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電影好難做-東方娛樂(9)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080205/LTN20080205337_C.pdf

黃柏鳴的電影公司-東方娛樂透過收購成都的地產項目，作價2.4億，以現金1億加以0.4元發行3.5億股(股票加可換股債)支付，完成後，兩名賣方每位會擁有18.9%的股票(即兩位共37.8%)。

雖然黃先生表面上仍是大股東(其持股量在完成後約30.3%)，但兩名賣方合共的持股已為該公司的大股東，這又是一種反向的收購。實際上已經等於賣殼。

這公司雖然上市後大部分年份都虧錢，但是總是無對小股東造成大傷害，前一陣的配股和供股應該是賣殼的一部分，不是特意為騙股東錢想做的。

下一步應該是黃先生賣出其持有的20%以上，30%以下的股份予"獨立第三者"，一來使其持股量降至少於10%，二來使兩位第二大股東成為第一大股東，三來使公司盤子較輕易於炒做(因"獨立第三者"的問題)，黃先生亦會退出此公司(包括辭任公司主席及其所派的董事辭任)。

其後，黃先生可能會把公司的電影業務買回，但是我不肯定這一步會不會實行。

黃先生早期有份創辦新藝城，其後在八十年代末，九十年初拆夥，以自己的能力創辦東方娛樂，九十年代初盛極一時，但其後受到盜版的衝擊，大受打擊，雖勉強支持，終於二零零一年九月中上市，上市前夕受九一一事件影響，股價由招股價0.9元，跌到上市首日的0.35元，收市仍報0.5元，跌幅近半，其後慢慢回升至招股價附近，但

其妻子患病的影響亦令公司接近停止發展，但零五年後的方向亦由港產片轉向大中華合拍片，又和橫店合作建後期基地，但轉型暫時看來亦已失敗，因現在以賣殼告終。

但是，由此可見到電影公司的生存環境是非常困難的。不知這家公司未來的路向會是如何，但我有預感以六毛錢以下買來的股票，長線來說可能真的會大賺，因黃先生上次已0.5元供股，賣股價應不會低於此價，其他人接手後應該要賺幾倍先會收手，所以六毛以下買的人必賺。

這家公司的賣殼手段，有華園賣殼的影子。



補記:
大股東之前委任兒子入董事局及今次供股行為，證明他決定保住上市公司地位，我今次完全猜錯，該公司是不是憑著供股賣殼?但是財技高手當道，損害公司價值，之前買入的建議取消。

鮮花好難賣

http://www.howqee.com/yuedu/ydpage/?raid=544
愛尚鮮花網創始人鄒小峰希望今年能過一個平靜的情人節。為了應付突然增加的鮮花訂單，去年情人節前後的一週他幾乎都在瘋狂的加班中度過。上萬束鮮花要在一天之內準時送達全國各地，每一個環節都不能出現差錯，畢竟讓女生在情人節當天收不到鮮花絕非一個小事件。

    2011年聖誕節銷售季一過，愛尚鮮花網整個團隊就投入到情人節的籌備中：制訂新的營銷策劃方案、監控花材價格波動、培訓臨時聘任的客服、根據往年情況與配送店預先對接、規劃配送行車路線、提前通知會員預訂等等。

    但鄒小峰也不能確定今年會輕鬆多少，畢竟情人節期間的銷售額佔到公司全年銷售額的15％。今年鮮花速遞市場預熱較早，距離情人節差不多一週時間，愛尚已經 陸續接到了2000多張訂單，網站每天獨立訪問量超過10萬。他覺得以已有的訂單量判斷，這個情人節至少要比去年1萬束花的銷售成績翻一倍。

    據鄒小峰提供的數據，2011年愛尚鮮花網鮮花速遞業務收入超過2000萬元，官方網站擁有20萬註冊會員。2007年底成立至今，愛尚鮮花網已經與8000多家線下實體花店建立合作，配送網絡能夠覆蓋到國內80%以上的縣城。

    鄒小峰當初在浙江台州創辦這家公司時，並沒有考慮清楚網站的市場定位。「那時只是想做一家讓客戶買花更便捷、更安全的網站，甚至不知道市場上有多少家網站提供同類服務。」

    轉型做鮮花速遞服務商之前，鄒小峰曾做過建築工人、銷售員，開過小吃加盟店，對電子商務所知不多。因為女友喜愛鮮花，每逢節日他都會到花店預訂，但有時交了錢鮮花卻不能及時送到女友手中。幾次不愉快的訂花體驗讓他萌生了自己做一家網站的想法。

    在美國、中國台灣等地，鮮花速遞業是通過快遞方式寄送給收花人。國內快遞業專業化程度較低，用戶在線上提交訂單後，必須依靠各地實體花店自有的花材貨源就近配送。所以線下配送店資源的整合能力是決定國內鮮花速遞網站成敗的關鍵因素。

    愛尚最初的商談進展並不順利，很多實體花店不認可網上訂花的渠道價值。由於缺少業務量支撐，愛尚在談判中也沒有任何議價能力。「網上預訂價格100元，給 配送商的價格也是100元，沒留下一點利潤空間。接到訂單後還要先把錢預付給配送店。」鄒小峰以捨棄利潤的合作模式在幾個月內簽下了上千家配送店。

    在沒錢做大規模營銷推廣情況下，僅靠在論壇上發發帖子，公司運營的第一年銷售成績慘淡，「最好時一天也只有十來單。」

    2008年七夕節後，新合夥人為公司注入了100多萬元，愛尚開始在百度、搜狗、人人網、開心網等平台上投放廣告。因為依靠配送店自身貨源派送，愛尚鮮花 網本身沒有庫存壓力，新轉化的訂單收入也被拿來做推廣。很長一段時間裡愛尚鮮花一直在百度搜索結果中排名第一位。

    除了投放網絡廣告，鄒小峰還利用當時流行的博客營銷來提升品牌認知度。愛尚鮮花網在官網、阿里巴巴、QQ空間上開通了博客，記錄為顧客送花的真實故？事。

    「每個人送花背後可能都會有自己的故事。分享這些溫情小故事更容易跟用戶建立起一種情感聯繫。」鄒小峰說。

    講故事做營銷是個很耗費精力的事，鄒小峰開始時設置了一個硬性指標，每個員工每月要寫6篇以上的文章，比如客服人員要挖掘送花人的故事，配送管理部則要講 述配送店的故事。講故事的做法延續至今已經成為了公司的一種傳統 。通過博客鏈接轉化的流量曾為公司貢獻過30%的營收。

    經歷近一年的摸索，鄒小峰也開始考慮與其他鮮花速遞網站的差異化。網上購買鮮花的主要用戶群體是年齡在20歲至33歲之間的公司人和大學生，多數是異地送 花，其中男性消費者佔70%以上，他們要求鮮花品質，並對價格相對敏感。愛尚鮮花網收集的用戶反饋大部分都在抱怨花價貴，網站的鮮花定價普遍在100元以 上。

    意識到這一點後，鄒小峰很快推出了「88元初體驗」的促銷活動，並承諾24小時內無條件退款。新註冊會員第一次下訂單時可以購買88元的特價鮮花，這一定 價接近於實體花店，很容易被年輕消費者接受。價格區間在90元到150元的鮮花後來一直是愛尚鮮花網的主打產品。

