ZKIZ Archives


租屋篇 攻心為上 讓房東先心軟 殺租高手獨門三密技 月省二成租金


2013-04-08  TWM
 
 

 

兼具資深租客及房東身分的楊木心,在租屋市場二十多年來累積不少租金談判的經驗,依循著獨門的心理戰招式,成為朋友口中「殺手級」的達人。

撰文‧李建興

「鈴~鈴!」春節過後第一個上班日,剛休完假的楊木心一早就被陣陣急急如律令的電話聲吵醒,電話那頭傳來殷切的請求,「『殺價女王』,拜託啦!快來幫我跟房東殺殺價啦!」拗不過對方一再的請託,她睡眼惺忪趕到台中文心路上的一間店面,只見打電話的那位朋友正站在店外和屋主爭得面紅耳赤,楊木心則氣定神閒,悄悄地走入屋內,仔細端詳上一位房客還遺留在店內的生財器具,並察看牆上與天花板上被油煙熏黃的痕跡。

一走出店外,朋友立即向她投以求助的眼神,只見楊木心不疾不徐地說:「房東先生,你實在不應該用同樣的價格租給我朋友,上一位房客是做快炒的,而我朋友租店是要開安親班的,再怎麼說,月租也要降個幾千元!」此時,房東既驚訝又疑惑的神情全寫在臉上,「你怎麼知道?」楊木心娓娓道來:「很簡單啊,從屋內留下的瓦斯爐和滿地的油漬就猜得出來了,而這也正是你應該降價租給我朋友的原因。」

殺租密技1:

觀知市況,立於不敗「你想想,租給做快炒的,不但會將你的房子弄得髒兮兮,一不小心還可能會燒掉你的房子,但安親班就單純多了,既乾淨,而且一旦承租了,一經裝潢,沒租個三年五年是不會走的啦!看你屋內的情況應該好幾個月甚至半年沒租出去了吧,倒不如便宜租給我朋友這種穩定的優質客人吧!」語畢,只見原本態度高傲的房東立刻像是被窺知心機的小孩,壓低聲音說:「那……你們想租多少?」就這樣,磋商了好幾天的租金,在楊木心的三言兩語下就塵埃落定,而最初殺不下來,二萬五千元的月租,最後竟以二萬元成交。

四十四歲的楊木心,從學生時代就開始租屋,儘管後來結婚生子了,動不動喜歡換環境居住的她仍然租屋過活,「租房子,我想住哪就搬到哪,住膩了就換,沒有束縛!」多年來約莫已租過二、三十次房。有趣的是,她自住的房子是租的,卻買下好幾間住宅和店面投資,拿來出租或賺差價,等於是資深房客兼包租女王,因此對出租或承租的眉眉角角,她都摸得一清二楚。

一談起自己的「獨門殺『租』大法」,楊木心語帶玄機地說,「要房東心軟,你就要先體貼他的心!」意指要徹底了解房東的想法和困擾,才能將心比心、將計就計談到好價格。

租屋和買賣不同,買賣是一次性的行為,雙方在交易後就老死不相往來,但租屋不一樣,房客一住就是一年甚至好幾年,因此房客素質好不好,遠比房租更重要。於是「房客的條件」就成了商議租金的重要籌碼,為讓房東留下好印象,儘管透過仲介承租,最好能在簽約時要求和房東見面,以得到降價的機會。

其次,租屋族多半經費有限,大坪數的房子容易超出預算上限,反而乏人問津,因此在租屋市場,坪數越大,加價幅度越小。例如十五坪的房租是一萬元,三十坪的房子行情大約只有一萬五千元,在與房東議定租金時,切莫將購屋時坪數與價格成正比的邏輯拿來套用。

此外,房東的屬性也是重要關鍵。楊木心說,房東可分為兩類,一為想長線收租的包租公,二是短線買賣的投資客。投資客出租目的多半是為了付貸款,因此會裝潢一下以拱高房租,對租價也較堅持。因此遇到有簡易裝潢的房子,可以大致判斷出房東是投資客,價格也不如一般包租公好殺了。

