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心中无股HK：宝龙地产（01238）具中长线投资价值！

http://gelonghui.com/#/articleDetail/13752

作者：@心中无股HK

熟悉本人投资风格的朋友都知道，“心中无股”一向来喜欢主题投资，尤其偏好TMT等新兴产业板块个股，对传统行业尤其是房地产板块的股票却很少有涉足，虽然7年前自己从事的正是房地产这个行业。之所以关注宝龙地产完全是受一位好朋友的提示。

本 月初，我从前期涨幅较大的科网股减持部分仓位后，考虑到接下来A股有可能会出现“二八”切换，想在港股中线提前布局一些被市场长期低估的传统行业的个股， 于是就想起了朋友曾经向我强烈建议过的宝龙地产。通过详细阅读包括宝龙地产历年财报在内的大量相关资料，实地考察几个项目，上周二专程又赴上海参加公司年 度股东大会，并与公司总裁许华芳先生单独2个小时的面对面交流，让我惊喜的发现：现价1.91元的宝龙地产具有罕见的中线投资价值。

 为什么？主要理由陈述如下：
 第 一，无论从哪方面去分析，宝龙地产的现股价被极度的低估。宝龙地产作为目前内地第二大商业地产公司(第一为万达集团)，目前总市值才60亿人民币（下 同），去年销售100亿元，净利14亿元，分红2.6亿元，PE4.3倍，PB0.27，派息率4.2%；宝龙地产目前在全国26个城市（60%在长三角 一、二线城市）拥有55个商业地产项目，总投资物业244亿元，已运营200亿元，共计有19座宝龙城市广场已正式开业，约拥有180万平方米自有商业物 业，按1万均价（事实上远远不止）计算，这部分已开业的商业地产市值就高达180亿元以上，为目前公司总市值的3倍；此外，公司目前有土地储备1320万 平方米（建筑面积），可供3至5年的开发，这部分土地储备价值也值几百亿元；按公司现有的开发进度计划粗略测算，二年后公司仅商业地产年租金大概率能到 20亿元左右，这对目前才60亿元市值的公司而言简直有点令人难以置信。

第二，公司有很好的成长性。公司去年营业收入100亿元，增长 33.1%；今年前5月累计实现销售收入47.9亿元，同比大增80%（其中5月份单月销售14亿元，增长1.18倍），今年计划销售130亿元，按目前 的销售态势，大概率会突破150亿元，增幅50%，随着高售价的上海项目今、明、后三年全面进入销售高峰，预计至少未来2、3年会继续这种高增长态势。

第 三，公司的毛利率有望大幅提升。2年前，公司抓住了很好的机遇，动用70亿元一口气在上海拿下了总计9个项目（6个是地铁口项目），其中6个项目是底价成 交，平均楼面价在4000元至4500元之间，而商铺售价平均在5万元至8万元之间，今年开始，随着总计150万平方米的上海项目全面进入销售，预计今年 高毛利率的上海区域的销售占公司总销售比例有望达到50%，明年会超过60%，从而确保了整个公司今年开始的未来3年的盈利将出现持续的高成长。
 第 四，公司负债率有能力得到有效控制。高负债率一直是长期困扰内地地产公司的一个普遍问题，也是造成整个地产板块股票被整体低估的一个主要原因。宝龙地产去 年底负债率66.2%，低于行业平均水平。今年来，一方面，随着公司去年开始拿地节奏的明显放缓（前年拿地70亿，去年20亿元，今年计划30亿）；另一 方面，今年开始随着销售放量，资金开始大量回笼，可以确信，下半年开始公司的实际负债率会持续的下降，利息支出有望开始下降，公司的债务结构会进一步得到 优化，整个集团的资金将会进入良性循环。因此，会大大缓解市场对其较高负债率的担忧。
 第五，“定位长三角”的战略开始快速见效。自从三年前公司 提出并大力实施将战略定位在上海等长三角一、二线城市以来，公司的业务区域结构得到了快速的改变，目前，上海、天津、杭州、青岛、厦门等一、二线城市的占 比已超过60%，随着去年开始实施包括清盘在内的快速去化三、四线城市项目，通过组建“资产公司”承接一些历年累积的不良资产打包出售，卸掉历史包袱等一 系列举措后，将能较好地去化近60亿元总库存项目中的绝大部分，预计明年开始，整个公司的资产与项目结构将会得到大幅改善。
 第六，公司的电商平 台升级快速扩张。集团在2014年推出宝龙广场在线2.0版本，快速推动O2O，战略设点扩大至福州、江苏、浙江、上海、天津、重庆、河南等多个宝龙城市 广场，形成了线上与实体商场融合的布局，并配以区域化的配送服务与支付设施，全年积累超过150万的活跃用户，月均WIFI活跃用户数提升约30%。随着 互联网平台战略的按计划全面推进，预计下半年开始，公司在这方面的一系列重大布局将会渐渐露出雏形。

