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日本老千賣八億西貢樓花

2010-10-07  NM




傳媒早前踢爆有日本「富豪」買下具保育價值的西貢海下灣地皮,計劃興建五十幢別墅,總值八億,雖然城規會已下令該地暫時不可作任何發展,但本刊發現,該日本富豪卻在東京舉行推介會,向日本人推售樓花。

日本「富豪」名叫町田真一,原來早已臭名昭彰,曾在日本推售北京及桂林的地產項目,有日本人組成苦主大聯盟,指控曾被誘騙投資,結果貨不對辦,損失共逾五億日圓(約四千六百九十四萬港元)。大聯盟更指出,今次推售香港樓花,與過去的手法同出一轍,隨時爛尾收場!

日本「富豪」購入的海下灣地皮,合共約二十萬平方呎,位置毗鄰海岸公園,將會在二○一五年前,興建五十幢別墅,每幢別墅售價大約超過一千五百多萬元,若全部別墅售出,涉及金額達八億元;不過,記者上週到訪海下灣,村民坦言不知道有關地皮已落入日本人手中。

根據土地註冊處資料,有關地段包括農地及丁屋地,年初由一間名為「亞洲金融資產投資有限公司」購入,涉及金額約五千二百萬元。記者翻查資料,佔八成股權大股東是日本人町田真一。

町田真一身份神秘,在港有七間公司,包括○二年成立的「亞洲金融」及在港從事物業買賣的愛比仕香港有限公司,這些公司全部都以尖沙咀金馬倫道三十三號廿一樓為登記地址。記者上週到訪,發現雖然該處門外掛上公司招牌,但全層樓宇卻為空置。

香港公司不見營運,但町田旗下位於日本築地、今年才成立的JHC Capital Group公司,近日卻忙得不可開交。該公司趁着日元高企,力誘日本人到香港投資,不但在網頁中陳列本港稅率低、自由度高等優勢,更大力推介在海下灣發展 的豪宅,又每週辦三場推介講座,每場只限六人參加,職員屆時更單對單推銷。

不過,記者致電查詢,日本職員先表明樓花只限日本人購買,而所辦的講座,亦只限退休人士參加,但沒道明原因。西貢別墅只賣予日本人,就算港人想入市亦被拒諸門外,十分奇怪。

雖然日本那邊賣樓花如火如荼,但香港這邊,地政總署表明海下灣地皮至今仍然未有申請改變土地用途,亦未有申請建屋,究竟別墅如何可以在二○一五年落成,確實成疑。

町田真一港日王國

香港

亞洲金融資產投資有限公司*

愛比仕香港有限公司**

愛比仕資產管理香港有限公司

Asia Project Holdings Company Limited

Fortune Investment Asia Limited

桂林幸運酒店公寓有限公司

JHC Capital H.K. Company Limited

日本

JHC Capital Group #

株式會社惠成國際開發實業 ##

株式會社Fortune Pacific Holdings^

株式會社FP Holding Japan

株式會社FP Primary Care

株式會社FP Primary Care Management

株式會社FP Medical Partner

株式會社FP Financial Partner

株式會社Fortune Pacific Create

株式會社FP Credit

株式會社Fortune Asset

株式會社太平洋幸運

太平洋幸運Building

太平洋幸福酒店

*買入西貢海下灣地皮

**在香港從事物業買賣

#在日本預售樓花

##在日本推售桂林哥爾夫球會籍

^曾被日本「消委會」批評經營手法

資料來源︰公司註冊處、日本苦主大聯盟(上列部分公司已結業)

苦主大聯盟

町田真一做生意的手法神秘,不過,原來他亦曾以同樣手法在日本推銷桂林及北京的地產項目。本刊追查發現,原來日本有一個名為「聲討町田真一苦主大聯盟」的 組織,組織的發起人、六十四歲的大竹稔在東京接受本刊訪問時表示,早在十五年前,他透過町田真一名下的株式會社惠成國際開發實業,投資桂林哥爾夫球俱樂 部,更前後投資了合共二百一十五萬港元,購買俱樂部的會籍及附屬別墅土地的使用權。

本以為桂林的投資項目可以有高額回報,但到了幾年前,他親自前往該哥爾夫球俱樂部視察,才發現不但哥爾夫球場草地保養極差,絕大部分設施仍處於半完工狀態,而且他手上的會籍更無法賣出。他再三追問下,才發現惠成國際原來已經倒閉,哥爾夫球場爛尾,投資化為烏有。

共騙六千八百萬

他更指,現時已經在網上聯絡了五十多名在日本的苦主,共損失六千八百多萬港元,當中除了包括購買了哥爾夫球會籍,原來亦有透過町田真一的公司,投資了北京酒店及房地產項目。大聯盟正透過刑事控告,迫使町田真一轄下的全部公司清盤,然後再取回賠償。

大竹稔在接受訪問時,一聽到記者稱町田真一在日本預售香港的別墅樓花時,便咬牙切齒數臭町田真一,更質疑這是一個騙局︰「手法都是一樣,先在當地成立子公 司,然後在日本成立代理公司,在日本成功籌措資金後,向投資者聲稱資金已經送到當地項目負責公司,然後又再以各種藉口表示該項目無法完成,最後就關閉其子 公司,把資金騙到手。」本刊上週致電日本JHC Capital Group,希望找町田真一訪問,但職員一口拒絕,更明言町田真一絕不會接受任何訪問。

與此同時,城規會上星期更突然公布了「海下發展審批地區草圖」,將海下納入管制範圍,暫定為「非指定用途」地帶,三年內會進行分析及研究,訂定適當的土地 用途,而在此期間,任何發展均須先取得城規會批准,換言之,要在海下灣建別墅,將再加添一重阻礙。町田真一矢言在二○一五年落成的樓花,極可能變為空談。

日本「消委會」點名譴責

早在二○○七年,日本東京的「生活文化運動局」(類似本港的消委會)曾點名批評町田旗下的Fortune Pacific Holdings的經營手法不老實。

據「生活文化運動局」報告指,該局由二○○二至二○○七年間,合共收到二百二十七名長者投訴,全部都投訴被Fortune Pacific Holdings公司誘騙購買醫療會籍,每名投訴人涉及金額平均約卅四萬元(三百六十二萬日圓)。

「生活文化運動局」指該公司向長者訛稱可以提供免費驗血作招徠,然後誘騙長者到該公司聽講座及進行推銷,當中更包括誘騙投資中國地產項目。

日本「消委會」曾批評町田真一轄下的公司,由2002年開始,共227人向東京本局投訴購買該醫療會籍受害者平均為67歲,涉及金額平均約318萬日圓。


日本 老千 賣八 八億 西貢 樓花
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霍英東:率先發明賣樓花引爆香港地產狂潮

http://www.iheima.com/archives/44940.html

導讀:霍英東是香港的傳奇人物,他祖籍廣東番禺,生於香港。7歲喪父。12歲進香港皇仁英文書院,因抗日戰爭爆發而輟學。當過渡輪加煤工、機場苦力、修車學徒、鉚工等。1992年11月至1996年11月任香港中華總商會會長。他在經商上的許多理念直到今天依然值得學習。下面分享的就是關於他當時在地產經營上的一個創意。

那是1953年年底的一天,我找來高露云律師樓的律師和一些職員,一起商量怎樣推銷四方街新樓。在此之前,我剛用分層出售的方法,賣掉了我們投資興建的東安大樓。


我問大家﹕「有無比分層出售樓宇更好的賣樓方法?」

律師說﹕「分層出售已經是一個大突破,這種方法也已證明對投資者和買家都有好處,難道還不滿足?」

我說﹕「我覺得光是分層出售,不能活躍樓市,吸引不了廣大市民買樓,因為能夠一下子拿出一大筆錢出來買樓的人畢竟不多。能不能想個新方法,讓普通的市民也能買樓做業主?我始終覺得,買樓的人多了,物業市場才能旺起來。另外,有沒有辦法讓我們投資不多,就能有高的回報?我想了一個方法,不知行不行?在新樓正式動工興建前,我們公司先收取買家的一部分訂金,餘款分期支付,像交租那樣,到新樓落成時,收齊買家的錢,買家就擁有了自己的物業,做業主。」

律師最後也認為這是好主意,就繼續將這個想法再構思得完善一些。

四方街還沒動土,我就在售樓說明書上向市民推介分期付款的買樓新方法﹕「第一期先交訂金百分之五十,第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期餘款百分之十於領到入夥紙時清繳。」

樓宇開售的第一天,市民就蜂擁而來。立信置業有限公司的賣樓接洽處和高露云律師樓,前來交訂金買樓的市民排成長龍。

這是分期付款方式第一次推出。之後,我們在出售四方街其它樓宇時,又不斷完善這種售樓方法,把第一期的訂金降低到總樓價的百分之十至三十,以吸引更多的市民前來買樓。

香港人就把正在興建中或還沒有動工興建的樓宇或其中的單元,形象地喻為「樓花」;我提出預售「樓花」,就是「賣樓花」。

「賣樓花」如今已成為全球地產行業都使用的經營手法,而立信公司則是最早推行這一方法的公司。

「賣樓花」是香港地產行業經營手法的一次革命性的突破。於買家而言,此方法減輕了他們一次性支付所有樓款的壓力,使得許許多多的市民也能介入房地產買賣市場,即使是那些略有積蓄的女工,只要先交一筆不算太多的錢,就可以預購新樓的單元,等到樓宇建成時補足餘款,就可擁有自己的房產。

我真的想不到,「賣樓花」方法一公佈,香港地產界瘋狂了起來,普羅大眾捲進了房地產的旋風裡;我們負責發展、興建的樓宇的售樓處,每天都有很多市民從港九各地蜂擁而來,隊伍排成長龍,售樓盛況空前。當中,有政府的小職員,有月入兩三百元的教師和打工仔,有普通的家庭婦女,有那些終身不嫁人的「自梳女」……有些人排隊預售到「樓花」後,隨即把「樓花」轉售給別人,一天之間就已經賺了一筆……

對我們來說,「賣樓花」加速了樓宇的銷售,加快資金回收;且收足買樓者預付的訂金後才動工興建樓宇,也避免投資風險,萬無一失。

那段時間我們的樓盤貨如輪轉,新樓盤開售的消息在報紙上一刊登,往往一天內就訂購告罄。

短短一年多時間裡,我們就在四方街地盤建起一百多幢、共六百多層、折合約五十多萬英呎的樓宇,蔚為壯觀。四方街一帶,也因此成為香港最早、最大的屋村之一。以每層樓賺一萬元為計,光是四方街地盤,我們就賺了六百多萬;況且,自己的投資甚少,基本上是靠買家的訂金把樓宇建好的。

