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万科动手:一季度现金突增69亿 正谈10多个项目


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http://finance.sina.com.cn/stock/s/20090518/05146237379.shtml


  保利地产(21.96,-0.55,-2.44%)净增加额为6.36亿,金地集团(16.15,-0.35,-2.12%)净增加额为4.53亿,招商地产(28.10,-1.15,-3.93%)为-1.72亿

  理财周报记者 徐清/文

  2009年1月,万科很冷静;2月,也很冷静,3月,有人说万科很保守;4月,万科保守到底。

  万科一直说:“判断地产回暖,为时尚早”。

  这一切都似乎只是表象。理财周报从相关渠道获得的消息是,万科早已在动手,而且规模不小。

  “万科要开始收购了”

  “万科近期将要收购其他地产商的项目,消息可能于下个月对外发布。”近日,某不愿透露姓名的知名房地产分析师告诉理财周报记者,至于具体项目,他表示不能详细透露。

  此后,理财周报记者向上海的另一位分析师询问相关情况,他说,上市公司方面并未直接向其透露此方面情况,但他通过万科其他部分获悉,万科的确在做收购的事情,“有几个项目,应该不会是上市公司。”

  而记者从一位从任职于广州某未上市的地产公司,从事银行融资业务的朋友处获悉,“圈子内流传万科要收购恒大地产的上海资产。”

  广州地产专家韩世同则向本报证实,万科近期确实一直在谋求抄底,“但是因为现在行情稳了,政策也变了,大家资金链没那么紧张,所以对方要价高了,据说他们做得不是那么顺利,原来可能更多的想收购,现在部分可能就是合作开发吧。”

  而该说法得到了万科某高层人士的证实,他透露,现在万科确实在密集的和其他地产商接触,而且在谈的项目不是几个而是十多个。

  “现在整个市场转暖,业内普遍对市场看好,万科的盈利能力又很强。”一位不愿意透露姓名的分析师对记者表示,“万科收购新项目,这个有可能。”

  实际上,在市场大幅回暖后,万科可售的项目偏少,使得4月公司的销售增速落后于市场。多位分析人士认为,万科需要增加土地储备,补充库存。

  万科转向还是露出真面孔?

  万科此举,意味颇丰。

  2009年以来,地产市场经历了业内称之为“绝地反弹”的小阳春。但万科并未参与这一兴奋感的营造和分享。

  曾经被拿地节奏困扰的金地集团近期出手上海拿地,被市场视为地产新周期的重要信号之一。但万科没有表现出任何的主动,2009年1-4月未增加任何新项目。万科对外界发布的评论甚至是给分析师的说法,都显得千篇一律:

  “万科认为短期内宏观经济能否好转,商品住宅市场价格能否上涨仍存在较大的不确定性,未来万科仍将保持一贯的稳健作风,谨慎拿地,规避商品住宅 价格上涨预期落空的风险,现金为王,公司公司未来1-2年经营重点将放在通过提升内部管理水平来提升盈利能力方面,控制销售、管理和财务三项费用。” 口风和金地集团、保利地产、招商地产等明显谨慎得多。

  “这周我和他们那边接触,万科仍然特别谨慎,搞得我都想是不是该建议基金撤退了。”上述匿名分析师说。

  者甚至让部分分析人士担心,在新的周期中万科能否准确的踏住节奏。“毕竟万科船大了,难以掉头,可能是这个原因。”一家大型上市地产商总裁在接受理财周报访问是曾这样判断。

  但上述“万科整合行业”的消息,无疑使得万科谨慎保守到底的形象来了一个一百八十度转弯。谨小慎微的外表下潜伏着汹涌的潮流。

  这个矛盾“有两种可能,一种是万科真的坐不住了,要加快运作,那就是转向;二是万科在舆论上压低姿态,为其抄底战略起到氛围上的配合,那这就是露出大鳄的真面目。”北京一位长期跟踪万科的私募基金老总评论。

  4个月回笼174.9亿所为何去?

