裕曾經自詡可以提供大規模的短期融資,不過一定要限定在三個月之內,超過三個月就不行了。」一位與黃光裕交往頗深的市場人士回憶稱,三個月正是佔用供應商應付款以及商業票據的期限。
attachment

由於案件仍在調查之中,黃光裕如何在中關村和三聯商社等股票上違規,尚不得而知;他是否及如何介入ST金泰案,也未完成取證。中國證監會一位中層官員 對《財經》記者分析稱,據其觀察,當前證券市場坐莊的辦法已經不是簡單的大筆對敲、炒作或者放消息等拉抬股價,而是在重組前以極低的成本進入,之後力促重 組成功,從而引導股價的上漲。「這些人一般都把賬戶打散,而且在二級市場操作並不頻繁,因此有時候看不清楚是否有莊。」
「2005年冬天就有人告訴我,中關村已經找到新的買家,並建議我買入,但當時誰會為這樣一個消息就去炒這個爛公司呢?」一位投資界人士回憶稱。
中關村總股本為6.75億股,流通盤為3.75億股。通常而言,坐莊要獲得至少三分之一的籌碼。但市場人士稱,重組之後又趕上大牛市,投資者對黃光裕 來重組又充滿期待,所以股價順勢上漲是比較輕鬆的事。從盤面上看,中關村的換手率並不高,可能拿1億股就能控盤,成本也就在5億元左右。
一位基金經理就認為:「中關村的走勢比較奇怪,看上去有莊,但是做得很慢,也不猛拉,估計是莊的成本較低。」 在他分析看來,黃光裕購買中關村2億法人股的成本是每股0.78元,最遲2010年即可流通;如果重組後股價拉升至10元,就可輕鬆賺取20億元。「既重 組也炒股,炒股的收益最好能彌補重組成本,這是一種典型的空手道的思維模式。」
從黃光裕2006年4月開始入股中關村起,其時中關村的二級市場股價約在2.50元左右,到2007年9月28日,股價大漲至14.76元。之後,中關村開始停牌,到今年5月8日復牌後,中關村股價最高曾達到17.80元,漲幅超過600%,嚴重脫離同期大盤走勢。
除去中關村,在11月28日中國證監會的通氣會上還提到了另一隻股票——三聯商社。
2008年2月14日,黃光裕假手山東龍脊島建設有限公司,通過競拍,獲得山東三聯集團持有的三聯商社2700萬股,成為該上市公司第一大股東 (10.69%股權)。3月4日一復牌便公告國美電器間接控股,三聯商社連續漲停,價格一路從2月5日的8.80元上漲至3月12日的17.98元。市場 人士認為,如果前期有所埋伏,獲利應該不菲。
市場操縱和內幕交易在中國股市裡司空見慣,監管者懲戒力度遠遠不夠。即使最終落實證據,根據《刑法》亦非重罪,情節嚴重者也不過三到五年。
無論如何,黃光裕案目前浮出水面的不過是冰山一角。由於中國民營企業家成長的特殊環境,黃光裕發展過程中的是非曲折,恐難一一深究,全部真相近期亦難獲大白。
在黃光裕接受調查之後,有關當局一直有意將黃光裕本人與擁有20萬員工的國美電器區分開來。這與今年10月剛剛獲刑的前北京物美商業集團股份有限公司張文中案的處理,有異曲同工之處。截至目前,任命了新執委會的國美電器已日漸恢復平靜。
不過,國美及其品牌究竟在多大程度上已經印上了首富黃光裕的印記?這一印記將以什麼樣的方式影響個人和企業的命運?人們還在持續觀望中。■

本刊記者楊彬彬、季敏華、喬曉會、張冰、肖華、王姍姍對此文亦有貢獻

一個 充滿 瑕疵 首富 故事 戛然 而止
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=24067

爾巒入伙戶有瑕疵 客房地台不平

1 : GS(14)@2014-09-09 12:06:51

【驗樓直擊】新地(016)元朗爾巒陸續入伙,資深驗樓師詹濟南今次檢驗一個三房戶,主要是有瑕疵和甩漏等小問題,如水龍頭漏裝喉嘴,未見有影響結構的大問題。幾處瑕疵扣分下,整體評分90。