「賣樓花」在今天當然已不算是什麼新鮮事,但在四十多年前,當我們第一次提出這個新方法時,地產界和社會的反響可以用「石破天驚」四個字來形容。香港是全世界最先推行「賣樓花」方法的地方,這一方法現在也早已在世界各地推行使用,成為地產商推銷新樓盤的必然方法。

多年來,有不少人問過我「賣樓花」的靈感從何而來。其實很簡單,辦工廠的,不可能自己做好許多現貨放在那裡等買家來買,一般都是接到訂單後才生產。有了訂單和訂金,廠方就可以啟動,銷路也有保障。而搞地產也是一樣,說得好聽一些,我們就是將地產工業化。

以上文章選自江蘇鳳凰出版社出版的《霍英東自傳-時局的生意》

霍英東 霍英 率先 發明 賣樓 樓花 引爆 香港 地產 狂潮
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樓花買家不知水浸眼眉(2015/12/17) 林本利



2015-12-17  NM

今年六月,香港股市從高位開始大幅回落,恒指一度大跌近三成,而國企股指數跌幅更達四成。股市大跌,加上人民幣貶值,令不少炒家損手爛腳,自然影響樓市表現,樓價隨之下滑。

根 據過往經驗,樓市往往隨股市及經濟表現欠佳而下跌,滯後大約數個月。因此,股市在今年四、五月見頂回落,而樓價在十月開始向下回調,是正常不過的現象。今 年七月,筆者一再呼籲手上持有多過一個物業,負債較重的業主,要趕快售樓套現。只可惜,樓市往往不能以理性角度去分析,準買家容易受情緒影響,被發展商的 廣告手法蒙蔽。他們明知樓價處於高危水平仍然爭相入市,排隊認購發展商的樓花,最終接下火棒,不知怎樣甩身。今次始作俑者,苦害樓花買家的明顯是特區政府 的財金官員。2014年初,在政府多番出招後,樓市已有逐漸降溫跡象,反映二手樓價的中原指數,由2013年3月的123點,下跌至2014年3月的 117點,跌幅約5%。隨着樓價輕微下調,加上家庭住戶收入上升,中原地產的私人住戶供樓負擔比例,亦由2013年3月的53.2%下跌至2014年4月 的47.8%。

樓價輕微下調,讓市民購買力追上,樓市本應可望軟着陸。奈何不知是出於哪些高官的主意,政府突然在去年5月 宣布「減辣」,改變過去以簽訂臨時買賣合約作準的做法,容許樓花買家入伙後才計算半年雙倍印花稅的豁免期。政府高官美其名是為了方便樓花買家換樓,可以等 待至入伙後才出售自住物業,不用搬出搬入,實情卻是幫助發展商散貨,吸引換樓客認購樓花。當樓市上升時,換樓客手持樓花和自住物業當然高興,兩個單位同時 漲價,財富顯著增加。然而,一旦樓市逆轉,樓價大幅下調,持有兩個物業的換樓客便兩面受敵。由於負債過重,隨時出現資不抵債的慘況。九七回歸後樓市爆煲, 筆者認識不少人因持有多於一個物業,每月收入不夠供樓,因負債過重而無法翻身,最終物業變成銀主盤,甚至走上破產之路。

去 年五月政府宣布「減辣」後,發展商大賣樓花,估計數目至今超過兩萬個。認購樓花後的換樓客不急於出售手上物業,結果二手樓供應大減,樓價颷升兩成多,細價 樓更上升超過三成,中原供樓負擔比例升至55%。現在樓市逆轉,不少已經認購樓花的換樓客仍不知水浸眼眉,日後若然未能順利出售手上物業,隨時有機會資不 抵債,變成負資產一族,兼且要支付雙倍印花稅。舉例來說,今年夏天樓市高峰期,換樓客自住物業市值600萬元,尚欠銀行200萬元按揭,估計售樓套現後可 得400萬元,有足夠首期認購一個800萬元的樓花。現在樓市低迷,若不割價一成亦難以出售手上物業。同時發展商繼續以低價清貨,樓花估值下跌一成,獲批 按揭金額下降,售樓所得已不足夠支付樓花的首期。日後樓價進一步下跌,恐怕損失更慘重。近期便有不少樓花買家,因財力不足而被迫撻訂。政府高官偏幫發展商 而貿然「減辣」,苦害無知的樓花買家,即使不引咎下台,亦應負上道德上的責任。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com


樓花 買家 不知 水浸 眼眉 2015 12 17 本利
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樓花三年免供免息筍唔筍?


週末陪友人看香島的示範單位,新樓位處柴灣道,預計兩年後才落成入伙,現在是預售。筆者向來對樓花不感興趣 - 樓花不能轉售,即是零流動性,沒有中途改變主意的退出機制。畢竟未來的事無人知,「真空兩年」沒成交,又要即買即供卻未能收貨要等待經年,始終沒有踏實感。這次抱著「交功課」的態度閒晃一圈,倒又長知識了。

據說香島的最新優惠是所有新盤中獨一無二的。除了付款折扣和印花稅補貼,是發展商南豐可提供八成半按揭兼且首三年免供免息。即是樓宇兩年後入伙,住了一年或出租一年後才開始供樓!而且據說按揭審查頗寬鬆,只要沒有不良信貸記錄或其它債務,都能成功申請。還款第一年定息2.75%,往後是浮動的p-rate (現時約5厘)。利率確實較高,但屆時可將按揭轉往銀行,利率會較低。優惠後的最低呎價不足$16,000,港島新盤而言算很抵


世間真的有咁筍的刁?

凡事有辣有不辣。優惠多同時也限制多。首先樓花不能轉售,即未來兩年不能套現。而成交期是簽約後90天,之後買賣合約生效,樓花期不能撻訂退出,而債務亦已經孭上身(除非不需借貸一筆過付款)。儘管發展商提供的按揭享有首三年免供免息不必還款,但三年之後到底是選擇捱貴息,還是轉按其它銀行?現時400萬 - 700萬的樓價,買家須付四成首期,若樓價高於700萬,更需要付五成首期。所以,若果向發展商借盡85%樓價,三年後開始供款卻又不想捱貴息,要麼樓價大幅升值超過30%,要麼買家轉按銀行時需從腰包多掏25% 至 35%,令首期達到樓價四至五成,銀行才會受理按揭申請。

看見新盤的各式優惠,尤其是延遲供款,難免讓人想到美國2008年金融海嘯前的資產泡沫。不過細想一層,香島的高成數按揭由發展商提供,即便審批寬鬆,又萬一確有買家還不了款,都不會影響銀行體制,而發展商可以收回物業再出售... 即是整件事的系統性風險低。

其實,新盤的高成數按揭和延遲供款計劃,也許能同時吸引首期有限的置業人士,及具實力的物業投資者,畢竟眼前只需付15% ,而首三年免供免息。在資金泛濫無出路的日子,這也不失為一個選擇。但樓價可升可跌、兼樓花不流通以及高成數按揭的風險,遲早要面對。

香島這種先落訂,三年後才開始供款的刁抵唔抵?筆者真的不懂計這條數。幾種風險中,最擔心的是有兩年不能轉讓期,要是兩年間有突發情況樓市轉向,真的低價蝕讓的逃生門都無。現成和二手物業的好處,除了有實物交易,是交投的價量都透明,而且相對活躍流通。流動性又多重要?A股市場的熔斷機制,出於好意給予冷靜期,但短暫終止交易後,再開市時股價崩盤式下跌...  由此可見時刻具備流動性有多重要。

此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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樓花 花三 三年 年免 免供 免息 筍唔 唔筍
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壹仔:日本合法老千賣八億西貢樓花

1 : GS(14)@2010-10-08 09:08:24


西貢海下灣一幅廿萬呎的地皮,年初被日本人購入,打算興建五十幢花園別墅,每幢售價超過一千五百萬港元。

傳媒早前踢爆有日本「富豪」買下具保育價值的西貢海下灣地皮,計劃興建五十幢別墅,總值八億,雖然城規會已下令該地暫時不可作任何發展,但本刊發現,該日本富豪卻在東京舉行推介會,向日本人推售樓花。
日本「富豪」名叫町田真一,原來早已臭名昭彰,曾在日本推售北京及桂林的地產項目,有日本人組成苦主大聯盟,指控曾被誘騙投資,結果貨不對辦,損失共逾五億日圓(約四千六百九十四萬港元)。大聯盟更指出,今次推售香港樓花,與過去的手法同出一轍,隨時爛尾收場!

日本「富豪」購入的海下灣地皮,合共約二十萬平方呎,位置毗鄰海岸公園,將會在二○一五年前,興建五十幢別墅,每幢別墅售價大約超過一千五百多萬元,若全部別墅售出,涉及金額達八億元;不過,記者上週到訪海下灣,村民坦言不知道有關地皮已落入日本人手中。
根據土地註冊處資料,有關地段包括農地及丁屋地,年初由一間名為「亞洲金融資產投資有限公司」購入,涉及金額約五千二百萬元。記者翻查資料,佔八成股權大股東是日本人町田真一。
町田真一身份神秘,在港有七間公司,包括○二年成立的「亞洲金融」及在港從事物業買賣的愛比仕香港有限公司,這些公司全部都以尖沙咀金馬倫道三十三號廿一樓為登記地址。記者上週到訪,發現雖然該處門外掛上公司招牌,但全層樓宇卻為空置。
香港公司不見營運,但町田旗下位於日本築地、今年才成立的 JHC Capital Group公司,近日卻忙得不可開交。該公司趁着日元高企,力誘日本人到香港投資,不但在網頁中陳列本港稅率低、自由度高等優勢,更大力推介在海下灣發展的豪宅,又每週辦三場推介講座,每場只限六人參加,職員屆時更單對單推銷。
不過,記者致電查詢,日本職員先表明樓花只限日本人購買,而所辦的講座,亦只限退休人士參加,但沒道明原因。西貢別墅只賣予日本人,就算港人想入市亦被拒諸門外,十分奇怪。
雖然日本那邊賣樓花如火如荼,但香港這邊,地政總署表明海下灣地皮至今仍然未有申請改變土地用途,亦未有申請建屋,究竟別墅如何可以在二○一五年落成,確實成疑。