    這部分核心用戶的另一個特點是：重複購買率高，一年之內會在情人節、母親節、聖誕節、七夕節等幾個節日多次在網上購買鮮花。而這幾個重要節日的收入通常會 佔到鮮花速遞網站全年整體收入的30%以上。鮮花電商在互聯網上獲取一個新用戶的成本至少是老用戶的7倍。鄒小峰希望通過低價體驗的方式發展新用戶，然後 深度挖掘這些用戶潛在的價值。他聘請數據分析公司搭建了用戶行為數據庫，通過分析用戶的消費行為預判其下一次購花時間、鮮花品類、遞送城市及價格。節日來 臨前，愛尚會向老用戶推送他們可能喜歡的鮮花，也會推出針對性強的促銷活動激發他們的購買慾。

    2009年底，愛尚鮮花官方購物平台上平均每天能生成幾百單生意，合作的配送店也增加到5000多家。如何管理數量龐大的配送店體系，對愛尚而言是一項不 小的考驗。之前愛尚僅用簡單的服務細則要求配送店，對配送店選取的花材、賀卡、服務以及客戶投訴的處理方案一一規定，由轉單客服評估。在執行過程中這種不 規範的管理方式暴露出諸多弊端。

    「客服的主觀評估很難保證公平，也缺乏連續性和穩定性。尤其是節日期間，很多客服常忽略評估這項工作，時而把送貨速度當重點，時而把服務理念當重點。配送店服務意識出現懈怠時因為無據可依也沒法促其更正。」愛尚配送中心負責人劉成容說。

    為改變混亂的管理局面，鄒小峰跟團隊花了3個月時間開發出一套更完善的配送店管理評估系統。新系統是一個計分制考核體系，評分項目包括三個方面：服務理 念、送花速度和客戶滿意度，規定比之前更為細緻。比如「送花是否及時」這一項就有多種評分標準，是因為堵車、天氣或收花人等不可測因素導致的誤時，還是配 送店人為因素造成晚點，原因會被多方評估後記錄到系統中。轉單客服、配送管理部、顧客的評價都會影響到配送店的最終得分。配送店可以直接通過後台系統實時 查看訂單和得分情況。

    鄒小峰喜歡直接作為顧客思考問題，他認為比鮮花更重要的是購買鮮花的人所要傳遞的一種感情，而送花服務在某種意義上負擔著鮮花送達那一刻「瞬間的感動」。 過去客戶投訴80%集中在服務上，而不是鮮花本身。他所強調的這種服務理念也反映在新系統的各項要求中：配送員在送花時要面帶微笑、耐心細緻，根據不同節 日做出相應祝福，如送生日鮮花時順祝收花人生日快樂。訂花人一般希望給對方一個驚喜，配送時不暴露身份，而是稱有快件要送，還要注意賀卡上的字跡工整和匿 名等等細節問題。

    愛尚新設計出鮮花樣式後會迅速推廣到所有的配送店，並要求相似度達到80%以上。訂單下發後，愛尚通常會要求配送店回傳鮮花圖片，特別是價格高、設計獨特 的花束，如365朵玫瑰。「花束的新鮮程度，花材是A類還是B類，包裝紙用了幾張，一眼就能看出個中差別。」鄒小峰說。若圖片中的花束缺乏設計感，愛尚會 要求配送店重新設計直到滿意才能發貨。

    鮮花配送店管理上的統一性始終是鮮花電商難以做大的瓶頸。由於配送店布點分散，配送人員素質高低不齊，評估系統即使做得再完善也沒法保證執行得力。「尤其 是在一些偏遠地區，有時會僱傭一些賦閒在家的老人，你規定的服務再怎麼細緻，他們也不會按照要求做。」鄒小峰說。

    在鄒小峰看來，解決服務規範性的問題只能寄望於有一定規模的配送商。很多配送商看到網上訂花帶來的收益後主動加盟，愛尚提高了新加盟店的准入門檻，要求配送店有相關營業執照、專業花藝師、5名以上配送人員，還有汽車、彩色打印機等硬件設備。

    愛尚鮮花網採取的策略是在各地扶植區域代理商，兼管區域內的配送店。區域代理商選擇標準是：合作兩年以上，各項評估中得分靠前，在火爆節日期間能獨立承擔 200到600個訂單。區域代理商除了配合愛尚管理和推廣外，還負責新增網點建設。「哪裡產生訂單就在哪裡即時尋找配送店。」

    鄒小峰的計劃是未來在各個城市都擁有自己的直營店，去年愛尚已經在上海、杭州兩個城市開設了自己的門店。除此之外，公司還會挑選出一千家左右的配送店統一 使用愛尚的店面形象、配送標識等。這是一個需要大投入的工程，鄒小峰表示正在談的融資到位後將主要用於配送店的規範化管理。

    但對鄒小峰來說，另一個更大的挑戰是如何提高愛尚鮮花網的交易量。面對互聯網廣告價格逐年上漲，鄒小峰感到推廣成本壓力越來越大。愛尚在百度平台的廣告費 用從最初的一天幾百元一路升到現在的3萬元。無力承擔高昂的廣告費，鄒小峰不得不另尋出路。2009年底，受支付寶邀請愛尚入駐淘寶商城，儘管在這之前， 鄒小峰一直不認為這是個好的提議。

    在淘寶商城做生意，與獨立網站差別很大。獨立網站靠花錢砸廣告就能換來流量，而淘寶商城上用戶會對多個賣家的產品、價格、服務做橫向比較。愛尚在官網上行 得通的低價策略拿到淘寶上來還是顯得「太貴」。鄒小峰首先調整了產品的定價，相同樣式的花束選擇價格略低的花材，使淘寶類似產品的均價比官網上低20至 30個百分點。

    相對其他進入淘寶的鮮花賣家，愛尚最先在淘寶上投放廣告。但投下100萬廣告費後業績並沒有達到鄒小峰的預期。僅靠廣告投放並不能讓愛尚在短時間內迅速擴 大銷量。鄒小峰和團隊花了大量時間來研究成熟淘寶商城賣家的推廣經驗，從圖片拍攝到產品陳列對店舖進行了整體優化。

    進入淘寶近一年時間鄒小峰才終於開竅，「沒什麼其他的，就是做爆款。」鄒小峰利用廣告推出某一品類的多種產品讓顧客來決定哪幾種適合做「爆款」。通過不停 的試錯，愛尚每種花材品類下都至少擁有一個爆款產品。不斷推出市場認可的爆款，2011年上半年愛尚在淘寶商城中的排名升至前幾位。來自淘寶商城的渠道收 入今年將超過愛尚官網，鄒小峰接下來會在這塊業務上投入更多精力。

    對鄒小峰及其它從業者來說，淘寶鮮花速遞市場規模的增長是一個好預兆。據淘寶商城對國內鮮花速遞同城配送業務所做的統計，今年情人節目前訂單量比去年同期增長了54.24%。

    但進駐淘寶商城也拉低了愛尚鮮花網的毛利率，鄒小峰稱去年公司毛利只有10％左右。鄒小峰的希望是通過今年的努力能建立起品牌上的優勢，因為淘寶商城的訂單集中在排名前三的賣家。

【小敗局】吹號網：從創業者身上掙錢，好難

http://www.iheima.com/archives/44981.html

導讀：2006年《贏在中國》這檔真人秀節目的興起為標誌，創業這個詞從開始火遍中國。

經過幾年的孕育，如今，創業，正當其時。

有創業，便有苦衷，通常創業者基本上會面臨幾大難題：第一、有項目，沒人。第二、有項目沒錢。第三、有人有錢但是沒經驗。打開創業服務網站「吹號網」，可以看到在其欄目設計上顯然就是為了這幾個核心需求而來。