不错，作为传统行业的地产板块，未来 整个行业增长的确已没有太多的想像空间，作为受到电商冲击最大的商业地产板块更是给人未来前景极其暗淡的感觉。但是，本人以为，公司可以有好坏之分，但股 票没有好坏之分，股票只有“性价比”，新兴产业的成长股固然好，但股价也不可能无限制的上涨，估值也有个“度”，高估了，甚至离谱高估就一定不是好股票； 同样，传统行业的价值股也并非都没有机会，低估同样也有个“度”，不可能持续长期被市场低估。举个例子，在上海某居民集中的二类大型购物中心的商铺，已经 与华联、麦当劳、永辉超市等签了5年、10年甚至更长租约的商铺，售价每平方米5万元，租金回报率6%，也许投资人没有特别的兴趣，但是现在如果以每平米 8000元，甚至5000元跳楼价出售，我想这结果可以想像。现在宝龙地产1.91元的股价就如同上述例子中的用5000元买5万元的商铺。稍有常识的人 都应该明白，电商不可能颠覆现有全部的传统的商业，受电商“颠覆”这个假命题预期影响，商业地产板块的股票已被市场这个”预期“打到了跳楼价，事实上，与 市场一批看空商业地产完全相反，凭借这个行业独特商业模式的优势，商业地产公司这几年恰恰是盈利最好的时期，真的很少有像商业地产公司哪样有如此出色的盈 利水平与现金流。此刻，作为一名理性的投资人，我认为，当下这应该是市场送给我们的难得的投资机会而绝非风险。
 在6月9日本人与公司许总裁的单 独交谈中，我向许总提出了包括“公司战略、地产板块估值、公司负债率、股东分红、O2O”在内的一些问题，这位许少帅（许总是董事长的公子）的睿智、谦 和、务实及清晰的思路的回答给我留下了极其深刻的印象，大大增加了我这个小股东对宝龙地产公司中长线持仓的信心。可以这么说，最近二周来我所接触到的所有 信息归结为一点：宝龙地产这公司的确非常靠谱。本人确信：现价1.91元的股价具有很大的中长线投资价值。本人策略是：将拿出这一年多来从TMT板块丰厚 盈利中的一部分中长线锁仓这只超级”现金牛“，分享宝龙地产中长线成长价值。

機構：A股幾乎“無股不押”，但當前整體風險可控

股權質押比例成為觀察信用風險的另一道“暗門”。國金策略認為，股票質押一直以來都是上市公司大股東獲得融資的重要渠道。A股幾乎“無股不押”，股票質押總體規模達5.95萬億（占A股總市值的9.9%），其中以券商為主體的場內質押業占比達51.78%近期市場波動加大，個股股票質押風險值得警惕，但客觀上講，當前市場整體股票質押風險可控。

國金策略指出，分行業來看，休閑服務、通信、計算機、非銀和建築等行業質押市值下跌幅度較大，股票質押風險相對較大。

以下是國金策略研報主要內容：

一、股票質押一直以來都是上市公司大股東獲得融資的重要渠道。股票質押本質上是抵押融資，具體是指出質人（公司股東）以其所持有的股票作為質押物向質押方（券商、銀行等）融入資金，並定期支付利息。由於股票質押具有操作靈活簡便等優勢，目前已成為上市公司大股東重要融資渠道。其中，質押率（即融資金額和質押股票市值的比值）和利率是反映股票質押的杠桿水平和融資成本的重要指標。一般來說，主板、中小板和創業板公司的質押率分別為50%、40%和30%左右，而目前股票質押的利率普遍在7%左右。

二、A股幾乎“無股不押”，股票質押總體規模達5.95萬億（占A股總市值的9.9%），其中以券商為主體的場內質押業占比達51.78%。截止6月8日，A股中有3447只股票仍有未解押的股票質押，占A股數量的86.2%，由此可見A股幾乎“無股不押”。從規模來看，以最新價格（6月8日）計算，A股中未解押股票質押市值達5.95萬億元，占A股總市值的9.9%。其中場內質押市值3.08萬億元（占比51.8%），場外質押市值2.87萬億元（占比48.2%）。

三、股票質押的主要風險是平倉風險，影響平倉風險的主要因素有市場行情、質押率和質押比例等。在股票質押合約存續期間，為了防範違約風險，質押方會通過逐日盯市的方式，設定相應的警戒線和平倉線。1）在市場急劇下跌在市場急劇下跌的情況下，質押股票的市值急劇下降，股票質押將面臨平倉風險；2）而對於個股來說，質押率（杠桿率）越高的個股股票質押更容易達到平倉線，因此平倉風險越大；3）此外，一旦發生平倉風險，質押比例越高的個股容易形成較強的負反饋，受到的影響較大。