收購海下地皮的幕後主腦町田真一,在日本先後擁有超過十間公司。


在本港擁有七間公司的町田真一,報稱的辦公室地址雖掛有招牌,但卻無人辦公。


海下別墅的發展計劃書中,別墅樓高三層,設計時尚。

町田真一港日王國
香港
亞洲金融資產投資有限公司*
愛比仕香港有限公司**
愛比仕資產管理香港有限公司
Asia Project Holdings Company Limited
Fortune Investment Asia Limited
桂林幸運酒店公寓有限公司
JHC Capital H.K. Company Limited
日本
JHC Capital Group#
株式會社惠成國際開發實業##
株式會社 Fortune Pacific Holdings^
株式會社 FP Holding Japan
株式會社 FP Primary Care
株式會社 FP Primary Care Management
株式會社 FP Medical Partner
株式會社 FP Financial Partner
株式會社 Fortune Pacific Create
株式會社 FP Credit
株式會社 Fortune Asset
株式會社太平洋幸運
太平洋幸運 Building
太平洋幸福酒店
*買入西貢海下灣地皮
**在香港從事物業買賣
#在日本預售樓花
##在日本推售桂林哥爾夫球會籍
^曾被日本「消委會」批評經營手法
資料來源︰公司註冊處、日本苦主大聯盟(上列部分公司已結業)

苦主大聯盟
町田真一做生意的手法神秘,不過,原來他亦曾以同樣手法在日本推銷桂林及北京的地產項目。本刊追查發現,原來日本有一個名為「聲討町田真一苦主大聯盟」的組織,組織的發起人、六十四歲的大竹稔在東京接受本刊訪問時表示,早在十五年前,他透過町田真一名下的株式會社惠成國際開發實業,投資桂林哥爾夫球俱樂部,更前後投資了合共二百一十五萬港元,購買俱樂部的會籍及附屬別墅土地的使用權。
本以為桂林的投資項目可以有高額回報,但到了幾年前,他親自前往該哥爾夫球俱樂部視察,才發現不但哥爾夫球場草地保養極差,絕大部分設施仍處於半完工狀態,而且他手上的會籍更無法賣出。他再三追問下,才發現惠成國際原來已經倒閉,哥爾夫球場爛尾,投資化為烏有。


日元高企,不少日本人跑到香港投資物業,不但豪宅有市場,甚至連西貢鄉郊地亦被日本人投資發展。


町田真一轄下的公司網頁,力陳本港稅率低兼自由度大,大力推銷香港地產市場。


「聲討町田真一苦主大聯盟」發起人大竹稔指,早年曾被騙超過二百多萬港元,更向記者出示部分單據。



共騙六千八百萬
他更指,現時已經在網上聯絡了五十多名在日本的苦主,共損失六千八百多萬港元,當中除了包括購買了哥爾夫球會籍,原來亦有透過町田真一的公司,投資了北京酒店及房地產項目。大聯盟正透過刑事控告,迫使町田真一轄下的全部公司清盤,然後再取回賠償。
大竹稔在接受訪問時,一聽到記者稱町田真一在日本預售香港的別墅樓花時,便咬牙切齒數臭町田真一,更質疑這是一個騙局︰「手法都是一樣,先在當地成立子公司,然後在日本成立代理公司,在日本成功籌措資金後,向投資者聲稱資金已經送到當地項目負責公司,然後又再以各種藉口表示該項目無法完成,最後就關閉其子公司,把資金騙到手。」本刊上週致電日本 JHC Capital Group,希望找町田真一訪問,但職員一口拒絕,更明言町田真一絕不會接受任何訪問。
與此同時,城規會上星期更突然公布了「海下發展審批地區草圖」,將海下納入管制範圍,暫定為「非指定用途」地帶,三年內會進行分析及研究,訂定適當的土地用途,而在此期間,任何發展均須先取得城規會批准,換言之,要在海下灣建別墅,將再加添一重阻礙。町田真一矢言在二○一五年落成的樓花,極可能變為空談。

日本「消委會」點名譴責


早在二○○七年,日本東京的「生活文化運動局」(類似本港的消委會)曾點名批評町田旗下的 Fortune Pacific Holdings的經營手法不老實。
據「生活文化運動局」報告指,該局由二○○二至二○○七年間,合共收到二百二十七名長者投訴,全部都投訴被 Fortune Pacific Holdings公司誘騙購買醫療會籍,每名投訴人涉及金額平均約卅四萬元(三百六十二萬日圓)。
「生活文化運動局」指該公司向長者訛稱可以提供免費驗血作招徠,然後誘騙長者到該公司聽講座及進行推銷,當中更包括誘騙投資中國地產項目。

日本「消委會」曾批評町田真一轄下的公司,由 2002年開始,共 227人向東京本局投訴購買該醫療會籍受害者平均為 67歲,涉及金額平均約 318萬日圓。
壹仔 日本 合法 老千 賣八 八億 西貢 樓花
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丁屋未補地價違規賣樓花 代理:交易有風險 講個信字

1 : GS(14)@2011-09-21 07:49:34

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110920/News/ea_gga1.htm

2 : GS(14)@2011-09-21 07:49:49

代理:空地都有人買

記者以顧客身分,在代理陪同下到錦上路一帶「睇盤」,其中恒安發展的36座丁屋富逸天峰,代理透露預計年尾始落成入伙,但已售出九成,現盤僅由買家放售。但不想捱炒價亦可購入屋苑內兩幅空地,單位預計2013年落成,每幅仍售850萬元,與兩旁興建中的丁屋看齊。代理不諱言近年市區樓市升溫,丁屋盤頓成搶手貨,「以前都有盤係落成鰦先賣,鶽家唔會有辦(示範單位)你睇,空地都照有人買」。

簽「臨時訂購書」 不經田土廳

記者所見,富逸天峰仍未落成,仍進行內櫳裝修等工程,而屋苑牆外已拉上印有「1400呎 565萬起」、「7百呎 360萬」的標語。代理坦言,富逸天峰未補地價或獲批滿意紙,「我們會幫買家與發展商簽『臨時訂購書』,由我們保管,間屋建好批了滿意紙同補地價,先會上律師樓簽買賣合約」,買家屆時始擔正當業主,此前一切文件均不會於田土廳登記。雖有白紙黑字,但代理明言「都是講個信字,如果你擔心,我們不建議你買」。代理又稱,買家法律上未成業主,日後補地價的差價須由買家自行以現金支付。而簽訂「臨時訂購書」的一個月內,買家須付一至兩成訂金,完工再付一成,補地價和辦理滿意紙等手續後再付尾數。

代理其後再向記者遞上一本「天映峰」的樓書,介紹這個位於八鄉元崗新村的新丁屋屋苑,並指有關屋苑只全幢出售,由820萬至930萬不等,預計明年入伙,但至今全苑11幢,已有2幢沽出。記者到現場睇樓時,只見所有丁屋全未拆棚,工程仍在進行中。
3 : 龍生(798)@2011-09-21 15:53:36

發展商有咩事, 就損失所有本金兼追討無門, 摶唔摶, 自決
4 : GS(14)@2011-09-21 21:42:36

都唔平
5 : 龍生(798)@2011-09-21 22:44:07

係直頭好鬼貴

果日我同朋友仔山長水又遠咁車入去元朗大棠道新盤 曉門

然後再睇錦繡

真係買唔落手的...(當然, 我都買唔起)smileysmiley
丁屋 屋未 未補 地價 違規 賣樓 樓花 代理 交易 風險 個信
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超長樓花按保突叫停

1 : GS(14)@2013-02-11 17:20:23

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130208/18160113

按證公司代金管局今次出招,測試市場反應,將對賣遠期樓花盤銷售造成一定影響。據初步統計,發展商發售中,或計劃於上半年發售,樓花期超過12個月的樓盤,最少有12個,涉及逾2,000個單位(部份已開售中)其中8個屬舊契重建項目,即毋須向政府申請預售,只要進行地基工程後,便可賣樓,因此,該些項目的樓花期長逾20至近40個月不等,如被按證公司點名的大角嘴奧城.西岸,預計落成日期遠至2016年3月。
按證自1999年起提供按揭保險計劃(MIP)計劃,2001年放寬至樓花類別;按證發言人表示,計劃一直列明若屬樓花盤,須獲地政總署發出預售樓花同意書,以及取用按揭貸款起計12個月內完成發展的項目,若未達要求,須額外批准方可參與按保。
按證點名新盤 做法罕見
按證消息透露,以往按證做法,大多是「逐間銀行查詢逐個回覆」,不會一刀切完全拒絕申請;不過,按證關注近期樓市波動風險,加上接獲不少提供按保的銀行,就兩個樓花期逾12個月的新盤奧城.西岸及曉薈是否獲准參與按保的查詢,故該公司一次過回覆參與按保的銀行,指該兩樓盤皆不符合按保申請。
對於其他未符樓花期要求的新盤,是否皆會被拒從事按保?消息回應稱,不能一刀切評論,要視乎每個樓盤的風險控制及市況考慮,但由於長樓花期牽涉價格變化較大,亦可能存在項目無法完成的爛尾風險,故風險評估要更審慎。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為,即使申請按保的物業於12個月內未能交樓,仍有銀行會嘗試向按證遞交按保申請,「都會幫個客交上去,試吓可唔可以申請到。」她指出,近期樓巿交投活躍,「(按證)可能覺得風險高咗」,於是向銀行發出備忘。
另受預售樓花方案同意書管制的樓盤,可售住宅的樓花期不可超過20個月,且政府審批,及發展商銷售安排上需時,不少銷售的樓盤,其樓花期會在15個月以下,只要發展商提供少許彈性付款方法,應可解決,受影響較微。
關焯照:置業者更難上車
長遠房屋策略督導委員會委員之一關焯照表示,政府一方面欲透過加快樓花單位供應,以盡快滿足市場置業需求,但又以降低按揭成數,如今次對長樓花期單位不提供按保,加大置業成本以管理需求,令置業者更難上車,兩者確存在矛盾。
2 : GS(14)@2013-02-11 17:20:33