需求有沒有?有!正因為此這個僅有7人小團隊的公司，在其創業服務平台一度曾收錄了近700個初創項目。但如今，這個曾經在創業者心中佔據過一席地位的創業服務網站，最終，這一場艱難的旅行，以失敗而終結。

理想：做創業者的「水電氣服務」

這和從2003年興起的淘寶熱一樣，彼時，淘寶興起，遍地都是開店郎，但是最後只有一家賺到了最多的錢，那就是為這些淘寶店主提供「水電氣服務」的阿里巴巴集團，不管店主是賠是賺，這個專門為淘寶店主提供「水電」服務的服務商卻賺的盆滿缽滿。

這個道理同樣理所應當會被創業者應用到創業這個領域，既然有人專門負責創業，當然就會有專門為創業者服務「送水，送電」的角色，做創業者的「創業者。

大方向上，的確已經有一些專業的幫助創業者的送水工了，第一類就是某些地方的創業園，包括大學創業園，這一類的服務者提供的服務主要分為兩類，一類是專門提供辦公場地，給硬件上的服務，然後圍繞硬件做服務。一類是給硬件的同時提供軟性服務，比如金融貸款的服務，這兩類服務比較普遍。另外一類算做創業服務的就是各類創業大賽了，通過提供獎金，鼓勵創業者生產好的創意。

但是這些機構，都是點對點的服務，只是為創業者提供單個的創業服務，並沒有讓創業者之間有互動或者交流。同時還要幫助創業者解決核心的需求：一是融資，科技創業者，沒有風險資金的注入很難快速長大。另一類就是幫助投資者找到項目，尤其是靠譜的項目，而這兩個需求，並沒有很好的得到滿足。

雖然，吹號網創始人羅競倫此前並沒有互聯網行業的經驗，更早的時候他則是在IT業界有所建樹。至於當初是什麼原因讓羅選址進入互聯網創業服務這個領域，只要分析一下大環境，就會發現，當時甚至是至今的確缺乏一個互聯網平台幫助創業者來對接兩端，看到了這些需求，2011年吹號網上線了。

不要掙「窮人」的錢

打開吹號網的頁面，出現在你眼角的是一個交互設計都非常漂亮的網站，頁面很清晰，簡潔，三個主欄，一個是項目，一個是找人，一個是話題，基本上都是圍繞著創業者的核心需求來的。

但是線上解決這幾個需求，畢竟會感覺很難接地氣，所以，吹號之後還舉行過四場線下活動，而線上項目提交平均每天都有1-2個，在很短的時間之內，吹號就集結了一大批的創業者。

一切很完美，做為主要用戶，創業者很喜歡。一位創業者告訴黑馬哥，最初這個項目能被投資人看到，除了自己曾經參加過很多線下的創業活動之外，也是因為提交過項目在吹號上，創業者其實是對這種形式是認可的，哪怕就在吹號今年停止運營之後，都發現依然有創業者在這個平台上提交項目。

但是吹號，最終還是被嘆一聲惋惜，一個用戶喜愛的網站，最後依然難逃停止的命運，這背後又是哪些原因，聯想到更早之前做線下創業活動的創業咖啡廳也關掉了不少，這樣一個本身充滿了需求的行業，為什麼卻很難成功呢?

第一，現金、現金、還是現金

「如果這個創業者有很多錢，或者有人投資，這個項目也許就不一樣了。」一位匿名人士意味深長的對黑馬哥說到。「最關鍵的是，這個理想中非常好的模式，其實有時候很難找到盈利的模式，大家其實到現在依然很看好。」

吹號網的一位前內部員工也認可這一點：「這個項目難點在於，創業者很喜歡，大家都很看好，可是至於怎麼賺錢，誰也沒想清楚這件事情。由於沒有風投進來，加上創始人一直在用自己的錢投資，而創始人的錢是有限的，所以這個項目很快就難以為繼了。」

第二，不要掙「窮人」的錢。

曾經已經有人設想過如何賺錢，一位曾經從事過創業服務的人士告訴黑馬哥：首先需要把創業者集聚在這一個平台之上，再接著就是解決他們的痛點，比如創業企業招聘困難，幫助招聘收費。另外，就是幫助他們提供諮詢服務，因為創業者也需要創業導師來為他們提供診斷服務。「

但是這位人士同時對自我做了一個否定：但是這個哪有想像的那麼簡單，創業者本身就是一個弱勢群體，他們最初的資金就是處於比較困難的階段，你要從他們身上賺錢，並不簡單，而想要做諮詢，前提是你有足夠多的資源來做這件事情，你需要和圈子裡行業的精英熟悉，而這是一般做創業服務的人並不具備的資源。本來企業初期的服務是應該讓政府按照公益事業角度來做的。

第三，市場成熟度。

做為一個突然闖入這個圈子的人，在模式需求都被認可的情況下，還需要天時的助推，那個時候比拚的就是市場成熟度和資源，如果你能熬到找到盈利模式和有足夠的資金讓你堅持下來。

而行業的不成熟，也是吹號所不得不面臨的問題，既往為創業者服務的模式，鮮見可供參考的案例，在這樣的大背景下對於一個初創者如果沒有相當的資源，是很難去撬動一個新市場的。

第四，創業者經驗不足。

吹號創始人之前並沒有太多的互聯網創業經驗，對於運營經驗的不足，尤其是整個運營團隊都很年輕的時候，沒有一條可以參照的路線，這讓他們最終很難找到方向的時候，創始人自己找到方向很關鍵，就在這種方向的嘗試中，可能時間已經慢慢的錯過了。

也許再有1000萬?也許再等若干年也許等資源更多點?但是一切都只是假設。事實上在投資機構眼中吹號網有著另一番侷限：

首先，創業者社區屬性的東西比較難做，創業者平台很難精準的匹配創業者需求。其次，每一項服務的確有需求，但想從中真正的解決發展過程中的難題，從找到到解決，一站式的難度非常大，很難找到一個可複製的解決方案。其三，雖然在頁面上吹號網還算清新，但在內部產品流程上卻一直出現著信息流的中斷，很難獲得最大的用戶體驗。其四，無法進行利益綁定，使得本身資金就有限的創業者，不樂意去進行產品的消費。

