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文具店為街坊甘棄千萬 自由行炒貴租金舖價 地區小店幾絕

1 : GS(14)@2014-10-13 12:44:59

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141013/news/ec_gba1.htm

【明報專訊】中港矛盾怎麼辦?


中港融合之路,回歸以來跌跌撞撞,回歸前,港商大舉北上投資設廠,回歸後,國企紛紛進駐香港。自由行等融合政策協助香港在SARS後恢復經濟,同時又助長了內地資金湧港令樓價急升,旅客迫爆社區,將回歸以來埋藏底下的中港深層次矛盾一次過引爆,加上政改爭拗,亦令港人思考「一國兩制」應如何走下去。本報以系列報道,嘗試為兩地融合問題提供新思維。

【商舖篇】

沿跑馬地成和道走,左邊是一排地產代理舖,右邊有多間連鎖化妝店,10年前這裏兩旁是賣家電、檀香和有名的齋堂「佛有緣」,但隨自由行遊客湧到香港,一街商店被炒賣轉手幾回。地方小店已不敵貴租而幾絕。唯獨老東主李龍亨的「普文文具」,47個年頭屹立不倒,近年不少炒家向他問價,毗鄰店舖更以「天價」3800萬元轉手,李龍亨不諱言「確實係唔知賣幾多支筆先賺到」,但他卻不為金錢所動,理由很簡單﹕「一個細路仔出世,湊到佢40幾歲,你捨唔捨得賣?」

過去10年香港土地供應不足,零售樓面增長緩慢,10年來自由行湧港購物,由前往尖沙嘴、旺角和銅鑼灣等遊客區,擴展到上水、屯門和沙田新市鎮,地區街坊店變成連鎖店,藥房藥行多過便利店。一些自置物業的商舖店主,在重建和收購等「一硬一軟」的政策和誘因下選擇離場,租舖者則難敵加租無奈結業。

67年開業 89年買舖定居

與銅鑼灣僅相隔數分鐘路程的跑馬地社區,卻有一間「反市道」而行的文具舖。850呎店舖,今時今日賣盤值3800萬元,放租可月賺8.5萬元,但業主兼老闆李龍亨選擇每天回來準時開店,哪怕你只光顧數元的一支筆、10多元的原稿紙,或數十元的筆盒,他也面帶微笑,與街坊噓寒問暖。

1967年開業的普文文具,李龍亨自八九民運樓市低潮後,便選擇自置舖頭「定居」。面積雖小,文具店卻五臟俱全,分了4條巷售賣上千種產品,李龍亨笑言「合埋眼都摸得到邊度」,「我無電腦,全部靠人腦,你話要乜,我帶你去搵,咁多樣,靠自己記」。

說起文具,李龍亨滔滔不絕,恍如提起老友,「舊時多學生買擦膠、鉛筆、木顏色筆,不過設計變好多喇……舊時你讀書有冇用過ABC擦膠?人家好想搵,四五十歲人入問仲有冇。梗係無啦!日本仔做,早就無」。

至於毛筆、「上大人孔乙己」的毛筆帖,以至粉筆及原稿紙,早已變成「無乜市場」的文具。原稿紙更只剩「街坊」蔡東豪購買,本可絕,但李龍亨說,「開店就是想服務街坊,希望人到買到想要,應該多元化」。

倘租金8.5萬 須賣萬支原子筆

李龍亨說,17歲已想經營文具店,取名「普文」正因自己是一個「普通文化」的人,「做不到大事,但又想做些幫到人、又有文化氣息行業」。現在文具舖一做50年,他說,當年八九後買舖,他無考慮過離開收山,相反向銀行借貸百多萬元買入舖位繼續經營。

現在其舖位升值了30多倍,市值3800萬元,即使放租,每月收入亦可高達8.5萬元,以7元一支原子筆計算,每月要賣出1.2萬支,不過李龍亨說,就算租給別人好過自己做,也不會放盤,「不過就是唔捨得。好多人都問,你做得咁辛苦,做做乜,但我就諗,再做先啦」。

不想社區剩連鎖 「錢夠就可」

地產代理近年不斷造訪,李龍亨都一一婉拒,「可能有人買舖投資,但如果唔想賣,你理得佢做咩,只係成日覺得,唔做真係有可惜,一個細路仔出世,湊到佢40幾歲,你捨唔捨得賣?」

整條成和道只剩下這間「老字號」,跑馬地街坊全都認識他,人人叫他「老闆」。「李老闆」笑言,他不是什麼抵抗大市場的偉人,只是在他眼中,「錢足夠就可以,唔係咁緊要」,「最緊要幫到人,自己找到興趣,見到學生哥又可以傾偈,又夠開心」。

李龍亨也不希望自己的社區只有一式一樣的店,「賣了舖就會變連鎖(店),好似你家唔會想去銅鑼灣,以前有唔同商店,家全部是金舖,賣手表;舊時你阿媽去度買對襪畀你返學,家係去買金勞」。伴隨他經歷大半生的老闆娘亦支持丈夫不要賣舖賺錢,訪問完結,老闆娘恰巧回到店內,靜靜地收拾貨品,幫他招待客人,李龍亨笑說,「佢成日都驚我辛苦,叫我退休,知佢緊,我就同佢講,做先啦,唔好賣住啦!」

【系列之三】

明報記者 鄭穎瑩
2 : GS(14)@2014-10-13 12:45:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141013/news/ec_gba2.htm