  万科一直在为行业整合暗藏力量。

  2009年1-4月份万科销售回笼了174.9亿的资金;而2009年一季报显示,万科账面资金达到269.2亿元。而金地集团为53.7亿,保利地产为60亿,招商地产为72亿。

  现金流的净增加额更显异常。一季度万科的现金及现金等价物净增加额为69.44亿,而保利地产净增加额为6.36亿,金地集团净增加额为4.53亿,招商地产为-1.72亿。

  那么,万科囤积这么多现金到底意欲何为?

  “目前万科现金充裕,有较多的资源去把握未来的并购和收购廉价土地的机会。”5月13日刚刚去万科拜访的江南证券分析师张绍坤判断。

  此外,万科还有进一步融资计划,据万科方面向张绍坤介绍,万科将倾向于银行渠道。

  增加土地储备

  “近一段时期以来,各地市场的成交量普遍有所回升,公司在制定年初开工计划时,强调的是‘量出为入’的原则,也就是说尽管年初已有计划,但还会 随时根据销售情况进行调整。公司的销售和开工计划是一个自下而上的过程,一线公司通常会通过对销售速度的监控来确定开工计划。鉴于今年以来,公司在各地的 销售情况不错,各一线公司也会结合目前项目销售进度情况,调整开工计划。”此前,在接受本报记者采访时,万科的执行副总裁肖莉强调。

  “目前存货结构非常健康,其中现房库存只有大约1个多月的销售量,但在建的可售资源还是比较丰富的。”

  即便如此,万科仍然被认为需要增加土地储备以补充库存。

  国泰君安分析师孙建平:一直在观察万科的存货结构,“截至3月末,842亿存货中,在建产品所占比例达到了54%,扣除8%的完工产品外,拟开 发产品占38%。这一方面表明可售面积将具有规模优势,保证公司更快地、充分分享到行业景气复苏和更快、更好地拿地扩张,增强公司未来业绩的保障;另一方 面也表明无论对行业前景如何看,都必须要增加土地储备,补充库存。”

  即使在在2008年行业低迷的时期,万科也补充了666万平米建筑面积的低地价库存。
萬科 動手 季度 現金 突增 69 正談 10 多個 項目
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韓正談上海自貿試驗

2013-11-11  NCW
 
 

 

投資實行准入前國民待遇,負面清單帶來顛覆性的政府管理方式,金融以開放倒逼改革;三年內要拿出能推廣的創新模式——上海市委書記韓正接受財新專訪,談上海自貿試驗由來及與國家戰略對接的前景◎ 本刊記者 胡舒立 文上海康平路市委1號樓,韓正的辦公室外間的會議兼接待室更像一間書房,由於三面牆擺滿了書櫃,使中間的會議桌顯得有些擁擠。透過會議室通往里間的門,可以看到辦公桌和一對米色的沙發。

10月25日是個周五,上海自由貿易區成立滿四周。這位59歲的中央政治局委員兼上海市委書記在這裡接受了財新記者專訪。這是自貿區成立後的首次採訪。雖然事前遞交了採訪題綱,不過在我們交談時,韓正面前沒有準備好的講稿,似乎所有的答案盡在心中。

“上海自貿區”是今年中國經濟生活中的熱詞,數月來引起了海內外巨大的關注、議論、期望和猜測。自7月間被正式命名為“中國(上海)自由貿易試驗區”後,今年8月30日全國人大常委會正式通過決議,授權國務院在上海自貿區調整有關法律規定的行政審批,9月29日自貿區正式掛牌。

如今,驅車前往位於浦東的自貿區,不會迷路。因為從上海浦西往東而行,還沒有跨過黃浦江,就有路牌指向“中國(上海)自由貿易試驗區”,進入浦東,幾乎所有的關鍵路段路牌都有標識。

這28平方公里承接自貿試驗區政策落地的土地,位於上海市東部臨海,涵蓋了四片海關特殊監管區:外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、浦東機場綜 合保稅區和洋山保稅港區。四片區域從北到南呈點狀分佈在上海東部沿海,與區外沒有物理意義上的隔斷。

在未來的三年中,這28平方公里將成為中國未來改革的重要風向標。上海自貿區的這場改革試驗究竟有什麼樣的立意和構想?會有哪些制度性突破?其成果將如何惠及上海、推至全國?