也許多年以後，也許一個大學教授會在講壇上默默的講授一個案例：「一個大家認為很好的項目，最後因為缺乏資源而在黎明之前而死，可惜了。」

放棄欣宜張玉珊：好難管到佢！

2013-09-26  NM

16歲開始，由張玉珊幫減肥的鄭欣宜，試過一年減走一百磅佳績，締造肥人福音，生活亦從此改寫。減肥十年，近年欣宜防線崩圍，甚至放肆到一餐飯吃五人分量亦面不改容，體重多次反彈，更翻脹到180磅危險線，連一手打造神話的修身堂老闆張玉珊，亦決定放棄，代言人身份不再。早前修身堂上海旗艦店開幕，張玉珊請外援袁詠儀做主禮嘉賓，無請欣宜。對此，張玉珊語帶無奈：佢都咁大個，我好難管到佢！剪綵用外援 今個月中，修身堂上海旗艦店搬遷開幕，張玉珊請Cool魔嫂袁詠儀做剪綵嘉賓，代言人鄭欣宜卻無影，據了解，近年體重有增無減的欣宜，已不獲續約。「Shirley（張玉珊）好錫欣宜，一路都有睇住佢，好多時欣宜失晒控狂食，Shirley都親自開解佢，點知欣宜唔領情，仲喺外邊唱Shirley，話之前減到肥同佢無關，係靠自己跳舞；呢個圈好細，啲說話傳到Shirley耳中，佢當然會好失望！」知情者說。唔識飲水思源，更甚是身為減肥代言人的欣宜堅持認為自己唔肥，拒絕忍口控制體重。自拆招牌，以至張玉珊最近連修身堂內地加盟店開幕，也不預欣宜剪綵。「肥姐過身後，欣宜自己搵錢生活，Shirley好放上心，兩年幾前，內地好多加盟店開張，每次Shirley都指定要搵欣宜去剪綵，每次都有幾萬蚊o架，就算星煥老闆何哲圖叫Shirley俾高啲價欣宜，佢都無所謂！不過欣宜近年好似吹脹咁，有次喺內地做剪綵活動，啲觀眾大嗌話佢肥，搞到主人家好尷尬，之後都唔敢再叫佢去剪綵！」 無份做義工 欣宜十五歲已經有二百三十五磅，令當時比女兒還要輕的肥姐十分擔心，親自搵張玉珊幫寶貝女減肥，肥姐患病後，亦曾託孤給張玉珊，大家關係密切；一○年，積極減肥的欣宜體重一度低見一百二十八磅。「之後欣宜再同修身堂簽咗新一輯泳衣廣告合約，點知佢突然故態復萌，仲搞到一發不可收拾，廣告拍唔成，合約亦不了了之！」知情者說。每年中秋節，修身堂有義工活動，欣宜都會陪住張玉珊到場，但今年只請了蔡一智，不見欣宜。 十年回歸 曾經由235磅減到130磅，曾經努力瘦身的欣宜，有過唔少美麗回憶。 個人選擇 對欣宜無出席今個中秋義工活動及無再用她做代言人，張玉珊表現無奈。張：今日係佢唔得閒啫！我哋合約係滿咗，所以無話特別搵佢！壹：之前同佢簽咗份泳衣廣告約？張：有同佢傾過，但嗰個階段佢自己都唔係太ready想去減！佢減咗咁耐，如果佢唔想，我都唔勉強佢，都咁大個，其實我都好難管到佢，最緊要佢開心！壹：未減肥前佢高血壓、高膽固醇，怕唔怕佢身體再出毛病？張：佢依家無以前咁重！佢咁長時間去減肥，精神上可能唔係太開心，反而身體方面我唔太擔心，當然我都希望佢靚。壹：佢一餐飯食五個人分量，有無勸佢要注意？張：等佢放縱吓先啦！放縱完可能有一日佢想再減！我當然希望佢又瘦又靚又健康，但佢咁大個，等佢自己選擇，呢啲嘢好難逼！壹：佢喺外邊同朋友講，話瘦到唔關你事，係靠自己跳舞！張：所有我無聽過都唔會當真，唔特別講嘞！ 留下神話 三歲已經鮑魚做早餐，吞雞髀當食糖的欣宜，十幾歲體重已經高見二百三十五磅，買唔到衫，肥姐要買兩件成人大碼衫叫裁縫改給欣宜穿著，後來健康更出問題，欣宜八歲已經膽固醇超標，有高血壓；○三年，肥姐要張玉珊助女兒減肥，當時在加拿大讀書的她，暑假返港減肥外，張玉珊更搵營養師專程到加拿大照顧欣宜飲食，令她一年內成功減掉一百磅，變身美少女，留下神話。○五年欣宜推出《我的減肥日記》大賣十五萬本，成為肥人偶像。

他們心繫台灣 但留在這裡好難

2015-09-14  TWM

案例篇》外配媽媽被迫離境、樂團當志工是「非法打工」在台灣，外籍人士已經成為一個另類的弱勢族群。雖然愛上台灣的好山好水， 但是在現實生活中，他們卻被各種法規刁難，在台灣寸步難行，甚至被驅逐出境。 根 據內政部人口資料庫的統計，台灣在二○一四年登記結婚的女性約十五萬人，其中非本國籍者就高達約一萬五千人，意即每十對新人就有一對可能生下新台灣之子。 然而，在台灣的移民法規層層捆綁之下，這些外籍媽媽要順利和孩子一起在台灣生活，其實沒那麼容易。除了異文化家庭的齟齬，生活中可能的意外如離婚、喪偶， 都可能讓這些外籍媽媽在台灣的居留發生問題，必須離開自己的骨肉，讓這些台灣的孩子必須面對沒有媽媽的童年。 硬生生拆散！ 越 南媽媽只能依賴兒女監護權 須擔負離境風險三十二歲的小雁(化名)○三年嫁來台灣，○六年女兒出生的喜悅還沒維持太久，突如其來的車禍卻奪走丈夫的生命，使小雁必須靠著女兒的監護權 留在台灣。然而戶政事務所的官員告訴小雁，如果沒有拿到身分證，她在女兒年滿二十歲，不再需要法定監護人時，她就無續留台灣的理由，必須離境。 雪上加霜的是，失去配偶身分的她，必須等到合法居留五年才能申請歸化。 但 另一方面，歸化要求的財產門檻，對外籍媽媽來說並不容易。以小雁為例，失去丈夫的她，平日須照顧小孩，無法有全職工作，更別說是存錢了。此外，即使小雁克 服了各項條款，在歸化的過程中，她必須要放棄母國國籍，其間不能離境，稍有差錯，可能使她立刻落入無國籍的窘境；而拿到身分證後，五年之內都還必須擔心身 分被撤銷。種種限制，讓離鄉背井的外籍媽媽感到無力。 南洋台灣姊妹會執行祕書洪滿枝表示，小雁的遭遇並非特例，「很多姊妹在台灣住了二、三十年，當小孩快二十歲時，卻被告知下個月要離境！」這些外籍媽媽，很多是和小雁一樣，因為難達歸化條件，或是母國官方不願意開立良民證，因而無法順利歸化。 當 記者向移民署諮詢熱線求證時，官員表示外籍配偶喪偶的情況，按照《入出國及移民法》第三十一條，小雁應可一年一簽繼續居留，竟然和她在戶政事務所詢問的結 果不同！而被問及歸化要件中「生活保障無虞之證明」，電話轉接多次，竟然沒有任何官員能夠提出明確定義。面對台灣第一線人員對法條更動的慢半拍，加上條文 模糊地帶帶有歧視的主觀判定，使外籍配偶在台灣的居留充滿阻礙。當台灣人的媽媽，可真不容易！ 做志工也不行！ 英國樂團參與社 區服務 竟以「非法打工」驅逐台灣史上第一首奧運加油歌曲是誰作的？答案是來自英國的「前進樂團」〈Tranistion〉。這三個來自英國的大男生，從九七年組 團至今，就以台灣為家。他們的中文歌〈對不起，我的中文不好〉在網路紅透半邊天，在YouTube有一百六十萬的點閱次數，成為外國人學中文的學步歌。 一二年倫敦奧運，他們想要幫台灣加油，便主動向中華奧委會提議，並完成台灣史上第一首奧運加油歌。這一個熱血愛台灣的樂團，卻因為參加教會社區服務，不符外國人在台工作法規，一一年被迫遣返，三年內不得入境台灣。一夕之間，他們滿懷的熱情，被硬生生地潑了一盆冷水。 一 一年的冬天，前進樂團受邀參加板橋福音堂教會的現場表演，雖然是社區服務的無償演出，依照台灣的慣例，教會還是貼補了他們一筆車馬費。當這筆款項報了稅 後，才發現，他們三人沒有與經紀公司簽約，也沒有合法的工作證，勞動部認定，外國人沒有工作證的情況下收取費用，就是非法工作，判板橋福音堂教會七十五萬 元罰鍰、前進樂團九萬元罰鍰，勞動部一二年五月發函將樂團三人驅逐出境，並且未來三年內不得入台。 的確，根據《外國人從事就業服務法》第四 十三條，外國人未經雇主申請許可，不得在中華民國境內工作，就連做志工也是違法。〈見後篇〉但是，前進樂團一番好心卻遭驅逐，讓主辦單位也站出來聲援，在 外交部工作的教友卓湘慈也幫他們進行好幾個月的提訴：「過程中，我們也遇到很同情的公務員，很願意幫忙；但礙於法規，還是愛莫能助。」看著黯然回英國的三 人，福音堂長老鍾嘉聲表示：「當時只是一個單純的社區服務，我們也不知道有這些規定，雖然我們一再強調是非營利活動，也挽救不了他們，對他們實在很抱 歉。」旗下簽有外國表演歌手、威爾斯葛羅的負責人張志瑋無奈地說：「台灣經紀公司不太會考慮與沒發過片的外國表演創作者簽約，除了工作證申請程序麻煩之 外，有了營收後，經紀公司還得先扣除外國人高達二○％的稅收，才能拿剩下的八○％和藝人分帳，再加上台灣現在唱片的大環境不好，外國表演者在台灣的生存更 是嚴苛。」前進樂團目前在中國巡迴演出受到歡迎，不過他們會直接前進中國發展嗎？樂團鼓手Joshua毫不猶豫地說：「我們心繫台灣，等三年過了，我們還 是打算回台灣發展，這裡才是我們的家！」喪偶養大台灣之子的越南媽媽，孩子成年後，台灣法令就認為她無續留理由，等於女兒20歲生日那天，她就得離 開??。 喪偶的小雁獨自養大孩子，卻被告知未來要離境，「孩子未來怎麼辦？」她問。 喜歡台灣的英國「前進樂團」，因為ㄧ場教會的志工表演被驅逐出境，但仍不改他們愛台灣的心。 破解台灣 對「歪果仁」的迷思 指控1 真的這麼愛台灣，為什麼不放棄國籍？ 中華民國的《國籍法》規定，除了高階公務人員及公職人員承認雙重國籍，外籍人士卻不能保有本國國籍，同樣享有雙重國籍的身分，顯然不平等。 而 且，申請歸化台灣國籍，還得冒著變成無國籍的國際人球風險。台灣規定，外籍人士得先放棄國籍才能申請本國籍，假如申請過程中伴侶過世或者有任何意外，都可 能拒發。同樣要求放棄國籍的新加坡，則是先確定拿到新加坡國籍後，才讓移民放棄原國籍，以保障其國際人權，台灣的程序，顯然不夠周延。 指控 2 外國人來台灣，都會搶台灣人的工作！ 台灣人口以每年18萬人次流失中，其中不乏高學歷人才，未來台灣的工作與人力供給將面臨失衡，且外籍專業人才可補充我國產業所需的技術人才。事實上，目前在台白領外國人約2萬8000人，占我國就業人數1100萬餘人僅約0.2％，比率甚微。 指控 3 台灣人在國外也備受歧視和刁難，我們不會比其他國嚴格？ 每一個國家的《移民法》都是因地制宜，台灣的人口老化、人才外流、國際競爭力問題，比其他已開發國家更需要吸引高階人才和勞動力，沒有理由更加封閉嚴苛。 撰文 / 張佳婷、黃玉景