殺租密技2:

給利讓利,製造雙贏正因為了解房東的想法,楊木心每次出馬租房子時,都會因時、因地、因人進行角色扮演。譬如,學生時租房要「裝窮」以博取房東的同情心,出社會後租房則要「裝濶」,因為房東最怕付不出房租或收入不穩定的房客。同時,由於女房客通常給人規律愛乾淨的印象,由女生出面洽租也較容易議得好價。

最經典的一次在二○○五年時,楊木心肚裡的雙胞胎即將誕生,她想換大房子,相中同社區一間五十坪住宅,屋主開價每月二萬元。機靈的楊木心先是透過管理員得知房東是包租公,並探聽出因為上一位房客成夜打麻將,房東被社區釘得滿頭包,所以這次特別小心,挑了好幾組的房客,幾個月都沒租掉,她心想:「這價格就好談了!」楊木心刻意等到房東到同社區另一間房收租時,跑去議價。她指著自己的便便大腹從容地說,「我們是很守規矩的一般家庭,孩子生了之後,準備讀這兒的學區,所以會租很久!」楊木心看著房東臉上露出肯定的微笑,乘勝追擊,拿出以前租屋時的繳款紀錄,以及老公在公司擔任高階主管的名片,並表明自己從不在別人的房子釘釘子,接著話鋒一轉就大刀砍了五千元,「我知道租房子最重穩定不惹麻煩的好房客,否則,你的房子也不會一空空了半年。想想看,這一年,表面上你租金月收兩萬元,但全年只收十二萬元,還不如一萬五租我,實實在在地拿個十八萬元!」

殺租密技3 :

眼光放遠,伺機而動這番分析讓房東毫無招架之力,立即答應以一萬五千元出租,不但大砍了二成五,更絕的是,相對於她上一間承租的二十五坪房子是一萬二千元,竟只多花了三千元就租到一個空間加倍的好房。

這次的成功經驗,更讓楊木心確定:「對房東而言,租得穩、租得長比租得高更重要!」因此,質優的老房客可以運用年繳的方式要求房東給折扣,互蒙其利;也可在租約到期時,先去看其他房子,除了預防房東漲價,亦能進一步要求降價。

值得注意的是,有別於買賣市場,房價會增值,在租賃市場,同一房子,隨著屋齡增長,價位則越低,因此續租者應可向房東要求調整租價。

拿楊木心以一萬五租到的住宅為例,後來一年到期要續租時,她主動向房東表示可以年繳,但希望能以十一個月租金抵一年。剛開始房東面露難色,但楊木心旋即透露自己也有找到另一租屋處,只是希望能不搬就不搬,這讓向來擔心遇到壞房客和空租太久的房東鬆動了,而這一來,等於又將租金砍了一千元。

所謂「馭事先馭人,馭人先馭心」,楊木心的議價經,證實了只要多花一點心,就能為自己多爭取一點利益。

楊木心

出生:1969年

現職:家庭主婦

家庭:已婚,育有三子

房地產經驗:

20多年的租屋及包租經驗,曾任職於代銷及房地產資產管理公司。

和房東談判勿犯的 3大禁忌1.切勿一味裝窮,使房東擔心你根本繳不起房租。

2.切勿以為租金單價和坪數是成正比的。

3.切勿忘記將管理費、水電費等雜支一起併入談判內容。

租屋 攻心 為上 房東 心軟 殺租 高手 獨門 密技 月省 二成 租金
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=54503

小改動就能月省5萬元 企業降成本用上電力大數據

9月底,國務院出臺了《關於加快推進“互聯網+政務服務”工作的指導意見》,意見強調,要最大程度利企便民,讓企業和群眾少跑腿、好辦事、不添堵,不斷擴大在線辦理政務服務事項的範圍。網上辦電,正是國網浙江電力近年來在公司指導下大刀闊斧推進的一項便民服務舉措。