而且,自貿區究竟經歷了什麼樣的高層決策過程?

在一個半小時的採訪中,韓正回答了我的所有問題。談起自貿區本身,他說得最多的是“創新”與“可複制”;而談及籌劃和決策過程時,他坦承“開始沒想到搞這麼大”,後來得到最高層肯定和直接推動,是因為“和國家的戰

略需求對接了……”

這裡刊登的是採訪實錄。

負面清單:顛覆性的改革

“管理從負面清單開始取得了共識”財新記者:自貿區的基本構想和立意是什麼?

韓正:這次自貿區設立是很大的突破。

根本沒有優惠政策,整個設計就是堅持自主創新、體制創新,以市場為導向,真正讓市場在資源配置中發揮作用,建立起更完善的市場機制。

改革的核心是要轉變政府職能,不能成為口號。當前最重要是改革行政審批制度。現在審批制度不合理因素太多,很多審批都與市場格格不入,與國際通行規則格格不入,直接影響我們提升國際競爭力。

自貿區的體制創新,就是既要推進市場經濟體制的構建,又要與國際通行規則相銜接,在此過程中還要充分考慮到符合中國特點,不是照搬。自貿區要做的事情,正是體制和機制的創新,而且要在制度上可複制。我們的任務,是複制出能在全國推廣的創新做法。

財新記者:那有什麼具體舉措呢?

韓正:要實現投資貿易的便利化呀。第一個就是投資領域改革,核心是打破現在的審批制度。要創造進一步的開放和便利,外資在准入前就實行開放,這是有顛覆性的制度設計。要探索,通過政府公佈負面資清單,告訴社會,告訴企業,什麼是不能幹的。除了這個以外,要幹什麼、怎麼幹,是企業自己決定,不是政府審批。政府只說什麼不能幹。

這就有所謂負面列表。

和過去比,政府的管理方式是顛覆性的。過去是企業不知道什麼能幹什麼不能幹,反正時刻在變化。然後就提交報告,審批,還要來個經濟效益評估。

政府為什麼要管這個呢?一個民營企業到國外投資,賺到了錢,還要報告。所以很多報告是沒有必要的,要搞准入前國民待遇,搞負面清單。新中國成立以後,自貿區有了第一張負面清單。

財新記者:但現在公佈的清單與發改委投資目錄的內容差不多呀。

韓正:這至少是審批過程不一樣了,另外,這是“2013年版”,管理從負面清單開始取得了共識。以後會有(20)14 年版、(20)15年版、(20)16年版。全國人大通過,給了我們三年時間,我們會每年進步,再不斷完善。

財新記者:在這個過程中,清單上的內容就會減少吧?

韓正:(笑)可以(20)14年辦,(20)15年辦,(20)16年辦,循序漸進,這樣也容易統一思想。如果把(20)16年辦的事,現在就拿出來,看似合理,實際走不通。現在好不容易走到這一步。還真的是靠總書記、總理,靠中央和國務院推進,靠各部門支持。

這是顛覆性的改革大動作,這樣一來就不要審批了。企業拿工商執照,註冊,過去是分類的,現在只有一個。過去分幾大類,樣子也不一樣。現在只有一張,而且真正做到先照後證,在自貿區先行。按過去的辦法,大概最快的企業執照在材料齊全後,也得一個月才能辦成——這其實是很難,得什麼都齊,百里挑一。現在我們是幾天絕對能拿到,全部辦好、發好,先照後證,不需要有了證明再去拿執照。有了執照以後,至於你以後產品怎麼樣,是以後的事。這是第一個,投資領域是放開的。

財新記者:自貿區將來會如何對待國有壟斷企業的投資?

韓正:一句話,准入前國民待遇。這個制度是全透明的。政府不會實行兩種制度,完全是平等的。完全是公開的、法治的,不能有模糊交易。

金融改革四大塊

“我的想法,就是用開放倒逼改革,改革的步子要更大,但必須符合國家安全,防範金融風險,這個底線

不能動”

財新記者:投資之外,第二該是金融了吧?