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130208/18160117
  

【入市風險】
遠期樓花盤的風險在於入伙時若碰上樓市轉淡,銀行估價不足,業主便難上會,隨時觸發撻定潮或業主需抬錢上會。業界提醒市民除按保以外,雖然可借二按或向財務公司承按,惟要留意息率及還款細則。
現時,按揭保險計劃的貸款額上限為540萬元,換言之,樓價600萬元以上物業,已不能承造90%按揭。1,000萬元或以上物業只能承造50%樓按,基本上大額物業都不合乎按保計劃,若要承造高成數樓按,要向二按敲門。
奧城樓花期近40個月

中原按揭董事總經理王美鳳表示,現時部份一手盤提供的二按,息率一般較低,提醒買家若向財務公司承造高成數樓按,要留意息口,息率可以動輒相差達10多厘。市場消息指出,兩個被指為高風險新盤的九龍城曉薈及大角嘴奧城.西岸,樓花期分別22個月及近40個月,若按證公司向來有指引,不考慮審批12個月以上樓花期單位,則上述兩樓花理應不符合申請資格,按揭保險計劃「被迫」叫停。
年前多個新盤入伙前提供二按,以助業主上會,通常這些以建築期付款為主。
3 : GS(14)@2013-02-11 17:20:58

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130208/18160120

  

【奧城直擊】
盛傳被按揭證券公司點名不做按保計劃的大角嘴奧城.西岸,昨日仍開放售樓處及示範單位,記者以買家身份參觀,場內代理以建築期付兩成首期極力游說:「上車只要兩成多少少咋!」但對於可能沒有按保計劃就隻字不提。
八成樓價入伙才付款

該盤售樓處及示範單位設於太子始創中心9樓,商場集結逾百名代理,睇樓客零星。入內旋即有代理「湊住」,「先生不如先睇三房吧!」場內設兩個示範單位,分別經豪裝的三房戶及兩房清水房。
三名代理盡數優點,最後帶記者到大堂盤算,「以你頭先睇嘅兩房單位,定價737.5萬元,先付一成,60天內再付一成……」究竟上車預算要幾多?其中一名年長代理答:「上車只要兩成多少少咋!因為其餘八成要到入伙先畀,呢個盤最快要到2016年1月31日先入伙,最遲就3月31日(咁咪要等3年先有得住?)你咪當儲錢囉!」然後篤計數機,還計算釐印費,「唔使200萬元就可以上車啦!」全程未有提及可能沒有按保計劃。
話雖如此,該盤開售一周已售出三分之二單位,連前組合Cookies成員歐文詩(Angela)都斥資452.2萬元,購入低層B室一房戶,建築面積360方呎(實用262方呎)。
記者:陳家雄
超長 樓花 花按 按保 保突 叫停
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2.4萬一手單位可售 一半為未批樓花

1 : GS(14)@2013-03-01 01:15:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130228/news/ec_gan2.htm
【明報專訊】財政司長曾俊華昨日表示,2013年的私人住宅供應,可供出售的一手單位數目有2.4萬個,當中包括正在加快審批的1.2萬個預售樓花單位、8000個可即時推出的樓花,以及4000個貨尾單位。有學者認為,計算未批的樓花有「充數」之嫌,而受新推出的「辣招」重稅影響,發展商或會靜觀市場變化,不急於推盤,供應量估計會低於2.4萬個。
曾俊華:肯定一手單位供應增
曾俊華承認,發展商一般會視乎市場消化能力調整銷售步伐,不一定會在今年全數推出2.4萬個單位,「但可確定的是一手單位供應已回升」,又指未來3至4年,私人住宅一手市場可提供6.7萬個單位,是自2007年9月以來的新高。不過,在公營房屋方面,曾俊華只重提「舊數字」,在2012/13年起5年內會有7.9萬個興建公屋,以及由2016/17年4年內,會有1.7萬個新居屋。
學者:未批樓花充數 公屋提舊數
城大公共及社會行政學系副教授、房委會委員劉國裕認為,政府以「未批樓花」計算作為私人住宅供應並不實際,即使政府如期批出樓花,仍要視乎發展商是否推盤。他說,近月政府推出多重「辣招」稅項,會影響發展商推盤意欲;他又批評,政府不斷重複2012/13年起5年會有7.9萬個公屋供應,「實際我們已在2013/14年,政府數字已經變舊;就新居屋的選址,除了2016/17年首年有地址,政府實際沒提供2017年起的地皮」,認為政府有必要盡快交代。
2 : Sunny^_^(11601)@2013-03-01 17:13:01

今年多樓賣冇咩用

最好手段係控制預期,好似話今年有二萬四單位,下年有五萬,再下年八萬咁

要買既就可能會租住先,等一至兩年先買
2.4 一手 單位 可售 一半 為未 未批 批樓 樓花
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女神tea time: 買樓花送媽媽? Fifi

1 : GS(14)@2013-05-10 01:39:56

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130509/18254062

                  中原集團創辦人施永青最近接受訪問時講到,傳媒網上新聞用字越來越俗,已經走火入魔。查實傳媒行通俗路線唔係錯,都係想讀者一睇就明,易於消化。至於通俗到乜嘢程度而又不失真,就要靠記者判斷。
其實地產代理為sell盤,舞文弄墨功力都唔弱,想當年用「窮人恩物」形容荃灣410萬銀單位,金句就成為全城焦點。近月樓市死寂,代理絞盡腦汁度金句吸睛,好似「業主求死」、「收租好過打劫」,寥寥數字,一語道破現實的殘酷,觸動冇錢上車人士嘅弱小心靈。
至於一味靠語出驚人幫助有幾大,大家心照,連施永青都預期,今年第二季代理都要蝕錢。美聯(1200)及中原為求自保,亦開始拓展海外樓盤市場。美聯發SMS邀請菲菲去香港嘅英國樓盤展銷會,首句係「母親節買樓花好過送花」,果然又才子上身。
有能力嘅,送樓花有乜所謂,慘在後生仔連上車盤都買唔起,唔使媽媽操心助交首期已算好叻仔,仲講送樓?

Fifi
本欄逢周二、四刊出                                                        
女神 tea time 買樓 樓花 花送 媽媽 Fifi
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政府7.1前氹上車客 賣樓花准提早 廢招增供應

1 : GS(14)@2013-06-29 17:05:38

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130628/18315283

                運輸及房屋局局長張炳良昨日表示,有見早前市場及業界均有意見,希望可提早讓發展商銷售樓花以滿足置業需求,政府現決定放寬樓花期至30個月,不過,他提醒置業者,入市前應要對分析市況及個人的負擔能力。
中原集團創辦人施永青卻不以為然,認為政府放寬樓花預售期,不等於市場供應因此增加,只是發展商可以提早賣樓,賣完就冇,「等於你平時一日食三碗飯,但呢三碗飯喺早餐一次過畀晒你食,食完就冇」,對整體樓市的實質供應是完全沒有幫助。他續稱,近期樓市淡靜,經紀快餓死,有供應也沒人會買,政府在這個時間出招是不合時宜。

加息期近 「推市民落火坑」

                前立法會議員、土地監察主席李永達則直斥,政府將樓花期延長至30個月,是一個極高風險的做法,財政司司長曾俊華早前亦謂美國在未來一至兩年內會加息,本港樓價下行風險相當高,樓價隨時跌兩三成,如今政府卻容許發展商出售樓花期長達30個月的新盤,完全是「幫地產商散貨」之外,亦與推市民落火坑沒分別。他又提醒市民,住宅樓花按例不可轉售,連同特別印花稅(SSD)一旦購入後隨時要坐艇幾年,買樓花前要衡量未來幾年市場變化。



可預售單位增至3.6萬伙

                                    對於政府延長樓花預售期,地產建設商會表示歡迎,惟過往樓花審批進度很慢,新措施未必會令市場供應大幅增加。地產建設商會執委會主席梁志堅表示,樓花預售期無論20個月,還是30個月也好,都是需要一定時間配合,因為發展商要準備很多文件,才能獲發預售證。
據本報的統計,市場現時積存約1.5萬個私樓單位仍待地政總署批出預售證,當中包括長實(001)荃灣昇柏山和環宇,申請都超過半年或以上,與去年特首梁振英推出的「梁十招」中,加快審批的承諾極大落差。
南豐發展董事總經理蔡宏興表示,增長樓花預售期,雖說是將樓花加快推出市場,但對即時需求「幫唔到手」,只適合部份有較長遠置業計劃的人士買樓。而且,發展商也各自有其銷售策略及部署,部份可能選擇接近落成前才發售,故此,就算政府加快審批也無用。美聯物業首席分析師劉嘉輝初步估算,放寬預售期後,可預售樓花單位將由目前約2.1萬伙大幅增加至3.6萬伙。
截至本月為止,待批的預售樓花項目約25個,涉及近1.5萬伙,其中距離落成期近30個月的大埔白石角D1及D2地盤,和房協發展的兩個深水埗重建項目,便因政府放寬預售,可能即時受惠。至於張炳良提及,首批將於2016年至2017年落成的居屋,有意提早至2014年底發售,因樓花期長逾24個月,亦會受惠今次的放寬措施。
至於居屋在2011至2012年樓價升幅高於整體樓價5%而已,對於近日居二市場帶動樓價上升的說法並不公平。
2 : GS(14)@2013-06-29 17:05:53

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130628/18315287
【拆局】
運輸及房屋局局長張炳良上任不足一年,批售樓花同意書的程序似乎搞得不太清楚,為了單方面以為延長批售樓樓花同意書年期多10個月(由入伙前20個月延長至30個月),被納入的住宅地盤須經過一輪規矩才審批出來,非即時可以變為真供應。
由於私人發展地盤首先為發展商主導入紙申請,申請之前要羅列向地政總署遞交文件(包括樓盤資料),之後還要經批核,過程需時,批核後發展商因應市況自行安排出售時間,主動權還是由發展商控制;政府亦沒有限賣令,規定批出預售樓花同意書後在指定時間內出售,有供應變成假供應,對真正解決可賣私樓供應量不足的同時,對樓價也沒有抑壓作用。
短線增供應自欺欺人

