ZKIZ Archives


炒家風險大,用家反而可以考慮?──「潮流樓評家」的意見(2010/08/07) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=14938


由於個別熱門屋苑如太古城、美孚等創出接近九七年高峰的成交價,一片「回到九七」之聲甚喧塵上,摸貨短炒成交逐漸出現,據講還有所謂「摸上摸」、「摸上摸上摸」。而九七年傳出有所謂「十八摸」,當然不是《鹿鼎記》內韋小寶所講的妓院歌調。所謂「摸貨」,是指確認人(confirmor)持有的單位,在物業買賣雙方簽訂買賣合約後,原買方可找尋另一買家(sub-purchaser)承接單位,到正式成交時(即簽署樓契及支付餘款),原買家需確認承接者的身份,一般稱為確認人。摸就是mor的發音。 

不熟悉炒樓操作的讀者可能看得一頭霧水,筆者就用拍拖結婚為比喻:某一對男女拍拖時山盟海誓,非君不嫁非卿不娶(必嫁必娶?),甚至隆重其事搞個訂婚儀式,那麼他日結緍又是否必定此男此女,而非「情人結婚了,新娘/郎不是我」呢?還是「生雞拜堂」呢?


二手市場的臨時買賣合約有時會加上「必買必賣」條款,到簽署正式買賣合約時確 認成交,然後還有一段時期後才簽契及支付尾數。在一般情況下只是原買家與上手業主之間的事,但在樓市暢旺炒家活躍時,就會出現所謂「特長成交期」。原買家 固然是有心去炒,爭取更多時間來空手套利,對於賣方來說,特長成交期增加交易的風險,尤其是摸上摸,只要其中一個環節因交不出錢或其他原因,在市況逆轉時 就有機會「斷纜」而交易告吹。


所謂等價交換,賣方的風險不是白冒的,因為炒家睇好後市,而願意出比市價為高 的價格,換取長成交期,以爭取空手套利的時間。以價論價,同一單位用家一般是爭不過炒家的,因為後者更願意冒風險而出高價。此所以筆者說市淡宜買市旺宜 賣,是從用家的角度考慮,市旺時用家就要與更多炒家爭逐,而且要吃資訊不平衡的虧。


對於炒家來說剛好相反,市淡成交少時是絕對不宜出手的,價格平一點又如何,如果找不到交易對手,實力不足或過度擴充的話隨時周轉不靈。筆者曾分析黎汝遠先生在力寶中心一役寧願壯士斷臂,無謂輸掉機會成本,這才是炒家之道──無機可投,不如蝕多少等下一鋪。


筆者之所以長篇大論講述炒家與用家之別,是因為最近不只一次看到有多人說現水平的樓價炒家風險大,反而用家睇長線可以考慮入市。發表類似意見者明顯是不明白炒樓的運作以及用家的利害關係。


正因為用家將持有物業是以年計甚至以十年計,購入水平的高低就比炒家重要,網上流傳睇足幾年樓都未能決定的「鬼故」,以筆者觀之,就不明白樓市低潮時不買,何以偏偏要在熱火朝天時人有我有參上一腳?用家較長的持貨期,並不表示他們應該在現階段入市,以便坐貨坐足幾年。


真正的炒家當然不需要聽取大教授,大經濟學家的意見,時機一現及時而出,入貨價略為偏高又如何,反正吃的是短期的時勢,找一個更大的傻瓜。老編小魚兄經常拿所謂「潮流散戶」開玩笑,筆者暫時未看到有沒有「潮流炒樓戶」,卻看到有些「潮流樓評家」。


有人問:「今天香港有多少家庭能負擔目前樓價?5%10%15%或更多?」。筆者的答案是:「2009年底私人住宅總存量1,090,600個,2010年七月份有12,957宗住宅交易,以年率計,是14.28%。」對於住公屋的七十多萬個家庭,以及那接近一百萬個不買不賣的家庭來說,樓價高低是無關宏旨的。





炒家 風險 用家 反而 可以 考慮 潮流 樓評 評家 意見 2010 08 07 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17131

樓評人財演化 by 盧志威

來源: http://www.hunghuk.com/2015/11/02/%E6%A8%93%E8%A9%95%E4%BA%BA%E8%B2%A1%E6%BC%94%E5%8C%96/

樓評人財演化

abca8f30-7d51-11e5-893f-fd513915ce3e_HKET20150620PA01AP

昨天同系的Yahoo專欄「中環街市」,出文《施永青樓市預測的變化》,很好心機地將中原老闆施永青,今年以來對樓市的言論輯錄,按月份睇施老闆真的使用「大包圍」策略:

一至二月看上半年升,下半年跌
六至七月看豪宅突破,跌市大跌樓價未必調整,二手樓價膠著
八月開始看樓價見高位
十月指樓市現正處於危險期,隨時轉勢下跌,屆時樓價將大跌最少三成

