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堅城企業楊范儀:港樓剛開始尋底 轉戰美國

1 : GS(14)@2016-05-07 23:29:24

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堅城企業楊范儀:港樓剛開始尋底 轉戰美國   文章日期:2016年5月5日
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【明報專訊】堅城企業行政總裁楊范儀認為,本港樓市正處於下行周期,而港股則有波幅無升幅,建議可將資金轉投由2012年開始見底回升、升勢方興未艾的美國樓市。當中,佛羅里達州是美國GDP第四大的州份,當地又受惠美國與古巴恢復外交及經貿關係,前景尤其可以看好(見另稿)。

恒指於上周四(4月28日)高見21634點後,至昨天短短4個交易日由高位大跌1108點或5.1%,傳統的「五窮月」看來挑戰重重。楊范儀分析,假如某一資產沒有長期上升的趨勢,參與者純粹希望低買高賣炒波幅,賺錢十分困難,「金融教授炒股票都賺唔到錢」。作為比較,他認為,樓市上升或下跌周期一般長達數年,普羅投資者只要捕捉到有關周期,賺錢不難。

楊解釋,中原城市指數1997年10月高見102.93後急跌,2003年8月跌至31.77始見底,累積跌幅達69.1%,惟2003年第三季中央推出自由行及CEPA(更緊密經貿關係的安排)等政策,本港經濟回升,加上當時租金回報率普遍逾5厘,實屬買樓長線投資的好時機,「如果投資者在2003年夠膽入市買樓,再在去年高位沽貨,勁賺幾倍亦屬等閒。」

料港樓價高位至少跌三成

往事已矣,在目前全球不同地區的樓市中,有哪些賺錢機會呢?楊范儀分析,首先要避開已進入下跌周期的地區,例如本港樓市,「去年9月本港樓市見頂前已有兩大徵兆,第一,投資者普遍視港島、九龍、新界區為一線、二線及三線地區;當港島已經升到好高,便轉買九龍,最後才炒新界,而去年新界個別新盤呎價與港島區住宅差距很小,反映升浪已屆水尾;第二,在升市初期,發展商逾1000方呎的豪宅銷情較理想,但隨著升浪進入後期,有需要置業的市民,連500至600方呎的單位也買不起便要將貨就價,轉買200至300方呎的細單位,這是危險訊號,反映樓價已經太高。那為何去年第四季樓價才開始轉勢下跌呢?因為泡沫形成後,要有外來刺激出現才會被刺破,而今次外來刺激便是美國聯儲局加息。目前市場普遍認同本港樓價跌勢已成,但跌幅多少則未有共識,坊間有人估計跌三成,我覺得是比較樂觀的睇法,屬『基本消費』,要留意樓價跌三成後,會否令消費受壓,拖累經濟,令樓價跌勢加劇。」

相對本港樓價於2003年起大漲小回12年後,剛開始尋底,楊范儀認為,美國樓價上升周期於2012年始展開,遲來的復蘇令升浪更長,「美國經濟在2009年開始穩定,美股由第二季亦回升,但當地樓價在2012年始見底,原因是需時解決次按危機的後遺症。因為在2006年美國樓市泡沫期間,業主不需要付首期也可向銀行借錢買樓。2008年當地樓價大跌,原業主索性放棄供樓,變相將物業賣給銀行,令銀行積累大量銀主盤,需要3、4年時間消化,故美國樓價於2012年始見底回升。」

堅城企業首席投資總監(華南)黃兆輝指出,聯儲局去年12月加息,是美國經濟回復增長動力的明證,料可吸引環球資金流入美國。楊范儀則分析,美股近年屢創新高後,目前估值已屬偏高,美債則因利率見底吸引力下跌,故當地房地產已成為美元資產配置的最佳選擇。

巴菲特認同美樓市無泡沫

事實上,標普/Case Shiller樓價指數2月報182.79,較2012年3月低位134.07回升36%,惟較2006年7月歷史高位206.52仍低11.5%(見圖),可見過去4年美國全國樓價升勢尚算溫和,有利牛市延續更長時間。綜合上述分析,楊范儀說,「如果持有本港物業作自住用途便無得講,但如果是投資物業,我建議(在香港)減磅,因為在美國有更好投資機會。」

股神巴菲特上周在巴郡股東會上表示,雖然目前買美國樓的時機不及2012年好,但他認為當地樓價現仍偏低,並不存在泡沫,而下次美國爆發金融危機,再由房地產市場觸發的機會已不大。連股神也看好美國樓市,故楊范儀上述觀點亦值得參考。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
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