與此同時,自從4月底實施了一手條例後,縱使銷監局與發展商通過多次會議,協商解決某些賣樓時的灰色地帶,但至現時為止只有逾10個新盤連貨尾盤的銷售資料上載至銷監局網站,反映發展商未完全掌握賣樓新規則,即使短期有新盤獲批售樓,也不敢貿然草率賣樓。
唯一對發展商有利的,只是可以爭取最佳賣樓時機,避免因為市況有變錯過最好的銷售時間,眼白白被同業搶去客源和套現機會,因此在現階段會增加短期私樓供應是天方夜譚,自欺欺人。
現時樓市最大隱憂,是美國聯儲局安排退市時間表後,息口走勢更波動,或明年掉頭回升,市民在碰上未來兩年新供應驟增和利息轉升雙重夾擊下,高價接棒的小市民承受跌市風險,亦是樓市自03年以來過去十年最大的危機。
3 : Sunny^_^(11601)@2013-06-29 19:13:24

當發展商手頭可推售單位增加,如長實的大媽沙好易會發覺市況唔對路而急散貨。同一時間推既單位多左,價一定要跌。

可能你會話佢地冇可能咁神通廣大既,但事實證明長實近幾次見頂前均以高價賣大盤的。

呢項政策會令發展商防止人踩人情況發生而減少“儲樓”,從而穩定一手樓供應量
政府 7.1 前氹 上車 賣樓 樓花 花準 提早 廢招 招增 供應
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買樓花或免交DSD 港府助地產商散貨

1 : GS(14)@2014-05-14 01:04:05

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718494

                              【本報訊】為緩和樓市供求失衡,政府急於覓地建樓增供應之外,更有意催谷一手供應。消息指,政府擬放寬雙倍印花稅(DSD)換樓計算期限,將六個月換樓期延至樓花收樓後才開始計算。一旦草案獲修訂,除刺激業主換樓意欲之餘,亦協助發展商積極散貨,加快沽售樓花步伐,有「明益」發展商之嫌。現時,待批樓花超過6,700伙,連同舊契物業等,受惠樓花達一萬伙。據了解,財經事務及庫務局局長陳家強今日將到立法會交代有關修訂。
記者:湯家明 朱連峰 莫劍弦

                消息指,政府是次乃針對買樓花人士而作條例修訂。政府消息人士強調,是次修訂並非減辣,亦不是軟化打擊樓市炒風,只是因應換樓市民實際需要,不想市民賣樓之後,又未能入住新樓,要額外租住地方增加開支。

入伙半年內沽原有住宅

                  按照現時DSD草案,換樓人士購置樓花物業,在簽訂臨時買賣合約後六個月之內,必須出售原有物業。不過,有關「先買後賣」的方式在樓花市場運作存在一定難度。
有消息指,政府有意就豁免DSD稅務上作修訂,考慮改為交吉才計算,對二手物業即多一至兩個月時間換樓。至於一手,將換樓計算時限延至樓花入伙紙批出計算。假若條例按消息所獲修訂,對買樓花的買家而言,可舒緩急於沽出舊有物業的壓力。
去年賣樓收益跌至13年來新低的長實,旗下的荃灣新盤環宇海灣即將開賣,在現有草案之下,若項目短期內開賣,買家購買新樓花後,簽訂臨時買賣合約半年內須沽出舊有物業,才可獲豁免支付DSD。不過,若草案獲得修訂,買家可於樓盤預計明年3月入伙後的半年內,即明年9月前才須沽出手頭物業,或成為第一個搶飲頭啖湯的發展商。
雖然有關修訂構思能幫助購買樓花市民,但另一邊廂,必定幫助發展商散貨。目前樓市在額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)綑綁下,交投嚴重萎縮,去年發展商開始以回贈稅項,甚至減價散貨,力挽一手銷情,面對超過6,700伙待批一手樓花來勢洶洶之勢,放寬DSD條例,有助發展商盡快沽出,以免造成囤積情況。據悉,財經事務及庫務局局長陳家強今日將在立法會交代放寬DSD修訂事宜。

       

陳家強今赴立法會交代

                  發展商風聞有關修訂幾乎「燒炮仗」叫好,地產建設商會歡迎修訂,並相信社會對措施已有太多質疑。該會執委會主席梁志堅認為,若政府在條例上作修訂,相信政府已有全面考慮。
長實執行董事趙國雄認為,放寬DSD對換樓客有幫助,對樓市影響非常正面,預料可刺激交投。
中原地產創辦人之一施永青認為,目前市場最關注問題並非「換唔換到樓」,而是中國及美國經濟前景存在隱憂,他表示:「睇唔清前景,呢個先係major factor(主因)。」施永青又指,假若政府是次乃主動修訂措施,就具有象徵意義,意味政府對後市也有保留,若修訂是針對樓花入伙計後六個月內出售第一層物業,可獲豁免DSD,對於發展商出售樓花有幫助。                                                        
2 : GS(14)@2014-05-14 01:04:21

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718496


【拆局】
梁振英政府竭力建立不向地產霸權讓步的形象,以免遭市場指摘官商勾結,並且推出多項打壓樓市措施冷卻熾熱樓市。不過,今次政府打算修訂雙倍印花稅(DSD)草案,估計欲在樓市交投淡靜之下,測試市場反應,或是政府「撤辣」的第一步。
政府為免樓市泡沫爆破而推出的辣招措施之中,《2012年印花稅(修訂)條例草案》中涉及的住宅交易的買家印花稅(BSD)及加強版額外印花稅(SSD)已經於今年立法會通過。目前,可以再爭取的,則是仍然在審議中的DSD草案。
測試市場反應

在樓市一片淡風之中,早前已經有審議DSD的立法會議員建議就「先買後賣」換樓人士設定退稅安排,期限則考慮由樓花入夥紙發出後半年計算,一切細則如稅率等則維持不變。
相對而言,換樓客向來只佔市場很少數目,招攬該批客源對樓市影響不大,意義在於一旦進行修訂,意味著政府「企硬」姿態有變。
事實上,隨著為遏止樓市過熱時推出的「港人港地」政策消失,不排除政府是次再讓步,測試市場反應,屬政府「撤辣」的第一步。
《蘋果》記者
3 : GS(14)@2014-05-14 01:04:33

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718498


【本報訊】業界認為,若政府放寬雙倍印花稅(DSD)換樓期限,在發展商貼市價及提供優惠銷售新盤下,換樓客將湧去換入新盤,二手樓價無可避免受壓。學者則指換樓客主要看整體樓價走勢,DSD獲放寬並非換樓主因。
學者:未必有大量成交

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,若DSD換樓期限獲放寬,將大大提高市民的換樓意欲,「過往限於半年內換樓,才豁免稅款,令好多業主擔心賣唔切樓,打消換樓念頭」。
布少明續稱,政府放寬DSD對一手樓盤有幫助,他說:「好多新盤要一、兩年內先交樓,換樓客要換新盤,之前系夾唔到個時間,而家延長期限,一手樓搶去二手購買力的情況將更明顯,對二手造成更大衝擊」。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才坦言,若放寬DSD換樓期限,雖然換樓客選擇的單位及時間增加,但不代表市場會有大量換樓成交出現,因為影響換樓客換樓意欲,並不單止是稅款獲得豁免,而是整體樓市走勢,麥萃才表示:「換樓客系咪急於換樓呢?都有層樓住緊咯,目前雙倍印花稅上限稅率為8.5%,較一般印花稅最多多了4.25%,如果樓價跌5%至10%呢,條數都喺番度,始終換樓是要考慮樓價」。
4 : GS(14)@2014-05-14 01:04:54

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140513/18718501




【話你知】
政府去年2月推出新一輪打壓樓市措施,向本港永久居民買第二層樓,要徵收雙倍印花稅(DSD),並首度伸延至工商舖等非住宅物業。200萬元或以下的交易,印花稅的稅率將由100元,增至交易額的1.5%,其他交易的稅率則全面增加一倍,由以往最高(樓價2,173萬元或以上)4.25%大幅增加至8.5%。
5 : Louis(1212)@2014-05-14 10:52:33

[周顯的社論寫相當不錯]

微調印花稅為了政治利了商界


【新論】 2014年05月14日

在前天,傳出政府有意在新的《印花稅條例》(俗稱「辣招」),作出某程度上的微調,其中包括了多個方案,例如說,放寬豁免雙倍印花稅的換樓期限,從簽臨時買賣合約起計,改成為簽正式買賣合約起計,這可以把付款期拉長了30日至45日,還有另一個可能性,就是「先買後賣」的換樓人士,在出售舊物業時的期限,從6個月延長至12個月,又或者是,把計算換樓的時間,可以寬限到在現樓交收之後,才開始計算6個月(如果前述也通過了,則是12個月)。

政治交換通過印花稅

政府的立場是對於此事極度重視,畢竟,梁振英政府上台至今,唯一見到成果的政策,就是實施了「雙辣招」,在這方面,他們要「鎖定勝利的果實」,當然不容有失。因此,在立法會印花稅修訂條例草案委員會開會時,財經事務及庫務局局長陳家強出席會議時,也提及了此事。看來,政府對某程度上的「微調」印花稅條款,是事在必行,只是不知究竟在哪一個方面、哪一條條款,去作出「微調」,以及不知這項「微調」的程度究竟有多微,或者究竟有多大而已。

然而,無論如何,地產市場對於這宗消息,有着一定的憧憬,因此,前天多隻地產股大升,昨天也能維持着價格,所以市場對於這個消息,反應是正面的。然而,究竟政府的心意和目的為何,這個放寬假如落實,對於地產市道,又會有甚麼影響呢?
有人認為,政府這次「變相減辣」,是向地產商「叩頭」,以便地產商在市場上「散貨」,多點賣出一手樓,這是官商勾結原因。有人說,這是因為政府見到地產市道的勢頭不對,所以先一步減辣,以免樓價大跌,這是經濟原因。另一種說法,則是政府為了換取印花稅的加快通過,所以作出了這個讓步,以作為交換條件,這是政治原因。

我們的看法,首先是否定了政府因為地產市道不對頭的理由,因為地產市場炒至去年的高位,至今日只是微微的跌了幾個巴仙,如果以此理由,就去貿然「減辣」,這個政府可未免太過離譜了,這政策也未免太過兒戲了。所以,我們也傾向於相信,政府是為了政治原因,為了盡快通過《印花稅法例》,才作出這個政治交換。因為,在今日香港這個瞬息萬變的政治局勢,任何政策還是生米煮成熟飯盡快通過為佳。換言之,我們是不相信經濟原因,認為這是政治原因居多。