特朗普樹敵太多 副手人選“好難”

來源: http://www.yicai.com/news/5010070.html

從當地時間3日晚間到4日白天，不到24小時的時間里，美國大選局勢“大變天”。在共和黨候選人克魯茲和卡西奇先後宣布退選之後，兩人的關註度以閃電般消失。

美國媒體和公眾都在討論另外一件他們認為非常重要的事：共和黨總統候選人特朗普會提名誰做副總統，作為其競選搭檔?

共和黨大佬：打死也不給特朗普當二把手

按以往的慣例，很多美國政客都會表示“對當副總統不感興趣”，其中有真心的，也有假意推脫的。但今年，在特朗普已經幾乎鐵定成為共和黨總統候選人的情況下，很多人拒不擔任其競選搭檔的說法確實是發自肺腑的。

就在最近，卡西奇還通過發言人表示：“永遠不會，不會有這個可能。”此前也曾參加總統競選的威斯康星州州長沃克的顧問則直接說：“沃克從心里對特朗普沒有好感。”

在之前的競選中一直同特朗普“死磕”的傑布·布什對“是否考慮給特朗普當副手”這個問題的回應是：哈哈。

最誇張的是一直“貶損”特朗普的南卡羅來納州參議員格林厄姆甚至說：“那不等於是買一張搭乘泰坦尼克的船票嗎(有去無回)。”

不僅是曾經一起參選的小夥伴們不待見他，連被主流派紛紛認為可能是特朗普最佳搭檔的共和黨內精英，包括南卡羅來納州女州長尼克·海麗(Nikki Haley)，亞利桑那州參議員弗雷科(Jeff Flake)，都曾公開或私下里表示不會擔任特朗普競選副手。其中最被共和黨內看好能為特朗普加分的海麗和新墨西哥州州長馬丁內茲(Susana Martinez)還多次抨擊特朗普“根本不是共和黨的保守派，不配代表共和黨參選”。

“特朗普-金里奇”組合

在過去的幾個月中，哪怕在特朗普競選局勢不明期間，有一位共和黨大佬卻一直“不離不棄”地為特朗普到處積極發聲，在各大媒體，國會山以及遊說機構雲集的華盛頓K街到處都可以看到這位大佬為特朗普積極宣傳的身影。而他也被看作是特朗普和共和黨最近“化幹戈為玉帛”的重要功臣。

特朗普和金里奇（右）

這位大佬就是美國眾議院前議長金里奇(Newt Gingrich)，也是美國共和黨內，特別是在建制派內最有威望的保守派領軍人物。

“金里奇和特朗普的副手職位之間只差特朗普的一個電話。”曾在小布什和麥凱恩競選團隊中擔任媒體顧問的麥克農(Mark Mckinnon)指出，一個“特朗普-金里奇”組合不僅會為特朗普的的競選增添“激素”，更會帶來特朗普所缺乏的豐富的華盛頓政治經驗。

然而，金里奇和特朗普的組合也會帶來一定的負面影響。特朗普已經接近70歲，而金里奇今年已經73歲，所以“老老組合”通常會給選民“沒有活力”的印象。此外，金里奇和特朗普都分別結過3次婚，而在很多人都會扳著指頭數你結過幾次婚的美國政界，兩人沒有“從一而終”的婚史，預計也會在大選中成為民主黨嘲笑和攻擊的目標，特別是在預計特朗普一定會以婚姻問題攻擊希拉里·克林頓的時候。

特朗普：要挑一名職業政客

在成為共和黨內“一枝獨秀”的候選人後，特朗普團隊表示，他們已經組建了特別委員會，專門討論競選的副總統人選。

“當然會選一位職業政客。”特朗普在4日接受美國媒體采訪時說，他希望挑選一位在政治和政府方面有著豐富經驗的人做競選副手，而不是來自商界的人，因為一位熟識國會的強勢政客會幫助他有效地通過立法議程。

