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即使沒有富爸爸 書中自有富爸爸 以清崎為師用「好負債」月賺六位數

2010-11-29  TWM




台北市士林區青商會會長盧集義,父母親是單純的上班族,沒有富爸爸與富媽媽的他,以《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特.清崎為師,靠著一個理財觀念的大改變,年僅三十一歲,累積上千萬元身價,他是如何做到的?

撰文‧謝富旭

六年前,盧集義二十五歲,人生路途上遇到兩條岔路,讓他面臨抉擇!

第一條路是:要不要繼續做他已經做三年之久的物理治療師?這是一份收入穩定的工作,月薪約五萬元;然而工作內容單調、乏味,長期間缺乏成就感,讓他對工作愈來愈提不起勁來。

實踐富爸爸理論 不再領死薪水第二條路則是,徹底實踐《富爸爸窮爸爸》一書作者羅伯特.清崎(Robert Toru Kiyosaki)的理論,成為一名專業的投資者,大膽追求財富自由之路。

事實上,在辭掉物理治療師之前,盧集義已經是清崎現金流理論的忠實實踐者。他在台北縣買了一戶中古公寓,隔成四間房間出租,扣除每月房貸本金及其他必要支出後,每個月還有近一萬元的「淨現金流」。

在擔任物理治療師期間,他為了實踐清崎的理論,踏進了房地產界。原本只想物色報酬率較高的房子作為出租之用,卻好運地碰上房地產榮景,幾筆中古屋買賣,讓盧集義賺近二百萬元。

這幾筆獲利,使盧集義更篤定地走向專業房地產投資客之路,向上班族生涯說拜拜,成功地實踐了清崎的現金流致富理論。

過去七年多來,盧集義看過上千戶房子,為的就要精挑細選找出租金扣除房貸本利支出後,還能出現正現金流的物件。目前的他,擁有三戶房子,隔成總計二十間套房出租,背負房屋貸款達一千一百萬元。

「富 爸爸羅伯特.清崎教我的最重要的一堂投資課是,先搞清楚什麼是好負債?什麼是壞負債?」盧集義說,「如果是好負債的話,即使背再多負債也不怕;如果是壞負 債的話,最好一毛錢也不要欠人家!」現金流三招 房地產、股票與開店在盧集義眼中,所謂好負債就是能創造正現金流的負債。比如說,你向銀行貸款五百萬元買一戶房子,房貸本金與利息再加上其他開支,假設每 個月須繳三萬元,如果這戶房子每月能收租三萬元以上,代表這筆五百萬元房貸,能為你創造正現金流;講白話一點,就是能為你「生錢」的好負債。相反地,如果 你向銀行借錢,是用來買車、出國遊玩、買奢侈品等無法帶來正現金流的用途,那這種負債就是「壞負債」。

盧集義在鑽研羅伯特.清崎所有富爸爸系列的書籍後發現,能穩定帶來現金流的投資標的不外乎三種——房地產、股票與開店做生意。房地產每月能帶來租金收入,股票每年有現金股利,開店做生意則每天都有營業額。他辭去物理治療師後,決定每樣都去嘗試。

首先的嘗試就是房地產。但盧集義的問題是資金不足,單靠原本四間套房創造每個月近一萬元的正現金流,還是不足以維持生活開銷。於是,清崎《富爸爸》書中所傳授的第二個觀念——合作,便派上用場。

盧集義於是找了許多好朋友一起研讀富爸爸書籍,然後糾集認同書中理念的朋友一起集資,包括他在內總計四人,一人出資一百萬元,合計四百萬元,搜尋適合的投資物件。

四 百萬元自有資金,約可操作至少一千三百萬元的房地產物件,選擇的範圍更大。幸運的是,這四位年輕人初闖房地產市場時,是房地產景氣正從SARS(嚴重急性 呼吸道症候群)谷底快速翻升的二○○四年。在還未正式當包租公之前一年多的時間,靠著幾筆買賣,竟賺進了八百萬元,一人分得二百萬元利潤。

「賺 房地產買賣差價,不是我們的本意,但時機來了,卻很難抗拒!」即使如此,盧集義想當包租公的初衷一直沒改變過,他把賺房地產差價的短線獲利,陸續投入套房 出租的長期投資。「賺差價是可遇不可求,算是意外之財,穩定的租金收入才能長長久久!」從七年多前,買進第一戶舊公寓隔成小套房出租迄今,盧集義個人目前 已經擁有三戶房子,總計隔成二十間套房出租。這三戶房子的房貸從原本一千四百萬元,經過幾年的本利還款後已降至一千一百萬元。每個月可收租十二萬五千元, 但每月貸款加支出計六萬五千元。