如果看中原城市領先指數,2015/09/07 – 2015/09/13這星期高見146.92,直至執筆之時到2015/10/18,呈反覆回落之勢到144.33,大家約略可以見到,施老闆的見解,整體領先市場一至六個月,但間中也會看錯,且隨時也會改變觀點。

其實閱讀樓評,相信大多數小市民如自己,都是想知道未來幾年的大勢,始終中原城市指數不是期指,投資者不能確預測點數賺錢,大家也只是想找個好時間置業安居或投資,從稅金的角度,買樓起碼也看三年,用市場氣氛感應指數幾個月後的變化,對讀者來說除了多個閒談話題,並不能幫助作出投資決定。

除了過份短線,另一個問題是好淡觀點,易轉過份頻密,例如湯文亮有財有勢,都夠膽出來睇淡,還要限時三個月,無論看對看錯,都是一條好漢,是很值得尊重,但失驚無神又會在9月9日指數逆轉當周,在「文亮言」寫《睇好樓市的大淡友》,指紀惠今年用了六七億買物業,持倉量很大,總之是睇好樓市的大淡友,究竟是好是淡呢?實在令讀者無所適從。

樓評人是最不應該財演化,因為股票和指數投資,正常來說不會佔身家太高比重,且大家不會用幾成人工,去月供股票吧?就算有也只是少數,但樓非常不同,香港人用二十至三十年的青春去供數,看錯市的話是嚴重到可引致破產,所以樓評人的責任比股評人更重。

明白到大家都又想威,同時又要帶頭盔,看好的深怕市況逆轉,在牛市頂端唱好被人笑一世,看淡的也怕樓再升,會被人笑執輸行頭,慘過敗家,所以紛紛短線化、觀點飄移化,然後一看中就拿出來,啟動宣傳機器大肆宣揚,看錯就用語言偽術掃入櫃檯底。

但作為讀者,自己寧願看有勇氣、有立場的專欄(例如沈大師),都不想看搞不清觀點的文章。

Posted in 宏觀經濟 and tagged .
樓評 評人 人財 演化 by 盧誌 誌威
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=168459

細奀時代:樓評無謂睇太多

1 : GS(14)@2016-12-07 07:37:59

香港樓市的發展已經去到價高量低的地步。對於只是擁有一層自住物業的小巿民,樓價起落只是賬面富貴的高低,而在辣招之下,加上收租開始唔夠供,投資客不會加注,但由於重新上車手續費太貴,又未必會減持,他們多數是不買不賣。至於內地人及發展商當然有自己的盤算,所以樓評的讀者基本上是一批心大心細,在上車邊緣準備初次置業的年輕人。想像一下,自己好不容易才儲了一筆首期,為一個關乎一生的財務決定而徬徨,希望參考一下大師的意見,卻見到大師飛完個髮,聽到髮型師睇好就包拗頸要睇淡,轉個頭大師落茶記食個tea,撞到個大陸名人,吹兩句就轉軚話睇番好,會有甚麼感覺。大師買樓如買菜,但自己絕對唔係,容乜易下個星期大師又有奇遇,睇個市大跌,唔通到時又叫我撻定,邊度撻得起?轉軚轉得咁密,又無嚴謹數據支持,過份兒嬉,難怪會惹人反感。


或加深兩代矛盾

「樓神」這種角色,本質上已經犯眾憎。小市民上車難,既得利益者還要指手劃腳,見到自然火都嚟。而且炒樓致富,話就話合法途徑兼且攞命博,可是始終對社會沒有實質貢獻,只是騎劫社會上各階層努力的成果。做生意發達,一定是成功幫助市民解決某一個特定的需要,至於「股神」一樣是搭順風車,卻是揀啱生意,提供資本讓管理層為社會作出貢獻,在深層意義上,都比「樓神」值得尊敬。其實大師近期的言論,說明了兩代香港人為甚麼存在鴻溝。上一代處於資產膨脹期,不必聰敏過人,可能只是基於一些低能的理由,總之一味盲信樓,越買越多叠上去,就成就億萬富豪。這一代上車門檻高,就算上得到都無得炒,頂多一世為層樓做牛做馬。於是你睇唔順佢符碌發達還要扮理財達人,佢又睇唔順你唔努力無去博,邊有偈傾。所以傳媒真的無謂再報太多樓評,惟一作用是加深兩代矛盾。既然真正核心讀者只是準備初次置業的香港年輕人,評論十分簡單,就是一如前輩曹仁超先生所言,關鍵在於是否願意被一間500呎的物業綁死青春。怕樓價再升,一世睇老細面色也無所謂,就不妨去買,如果不甘心一世無得發圍,就唔好孭重磅去跑。香港真正需要的,是能夠擺脫上車的恐懼,勇敢去博開創事業的年輕人。樓評比股評更要低一級,受重視多人睇其實是社會的悲哀。阿飛本欄逢周二刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161206/19856032
細奀 時代 樓評 無謂 睇太 太多
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=318458

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019