一位特朗普競選團隊的高層顧問向媒體透露，目前他們中意的副總統人選包括新墨西哥州州長馬丁內茲，南卡州州長海麗和俄亥俄州參議員波德曼(Rob Portman)。

在美國政壇有這樣一句話，總統候選人選副手其實只問一個問題，即在總統候選人成為“準總統”而要挑選“準副總統時”唯一考慮的因素就是，挑的這個人能不能幫助其從“準總統”轉正。

分析人士指出，這些準總統挑選準副總統還有一個考量因素，就是挑在某一方面和自己互補的。

就像前總統小布什在競選時挑選切尼做副總統的原因就是，當時有廣泛的聲音認為，小布什缺乏從政經驗，而擁有豐富政壇經驗的切尼正好彌補了這一不足。還有奧巴馬2008年競選時因為年齡和資歷都遭到質疑，當時他果斷選擇在年齡和從政資歷都占優勢的拜登後，之後奧巴馬立即在年長的白人選民中得到很高呼聲的回應。

還比如說，當年前總統卡特和肯尼迪在挑選競選副手的時候所考慮的是地域互補優勢，也就是選擇一位能在那些重要州發揮積極影響作用的副手。

通常，一位不夠保守的共和黨候選人會挑選一位政治上偏保守的副手，或者一位政治偏保守的民主黨總統候選人則會挑選一位偏自由派觀點的副手。

也有的時候，副手也可以提供年齡上的互補。比如此前年齡偏大的約翰·克里選擇年輕的約翰·愛德華茲，還有之前年長的麥凱恩選擇薩拉·佩林，以及羅姆尼選擇保羅·瑞恩等。

特朗普旋風式訪問以色列，做巴以"和事佬"好難

和在沙特受到皇家禮遇不同，美國總統特朗普的“空軍一號”尚未降落以色列，空氣中就湧動著一種頗為混亂又緊張的政治氛圍。

特朗普在此行前吹風稱將促使巴以達成和平，並表示有非常好的機會達成一致。然而，多數分析認為此刻這並不現實。

一片混亂

以色列總理內塔尼亞胡在21日內閣會議開始時就說，他將和特朗普討論加強以色列同美國同盟關系的方法，並用英語補充稱：“總統先生，我們期待您的到訪。以色列人民將張開雙臂歡迎您。”

但特朗普方面的一些行程調整卻讓以色列措手不及。特朗普行程中原本有一項是訪問世界文化遺產，即被視為古猶太國象征的馬薩達古城遺址，並發表演講。可在發現“空軍一號”不能直達演講地點後，特朗普決定換地方，因此取消了馬薩達遺址行程，只在以色列的亞德瓦希姆大屠殺紀念館逗留15分鐘。

特朗普還計劃到訪東耶路撒冷的猶太人禱告地“哭墻”，內塔尼亞胡希望陪同特朗普及其家人前往，強調以色列對該區域的控制權。以色列在1967年第三次中東戰爭中占領東耶路撒冷，然而包括美國在內的國際社會並不承認東耶路撒冷屬以色列領土。因此美國官員表示這是私人行程，拒絕內塔尼亞胡陪同，以方由此大怒，在白宮澄清這不是特朗普的立場後才“翻頁”。

另據以色列《國土報》報道，內塔尼亞胡不得不親自下令讓手下的部長們到機場參加特朗普的歡迎儀式。由於特朗普臨時變更了行程，取消原定在機場發表講話和握手等流程，因而該國大部分部長此前都不打算到機場迎接特朗普。

此外，美國方面還要求取消原定於22日由以色列防長利伯曼(Avigdor Lieberman)主持的高級別晚宴，卻沒有給出任何理由。該晚宴的出席人員本包括美國國務卿蒂勒森、特朗普的女兒伊萬卡和女婿庫什納。

庫什納是特朗普的主要顧問之一，廣泛參與從外交到國內政策，再到總統個人事務等各方面議題。同時，他還被稱為“影子外交官”，是特朗普在對華、對墨西哥、對加拿大和中東關系問題的首席顧問。他被認為在特朗普政府和以色列之間扮演著關鍵的紐帶角色。

據美國媒體報道，庫什納家族和內塔尼亞胡有著多年的交情，內塔尼亞胡甚至曾在庫什納家的房子里過夜。更有一張照片在互聯網上廣為流傳，1998年內塔尼亞胡在奧斯維辛集中營的紀念活動上發表講話，臺下數千名猶太青少年揮舞以色列國旗，庫什納就在其中。不過目前庫什納在中東事務上的公開表態並不多。

按計劃，特朗普將於23日在伯利恒同巴勒斯坦總統阿巴斯進行會晤。

預期不高

一些以色列媒體已經用“歇斯底里”來形容此次訪問，而非“歷史性的”。在內塔尼亞胡的執政聯盟內部也爭吵不休，右翼人士對特朗普政府似乎仍在堅持長期以來的美國巴以政策而感到失望，並鼓動內塔尼亞胡采取更強硬的立場。

21日，內塔尼亞胡一直在同內閣的右翼部長們召開閉門會議，希望能就以更溫和的立場緩解約旦河西岸等局勢達成內部一致，從而向特朗普展現以色列的確在尋求促進和平的承諾。

此前，特朗普曾稱他希望尋找解決巴以問題的“最終協議”。以色列親內塔尼亞胡的報紙《今日以色列》在特朗普開啟中東行前的報道中稱，特朗普說：“我認為我們有非常非常好的機會達成協議。”其實他在正式就職美國總統後不久就表示，計劃調解巴以沖突，這是他的前任們和很多國際調停方都努力過但並未完成的任務。

正式就職後特朗普在華盛頓先後會見了內塔尼亞胡和阿巴斯。美國和以色列的關系在奧巴馬政府時期出現頗多波折，今年2月中旬，特朗普正式就職不足1月之際，他就在白宮會見了內塔尼亞胡，當時他說美以兩國是“牢不可破的”盟友，同時稱“兩國方案”可能是解決以巴問題更簡單的辦法，但並不是唯一辦法，而此前多屆美國政府以及國際社會普遍認為“兩國方案”是實現巴以永久和平的唯一現實方案。

本月初，特朗普和阿巴斯發表共同電視講話時表態，美國將全力促成以色列和巴勒斯坦之間達成全面和平協議，該目標“很有可能”實現，他表示願意“采取一切必要手段”在巴以間斡旋。

內塔尼亞胡和阿巴斯都表示將支持美國新的和平進程倡議，但截至目前，特朗普尚未透露具體細節。據俄羅斯衛星網報道，關於這些細節是否會在特朗普訪問以色列時披露，以色列政界及媒體對此進行猜測並傾向於認為這可能還不會發生。

《國土報》援引白宮消息人士的話稱，特朗普的訪問沒有將重啟自2014年來遭凍結的巴以和談列為目標。特朗普的以色列之行僅限於敦促內塔尼亞胡和阿巴斯采取措施加強信任，以便為恢複和談創造合適環境。

美國《紐約時報》評論稱，對特朗普在以色列和約旦河西岸近36小時的訪問期待值很低，不過無論是內塔尼亞胡還是阿巴斯，都不希望冒險惹怒美國總統，或者被視為不願恢複長期停滯的和談的那一方。

遏制伊朗?

