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日勝生老董 專走險棋吃「公家飯」

2014-01-06  TCW
 
 

 

全國最大的住宅聯合開發案美河市,將步上雙子星後塵,為台北捷運局聯合開發處再添一筆負面紀錄?

十四年前小建商如今通吃京站、合宜宅

距雙子星開發案爆出糾紛正好一年,二○一二年年底遭監察院糾正的美河市住宅案(新店機廠聯合開發案),因北捷前聯合開發處官員被台北地院依涉《貪污治罪條例》裁定收押禁見,再度躍上媒體版面。也讓負責建商日勝生的股價連續多日收黑,因此揭開日勝生十四年來從中小型建商,一路躍升為營建股營收王的關鍵原因。

關鍵字,就是「政府」。

在業界,日勝生因專接與政府的聯合開發案,成為知名的「聯開王」,經手的捷運共構案除了美河市,尚有京站BOT案、永春E.A.T等。近年更跨足其他政府標案,接連拿下浮洲合宜住宅、青年社會住宅、地上權等案。鮮少自行推案的日勝生,手上超過九成的案量,全和公部門有關。

日勝生的高得標率,在美河市案爆發同時,格外啟人疑竇。對此,日勝生副總經理周惠玉反駁,認為「每間公司的核心業務不同」,毋須放大檢視。但不能否認,日勝生的成功,確實與聯開案有正面相關。

永春E.A.T案打響名號推升股價,七個月漲近五倍

二○○三年,因永春E.A.T一戰成名的日勝生,股價在七個月內從八元迅速飆升至四十四.八元,漲幅近五倍。二○○九年,京站完工,日勝生成立京站控股、經營百貨賣場,並推出國內首宗「只租不售」住宅案,表現皆不俗。前者在百貨業不景氣情勢下仍能維持營收連年兩位數成長,朝IPO(首次公開募股)邁進。

直至去年(二○一三年),一九九九年投標、總銷達二百 八十二億元的美河市,終於在爭議中交屋認列,讓日勝生前十一個月營收累計近二百九十億元、前三季EPS直逼十元,打敗興富發,成為營建股營收王。資本額也從十四年前的十二億元,一路成長至現在約八十四億七千六百萬元。

只是,靠聯開案日漸壯大的日勝生,這一次,竟在自己的主場,踢到最大的鐵板。

美河市案被批暴利撿沒人要的案子,埋下爭議

「林董,是富貴險中求啊!」一名建商,如此形容日勝生董事長林榮顯的發跡過程。

他說,十多年前,他和許多同業評估過美河市一案,共同感想都是:這個是要怎麼做?

「聯開案,以前根本是沒有人要做的案子!」他說,對建商而言,自己買地、開發,不用和公部門來往、省去繁複手續,最簡單也最快,所以大建商面對聯開案,根本沒有興趣。但是,政府開標,又不可能讓名不見經傳的小建商接手,所以多半會找上上市櫃的中型建商。日勝生,就是在這樣的情況下和台北市捷運局牽上線。

只是,小碧潭周邊當時一片荒僻,許多建商評估都看不見發展潛力,加上高額的共構費(指捷運局初期整地、開發的經費)必須由建商負擔,「利潤怎麼算都不合,林董心臟有夠力!」

十四年前,協助日勝生做財務評估、投標美河市案的仲量聯行董事總經理趙正義也直言,許多人拿現在六十萬元的房價來批評日勝生賺取暴利,但當年當地房價只有十六萬元,以開價三十萬元計算,扣除造價之後,他們初估的建商分回比的確要到七成(日勝生在美河市的分配比率為六九.二五%),才能有不到三成的毛利,接近業界平均水平。而且,因為美河市是國內首例在機廠上方興建住宅的建案,人工地盤的工程難度、花費相對高,也是許多建商卻步的原因。

但是,當年的林榮顯敢標,從此做出名堂。在美河市之後,他又承接下南寶樹脂以非本業為由出脫的永春E.A.T案;就連京站這個沒有產權、無法借貸,挑戰國人「有土斯有財」觀念的案子,他都敢做。

一名建商透露,連續幾次聯開案的化險為夷,的確讓日勝生累積了不少經營公部門案的「眉角」,林榮顯也因此延攬許多前政府官員到公司團隊中。雖然該建商無法評論當中是否有違法情事,但推論林榮顯當初若沒有膽識、去撿別人不要做的,也不可能單靠聯開案就做到現在的規模。

「不過,聯開案的『險』,也在政府身上,」趙正義解釋,聯開案就像和政府合建,公部門出地、建商負責營建,依各自投入的金額設定戶數分配比例。而公、私地主最大的不同,在於和私地主合作,約簽下去,誰都不能反悔。但是,若你面對的是政府單位,對方隨時可能受在地居民抗爭、輿論影響,拉長行政流程。

這也是美河市一拖超過十年,到了去年年中交屋的重要關頭時,政府又因遭糾正,不願放行、卡住交屋流程的主因。現在,雖已交屋完成,但日勝生捲入司法案件,對企業聲譽已經造成負面影響。

成也蕭何,敗也蕭何,這句話,也許最能形容日勝生現在的處境。「聯開王」封號曾經是光環,現在卻成為負擔。

【延伸閱讀】專接政府標案,11建案僅1件自行開發——日勝生歷年推案表

推案年份:2003年形式:捷運聯開案案名:永春E.A.T地點:捷運永春站

推案年份:2006年形式:轉運站BOT案案名:交九轉運站:京站地點:台北市市民大道

推案年份:2007年形式:捷運聯開案案名:美河市地點:捷運小碧潭站

推案年份:2008年形式:捷運聯開案案名:信義18號地點:捷運木柵站

推案年份:2012年形式:合宜住宅標案案名:日勝幸福站地點:新北市板橋浮洲

推案年份:2013年形式:自行開發案名:日勝東京站地點:基隆八堵

推案年份:2014年形式:地上權標案案名:仁愛本真地點:台北市仁愛路

推案年份:未推案形式:地上權標案案名:敦南派出所案地點:台北市復興南路

推案年份:未推案形式:捷運聯開案案名:大橋國小案地點:捷運大橋頭站

推案年份:未推案形式:捷運聯開案案名:南港機廠案地點:捷運昆陽站、南港站間

推案年份:未推案形式:青年社會住宅BOT案案名:新北市青年社會住宅地點:中和、三重共3處

註:未推案指已拿下標案,但因仍在規畫、建設等原因未正式對外公開銷售整理:郭子苓

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