以盧集義常掛在嘴邊的話來說,這二十間套房每月可創造六萬元的正現金流;這當中的潛在獲利,還不包括大台北地區房地產過去六、七年來驚人的增值。

由於房子增值,盧集義向銀行貸款的額度也水漲船高。他不惜向銀行增貸,以增加「好負債」,投入清崎富爸爸理論的第二個實驗——開店做生意。

為了尋找好的生意,盧集義參觀了加盟展,而他的第一家店是八五度C北市天母雨聲店,與其他二位朋友合資,占股三分之一。接著又與友人合夥投資御錢殿日式豬排店,並在今年又入股一家泰式料理餐廳。

以房地產為投資主力

開店做生意是每天都可以收現金的投資,但卻是盧集義最辛苦的一項投資。他說,八五度C雖然生意不錯,但利潤率實在過於微薄,投資這三年多下來,僅能維持小賺局面,與他所花的時間與精力不成比例。

至於御錢殿屬於熱食料理,管理上更為複雜,身為餐飲門外漢的他,由於占的股份不低,須負起管理責任,最後因為太累,決定停損,結算個人約虧二百多萬元出場。

盧集義體認到,開店做生意必須很專注,付出極多的時間,模式與包租公大不相同。如果不能專注,盯緊每一個管理上的細節,利潤不容易擠壓出來。於是,今年投資的泰式料理餐廳,他選擇以純入股當股東的方式經營,不涉入經營。

整 體而言,盧集義開店做生意的「富爸爸實驗」目前仍處虧損,還看不到成效。不過,他說,這不代表開店不是一門好生意,「在富爸爸現金流遊戲中,開店是現金流 最豐沛的項目,只是我力有未逮罷了!」第三個富爸爸理論實踐戰場——股市,盧集義也曾嘗試過。不過,在買進股票後,心情容易受股價漲跌而起伏,加上台股中 現金股利殖利率每年穩定高過七%的標的難尋,最後也選擇放棄。

現在的盧集義,把大部分精力放在房地產,以套房出租為主,房地產差價買賣為 輔。除了獨資的三戶房屋二十間套房,與合夥人共同投資的套房將近一百間。即使不當上班族,每月平均收入已達六位數。他把清崎當作富爸爸,以他為師,付諸行 動實踐富爸爸理論,不論成功或失敗,均從中萃取到財富累積的智慧,邁向富裕自由之路。

富爸爸羅伯特.清崎

教盧集義的投資課

第1課:勇於增加好負債,盡量降低壞負債第2課:投資標的首重現金流,資本利得擺其次第3課:團結力量大,資金不足時想辦法找到合夥人

盧集義

出生:1979年

現職:包租公、富裕自由國際管理公司總經理學歷:陽明大學物理治療學系

經歷:物理治療師

盧集義的現金流投資獲利方程式負債-(本金+利息+其他成本)=正現金流如果你以自有資金200萬元,再向銀行借500萬元房貸,購進一戶總價700萬元的中古公寓。

如以你能找到月租金4萬元的物件(約隔成5間套房)為例:40000(每月房租收入)-27500(房貸本金含利息)=12500(每月正現金流)12500×12(個月)=150,000 150,000÷2,000,000=7.5%(年報酬率)


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清崎旗下公司破產 又如何? 內線人

http://mymoneyinsider.com/?p=1707
著有《富爸爸,窮爸爸》系列的羅勃特‧T‧清崎〈Robert T. Kiyosaki〉宣布旗下一間公司破產,原因是被美國教育機構Learning Annex追討2400萬美元。消息一出,有評論家即時認為連這位「富爸爸」亦破產了,那麼,《富爸爸‧窮爸爸》〈Rich Dad, Poor Dad〉所提倡的理念便不可信了。

這其實是非常錯誤的想法。首先是追索事件的由來,在於Learning Annex控告清崎使用過Learning Annex平台組織過數場高調的演講活動,換來清崎於日後出版窮爸爸‧富爸爸的成功,而清崎卻沒有給該公司付出分文,故向清崎公司Rich Global LLC追討2400萬美元。