韓正:對,金融涉及國家的一些重大改革,金融改革是為了更好地服務實體經濟:一是資本項下人民幣可兌換,這會逐步放開;二是利率市場化,前幾個月國務院一直在強調利率改革,但是現在的利率市場化只能做到部分貸款的利率市場化,貸款的全部市場化並延伸到存款的市場化,還有很長的路要走,要探索。這些會首先在自貿區進行試驗。這些打算已經確定了,但細則還沒出來,年內會出來,當然會是循序漸進的過程。

再就是人民幣的跨境交易和跨境結算。這就要對監管提出更高要求,設計一整套新的監管模式。國務院方針定了,主管部門正在設計方案。原則很清楚,風險能控制到什麼程度,就開放到什麼程度。這個不能胡來。開放、改革、搞活,和防範風險是一致的。要擴大開放,並設計出與之相適應的、能夠防範風險的監管機制,這是配套的安排。最後一個是外匯管理的辦法。

金融主要是這四大塊,這四大塊方案會公佈,但實施細則會逐步公佈,不是一步到位。路,要一步步走。

財新記者:你說防止風險,是指外部對自貿區的風險?

韓正:自貿區和外面是打通的,和裡面有一道“防火牆”。所謂“防火牆”,就是要設定嚴格的政策制度、防範風險的制度。因為自貿區是“境內關外”,所以對與外面打通時的風險防範也必須包括在內。

很多東西還在逐步出台。我的想法,就是用開放倒逼改革,改革的步子要更大,但必須符合國家安全,防範金融風險,這個底線不能動。現在實施細則的其他內容已經準備得差不多了,主要是防範風險這一塊還要繼續推敲。

財新記者:其實,當利率市場化或資本項下適度放開在上海自貿區推出試點後,金融套利行為是必然的。在容忍正常的套利行為和維護金融秩序方面如何平衡?應當掌握什麼樣的政策理念?

韓正:現在正在由人民銀行來制定政策。

我相信,一定會想到弊端和漏洞,監管要跟上。不能一方面改革,一方面存在發展風險,這是不行的。防範風險,是我們推進改革的一條底線,不能突破。改革的步子有多大,取決于我們防範風險的能力有多大。絕對不能引起系統性和全局性金融風險,這是底線,一定要避免。

財新記者:投資和金融之外,還有哪些亮點?

韓正:貿易這一塊,涉及到海關監管方法更新。先通關,後查驗,這對海關監 管是一個很重大的創新。今後,在貿易便利化方面,我們還有其他一些便利,包括航運、貿易及相關服務業的開放,肯定要在自貿區裡面的試點逐步放開。

總的來講,不能寄希望于自貿區一掛牌就什麼都到位,它是一個逐步到位的過程。整個過程是中央給我們的三年,三年要拿出一整套可複制、可推廣的方案。

上海、香港和中國

“自貿區的做法既是國家戰略,上海也要實施。如果上海都不能推廣,

還推到哪裡?”

財新記者:今後上海自貿區取得成功,那與香港有什麼異同呢?是不是成了“長三角”的香港?

韓正:我看不能這麼簡單理解。因為還 是不一樣的:香港是自由港,上海自貿區和香港是相互促進、相互補充的關係,做成了,既利上海,也利香港,更利國家,是“三贏”。香港的記者老問我這個問題,我就說,香港的金融發展,現在無論是基礎條件還是人才聚集,都遠勝于上海。

上海應當向香港學習。上海自貿區和香港的情況還不是一回事。香港是針對金融業,全開放的。我們自貿區主要還是針對服務企業的,也不是簡單的離岸貿易,只是對企業提供便利化,改革現在不合理的制度,對企業提供更良好、更符合的市場經濟需求的服務。所以不存在和香港的競爭,在發展過程中可能會借鑒香港的做法。

財新記者:上海今年經濟增長也出現了下滑。自貿區對上海經濟發展,是不是可以有些直接推動力?