創造雙贏何樂而不為

然而,政府此舉,是否向商界讓步呢?答案當然是的。我們有理由相信,商界在這方面,是向政府施壓了,而商界也應該預聞了,政府應該在某程度上,將會作出「微調減辣」。有目共睹的是,在這一年多以來,地產商的售樓數目一直不多,低於市場估計。當然了,這些累積下來的存貨,不管地產商們是多麼的財雄勢大,終究是要出售的。如果政府宣布微量「減辣」,相信大大的有利於地產商的推出新樓,到了這個時候,地產商便可以乘機散貨了。

故此,反對政府的人對於「政府幫助地產商散貨」的說法,是正確的。但是,把更多的樓盤推出市面,終究是可以改善市民的居住環境,而快點通過《印花稅條例》,也的確是有利於加快落實政策。我們是實事求是的人,也永遠支持政府實事求是地去工作,只要是實質上有利於公眾的政策,我們便支持。如果印花稅在大前提上,是有利於香港的大部份市民,現時政府只是微調一下,便能夠盡快通過,這又何樂而不為呢?記着,香港人的立場不是鬥氣,我們的立場原意也不是「餓死地產商」,而是希望創造雙贏,令到香港人得到最大的好處。如果要堅守立場,一步不讓,結果是兩者皆輸,這叫做「食砒霜毒老鼠」,我們當然是義無反顧地反對的。
6 : Louis(1212)@2014-05-14 11:49:41

DSD取消與否 香港的樓價必漲
(香港大學建築系博士候選人 鄭林子)



■政府雙辣招實行一年多,香港樓市成交量下降,而樓價只是微跌。資料圖片

不管今次政府是否放寬或取消DSD,香港的樓價都有很大機會大幅度上漲。更廣泛一點說,香港樓市之所以從2009年開始就漲得厲害,暫時拋開土地財政這個大問題來談,很大程度上是由於政府一輪接一輪「打壓炒樓政策」的結果。

為甚麼會這樣說?地產市場之複雜人盡皆知,要了解和掌握它的走勢,不妨從淺中求。

房價取決於市場的供給和需求,是最淺的理論。兩層含義,一是市場上的供給與需求經過互相作用會形成一個時期內(經濟水準等因素不變)的出清價格(market-clearing price);二是價格是供求雙方的市場決定指引。在政府制訂樓市政策時,這第二層含義很容易被忽略。

當政府打壓市場需求時,如果經濟形勢沒有變差,被打壓的僅僅是成交量,而成交量只是需求量的一部份,此時的價格是成交價格,並不能反應市場上的真實需求,因此發揮不了對住房供應方的投資指引作用。而這一指引作用的缺失,正是樓價將會上漲的主要原因之一。

先看地產商如何應對。雖然政府出辣招的意圖是打壓樓市上的投機者和外地買家,但對地產商的影響不可小覷。很簡單的邏輯,稅賦加大使潛在買樓者取消或推遲買樓計劃,一段時期內,房屋成交量銷售慘淡,導致地產商資金鏈收緊。資金實力不同的地產商會做出不同的反應。

對一些小型的地產商來說,現金流斷開的打擊是致命的,它們的選擇有兩個:被大房企吃掉,來一輪大魚吃小魚的過程;如果沒人吃得下,就只有必要降價售樓。而回籠的資金,或不足以進行下一輪買地與投資,它們的命運是離開地產行業,庫存出清後,不再投資建造新樓;或等待形式好轉而進行新一輪地產投資,到那時新樓上市定價必然高,因為要彌補這一季的損失,或為以後再遇到類似的低迷情況做打算。從長遠來看,整個發展周期的收入將會被拉平,不會有低於行業整體水準的利潤。這一點對實力強的地產商來說也是如此。

對資金實力強大的地產商來說,也可以先低價出售一部份,待形勢好的時候再定高價,也可以選擇捂盤──地產商吃定了政府打壓政策不會持久,因為樓價低或房屋賣不出去,地產商就不會買地,政府就沒錢出糧──等寒冬過去,形勢好轉再以高價售盤。

但不管地產商實力有多強,目前他們是資金短缺的,也不知道辣招政策會持續多長時間。而如前所述,此時的市場成交價格也不能反應真實的需求資訊,地產商對未來的銷售預期會持保留態度:一方面放慢在建樓宇的建築速度,另一方面則是在庫存壓力下不再大量購地。又由於房屋建設的周期長,對需求進行了暫時的打擊之後,一系列作用下最後的結果是:新樓供應將會變得非常緊缺。

2013-2014年度香港的計劃出售住宅用地共36幅,可供興建約13,700個單位,但剩餘15幅,其中11幅將滾存至下一年度,其中有2幅合二為一,另有4幅將不於下一年度出售──房屋賣不出,帶不動地價,政府也不願意把土地放出來賣了。

這一組數字已經證明了上述推論,因此,香港樓市供不應求已是必然結果,樓價上漲也是自然而然的了。之所以說無論今次政府是否放寬或者取消DSD限制,樓價都會漲,是因為房屋供應不足,是所有潛在的購樓者都會面臨的局面,即使不放寬DSD或者撤銷辣招,香港永久居民的購樓需求已經不能被滿足;如今的成交量減少、價格微跌只是暫時情況。更嚴重的是,即使政府現在就立即撤銷辣招,幫助開發商回籠資金和重樹信心,但房屋建築周期長的特點將使得市場上可供出售的房屋數量變得十分稀少,價格上升已經是必發之勢,炒樓者也開心起來了。

樓價若真的下跌,惟有兩種情況,其一是供給增加,其二是經濟大幅度下滑。這兩點,在香港來說都很難。靠賣地賺錢的政府,再加上地產商團體施加政治壓力,政府必不願意多賣地。沒有人願意看到經濟下滑,就近幾年來看,香港經濟下行的現實,並沒有到達抑制住房需求的程度。

鄭林子
香港大學建築系博士候選人
買樓 樓花 花或 免交 DSD 港府 地產 散貨
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年底推樓花 研設單身配額

1 : GS(14)@2015-03-26 18:49:58





【本報訊】全城瘋狂搶購新居屋,但今期居屋只有2,160個單位,僧多粥少下,不少無殼蝸牛可能要失望而回。不過,政府加快供應資助房屋,今年底房委會將推售元朗區屏山橋昌路東及沙田區顯田街約2,650個居屋單位。消息透露,由於今期新居屋白表申請者佔9成,房委會年底預售樓花時,除了考慮調整綠、白表比例,也會研究增設單身人士配額。



元朗佔2,400單位

政府今年底將預售約2,650個居屋樓花,包括元朗區屏山橋昌路東及沙田區顯田街的居屋屋苑。當中屏山橋昌路東共有3座,合共2,400個單位,屋苑鄰近西鐵天水圍站。至於沙田顯田街居屋只有約250個單位,以山景為主,附近環境尚算清幽,並且鄰近興建中的沙中綫顯徑站;預計兩個屋苑最快2018年中落成。房委會已檢視今期居屋申請者的資料,白表佔比高達9成;據了解,當中最少一半屬白表單身人士申請,部份更是零收入的申請者。消息透露,房委會年底預售樓花時,會考慮調整綠、白表比例,也會研究增設單身人士配額。■記者譚靜雯





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150326/19090524
年底 推樓 樓花 研設 單身 配額
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年底推樓花 研設單身配額

1 : GS(14)@2015-03-27 00:53:00





【本報訊】全城瘋狂搶購新居屋,但今期居屋只有2,160個單位,僧多粥少下,不少無殼蝸牛可能要失望而回。不過,政府加快供應資助房屋,今年底房委會將推售元朗區屏山橋昌路東及沙田區顯田街約2,650個居屋單位。消息透露,由於今期新居屋白表申請者佔9成,房委會年底預售樓花時,除了考慮調整綠、白表比例,也會研究增設單身人士配額。



元朗佔2,400單位

政府今年底將預售約2,650個居屋樓花,包括元朗區屏山橋昌路東及沙田區顯田街的居屋屋苑。當中屏山橋昌路東共有3座,合共2,400個單位,屋苑鄰近西鐵天水圍站。至於沙田顯田街居屋只有約250個單位,以山景為主,附近環境尚算清幽,並且鄰近興建中的沙中綫顯徑站;預計兩個屋苑最快2018年中落成。房委會已檢視今期居屋申請者的資料,白表佔比高達9成;據了解,當中最少一半屬白表單身人士申請,部份更是零收入的申請者。消息透露,房委會年底預售樓花時,會考慮調整綠、白表比例,也會研究增設單身人士配額。■記者譚靜雯





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發展商頻推遠期樓花套現

1 : GS(14)@2015-04-25 08:38:22

【本報訊】運房局預測未來3、4年一手私樓新貨量達至創新高的7.8萬伙,按季增4,000伙,令發展商一定要加快賣樓速度,促成了遠期樓花項目的出現,盡早散貨。其中一個樓花期長近28個月的油塘新盤於本月中只花兩日就沽清。



防新供應湧入搶客


政府於2013年中將預售樓花期由20個月延長至30個月,令超長樓花期項目在市場逐漸湧現,給予發展商盡速散貨讓資金回籠的機會。其中會德豐(020)油塘新盤Peninsula East於上月獲批售樓紙後,本月賣樓,但項目預計落成日期為2017年7月底,樓花期長逾28個月。此外,去年中新地將軍澳的天晉ⅢA及天晉ⅢB,樓花期亦分別超過800日(27個月),亦是長樓花期的新盤代表。事實上,運房局昨公佈的資料中顯示,截至上月底,已批出土地並可隨時動工的項目,由1.5萬伙增至2.1萬伙,按季增6,000伙,而已售樓花數目由7,000個增至1萬個(當中9,000伙為2013年前施工),按季只是增3,000伙,反映出麵粉批出的速度比麵包賣出為快,發展商要防止新供應湧入搶客,以市價或低於市價推出先行鎖定利潤。據地政總署資料顯示,截至上月底,正申請預售樓花的項目中,有三個的預計落成日期是於2017年,當中會德豐的將軍澳唐賢街33號項目預計落成日期更是2017年10月底,即是距離現今近30個月。■記者黃嘉銘





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發展商 發展 頻推 遠期 樓花 套現
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海一居風波響警號 澳門樓花爆爛尾危機

1 : GS(14)@2015-11-02 00:35:54

2015-10-21 EW
澳門樓宇在過去容許以「遠期樓花」形式銷售,發展商取得臨時批地後,即使現場只是爛地一塊,也可搶閘賣樓。雖然有關狀況於一三年《土地法》及《樓花法》修改後已經絕跡,惟早年埋下的危機,最近終告爆發。