Learning Annex的指控,真是有理說不清,倘若幫助你搞幾場演講,而你日後成功,便可分得你出書的版稅收益,以及他舉辦的課程收入,那未免是獅子開大口了,可惜的是,美國地方法院終歸判Learning Annex勝訴,清崎須賠償2400萬美元。

以為清崎一沉不起,你們便錯了。’對於清崎來說,是次的追討只會令到他旗下一間公司Rich Global LLC破產,只不過損失掉百多萬美元,而他尚有約10間公司正在營運中,根據《福布斯》估計,清崎的身家高達8000萬美元,離窮光蛋仍差很遠很遠。可 能,這正正呼應著他的名作窮爸爸‧富爸爸所言:「窮人和破產者之間的區別:破產是暫時的,而貧窮是永久的。」

圖片:清崎及其著作《富爸爸‧窮爸爸》 (來源:www.seminarinsiders.com)


清崎 旗下 公司 破產 如何 內線
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大師親授 》 《富爸爸》清崎預言明年經濟崩盤


2015-10-12  TCW

後QE時代風險升高

你該搞懂的四堂課

《富爸爸》創始人羅伯特.清崎認為,每個人都有機會透過學習,成為富爸爸。

在後QE時代,只要學會精明的投資、長保盈餘的現金流,以及適度的借貸,就有機會把小錢槓桿成巨大的財富。

「全球經濟將在二○一六年崩盤,所有幣值包括美元也將貶值,是史上最嚴重的經濟崩盤,但卻不影響聰明投資者繼續累積更大的財富。」暢銷書《窮爸爸,富爸 爸》系列作者羅伯特.清崎(Robert T. Kiyosaki)如此預言,並自言已經做好準備,迎接下一輪的經濟大蕭條,目前滿手現金的他,準備到時候大撿便宜貨。

第一堂:七成收入靠投資

當一個「自己印鈔票」的雇主在這個越洋電話專訪中,清崎提綱挈領地歸納出有志成為富爸爸的四個祕訣。他說:「首先,成為富爸爸的條件是,不要成為雇員,但 要成為雇主。」 四十七歲就退休、投資遍布全球八十多個國家的清崎本身就是最好的例子。清崎即將受商策全球之邀於十一月來台演講,傳授富爸爸修練心得。

清崎接受訪問指出,富爸爸有七成的收入來自投資,三成收入來自薪資,相反的,窮爸爸和中產階級八○%的收入來自薪資,僅二○%的收入來自投資。

「差別就是,靠薪資獲得收入,當薪資增加時,支出也跟著收入增加,而且稅賦也跟著增加了。」於是,靠呆薪水來累積財富的速度,永遠追不上投資「賺錢多、繳稅少」的效果。

清崎說,他從來不把錢存在銀行裡,而是取出存款去做生意,讓自己賦予金錢升值的能力,當一個「自己印鈔票」的雇主。

第二堂:別太早買自住房

搞懂資產負債,長保盈餘現金流靠著多元化投資,清崎將每月所得的投資報酬用來繼續投資黃金、白銀、石油及房地產。即使後QE時代,市場震盪起伏,清崎卻認為,投資沒有好時機和壞時機之分,只有聰明投資人和愚笨投資人的區別。

「金融市場不管是上漲或下跌,都有人可以賺到錢,那就是聰明的投資人。」清崎指出,與其追著市場跑,心情上下波動,不如花心思去掌握賺錢的技巧和能力。

清崎認為,成為富爸爸的第二個條件是擁有現金流。「很多人搞不清楚什麼是現金流投資,什麼是資本利得投資。」他解釋,大多數人的投資目的是為了獲取資本利得,於是就會不切實際地希望股市或房市的多頭走勢能永遠不墜。

而現金流投資最高指導原則在於:在某一個特定時段裡,你投資的現金流入大於現金流出。錢永遠在流動,不是流入就是流出,成為富爸爸就是一直保證現金流入。 清崎一針見血地指出,「很多人分不清楚現金流和資本利得的區別,於是在經濟危機中往往遭受嚴重損失。」「能真正讓你成為富爸爸的不是工作,也不是金錢,而 是能帶來源源不斷現金流的資產。」富爸爸透過購買資產來產生收入,再用收入來購買資產,不斷地循環下去,最終獲得大量的財富,實現財務自由。

想要擁有源源不絕的現金流,就必須區分資產和負債的不同,並且盡可能地購買資產。清崎說,「資產就是把錢帶進你口袋裡的東西,而負債則是把你口袋的錢拿走 的東西。」按照這項原則來判斷,自住的房子不能產生收入,因此是負債,不是資產。清崎主張,不要過早擁有自住的房子,否則,原本可以用來投資的資本,卻用 於支付房屋造成的費用,會失去用其他資產增值的機會。

第三堂:亂世中當贏家!