韓正:上海的經濟發展已經很好了,不能再高了。從1月到9月, 我們的增長是7.7%,年度目標是7.5%。未來幾年,上海有7%的增長就完全可以了。我們現在主要關注點根本不在於GDP 增長多少,主要是推進改革,促進轉型。創新和轉型是主要任務。適當增長緩一點,把主要精力放在創新和轉型上。

上海經濟發展的導向是三條:一是經濟發展的質量效益和結構優化。總量絕對不是追求的首要目標。我們的首要目標是質量和效益,靠結構優化來保證。

我們的導向很明確,也設定了一系列的指標。至少看看上海天氣,還是全國最好的十大城市之一。

第二就是環境導向。上海到現在這一步,改革也好,發展也好,國際金融中心也好,當然不能再走破壞環境、再治理環境的路,每一步都不能破壞環境,應當改善環境。每走一步都得有這樣的制約。從我們來講,水環境的治理,大氣環境的治理都很重要。大氣環境的治理不僅僅取決于我們自己,但我們可以有所作為。環境太重要了。宜居城市首要的是好的環境。

第三就是改善民生的導向。讓老百姓日子越過越好。經濟發展了,老百姓的生活水平提高了,標準越來越高,質量越來越好,上海這樣的大城市總是要讓老百姓生活得更好一點。你要瞭解,上海的老百姓關心的是什麼?我們怎麼盡力而為、也量力而行,能把老百姓的生活安排得好一點,讓他們感受到變化。

不是統計數據的變化,而是讓他們切身感受到,他的生活質量水平在提高,感受到積極的變化。

我們的創新轉型發展,就是這三個導向,我們馬上要把它們排到明年的工作計劃里。

財新記者:自貿區對上海的發展目標有什麼幫助呢?是自貿區完成國家的任務,上海做自己的事?還是互相促進的?

韓正:自貿區就是要完全探索出一條創新轉型之路。自貿區的做法既是國家戰略,上海也要實施。如果上海都不能推廣,還推到哪裡?

財新記者:上海是不是可以先推廣?

韓正:涉及國家層面的,由國家授權;涉及到地方的,我馬上可以做。這次是全國人大授權,現在需要依法行政。我們就是創新轉型。

總書記和總理在推動

“開始沒有想得這麼大,只是想在提供投資貿易便利方面,在創新驅動和轉型發展上,上海如何能走出一條新路。研究到一定程度,就和國家層面的戰略需求對接了”財新記者:可否透露一下,自貿區這個想法的由來?

韓正:這事研究了一年多。開始沒有想得這麼大,只是想在提供投資貿易便利方面,在創新驅動和轉型發展上,上海如何能走出一條新路,是圍繞上海國際金融貿易中心的發展的考慮。研究到一定程度,就和國家層面的戰略需求對接了;對接到一定程度,我們就越來越感覺到,我們考慮的方向是對的,研究是有價值的。

在十八大以後,這些研究成果就形成了初步方案。成果和方案不一樣,方案就提出了方向、目標、和指導原則。

十八大以後,我們有個初步的方案,不是現在的方案。

在今年3月全國“兩會”期間,習近平總書記參加上海代表團討論的時候,我們向他口頭報告了這一想法,得到他的充分肯定。

然後是今年3月28日,李克強在出任總理以後第一次到地方考察,在“長三角”,來到上海後,市委、市政府直接向他做了匯報,也得到他的高度肯定,他認為這符合國家戰略。

總書記的肯定和總理的肯定使我們很受鼓勵。兩位主要領導都希望上海加快完善方案,按程序報黨中央、國務院決策,我們也就按這個指示積極推進。

在這個過程中,也向國務院的分管領導 做了匯報,包括張高麗常務副總理和汪洋副總理。我們也向國務院的相關部門做了匯報,得到了他們的高度肯定。

財新記者:你剛才說到研究了一年多,從什麼時候開始算?

韓正:去年年初開始,俞書記(編者注:時任上海市委書記俞正聲)聽過專門匯報。他在自貿區的改革中,是全力支持、全力推進。他主張,就是要制度大創新,只有制度創新,這個事業才有意義。財新記者:這事後來制定方案,牽涉到國務院多少個部門?

