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80後專吸細價樓 財來有方 元朗單幢樓可上車 勿做「月光族」

1 : GS(14)@2010-11-17 00:03:26

2010-11-15   香港經濟日報

  「年輕人買樓,不一定要揀大屋苑,可以選擇細價樓,元朗區還有不少百餘萬元的單幢樓供應。」在機場任職地勤工作的李振圖(Calvin)今年28歲,是一名正宗的80後置業人士及投資者,現時他以個人及聯名名義共持有5個物業,市值超過700萬元。

任機場地勤 上車父母出首期

  年紀輕輕的Calvin原來5年前開始買樓,第一個單位是天水圍天頌苑的二手居屋單位,購入價65萬元。「當時買樓純粹為了改善屋企的居住環境,我們住了10多年公屋,兩兄弟年紀都大了,所以父母出首期,由我來供樓,九成半按揭月供約4,000元,一直住到現在。」

  到了07年,當時股票不斷升,恒指超過3萬點但樓價則相對落後。「好多地區的樓價很低水。媽媽勸我買自己的樓,還借15萬元給我,加上自己15萬元的儲蓄,在元朗蝶翠峰購入一個634呎單位,當時買入價137萬元,現在市價約值210萬元。」

  他買入單位後一直用作收租,月租7,000元,供樓約6,000元,每月仍有現金收入,所以兩年後,Calvin已可把15萬元歸還給母親。

  至去年年底,他見樓價不斷上升,於是到銀行申請加按,套現10萬元,又將借貸年期由原來的20年,加長至25年;每月供款由原本的6,000元,降低至 4,000元。他把加按取得的10萬元作首期,與弟弟合資,購入元朗好順福大廈一個300多呎的細單位,購入價83萬元,每月供款3,000多元,但每月租金4,000元。

名下擁5物業 市值逾700萬

  幾個月前,他的朋友認同其投資手法,於是與他合資購入元朗金輝大廈兩個單位,價格分別是112萬及148萬元。

  現時Calvin以個人或聯名共持有5個單位,為了符合銀行的資產審查及按揭壓力測試,最近購入的3個單位,都不用以他的名義購入。個別單位以合資形式購買,為方便日後計帳,負責上會的人,均須開設一個全新的戶口處理供樓及收取租金。

消費有節制 月供股票當儲蓄

  現時其持有的5個單位大部分用作收租,租金基本可以支持供樓,每月實質供樓費用,大約佔其工資的三分之一,「所以我仍然可以去旅行、購物等,只是我不會胡亂消費。」

  好多年輕人只懂埋怨樓價過高,期望政府幫助,但Calvin認為,若未儲夠錢,收入月月清(即現時俗稱「月光族」),即使政府資助他們仍然無能力上車。

  「我03年畢業後出外打工,由於『沙氏』問題,初初每月人工只有1萬元,但我有儲錢習慣。不過,我不是儲蓄現金,而是以月供股票方式儲蓄,當時主要供中海油,初初供時每股6.3元,到放售時每股升到10多元,使我有錢買第一層樓。」

  對於後市睇法,他認為現在樓價的確升了很多,但是香港樓跌的機會比股票細,除非市場有很大的震盪。如果買200萬元的樓自住,即使10年內跌了20%,但平均每年只虧損3萬至4萬元,比租樓更划算。
2 : GS(14)@2010-11-17 00:03:40

投資細價樓 回報要識計   

  作為80後投資者,李振圖(Calvin)指出,買樓收租最重要的是看回報,現時百餘萬元的細價樓,租金回報約5至6厘,但大屋苑的租金回報只有約3至4厘,若樓價繼續上升,細價樓回報也低於4厘時便要小心。

選已維修大廈 慳一筆

  被問及選擇細價樓的心得,Calvin表示,細價樓的配套設施及質素肯定不及大屋苑,但是隨着市區租金上升,細價樓只要單位間隔四正,不難搵租客。「不過,買細價樓時首先要留意的是大廈維修問題,最好物色已經進行維修的大廈,因為細價樓伙數少,攤分維修費用較高,每戶3、4萬元,差不多等於半年的租金。」

內籠企理 可省裝修費

  他又提醒投資者,買細價樓收租,適宜預留一部分資金作為日後翻新及維修之用。

  除了維修費用外,Calvin指出,買細價樓收租,最好選擇內籠企理單位,例如業主曾經進行大裝修的單位。因為現時百物騰貴,300呎單位裝修費要近10萬元,相等於2年的租金。

  另外,若合資投資物業,最好透過一個全新的戶口來處理供樓或收租事宜,以免因帳目混亂而發生爭拗。
3 : 龍生(798)@2010-11-17 00:34:53

又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....
4 : GS(14)@2010-11-17 21:50:15

3樓提及
又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....


今日好似幾生性
5 : 龍生(798)@2010-11-17 23:50:23

光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....
6 : GS(14)@2010-11-19 11:47:42

5樓提及
光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....


win many la
7 : 龍生(798)@2010-11-19 16:55:29

smileysmileysmileysmileysmiley
8 : GS(14)@2010-11-19 18:12:11

7樓提及
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你個樣....
9 : 龍生(798)@2010-11-19 20:20:07

smileysmileysmileysmiley
10 : GS(14)@2010-11-20 16:25:59

Now, he is so big wok...
11 : 亞力士(1473)@2010-11-21 23:09:13

10樓提及
Now, he is so big wok...