由香港上市公司打造的樓盤「海一居」,臨時批地限期將於十二月屆滿,惟至今連地基亦未完成,以致約三千戶業主大失預算,紛紛向議員求助、上街示威,甚至直闖發展商香港總部追究。

事件引起廣泛爭議,有議員及民間團體贊成政府企硬執法,就算不收回土地讓發展商埋尾,亦要跟足法例徵收溢價金,涉及款項最少十多億元。

當初決定購入海一居的樓花單位,主要因為發展商隸屬大集團,加上當時樓價升得好快,怕不上車再沒機會;而賣樓廣告標明一五年第三季入伙,但這幾年每次經過地盤,都甚少見到有人開工,已經知道不妙,結果真的出事!」一名海一居業主向本刊說。

曾是澳門最大型樓盤的海一居,由香港上市公司九龍建業(0034)擔任大股東的保利達集團發展,一○年開售樓花時仍未定名,僅以「東方明珠區P地段」作登記,規劃中有十八座大廈,提供近五千三百個單位,後來發展商改口表示完工日期為一八年。由於海一居位處港珠澳大橋落腳點附近,佔盡地利,故即使樓花呎價逾四千元仍被瘋搶,共售出約三千個單位。

發展限期二十五年

資料顯示,該地皮早於九○年獲發臨時批地文件,發展限期二十五年,土地用途為住宅、商業及工業用地。無論舊版或一三年修改的新版《土地法》,均列明若果限期內未能完成發展,政府可以收回,以免寶貴的土地資源遭到囤積。

知情人士透露:「回歸前澳門經濟欠佳,縱然獲得地皮,亦非發展時機;直至賭權開放,發展商紛紛啟動項目;由於工業式微,很多用地都申請更改為純住宅用途。東方明珠區P地段,○六年已成功修改為純住宅用地,就算要等待政府一○年初公布該區『街線圖』(等同規劃限制),亦應有足夠時間完成項目,但發展商卻要到上年才動工,當然趕唔切。」

海一居所處土地的臨時批給期限,將於今年十二月二十六日屆滿。雖然保利達今年二月已向政府申請延長土地使用期,但一直未獲批准。及至本月初,運輸工務司司長羅立文明言,按照《土地法》,期限一到就不能再續。

銀行拒做按揭

消息引起海一居小業主恐慌,數百名業主向立法會議員及民間團體求助,又到政府總部及保利達澳門總部示威。業主代表說:「絕大部分苦主事前對海一居地皮有限期一無所知,甚至有人剛剛才入市購買其樓花,但被銀行拒絕做按揭,極為無奈。」

年輕酒吧東主黃小姐,一二年購買海一居樓花,迄今繳交的首期及供款近二百萬元。她早前手持買賣合約,直闖保利達香港總部、上市公司九龍建業的辦公室。接待處職員原本表示會有人當面交待情況,但最終只安排她與澳門公司負責人透過長途電話對話。

黃小姐轉述該名女負責人說,公司今年初曾向小業主發出短訊,表示在該月內接受業主退回單位,但結果收不到任何申請,「她又表示預計海一居可於一八年落成,要求我靜心等待。雖然對其答覆並不滿意,但我只想盡快收樓,因為現時附近新樓呎價平均要七千多元,取回原價根本無可能上車。」

保利達曾經解釋,工程延誤源於圖則審批太慢,單是環評報告已糾纏了三年多,直至一四年八月才獲發開工准照。該公司發言人稱,海一居自動工後一直加緊人手進行,目前已完成七成地基,有信心可於一八年落成。不過工務局城市建設廳代廳長區炳堅卻否認批則緩慢,指當中涉及不同範疇。

本刊邀請專業建築師到海一居地盤觀察,以分析其工程進度。現場所見有大批工人在工作,惟建築師指其打樁及地基工程仍屬起步階段。不過他亦同意,如果工程進度理想,特別是天氣配合的話,有機會在一八年落成。

澳門房地產聯合商會副會長關偉霖認為,工程出現延誤,發展商肯定有責任,而政府批則效率亦有關鍵性影響,「發展商就好似茶客,一早去酒樓開位,但落單的餸菜等極都未上,這種情況是否茶客的責任呢?近年當局審批圖則嚴謹,態度值得認同,問題是未必有足夠人手處理大幅增加的工作量。」

針對今次風波,有商界人士建議政府再次修改《土地法》,例如設立過渡期,讓臨時批租期將滿、但未完成發展的批地自動續期。然而大部分民選議員及民間團體,均認為不能動輒修改《土地法》。

涉及溢價金逾十億

工聯會立法會議員關翠杏批評,海一居事件中,發展商難辭其咎,政府宜應企硬執法,包括收回土地重新公開競投,讓中標公司接手發展;如考慮再次批給原發展商埋尾,也必須收取溢價金,保守估計涉及款項逾十億元。

聚賢同心協會副理事長林宇滔說:「目前發展商售出的三千個單位,絕大部分只收到三成首期,一日不交樓都收不到尾數,所以發展商應該最心急。繳交合理溢價金,可以讓樓宇順利完成,發展商除了賺取利潤外,還可維持商譽,是一個雙贏方案。」

澳門在一三年修改《樓花法》前,發展商取得臨時批地後,就算爛地一塊亦可預售遠期樓花,且搶購者眾。今次海一居事件,也令不少購入其他樓花的業主擔心不已。

根據土地工務運輸局公佈,同樣於今年內臨時批地期滿的地皮,還包括氹仔和小潭山腰的豪宅項目,以及偉龍馬路的酒店項目,據悉上述三個項目的工程進度良好,應可趕及完成發展。

不過有知情人士透露,臨時批地期稍後屆滿、惟幾乎全未動工的地皮,在澳門仍有不少,擔心有爛尾危機,「例如筷子基一幅九十年代批出的地皮,規劃可作兩座二十八層高的商住大廈連停車場,土地使用期同樣為二十五年,即二○一八年屆滿;惟該地皮最近才開始動工,連地基也未打,如不特別趕工,到期時未完成發展,便有機會被當局收回。」

寬限執法有先例

一三年修改的《土地法》,出台才一年多即受到海一居風波的挑戰,有聲音要求法例暫緩執行、給予過渡期甚至直接再修改。事實上,澳門政府針對新法例實施可能帶出的問題,寬限執法已有先例。

同為一三年,房屋局推出《房地產中介業務法》,要求經紀最少具備高中學歷,以及必須接受專業培訓和考試,而店舖亦不准再於家中或在其他商舖掛單營業。

然而法例生效時,地產業界發出強烈反響,指經營環境未能追上法例的嚴格要求,結果獲當局給予五年過渡期適應,舊從業員可以申領臨時牌照,但期間要盡力達到領取正式牌照的要求。中介法實施至今,有一千多人考獲正式經紀牌照,另有五千多人基於法例的寬限,獲房屋局簽發臨時牌照,暫保飯碗。

澳門爆料熱線

電話:(853)6220 5562電郵:macau@singtaonewscorp.com

撰文:社會組︱攝影:社會組︱設計:張文彪
海一 一居 風波 警號 澳門 樓花 花爆 爆爛 爛尾 危機
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西半山新盤開價低同區四成 帝匯豪庭屬3年樓花 折實呎價2.27萬

1 : GS(14)@2016-01-21 14:44:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160121/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】港股昨急挫749點,「四叔」李兆基旗下恒地(0012)西半山羅便臣道新盤帝匯豪庭公布首批價單,即使最高折扣率僅1%,首批30伙折實均價仍見2.27萬元,比同區干德道新盤近日售出的標準戶呎價3萬至4萬餘元,低約四成,一改恒地過往惜售兼以較高溢價開盤的慣例。不過業界認為,帝匯豪庭樓花期長達34個月,中低層單位只望樓景為主,兼且干德道位置較羅便臣道矜貴,這些都是恒地今次「低價開盤」的原因。

明報記者 張美婷、林可為

帝匯豪庭首批以定價計平均呎價2.3萬元,相關單位分佈於5至16樓中低層、實用1023至1735方呎;今批單位99折後的折實呎價,介乎2.12萬至2.67萬元,最低入場費為7樓實用1023方呎B室,折實價2390萬元。恒地已上載銷售安排,周日先售18伙。

折實2390萬入場 周日賣18伙

西半山去年底至今一手交投活躍,以干德道天匯、璈珀和Cluny Park等主要新盤而言,近期售出的中低層標準單位,實呎做價由3.1萬至4.7萬元,意味帝匯豪庭首推單位折實均價2.27萬元,比同區新盤相若樓層的標準戶的呎價水平低約四成。

須留意的是,上述新盤全屬現樓,或已獲當局批出入伙紙,帝匯豪庭預計至2018年10月才落成,目前仍進行地基工程,樓花期長達34個月,未必適合要求即買即住的買家。另上述新盤均位處干德道,中層已擁有不俗的維港景;至於帝匯豪庭所處的羅便臣道雖然亦屬傳統豪宅區,但地勢較干德道低,兼且首推單位全屬中低層,基本只以樓景為主,綜合樓花期、位置、景觀等因素,相信是帝匯豪庭「低開」原因。

擬保留26伙長線收租

恒地亦透過同系財務公司,為帝匯豪庭提供八成一按,首36個月息率P減2.75厘,第37至60個月為P減1厘,之後全期P加1厘(P現為5厘)。另恒地亦提供最高四成二按,一、二按合共不逾樓價九成,二按息率與採用八成一按計劃相同。恒地營業(一)部總經理林達民表示,股市波動屬短暫現象,樓市並不會因經濟短期波動受影響。他形容,帝匯豪庭屬「豪宅超筍價」,較同區新盤呎價3萬至4萬元為低,預料帝匯豪庭稍後加推時加幅可達10%,集團亦擬保留26伙作長線收租。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,帝匯豪庭首批開價比市場預期低,反映股市下跌等因素,估計未來其他新盤定價亦有壓力。

同系倚南增5%優惠

另恒地同系鴨脷洲倚南,變相減價促銷;據倚南最新上載價單顯示,新增5%「新春優惠」折扣,其餘優惠不變,估計項目現餘約57伙貨尾。至於香港小輪(0050)發展、恒地銷售的深水埗海柏匯,估計過去5日累收約170張入票,以周6首輪售70伙計,超額1.4倍。
半山 新盤 開價 同區 四成 帝匯 匯豪 豪庭 庭屬 年樓 樓花 折實 實呎 呎價 2.27
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逾萬伙樓花待批預售元朗將軍澳最多 朗屏8號加快售樓安排