韓正:人民銀行和證監會、銀監會、保監會“一行三會”,還有發改委、財政部、商務部、海關、工商總局、質檢總局等,這些是直接的。相關部門就多啦,包括國務院法制辦等一些職能部門。他們在和我們討論的時候,充實、完善、提升方案,這一段是密切合作。

財新記者:你們是不是老得往北京跑?

韓正:我帶隊到各部門匯報,楊市長(編者注:上海市市長楊雄)帶隊到各部門匯報,副市長帶隊到對口部門匯報;他們也過來商量。因為這事主要是在貿易領域,所以還成立了一個由商務部部長和上海市市長擔任“雙組長”的工作小組。市里各局也直接和相關部委的司局一級面談,關係很密切。中央部委給了我們大量指導,為我們完善方案提了許多寶貴意見。

我們當時報的名稱是“上海自由貿易園區”。“中國”兩個字,是7月初國務院常務會議在討論的時候,國務院主要領導同志定的。國務院定的叫“中國上海自由貿易試驗區”。後來我們學習理解,這是國家戰略,還是個試驗,要探索的。

在中間的籌備環節,總書記還專門聽取了匯報。到7月初,國務院常務會議進行討論;8月,中央政治局會議進 行了專門討論。決策如此迅速、如此快、如此高層,這一次是黨中央、國務院直接推動,總書記、總理直接推動,要不哪有那麼快。

到8月30日,全國人大常委會通過了“授權國務院在中國(上海)自由貿易試驗區暫時調整有關法律規定的行政審批的決定”。

財新記者:聽說總理問過你,“要政策還是要改革”,這是真的嗎?韓正:是這樣,3月28日總理在上海,我和楊雄市長去匯報。他聽了以後,覺得是個制度創新,就說,“不談優惠政策,就談制度創新。你們是不是這麼想的?”我們表示就是這個意思。

我是這麼表態的:國家要求我們探索試點的,我們全力探索試點,力爭辦好;國家要求我們不做的事情,我們堅 決不做。

什麼不做? 3月28日,我提出三不:絕不允許走私、偷稅漏稅;絕不允許涉及“黃賭毒”——因為人家認為這裡可以開賭場、色情業服務,就完了;絕不涉及意識形態。我們當時是和中央說清楚的,就是探索經濟體制改革和行政管理體制改革的問題,探索出可複制、可推廣的經驗。

所以我們現在應當說全市上下目標清晰,指導思想非常明確,突破口也已經聚焦。我對此充滿信心。我們每個季度會有跟蹤,每半年會有評估。只給我們三年時間,一晃就過去了,得抓緊。

財新記者:所有創新只限于28平方公里嗎?是否可與上海的“四個中心”——經濟中心、金融中心、貿易中心和航運中心,這個大的戰略目標直接對接?

韓正:現在自貿區所有的政策,都局限在28平方公里,要擴大,必須有中央的授權。在28平方公里之內,上述中心,例如,金融中心和航運中心的做法,都要實施一套創新制度。外面實施要有中央批准。

財新記者:那在上海實施,會不會比全國早一步呢?

韓正:那也需要中央批准。外面怎麼想象都可以,但我現在強調的就是28平方公里。

財新記者:自貿區設計的時候,為什麼想到28平方公里?不搞大一些?

韓正:為什麼是28平方公里?這就是經過國家批准的綜合保稅區。四個保稅區、一個管委會,加起來就是28平方公里。

這個保稅區基礎比較好,是改革開放之後中國設立的第一個特別保稅區,其占到全國100多個保稅區營業收入的50%以上、稅收的50%以上。有這樣一個好的基礎。保稅區已經是關外的概念,積累了很豐富的經驗,已經封關,這次是水到渠成。如果再把新的區域放進來,會搞得很複雜。

財新記者:聽你談,這次自貿區能走出來,天時地利人和,一樣不可少。

韓正:這個事情,我覺得體現的是一種國家戰略,是深化改革很關鍵的一個環節,是突破口,等於抓住了現在的難點和重點。有這個突破,還可以大大促進政府職能的轉變,對我們的科學發展、持續發展、提高競爭力,絕對是重大突破。


韓正 正談 上海 自貿 試驗
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