又唔似喎,佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左,咁就火燒連環船。
12 : 龍生(798)@2010-11-22 16:53:10

唔好嚇我啦湯兄....小弟心臟承受力有限啊...
13 : 龍生(798)@2010-11-22 16:54:10

副版主你終於蒲頭了....嗚嗚嗚....smileysmileysmiley
14 : GS(14)@2010-11-22 22:05:06

11樓提及
10樓提及
Now, he is so big wok...


又唔似喎,佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左,咁就火燒連環船。


我覺得未來繼續是咁會好似陳清白咁樣清袋
80 後專 專吸 吸細 細價 價樓 財來 有方 元朗 單幢 幢樓 樓可 上車 勿做 月光
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春田街重建 業主賣樓可再領津貼

1 : GS(14)@2016-05-08 02:25:34

【本報訊】市建局撤回去年1月啟動的土瓜灣春田街及崇志街重建項目,以開展此地點覆蓋相同樓宇的重建項目,並加入春田街馬路為重建範圍,新計劃地盤總面積及可建住宅單位數量倍增,項目或由虧轉盈。今次市建局首次為業主及租戶制訂一次性特別措施,業主可選擇於3個月內以市價出售物業,待項目獲批後再領取適用津貼,但項目一旦不獲城規會審批,業主將不獲津貼,意味喪失「7年樓」呎價的補償。




須城規會批准


項目除了包括以往的春田街2至24號(雙數)及鶴園街2至4號(雙數),更加入春田街馬路為重建範圍,地盤總面積由原先的1,226平方米倍增至2,475平方米,可建單位數量由原先約150個增至約310個,涉及的業權70個,共100名住戶及商戶受影響。新項目將擴闊眾志街,封閉春田街;市建局總監馬昭智指春田街為倔頭路,導致人車爭路,現加建迴旋處改善。市建局非執董胡志偉承認修訂後的重建項目由虧轉盈,並令原先的單程路春田街轉為雙程路,可改善區內交通。今次市建局因推翻原項目,首次為業主及租戶制訂一次性特別措施,分為項目開展日及批准日兩次估價,計算兩次的物業市價及津貼中較高者為收購價。雖然業主現時可選擇3個月內以市價出售物業予市建局,但會有風險,如新重建項目獲城規會批准,可再領取適用津貼,相等於7年樓齡呎價補償,但項目一旦不獲通過,業主將不會獲得津貼,只可獲50年樓齡的物業市值金額。市建局收購及遷置總監黃偉權強調,一次性特別措施只為今次項目的獨特情況而設,不會成為已開展或未開展的重建項目的先例。市建局昨起重新凍結人口調查,新計劃預料2025至2026年完成,比原計劃遲兩年,有老業主不滿又等多兩年,亦有業主願意多等兩年,以獲較高收購價。■記者梁佩珊





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160507/19601788
春田 重建 業主 賣樓 樓可 可再 再領 津貼
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陳永傑:美股運滯 港樓可得益

1 : GS(14)@2017-04-04 08:26:56

【明報專訊】隨着美國眾議院共和黨撤回新醫療改革法案草案,總統特朗普去年當選後所出現的無厘頭美股升浪,有可能暫告一段落。反之,本港樓市因享有低息之利及實際需求,預料承接力依然持續。

特朗普所提出的「美國優先」政策,充滿保護主義色彩,對全球經濟不利,但這個狂人當選之後,美股的道指竟可衝上21000點以上的歷史高峰,升幅超過一成。筆者覺得美股這個升浪完全無厘頭,雖然他提出大搞基建及減稅,本可有利美國經濟,但對於負債超高得破世界紀錄的美國,錢從何來是一個實際問題。繼續發債印鈔應付,只會造成美元貶值及高通脹後果,加大美國的負債,加劇經濟危機。

眾議院共和黨在本月初提出美國醫療法案草案,希望用以廢除和取代「奧巴馬醫改」,但草案不但受到民主黨激烈反對,更遭到共和黨內保守派和溫和派兩面夾擊。特朗普政府在表決前,仍未取得共和黨內的足夠支持,故決定撤回草案,頭炮失利。

投資者飽食遠颺 撤出美股

美國醫療法案滿途荊棘,令不可一世到處點火頭的狂人首遇挫折,相信他會繼續狂攻,陷自己於內外被夾擊境地,美國經濟有停步不前的可能,不利投資氣氛。筆者預期有些投資者飽食遠颺離美股而去,甚至轉戰世界其他投資市場,包括市盈率只得十餘倍的港股,有部分資金或會流入港樓。

港樓價雖處高位,但即使加息之後按息仍然甚低,香港又是國際大都會,世界各地亦對外來投資者提高稅率,港樓吸引力反而增加,值得留意。

中原地產亞太區住宅部總裁

[陳永傑]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3277&issue=20170403
陳永 永傑 美股 股運 運滯 港樓 樓可 得益
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