■單位客廁水龍頭漏裝喉嘴,弄得水花四濺。

■本月初陸續入伙的元朗爾巒是中低密度項目。


水龍頭漏裝喉嘴

80後新婚夫婦原本以9,000元租粉嶺私樓,去年轉租為買,斥資約584萬元買入爾巒一個實用650呎三房戶。上周末邀約詹Sir驗樓,先驗客飯廳,天花、地板和批盪均先取滿分。再走進廚房,來去水、電器和廚櫃都無問題,第一印象似乎不俗。不過,走到露台拉趟門,開關之際,與之相對的大門傳來嘭嘭聲,詹Sir解釋,因為大門有虛位,只要貼顆膠粒在門框,問題將迎刃而解。客廁水龍頭一開,水花四淺,「水龍頭漏咗喉嘴,走咗雞,失敗!」試完面盆來去水,詹Sir又去試浴缸,未開水,赫然發覺去水口內有兩顆小石頭,「相信是工人整跌咗兩粒石仔落去,嗯……咁要用抽水機泵出來,或用鉗夾。查實對單位業主的影響唔大,不過就咁沖走佢,會影響底層的街坊囉!」問題一個接一個,用水平尺量度其中一個客房地台後,詹sir從褲袋拎出硬幣放到角落,噢!硬幣自動滾動,換言之,客房地台不平,或須重舖。詹sir總結,單位沒有大問題,主要是瑕疵,例如窗戶刮花、露台有數件空心磚等扣分最多。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140908/18859179
爾巒 巒入 入夥 夥戶 戶有 瑕疵 房地 不平
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285454

星灣御驗樓 浴室有瑕疵

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:36

■浴室花灑頭關水後有水尾,詹Sir指浪費食水。 張志華攝


【本報訊】恒地(012)馬鞍山迎海.星灣御陸續收樓,本報日前再請來資深驗樓師詹濟南(詹Sir),檢驗一個22座中高層兩房單位,整體評分達93分,為同屋苑三期中最高。


■驗樓當日發展商派員全程監察,並在走廊設「小食區」予收樓業主。 張志華攝

整體評分達93分

恒地馬鞍山迎海系列一共分5期,提供超過3,500伙,等同四分一個太古城。項目的一、二期迎海及迎海.星灣的驗樓評分都是91分及84分,今次三期所檢驗的單位面積490方呎,整體評分獲93分,15個細項有10個滿分,詹Sir指單位只是有一些小問題,包括露台玻璃出現花痕、露台旁發現一塊空心磚、大門門鉸生銹、浴室花灑頭關水後出現水尾,另業主指大廳有部份插頭位插不入。此外,由於驗樓當日落雨,詹Sir發現樓上露台去水不順,可能是排水孔有垃圾阻塞,令積水無法於排水孔排走,周圍滴,只要叫管理公司疏通排水孔就可以。恒地發言人回應指,已經與有關單位業主聯絡,會盡快完成修繕工作。利嘉閣楊震霆表示,現時迎海.星灣御約有40個租盤,平均呎租近30元,貼近同系一、二期成交呎租。市場暫錄兩宗租務成交。最平入場的兩房單位月租1.6萬元,是16座高層D室,面積498方呎,呎租32.1元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582722
星灣 灣禦 禦驗 驗樓 浴室 瑕疵
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299531

手工有瑕疵

1 : GS(14)@2016-10-01 13:12:29

裝修總難十全十美,例如今次裝修後的公屋單位整體觀感明亮舒心,但細看之下,亦會發現些許設計及手工上的瑕疵,其中以組合櫃的櫃門無法正常開啟為最蝦碌的甩漏。睡房地台床尾的凹位裝設一個組合櫃,遮蓋住牆角處的電視機天線插位、電話線插位及電掣,裝修公司最初指組合櫃將會預留位置予電線通過。不過入伙當日,眼見組合櫃旁邊的一塊電視層板擋着櫃門,無法開啟。約兩周後,裝修公司在櫃門上鑽孔,讓電線通過。