網上辦電30分鐘可給答複

鄒金明是浙江嘉興輝鴻五金有限公司的電氣負責人,10月19日的一次高壓新裝用電申請讓他直觀感受到了電力服務的便捷和高效。

“直接手機上就能操作好,給我們省了不少精力和時間。”鄒金明說,以往申請用電,要先趕到供電營業廳排隊,萬一資料沒準備齊全還得再來回跑。現在,只要手機上下載“掌上電力”APP,填寫基本信息,提交辦電申請,工作人員就會主動聯系預約上門時間。“這不,我剛提交申請沒幾分鐘,他們就打電話來約時間了。”

“掌上電力”APP是國家電網公司今年創新推出的一款應用軟件,也是國網浙江電力眾多電子服務渠道之一。今年,國網浙江電力完成了“掌上電力”APP、95598網站、微信公眾號、支付寶服務窗、短信平臺等電子渠道的優化改版,推出新裝辦理、電費支付、電子賬單訂閱、故障報修、停電通知等線上營銷服務。

拓寬電子渠道後,針對內部流程流轉環節偏多、崗位分布較為分散等情況,國網浙江電力還同步開展了包括流程“精”“簡”“並”等在內的一系列優化工作。通過建立服務資源統籌調度機制,國網浙江電力設立“一崗制”作業班組,積極構建“線上全天候受理、線下一站式辦電”營銷服務模式,客戶可通過在線電子渠道24小時自助完成用電業務申請,真正實現了足不出戶申辦用電業務。接到申請後,服務調度人員主動聯系客戶,科學調配服務資源,並全程跟蹤服務質量,完成內部服務資源與客戶業務需求的最佳適配、需求響應與工作質量的最優管控。根據預約,“一崗制”作業人員到達現場後,對於具備直接裝表條件的,作業人員即可實現查勘、裝表、接電一站式辦結,提高服務效率、縮短流程時限。

截至9月底,國網浙江電力通過電子服務渠道服務的客戶數已達1949.85萬戶。今年以來,通過互聯網交納電費筆數達2049.34萬筆,線上業務辦理8.87萬筆,服務調度接入低壓工單數21.31萬筆。

上手機可查進程

完成現場查勘時,鄒金明還從嘉興供電公司客戶經理李文濤處獲悉,後續業務辦理到哪一個環節,也可以通過“掌上電力”APP查詢。

李文濤介紹,辦電中的受理、供電方案編制、竣工驗收,到用戶側接上電,乃至供電公司歸檔等各環節,客戶均可以在“掌上電力”APP上查詢到辦理進度,還能發起業務催辦。結束後,客戶也可以在APP上對整個業務流程進行滿意度評價。

“就好像網上購物時我們可以查詢到物流每時每刻的狀態一樣,這讓我們心里有了數。”鄒金明說,這是真正意義上實現了業務信息公開透明。

國網浙江電力營銷部副主任鄭斌告訴記者,在推進網上辦電過程中,國網浙江電力高度重視客戶反饋信息,對於業務催辦及評價不滿意的,將有專人進行問題解決及問題溯源分析,並整理形成典型問題庫警示借鑒,倒逼業務辦理進程的加速和服務質量的提升,始終將客戶放在首位。

信息公開透明體現的是服務者的自信。國網浙江電力在內部發起多項流程優化再造,推出“業擴全流程信息公開與實時管控平臺”。供電服務從以往的電力面向客戶單向聯系,轉變為客戶與供電公司雙向互動。

5月下旬,浙江衢州市龍遊縣潘虎林養鴨專業合作社申請80千伏安的高壓新裝業務。可是當衢州供電公司客戶經理在現場勘查時發現,客戶距離供電電源較遠,需要額外架設600多米供電線路才能滿足送電需求。

這一情況很快被記錄到業擴全流程信息公開與實時管控平臺的“負面清單”中。衢州供電公司運檢部門了解情況後,迅速組織施工人員在5天內完成了8根電桿的布線工作,趕在客戶變壓器安裝到位前,將供電線路架到了客戶家門口。