1 : GS(14)@2016-03-06 02:24:36

【本報訊】一手市場銷情略見好轉,發展商隨即加快賣樓花的步伐。據地政總署最新公佈預售樓花資料顯示,截至2月底,累積預售樓花涉及住宅單位數目為11,169伙,當中有2,358伙及2,093伙是來自將軍澳南及元朗區,另加剛獲批預售的元朗朗屏8號(912伙)突加快售樓安排,觸發新一輪元朗新盤大戰。記者:黃嘉銘 程俊華 朱連峰


事實上,重災區元朗近期焦點項目,落在剛獲批預售項目朗屏8號,物業由嘉華(173)牽頭發展,建有4座住宅大廈,為西鐵朗屏站項目。



最細203方呎 鐵路盤之最

發展商指曾指最快下周開價,昨突上載樓書,按樓書顯示最細單位只203方呎,應為鐵路項目史上最細單位,設於5座1至9樓的J室(沒有4樓),開放式僅有8伙,面積最大888方呎,發展商昨晚隨即開放示範單位予代理參觀,逼滿地下大堂外行人通道,今日則開放予傳媒參觀,不排除提前開價,入伙期為2018年1月。同區長實(1113)元朗牛潭尾項目為新申請預售,涉及67伙,預計關鍵日期是今年12月底,項目屬實用面積逾1,600至2,300方呎大屋,料下半年推售。此外,新地(016)Grand YOHO Development第一期提供1,114伙,是今年該集團重點項目,現正待批預售。上述元朗項目共有2,093伙待推。將軍澳南有3個項目已申請預售,兩個來自會德豐(020),新申請預售的唐俊街23號項目提供926伙,預計關鍵日期是2018年8月底。另一個新地海天晉提供628伙。3盤共2,358伙待推。



■按樓書顯示,朗屏8號最細單位只有203方呎。

■將軍澳南有3個項目已申請預售,共涉2,358伙。 資料圖片




上月申請預售 7個月最多

綜合地政總署資料顯示,2月份新申請預售樓花的住宅項目共有5個,涉及1,557伙,按月續升約15.2%,創7個月以來新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,近月新申請預售樓花單位卻持續向上,足見發展商部署推盤相當積極,料未來有不少項目陸續申請預售,相信累積待批預售樓花單位於有機會進一步向上。同時,目前已獲批預售樓花同意書,但尚未推售的私人住宅項目仍涉及超過3,000伙之多,大型項目包括新世界(017)西貢傲瀧(680伙)、新地元朗峻巒1B及1C期(665伙)及同系何文田天鑄第二期(271伙)。中大市場學系教授冼日明認為,樓價跌勢已成,發展商持貨時間越長,單位價格只會持續貶值,相信發展商不會於此時囤貨,一定會盡量拿出來賣,甚至加快賣,而且在一些供應較多的地區如將軍澳及元朗區,發展商更要互相競爭,賣樓價錢自然會定得更低,如果樓價今年跌15%至20%,上述地區有可能跌得更多。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160305/19517358
逾萬 萬夥 夥樓 樓花 待批 預售 元朗 將軍 澳最 最多 朗屏 加快 售樓 安排
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朗8呎價1.15萬 略低同區世宙 22個月樓花 映御突加推55伙截擊

1 : GS(14)@2016-03-11 12:26:59

http://property.mpfinance.com/cf ... 0311/paa01/laa1.txt



【明報專訊】元朗新盤戰進一步白熱化。嘉華(0173)與信置(0083)合作、以毗鄰西鐵朗屏站招徠的元朗朗屏8號(下稱朗8),昨公布首批208伙價單,成為繼尚築、世宙、峻巒1A期和映御後,區內近1年來第5個推出的新盤。朗8首批平均實呎1.31萬餘元,扣除最高12%折扣後,整批折實平均呎價11,588元,較世宙去年底首批折實均價1.19萬元低約3%,惟相較新地(0016)上月以低價搶灘的同區德業街映御首批折實均價1.01萬餘元,卻高逾一成。映御昨晚亦突擊加推55伙,並首度推出2房截擊朗8,搶佔購買力。

明報記者 方可兒、林可為

雖然朗8首批呎價較世宙略低,惟朗8樓花期長約22個月,較世宙約1年的樓花期多10個月。另因朗8毗鄰朗屏西鐵站,交通較位於德業街映御便利,料相關因素已反映在定價上。

1房折實338萬入場

朗8首批屬1至4房,市場最關注、入場門檻最低實用200餘方呎開放式戶不在首推之列。嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明稱,首批折實338萬至1111萬元,入場戶為2座1樓C室(實用337方呎1房戶),折實價338.8萬元(折實呎價10,053元)。

首批208伙市值13.5億

對首批未有包括開放式戶,溫回應指樓盤戶型多元化,首推已涵蓋不少戶型,早前亦有不少買家對2、3房感興趣。今批單位以定價計市值約13.5億元,形容定價貼市。嘉華亦透過指定財務公司提供八成一按,最長還款期25年,首3年定息3厘、之後全期P(P現為5厘)。

世宙明天發售4伙

新地上月推出的映御,入場門檻280萬元起,惟相關單位屬開放式戶;至於映御低層實用369方呎1房單位,折實入場費340萬元,與朗8一房戶折實入場費相若。映御昨以平均實呎1.19萬元加推55伙(定價計市值2.78億元),扣除最高近11%折扣後,今批折實平均實呎10639元,實用306方呎開放式戶折實入場費約309萬元起。

除映御昨晚突加推55伙截擊朗8外,長實(1113)旗下與朗8隔着西鐵朗屏站遙遙對望的世宙,明天亦以限量形式發售4伙。

YOHO 呎價10254元 重返1年前

隨着多個新盤開售,區內二手受壓。區內代理指,YOHO Town 3座高層G室,實用面積393方呎,早前叫價418萬元,朗8開價後隨即減至403萬元成交,實呎10254元,呎價重返1年前水平。
2 : GS(14)@2016-03-11 12:27:23


呎價 1.15 略低 同區 世宙 22 個月 月樓 樓花 映禦 禦突 突加 加推 55 截擊
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3,900伙樓花申售創逾13年新高南昌站 荃灣西站項目成焦點

1 : GS(14)@2016-05-08 02:53:46

■西鐵南昌站1A期項目涉及1,014伙。



【本報訊】發展商全速出貨,上月新申請預售樓花伙數近3,900伙,創自2002年10月後約十三年半新高。其中兩大西鐵項目為新地(016)長沙灣南昌站項目,以及新世界(017)聯同內房萬科(2202)荃灣西站6區項目(柏傲灣)為焦點,各佔約千伙,最快下半年同期出擊。業界料發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源,樓價難免受壓。記者:黃嘉銘


地政總署昨公佈的最新資料顯示,4月份新申請預售樓花的住宅項目共有6個,涉及3,892伙,按月大增約1.6倍,更創自2002年10月後約十三年半新高。而今年首四個月累計共錄8,262伙新申請預售樓花,已佔去年全年一半。同時,上月累積待批預售樓花大幅回升約三成,至12,937伙,創七個月新高。




新地料年內開賣兩項目

新申請預售樓花當中,兩大西鐵項目為焦點,新地西鐵南昌站1A期項目,涉及1,014伙,預計關鍵日期為2018年8月31日;另一焦點為西鐵荃灣西站6區項目,由新世界及內房萬科合作發展,提供約983伙,名為柏傲灣。項目當日地皮每呎樓面約5,088元,屬荃灣西站各項目中最貴。預計關鍵日期為2019年6月30日,以現時計樓花期長達38個月。新世界指,柏傲灣設有2座,單位間隔由開放式至四房單位,主打一至三房單位。新地同系馬鞍山白石項目,涉421伙,亦申請預售。預計關鍵日期為2019年2月28日。新地副董事總經理雷霆指,兩個項目皆有機會於年底前開售。另華懋將軍澳南68B1區項目,涉857伙,名為海翩匯,預計關鍵日期為2018年11月30日;同區麗新發展(488)與新地前主席郭炳湘合作的將軍澳第68A2區項目,亦申請預售,涉605伙,預計關鍵日期為2018年6月26日。



麗新將軍澳盤盼下季賣

麗新發展高級副總裁潘銳民表示,將軍澳第68A2區項目希望爭取最快於第三季賣樓花,會以一房及兩房戶為主,另有三、四房戶,對於區內接連有新盤推出,會否擔心市場競爭激烈,他則認為只是良性競爭,反而全個區多盤推可以令市場注意力集中於該區。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預料,於一手持續供應量增多、需求減少下,樓價難免受壓,料至今年年尾樓價仍有5%下調空間,一手發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,發展商積極申請長樓花期項目預售,反映發展商推盤意欲強勁,保持「貨如輪轉」策略。



■西鐵荃灣西站6區項目,由新世界及萬科合作發展。

■麗新與郭炳湘合作的將軍澳第68A2區項目(紅框示)涉605伙。 資料圖片



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160507/19601420
900 夥樓 樓花 花申 申售 售創 創逾 13 新高 南昌站 南昌 荃灣 西站 項目 焦點
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恒地售迎豐地舖樓花

1 : GS(14)@2016-05-19 02:20:07

【本報訊】恒地(012)近期積極放售一批非核心工商物業,同時亦將旗下住宅物業的基座舖位放售。消息指,集團於土瓜灣的遠期樓花迎豐,率先售出其中1個地舖,作價1,815萬元。迎豐位於土瓜灣馬頭角道50號,但已售出地下5號舖,約550方呎,成交價1,815萬元,呎價3.3萬元,與同區市價相若。迎豐為單幢樓,提供開放式及1房的細單位,住宅部份去年11月開售,首批平均呎價1.55萬元。包括兩層商舖樓面,合共1.9萬方呎。此外,由Maple時裝店及有關人士持有的灣仔軒尼詩道338號北海中心地下D號舖,目前意向價1.38億元放售。美聯旺舖營業董事劉啟聰表示,舖位面積約2,632方呎,可商議售後租回,每月租金約為40.5萬元,呎租為153.9元,若按業主目前叫價,收租回報約3.5厘。資料顯示,舖位於2010年以6,000萬元購入,現叫價較購入價高出1.3倍。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160516/19613643
地售 迎豐 地舖 舖樓 樓花
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