透過人脈與學習,培養財務智商常有人問他:「房地產是好的投資嗎?」清崎的一貫回答就是:「不知道,但你必須自問自己是個好投資者嗎?」因為投資的勝負關 鍵,不在於資產類別,而是取決於投資者本身。無論是成功或失敗,貧窮或富有,最重要是精通投資,所以最好的投資,應該是投資自己的財商教育。

也就是說,成為富爸爸的第三個條件,就是培養財務智商。

對清崎來說,「真正的財富是一種思惟方式,而不是存在銀行裡的錢。」清崎認為,無論是牛市或熊市,永遠都有贏家,即使股票價格下跌,仍有人能從中賺到錢,要在當前充滿波動的亂世中生存下來,唯有依賴堅實可靠的理財教育。

清崎說,培養財務智商的方法有兩個,一是結識新的朋友,拓展自己的生活圈;第二是學習,包括參加各種課程來提升自己的財務智商。

富爸爸必須培養的財務智商有四個面向,包括會計能力,也就是擁有財務知識與看懂財務報表;第二是投資能力;第三是了解市場,也就是掌握市場的基本面與技術面;第四就是懂得法律,尤其是要了解稅收優惠政策和公司法律。

清崎指出,「當你了解稅收優惠時,你會發現用公司名義買車、車險、修理費都是公司的業務支出,可以節稅。但若用個人名義買車,你還要付財產稅。」此外,倘若你懂得︽公司法︾,就可以在訴訟中保護自己。

第四堂:善用﹁好債務」

利用財務槓桿,產生現金流資產○八年金融海嘯後,各國祭出低利率政策,讓清崎的財富累積得更快速,因為「低利率年代,就是我擴大現金流的最好時機。」清崎認為,聰明的投資者懂得透過借貸,槓桿出更大的財富。但他強調,唯有在理財上有悟性的投資者,才可以去冒險。

因此,成為富爸爸的第四個條件就是善用財務槓桿,擴大現金流。

「債務也有好壞之分,藉著債務來創造巨大的財富,就是好的債務。」清崎指出,如果把錢借出來,花在價值會一直增加的事物上面,那麼就算是好的債務。

清崎以自己為例,他曾和一群投資人參與位於美國奧克拉荷馬州、擁有二八八間出租公寓的投資案,募資了三四○萬美元,作為頭期款及其他裝潢的費用。除了靠租 金收入繳房貸之外,後來不動產重新估價,從原本的一千四百萬美元增值為兩千萬美元,短短三年內,不動產價值就增加了六百萬美元。

接著,清崎申請新的貸款,由於新貸款比舊貸款多出了五百萬美元,他不僅用來歸還三四○萬美元的頭期款,還有多餘的一六○萬美元,分給所有投資者。換言之,只要善用槓桿作用、好的債務,購買可以產生現金流的資產,就能夠創造更大的財富。

談到過去兩個月的全球股災,清崎一點都不以為意:「如果你是一個真正的投資者,那麼市場是漲是跌,完全與你無關。」因為一個真正的投資者在任何市場的走勢當中,都會有很好的表現。

但清崎也殘酷地指出,投資市場的贏家是少數,因為大部分人並非在投資,而是投機或者賭博,尤其是賭性堅強的華人,往往很容易賠錢。

「成為富爸爸沒有捷徑。」清崎形容,投資就像網球比賽,你可能會輸,但只要你一直練習,你的實力就會提高。透過不斷地學習和練習,每個人都有可能成為聰明的投資人。

羅伯特.清崎

出生:1947年

現職:暢銷作家

經歷:全錄公司頂尖銷售員、衝浪者錢包(Surfer Wallets)公司創辦人

學歷:紐約商船學校畢業

想當富爸爸,先學會這4個眉角!

1.靠投資賺錢,能夠達到70%的收入來自投資,30%的收入來自薪資,你就是富爸爸2.專注於現金流,不要急著過早擁有自住房子3.透過四個面向,提高自己的財務IQ 4.不要怕負債,善用財務槓桿,擴大現金流

撰文•鄧麗萍


大師 親授 爸爸 清崎 預言 明年 經濟 崩盤
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