冷氣喉管外露略嫌礙眼

另一個較明顯的瑕疵是地台床頭板過厚,拉出衣櫃內的櫃桶,會與床頭板軟墊產生磨擦,產生「滋滋」聲雜音。最理想的情況是將床頭板磨薄,不過裝修公司選擇較快捷的處理方法,在床頭軟墊後釘魔術貼,住戶拉出櫃桶前,要先將軟墊扯開。同時間,接駁冷氣機的黃色喉管經過睡房穿出客飯廳,但喉管無遮蔽、髹漆也只是隨便髹一截,略嫌礙眼。其他的小瑕疵還有傢俬收口位即膠不工整、少量木板裂開。裝修公司早前已經派員到單位視察木板裂開情況,擇日更換。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161001/19787037
手工 瑕疵
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310814

房協喜漾收樓僅4處瑕疵

1 : GS(14)@2017-03-22 00:45:29

■浴室天花板有石屎剝落,碎片如指甲般大小。 黃耀興攝



【驗樓直擊】房協長沙灣「大四喜」最後一個項目喜漾收樓,同樣由資深驗樓師賴達明「明哥」驗樓,由3年前喜雅生銹屋僅50分,到今日喜漾14項工種9項滿分,總分92.5分,見證房協近年不再馬虎交樓。



■全屋未見批盪空鼓,交樓水平令人滿意。

馬桶水箱無入牆

明哥2014年2月獲本報邀請驗收房協喜雅低層連平台單位,全屋多處銹迹,包括門、窗鎖,最離譜是房門匙膽生銹得連鎖匙也插不入,用料勁差,承建商為華營建築。明哥指3年來房協「喜」字項目交樓進步,上周日驗收最後一個項目喜漾,承建商為協興工程。他檢查一個兩房單位,實用490方呎,不再見劣質生銹用料,漏水、空心磚、批盪空鼓均沒出現;單位僅4處小瑕疵,包括房間牆身有一道收水紋、一塊地板小崩、玻璃窗一處崩花,美中不足是浴室天花板出現如早前新地(016)將軍澳天晉IIIA般石屎表層剝落,但相比之下情況輕微,建議業主向發展商要求修補。明哥又指出一個設計問題,馬桶水箱無鎖死牆身,徒手能搖動,隨時弄爆鹹水喉,建議業主要求發展商鎖死水箱入牆。總結今次驗收單位評分達92.5分,在同系「喜」字項目中,屬最好水平,交樓質素拍得住大型發展商新盤。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170321/19964856
房協 協喜 喜漾 漾收 收樓 樓僅 瑕疵
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328163

阿倫華仔合唱有瑕疵

1 : GS(14)@2017-03-23 06:51:19

譚詠麟昨日以香港紅十字會大使身份,去到尖沙嘴出席「香港人道年獎2017」啟動禮,阿倫表示下月推出的新碟《欣賞》,所得的收益將會捐出百分之十予紅十字會作慈善用途,新碟中有首與劉德華合作的歌曲《簡單是福》,因華仔受傷未能入錄音室重錄一些瑕疵部份。阿倫說:「我希望用真功夫去錄,但華仔咁傷,冇可能再入錄音室,我哋就用和音同其他方法,或者調一調啲句子。」阿倫指醫生吩咐華仔休息一段長時間,華仔能迅速康復回家休息,已經是很厲害,暫時不會到華仔家探訪,以免阻礙其休息。採訪:張俊銘攝影:仇志德




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170323/19966678
阿倫 華仔 合唱 瑕疵
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328512

驗收兩單位 各有瑕疵批盪欠佳 映御客廳有空心牆

1 : GS(14)@2017-09-17 14:49:51

【周末專題】新地(016)元朗東頭工業區項目映御陸續收樓,今次本報拍住驗樓師賴達明「明哥」,分別於「天鴿」與「帕卡」兩個短時間內前後襲港的颱風後翌日,驗收其中兩個單位,一個是一房半(即是一房另加貯物房)單位,另一個是開放式單位。記者:黃嘉銘 陳家雄