零售10年升185% 舖量僅增16.9%


2014年10月13日





【明報專訊】本港的藥房、金舖、連鎖店近年在各區「遍地開花」,反映經營自由行生意的商舖利潤遠高於地區小店,同時地區無足夠店舖樓面供應讓小店容身。差餉署及統計處數據顯示,零售業銷售金額過去10年急升兩倍,至去年底高達4944億元,不過同期零售店舖樓面的供應量僅升16.9%(見圖)。學者分析,數據顯示自由行帶旺零售業,但商舖供應彈性極低,導致商舖租金與售價不斷上升,不少業主選擇賣舖賺錢,亦成了趕絕小店生存的主因。


內地在2003年放寬自由行政策,改變香港零售生態。2003至2008年間,零售業總額上升60%,商舖總樓面面積亦增加了14%。2009年起至2013年的5年間,零售業總額急升近80%,政府未能因應市場增加商舖總樓面面積供應,5年間樓面供應只增長2%,遠遠落後零售業需求。

賣舖比開舖更賺錢

中文大學未來城市研究所副所長姚松炎稱,從以上數據顯示,自由行帶動了本港零售業在過去10年暢旺,政府供應零售樓面嚴重不足,加上聯繫匯率令負利率衍生,店舖價格自然被炒高,「3個原因加埋,會令做生意的人覺得不如『炒』,因為舖頭賺錢,永遠少過你賣舖賺錢……寫字樓與工廈無零售舖升得咁高,因為無受自由行幫助咁大」。

於是小業主繼而賣舖、發展商接手,再發展成單一化的商店,因為只有那些商店能付得起舖租。姚坦言,小店主若希望繼續開業,只能搬到樓上舖、較小的店,甚至位置不佳的地方,因為買不起街舖。

學者﹕改變人數舖量土地限制

他說,近期零售總值開始出現跌幅,今年較後時間或會見到市場有轉變,但由於政府繼續容許二線城市的自由行旅客來港,預料市面店舖組成不會有太大轉變。長遠而言,他認為政府要「三管齊下」才有望改變現,包括先要管理好旅客人數、要平衡商舖樓面的供應,而土地使用規劃限制亦要有靈活彈性,如以往有商住樓宇,但現在已沒有了。

明報記者
3 : GS(14)@2014-10-13 12:45:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141013/news/ec_gba3.htm



舊區重建 趕絕老店


2014年10月13日





【明報專訊】零售特色小店近年愈來愈少,除了因為小店敵不過貴租被迫結業,另一原因則是因為舊區重建。關注重建發展的「活在觀塘」創辦人袁智仁最近完成深水區重建資料,發現自2001年起,區內先後開展19個重建項目,多達187幢唐樓被清拆,當中估計約500間舊店因而消失,相等於5個旺角西洋菜街行人專區。


民生店厭惡業「被消失」

袁智仁其後分析其中238間「被消失」的店舖,發現近兩成是民生小店如士多、報檔,另外16%是手藝特色店,如醬酒店、花牌店等,另外五金工藝與車房亦分別佔兩成,但當中卻沒有一間屬連鎖店,「因為它們在重建展開前已有能力搬走了」。

他解釋,以往舊區地舖多為老店或厭惡行業,長時間扎根地區,有自己的顧客,繳交的租金亦非市值租金,本來已非跟隨市場運作,但市建局的重建計劃,迫使店主要回歸市場,但其賠償或收購金額,根本不能令他們有足夠資金在同區找到合適舖位復業,導致不少小店因重建而消失,加上市建局以地產商業模式運作,既未有協助安置或舖換舖等政策,最終只趕絕商戶。

而當不同的業權重建後變為單一發展商擁有,大多是發展成連鎖式商場。以市建局在利東街及上海街等項目為例,前者現已發展為「囍匯」,以往利東街的租戶,即使可優先遷回,但因無法承受天價租金,沒有一間重返利東街;後者則因為重建發展成朗豪坊,同樣是開辦大商場並由連鎖店入駐。
4 : GS(14)@2014-10-13 12:46:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141013/news/ec_gba4.htm



投資者﹕繼續物色舖位


2014年10月13日





【明報專訊】同樣從事零售業多年,但多年來不時參與舖位買賣的太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明表示,1980至90年代已開始投資舖位,當時買賣舖位是作珠寶鐘表以外的另一門「生意」,買入的舖位不是以長線持有為目標,即使舖位不適合自己本身業務需要,但只要有潛力就會入貨,亦不會考慮舖位收租多少。


3000萬細價舖 3年放售賺逾倍

他指出,隨近年舖位租金升幅驚人,公司開始購入舖位自用,購貨目標亦較重視是否適合旗下珠寶鐘表銷售的發展。過去半年鄧鉅明入貨速度已減慢,回顧今年購入的較大碼物業已是5個月前以11.8億元購入的尖沙嘴星光行舖位。

至於細價舖買賣方面,鄧氏稱,目前仍有在市場上物色細價舖作投資,例如3年前以逾3000萬元購入的一個灣仔舖位,租客為食肆,上月以6500萬元沽出,回報理想。

對於市場普遍認為自由行旅客減少對本港零售市場影響甚巨,鄧鉅明則認為,自由行旅客未見減少,只是其消費模式漸趨成熟,鑑於內地有多個城市尚未開放自由行,故對後市仍有信心,未來仍會繼續物色舖位。
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