四、近期市場波動加大，個股股票質押風險值得警惕，但客觀上講，當前市場整體股票質押風險可控。截止目前，從上市公司公告數據來看，今年6月後股票質押到期規模呈上升態勢，也就是說股票質押的償付壓力相對較大。而對於股票質押的總體風險，按最新價格（6月8日）計算，當前A股整體質押市值相對質押日市值（按質押日價格計算）下跌了-11.42%，距離我們估計的整體下跌-31.5%的預警線和下跌-40.1%的平倉線還有一定距離。如果再考慮到存在補充質押的情況，我們認為目前股票質押風險整體可控。

五、分行業來看，休閑服務、通信、計算機、非銀和建築等行業質押市值下跌幅度較大，股票質押風險相對較大。根據我們的估算，休閑服務、通信、計算機、非銀、建築和建材等行業股票質押市值整體下跌幅度分別為：-36.3%、-23.4%、-22.8%、-21.3%、-21.2%和-21.2%。

六、個股方面，我們梳理了質押比例和質押市值相對較大的個股，具體名單參見正文圖表11和圖表12。（需要說明的是，影響個股質押風險的主要因素是個股股價的下跌幅度，股票質押比例較大的個股並不代表其股票質押風險越大；測算個股的平倉風險，需要對“質押率、平倉線”等指標進行一定的假設）。

中環資產管理﹕港股無股好買

1 : GS(14)@2014-05-19 15:34:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140519/news/eb_eba1.htm

【明報專訊】環球市場波動，港股目前亦陷入悶局。本地對基金中環資產投資，向來以多元策略見稱，行政總裁譚新強今年看中太陽能股，並研究投資美國的中資企業所發行的可換股債券。「我返夜班的，因晚上的市場更加重要，在港股交易時段，其實沒什麼股份有睇頭。」



去年基金回報51.7%

中環資產投資2005年成立，掌舵人譚新強是典型的「香港仔」，轉數快、靈活走位，是以旗下基金跑贏大市。他舉手投足甚有氣勢，多年來游走全球不同類型投資覓回報，基金成績已證明他的投資之道。據彭博的資料顯示，去年基金回報有51.7%，過去5年年度化回報則是28.3%，獲彭博選為全球最強的多元策略對基金。

「這個行業是馬拉松，看長期成績，不是一、兩年貨仔。」譚稱，自己重長遠投資，短期炒賣非自己的一杯茶，故基金每年平均表現亦相當穩定。

去年基金押注科網股是其一個成功因素，但今年他改變看法。「我們已沽出不少科網股，部分更用來做淡，去年板塊已累升不小，今年實在很難期望有大突破。」他稱，中、長線仍看好科網板塊，尤其是經營社交平台的股份，但短期預料會受壓。至於港股亦非他的心頭好，「港股之中，我只是留意一兩隻科網股，其他股份實在沒太多投資概念。」反而，他一談起最熟悉的太陽能股，則相當雀躍，認為在美國上市的中資太陽能股，估值已回落至合理水平。「今年的投資方向，將會回到產業鏈的中游公司，即是做電池、發電設備等，但好的中資公司全在美國上市。」

「全球股市要休息一下」

他說：「內地銀根短缺，太陽能公司不夠錢去擴大產能，故短期不覺有產能過剩，他們的估值已回到合理水平。」他認為只要有國策扶持，下半年板塊有望回升。另一方面，在美國上市的中資公司，所發的可換股債券，亦是譚新強留意的地方之一。「現在正研究投資這類債券，有債息又有股票，目前時機很適合。」不過，今年大市整體走向，他不敢抱太大期望，「全球股市要休息一下，而美股今年不升不跌已相當好。」

明報記者 岑豪

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2 : GS(14)@2014-05-19 16:01:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140519/news/eb_eba2.htm



微信開帳戶 冀吸內地資金


2014年5月19日





【明報專訊】中環資產投資行政總裁譚新強，向來熱愛科技，擁有Google Glass，又訂了Tesla電動跑車Model S最頂級的型號，而旗下基金亦跟上互聯網時代，在微信及內地投資資訊網站雪球網，開設公眾帳戶宣傳，在本地或海外基金中算是少數。「目前基金的投資者，主要是來自香港及海外，但我們的新方向是吸納內地資金。」


深圳聘專才 鑽研中資公司





平日基金會在上述互聯網平台內，分享投資看法，又會與用戶對談，譚新強希望藉此為基金在內地打響名堂。「將來想做多些不同基金業務，有機會轉型成互惠基金，但香港市場太小，所以已將目光放到內地市場。」基金為更了解內地市場，早已在深圳設立研究中心，聘請專才鑽研中資公司。

譚新強自言，單按規模仍屬小型基金，但若論過去5年表現，則已是全球最好的0.1%基金之一。

「以投資質量來計已是世界級，尤其是過去8、9年市場波幅大，還要在中港市場中做基金，其實是很難做到今日的表現」。

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3 : VA(33206)@2014-05-20 08:04:09

等我Add佢雪球

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