一位以色列前政府官員稱，無論如何，以色列政府都可能更加希望美國幫助遏制伊朗在該地區的影響力。

“很長一段時間以來，以色列的優先項都是伊朗的威脅。”以色列外交部前高級官員戈爾德(Dore Gold)曾長期擔任內塔尼亞胡的顧問，他說，特朗普政府想要阻止伊朗威脅的態度對以色列而言很重要。

特朗普21日在沙特出席阿拉伯伊斯蘭國家-美國峰會時表示，美國支持阿拉伯和伊斯蘭國家團結起來，采取行動打擊恐怖主義。同時，他稱伊朗應該為該地區的不穩定負責。

不過，很多專家認為，以色列和美國以及遜尼派阿拉伯國家聯盟之間的任何合作對抗伊朗的行動，都需要巴以和談取得進展。

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好難讚貼...

1 : GS(14)@2011-06-22 07:40:35

在科瑞控股那個貼，我按一下讚不久又變成沒讚，又留不了言。
我用開Chrome

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2 : abbychau(1)@2011-07-10 15:09:52

1樓提及

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在科瑞控股那個貼，我按一下讚不久又變成沒讚，又留不了言。
我用開Chrome

facebook 的setting, 佢容許你過一排再讚多次

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3 : GS(14)@2011-07-10 15:10:44

但是讚完過兩秒又沒有了

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4 : abbychau(1)@2011-07-10 15:12:35

現在可以了

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精英大師: 未來新樓都好難低於5000元一呎

1 : GS(14)@2012-08-07 17:47:39

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=51&t=68258
文章由 精英大師 » 週一 8月 6日, 2012年 5:38 pm
近一兩年地價好似回落了,原因好多都係限呎限量地,加上發水少於一成影響.....
但建築成本有升無跌係事實,所以由以往新樓地價佔70-85%,到現在由地產商說既地價佔40%
發展商地價8億,佢地會話總投資額20億等,同以往吾同了,
四叔話細價樓未來有壓力,但睇市場就剛剛相反,細價樓先係皇道,想搵過匙盤睇下都無,
SSD明顯係托市佳品,以往炒家係炒得高,不過有D壞消息點都會擘番一浸落去,
推出後近兩年,外圍大風大浪都只係最多回5%,以往一定比高位回到15-20%,
用家放自住樓再租樓成本實在太重,放了兩年後跌15%買番都無咩著數,萬一好似近年升15%就更難想象,
只係兩年既升幅+租金=儲蓄10年錢
文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 5:47 pm
典解紮鐵得番千七一工唔係1997的三千一工o既 ??? :bbs21: :bbs21: :bbs21:
tankinbj 你發la, 呀大師 "認為" 紮鐵五千一工, 你快d去做terminator la :mrgreen:
1997 解紮鐵三千一工時 係 8-10 : 1 (land to construction ratio), 唔好拗呀, QS firm 計架
傻4同你地洗腦都信真係 :inv168_31:
文章由 精英大師 » 週一 8月 6日, 2012年 6:52 pm
價兄係我偶像,我都要跟價大兄學習,多謝更正,正所謂錯就要認,打就要企定,我一日都不知錯幾多次,
希望係價兄身上學多D野,錯少D就好啦!!希望價兄教我多D野,做福168!!
請價兄再指教,建築材料同97年有無分別,本人真係無資料,請教請教!!
文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 8:00 pm
labour to material ratio = 8 : 2
既然 labour cost 低過 1997 一大截, 仲曹乜鬼 conbstruction cost高姐 ????
1997 o甘o既 labour cost 都係 hk$800-1400 /sq ft (largest Quantity Surveying consultancy firm 利乜 的 data), 裝修係另一個issue, hkd500/呎已好豪
傻4, 你去食 :bbs50: la...去洗人腦
文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 8:28 pm
紮鐵師傅都有少少分工的，雖然都係稱為紮鐵師傅，但有一種是需要文化較好，識睇英文鐵則，識計算屈曲有角度的鐵支時所需的"D數"(e.g.要將一條直的鐵支屈成結構圓柱所需的近圓形狀，生手是屈不出來的，因為鐵支有延展性，一屈佢，佢會拉長左)，又要預先拆則，計算要訂多少鐵料，不能太多也不能太少，因為地盤撥給紮鐵佬的存鐵空間是有限的。
我唔信價兄睇明白呢張圖要求做乜？ :inv168_08:

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2 : GS(14)@2012-08-07 17:55:26

文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 8:48 pm
其實developed countries 的 land to construction ratio (1 : 1)叫人道o的, construction cost代表當地工資水平

Land to construction ratio 變相係一種 affordability

香港的 Land to construction ratio 根本就係反映緊血奴經濟


文章由 白膠漿 » 週一 8月 6日, 2012年 8:52 pm
D大地產商都有經營埋建築公司, 筆錢又係自己袋番
管理費個個月收千幾都好和味
不過以唔發水黎計, 我都同意好難低過五千

文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 8:53 pm
做樓面紮鐵根本過唔到55歲，年紀一大左，手腳就慢跟唔上紮鐵施工大隊的速度，就無人請架喇。而且好多已經用力過度, 內傷左，以前我識個紮鐵師傅時，當時他約45歲，成6呎高，rambo咁，三年後在第二個地盤再遇到他好似老左十年，d肌肉鬆晒...

小弟只考慮最多做一年拆則屈鐵師傅，所以無諗住咁麻煩判野喇，我考慮做紮鐵其中一大原因，係因為我覺得還掂係屋企都係舉舊鐵練功夫，不如舉舊鐵順便收埋人工咋 :mrgreen:


文章由 Jzx90 » 週一 8月 6日, 2012年 9:40 pm
我朋友公司97年包薪千一蚊, 炒到千3到千6俾人, 好似又轉手炒番出去


文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 9:41 pm
CLK airport construction 撞上 1997 housing bubble, tender price 當然唔係3千

3千係班 developer 趕工出貨套現的價 :mrgreen:



文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 9:46 pm
建築界高手 99.999% 係淡友 包括隻狼 (QS), 合和 (Civil Eng), 瑞合 (building contractors)

Land to Construction ratio 極端成o甘, 政府/developer o係 Land cost 咬到o甘盡


文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 10:21 pm
被d建築界師兄提起傷心事，諗起都 :bbs10: 。97會展新翼時，搶人搶到飛起，最高時，紮鐵師傅日工$1800~2000，釘板~2500。價兄從QS聽返來的人工價錢，可能是大判給判頭的人頭價。釘板辛苦過紮鐵，而且對師傅的個人技術要求高過紮鐵架。 :inv168_08:

文章由 價值人 » 週一 8月 6日, 2012年 10:28 pm
利比 份 1997的 construction cost of various building type 我都係早兩年前先掉

如果 construction cost不停升, 就唔會連續10年冇人入行

infrastructure o甘小, construction cost 邊炒得高, 你估 CLK airport and disneyland 大興土木o個時

文章由 tankinbj » 週一 8月 6日, 2012年 10:36 pm
如果唔係隔離埠起大起特起左幾年賭場，腥港建築界工友直頭滅絕呀 :bbs34:
小弟呢類角色在建築界已是恐龍...我有一個一起入行的師兄弟早幾年轉行做"食蕉"，另一個轉行做賣魚佬 :bbs37:



文章由 ok » 週一 8月 6日, 2012年 11:21 pm
係咪漏咗設計費呀？好似LV袋，construction cost幾百，加埋設計費幾萬，室內裝修都mark up一兩倍做設計費啦，唔係點叫豪宅，可能佢打咗四千做設計一千construction呢 :bbs21: ，唔通而家有清水房賣咩。