率先驗收的,是於上月24日,十號風球「天鴿」襲港的翌日,驗收一個1座中層433方呎的一房半單位。業主一手買入價超過480萬元,呎價1.11萬元,打算放租。單位位處中層,可望山貝河河景,有兩間房,但一間房為貯物房,較難佈置成睡房,窗戶亦較細,採光較弱。


廚房櫃門打開「撞板」

單位於十號風球後的第二日驗收,正好測試出手工有無出問題,是否真材實料。明哥前後只是花一小時多少少驗樓,算是快手。明哥指出,單位要挑剔的地方不多,但開放式廚房的雪櫃門,竟然同上方櫃門開啟時,會出現「撞板」的情況,成為了單位最大的瑕疵。其餘工種如油漆出現收水裂紋,則為新樓常見問題。14項工種,其中12項滿分,包括來去水、鋪磚、家電等都沒有問題,總分達97分。明哥稱,單位的露台門用上新式摺門設計,露台門非常「實淨」,防禦力比以往的趟門高,就算再來隻「天鴿」都不怕,而摺門設計的好處就是可以開盡。不過,小朋友開關時就要特別小心,開關時一定要抓緊把手,兼提防空隙夾手。至於另一個驗收的1座低層戶,實用300方呎,開放式間隔,是於上月28日八號風球「帕卡」襲港的翌日驗收,業主去年花約350萬元買入,相對問題較多。明哥表示,單位主要問題是客廳牆身出現兩處空心及兩處凸起,反映批盪手工欠佳,若不修理會剝落。另外露台趟門有一處銹迹,外牆有一個水管喉碼窿位未填補。不過,這些都是小瑕疵,修繕不困難,外牆喉碼窿則必須填補,否則會滲水入單位。


【1座低層開放式戶】

■驗樓師表示,客廳牆身出現兩處空心及兩處凸起。

■外牆有一個水管喉碼窿,必須填補。



■露台用新式摺門,驗樓師指非常實淨。


【1座中層一房連貯物房】

■廚房的雪櫃門和上方櫃門同時開啟時,會出現「撞板」。

■油漆出現收水裂紋,屬新樓常見問題。


兩單位整體逾90分


整體單位質素優良,多項地方令人滿意,沒有空心磚,來去水無漏水,玻璃無崩花,14項工種,其中10項滿分,總分95.25。對比同系同期入伙Grand Yoho差不多。暫時驗收約10個單位,評分普遍「9」字頭。發展商新地回應指,關於兩個單位驗樓所提出的問題,均為細微項目,發展商已完成所有跟進工作,兩個單位的業主均已簽收滿意。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170909/20147640
驗收 單位 各有 瑕疵 批盪 欠佳 映禦 客廳 有空 心牆
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341037

單位瑕疵多 批盪灰粉未清理

1 : GS(14)@2017-11-13 03:46:05

■房門門框頂位置批盪灰粉未清理。


【本報訊】資深驗樓師賴達明驗收的迎豐單位瑕疵多,大門漏一粒螺絲、窗鉸有銹迹、浴室企缸去水口有沙石,而且蝦碌百出,房門門框頂位置鬆脫留一大條空隙,批盪灰粉又未清,結果明哥敲敲門框,門框白粉飛霜,房內眾人周身粉,猶如整蠱陷阱。事源明哥驗睡房,鐵棒一敲門框,門框底攝出白色粉末,爬梯上去搵原因,明哥指,門框未裝好,留有一大條隙。框架上殘留大量白色批盪灰粉,於是一敲,粉末從框底攝出。客廳睡房兩扇窗勁蝦人用,豎直開關,推開聽到「卡」一聲,安全鎖啟動鎖實,若想閂窗需要將窗推開最盡,直至再聽到「卡」一聲才可以關閉,然而透明窗花頂住,手短根本做唔到,惟有企上高約1呎的窗台邊,半個身伸出窗外,才能把窗關起來。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171111/20211264
單位 瑕疵 批盪 盪灰 粉未 清理
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344123


ZKIZ Archives @ 2019