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 1:25 am
Dr.Hunter 寫:請教各位建築界高手，宜加好似嘉亨灣level的樓一呎建築成本大約幾錢？
英泥/鋼筋起價會唔會樓板造薄的，牆係空心架？電線用幼的？

計唔計 renovation work 同 club house先, 我點知佢用幾多marketable area去分d無聊野 :mrgreen:

老老實實, construction cost 用 marketable area去攤已最小可 discount 15% la

扣晒花巧野 1.5k



文章由 精英大師 » 週二 8月 7日, 2012年 6:41 am
請問價兄,咁未來新樓低於5千元開售機會有幾高??
沽自住樓睇兩年,如兩年後跌15%都無著數,我條數是否正確???
小弟想買多兩層細樓作長線投資(按40%),風險大嗎??
價兄言論比一般經濟師或老散高出9班以上,值得我們學習同跟進,請多多指教什至有錯既鬧兩句都欣然接受
:bbs46:

文章由 astrologer » 週二 8月 7日, 2012年 8:05 am
用星洲最新組屋作參考啦,佢地人工貴過香港,料價全球唔會差太遠,但50萬星紙有110平方米實用面積,轉番港紙三千多一呎.如果政府要靠地價來支持,咁星洲過政府真係好有效率,不單樓平連高官的人工都高過香港.而且新組屋的質數很高,政府不妨考慮輸入承建商,賣番五千蚊呎.

http://www.h88.com.sg/article/Wa ... ocation+and+prices/



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 9:28 am

  精英大師 寫:請問價兄,咁未來新樓低於5千元開售機會有幾高?? developer根本貧民區也當豪宅賣, 呢樣野同construction cost完全無關, 去 Hermes 買底褲價錢如何 :bbs21:
  沽自住樓睇兩年,如兩年後跌15%都無著數,我條數是否正確??? 自住樓用來自住, 自用品帳面值 = 0
  小弟想買多兩層細樓作長線投資(按40%),風險大嗎?? 風險大, 細樓最受公營房屋影o向, full cash起碼都35年先payback....傻既先買


文章由 hongkwok » 週二 8月 7日, 2012年 9:49 am
我覺得買私樓來講, renovation work 同 club house 好重要
最好就有騎樓同大窗台
如果無, 就同公屋無分別, 人地一年交十個月租, 你就比起碼幾球

而家新起公屋, 質素拍得住私樓, Location又好, 部分仲有海景
只係住客同管理較七

文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 2:25 pm
西北區住 >2M人, lantau大過西北區多多聲la

一個站一個小區 10万人, 2-3万個單位, x 15 = 30-45万個單位

problem settled !!!!

文章由 gaubinfor » 週二 8月 7日, 2012年 2:27 pm
有幾間 QS 每季會出一份中港私人及公屋建築成本報告，雖然唔會公開最 update 個份，但好過大家完全無 figure 在手斷估。

網民引用 "利比" 的較多，佢而家呢份統計到 2011 年首季，可以先睇睇 "Tender Prices in HK" 那幅圖 (建築成本指數，1968 年第四季 = 100，2011 年首季 private sector : 1840)。
http://www.rlb.com/rlb.com/pdf/r ... eport_June_2011.pdf

文章由 gaubinfor » 週二 8月 7日, 2012年 2:29 pm
據上述 report，Average Daily Wages in HK$ per day - Bar Bender and Fixer : $1,190.3 as at March 2011


文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 2:43 pm
2012 material cost :arrow_d: 左tim, 人工加左好小

都話 marketable area 要除最小 1.15 lor

弟弟做過 幾個 developers, 利比出身, okay ???

建築行人工好就唔會西九一個vacancy, 10,000個 Chartered surveyor 去 apply la


文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 3:20 pm
班 PK 連 Tuen mun 都賣成皮一呎 marketable area

Land to construction ratio = 8500 : 1500 = 5.67 : 1

市區, Land to construction ratio > 10, 有小小 location ~ 15 tim

所以我先寫 Land to construction ratio ~ 8-10 : 1



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 3:55 pm
+湖睇樓 報告 肉麻成o甘都寫得出 :bbs21: :bbs21: :bbs21:

廿多年樓, 阿豬阿狗都去過la, sell比d大陸豬呀 ???? 168冇呢d客wor....所以你慳番la :bbs14:

168 好L需要 dcc 推介+湖 :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: :bbs21: x 1,000



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 4:46 pm


日本都係玩到 1 : 1, 人地冇乜柒marketable area, 最低工資 hkd100/hr

3000 (construction) + 3000 (land cost) ~ 6000/sq. ft.....全國城市計, tokyo當然有過万一呎

所以, 殤港人已奴隸到 入心入肺, 8-10 : 1 :bbs21: :bbs21: :bbs21:



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 4:56 pm
計完日本, 再計新加坡

Hk = marketable area

利比用GFA, Singapore用 saleable area !!!!!

hkd1,750/0.7 = HKD2,500/sq.ft (實用面積 per sq. ft), singapore工資比殤港高 ~HKD3,000 sq.ft = 接近 0 地價



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 5:08 pm
黑材料
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點解發水商只寫 GFA 呢三個字....而全行也知 so-called GFA = marketable area (正苦當睇唔到)

o甘發水商寫的GFA根本不是GFA, Saleable area 亦不是 Saleable Area



文章由 價值人 » 週二 8月 7日, 2012年 5:33 pm

  ok 寫:照計喜雅都怕set咗個標準啦呱，又唔係顆幾個地產霸權，又話係實而不華。
當用GFA唔用 marketable area la, 1750/sq.ft., 你話政府收幾多 indirect land tax la :mrgreen: !!!! (原本得幾層高)

呢種政府咬死平民的遊戲......本是同根生, 相煎何太急



文章由 Bighead » 週二 8月 7日, 2012年 5:43 pm
Btw, 想請教价大點解o甘堅肯定按salesable area建築成本是$1750？另外，除建築成本外還有其他成本嗎？占total cost又是甚麼比例呢？

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老樓日記：好難撲熄高樓價團火

1 : GS(14)@2012-08-17 10:32:28

http://www.sharpdaily.hk/article ... 9%E5%9C%98%E7%81%AB
樓價勢如破竹，連同高價賣地，觸動了政府高層神經，連特首梁振英也發聲指短期出招抑壓樓價。
其實上任以來，樓價問題不是呢一刻發生，最大轉捩點乃CY未諮詢房委會，便推出首批5000個白表免補價買居屋的時候，迫出市場需求，連帶私樓也連番破頂。
解鈴還需繫鈴人，CY呢一次真係惹到一身蟻，當特首不可以單方面只講不做，又沒有評估後果，難怪山頂大屋僭建風波搞到自己誠信破產。
佢呢一刻即使後知後覺都好難做得幾多嘢，首先是買家已經覺得呢個政府難以解決樓市泡沫問題；第二是現成土地難救熄這團熱火，估計即使再收緊銀行按揭，或再增加短期炒賣額外稅項，樓價抗藥性發揮，作用唔大。
早排已經有房委會成員提出為白表設立禁售期，繼而再有人發表置安心計劃成效低於夾屋，向政府建議重新興建夾屋，將青衣置安心單位變作出售單位等等，反映特區政府那種無遠見及就地取材的政治手段。港人捱貴樓的事實好難改變，正如引述足球著名評述員所講，「一係買、一係唔買。」
劉兆昌

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