“過去如果配套設施不完備影響客戶通電,我們內部要進行多專業協調,影響用電及時性。”王勝優是衢州供電公司的一位大客戶經理,談及平臺對服務提升的作用,他深有感觸,“以前各部門要來回溝通協調,現在直接平臺上解決,提高了工作效率。”

業擴全流程信息公開與實時管控平臺集成了電網企業內部多個專業的信息系統,並使電網配套工程建設、客戶用電工程等74個業務點得到改造,將客戶用電涉及的多部門、跨專業流程的45個協同環節全部納入管控。目前,公司正逐步在全系統範圍內推廣該平臺。

據分析,國網浙江電力通過優化再造服務流程,開展網上辦電,讓電力服務效率得到進一步提升。以居民申請辦電為例,原先從居民提交申請到居民家中通上電,平均用時約2.8天,如今縮短到1.8天。

分析用電大數據幫企業降本

8月25日上午,衢州供電公司客戶經理徐震來到位於衢州綠色產業集聚區的峰仔食品有限公司,為這個變壓器裝機總容量為2600千伏安的大客戶提供優化用電建議,贏得了該公司總經理陳若的好評。

峰仔食品成立於2004年7月,是速食點心生產企業,年產值近2億元,用電需求量大。前段時間,企業經過設備節能技改,減少了企業用電。徐震在跟蹤企業用電量變化時發現,其用電最大負荷在800千瓦左右,基本不超過報裝容量的30.8%,由於配變容量與實際用電容量差距較大,導致基本電費占總電費的支出比率較高。

徐震分析認為,根據實際用電情況,基本電費按照變壓器容量核算,最大負荷不是很大,不如選擇月最大用電需量1000千瓦或調換容量小一點的變壓器,這樣可以減少基本電費支出,降低生產成本。峰仔食品接納了徐震的建議後,每度電可節約0.41元,這意味著僅電費一項,峰仔食品每月就可節省支出近5萬元。

“互聯網+”讓電力服務更高效,也更透明。國家電網公司為落實國務院《關於進一步深化電力體制改革的若幹意見》(中發〔2015〕9號)文件精神,除通過建設與推廣電子服務渠道、業擴全流程信息公開與實時管控平臺,實現全過程公開透明、友好互動以外,還充分運用大數據技術,根據企業用電情況,綜合企業生產特性,主動為企業用戶量身打造優化用電方案建議,幫助企業合理安排生產用電時間,合理選擇用電容量和更改計費方式,開展相關設備節能改造,降低企業用電成本,減少支出。

 

(原文標題為:國網浙江電力:網上辦電 高效透明)

改動 就能 能月 月省 萬元 企業 成本 上電 力大 數據
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=220208

渣打嘉許企業綠色駕駛 月省七萬公升油 黛安

1 : GS(14)@2013-01-30 23:02:05

http://www.skypost.com.hk/column ... D%87%E6%B2%B9/72945
上班抬頭望見晴朗天空,心情特別舒暢。但藍天有價,減少揸私家車是辦法之一,若有多些人支持,成效就更顯著。好像渣打銀行除了自身支持環保,三年前更開始舉辦一個名為「放駕一天」的企業綠色駕駛獎勵計劃,鼓勵大家每月減少駕駛一天,呼籲其他企業響應,取得不錯成效。
黛安昨出席這活動的頒獎禮,聽渣打香港公司管治及策劃推動主管譚何錦文說,今年有46家企業參加,每月累計為社會省掉七萬多公升燃油,這些碳排放原需二萬棵樹一年時間吸收,現在都省卻了。
恒隆合和少用36%油
雖然黛安一向只是乘客,不過都好有興趣知道如何可慳油。香港地球之友副總監劉祉鋒(Edwin)說,定期檢查汽車性能、減少車廂雜物、少開快車等,都可減低燃油消耗;而近九成參與企業可提升能源效益或減少用油5%以上。
眾多企業中,慳油幅度最多的要數恒隆地產和合和實業,他們在「綠色駕駛期」內足足用少了逾36%燃油!黛安見合和企業傳訊部主管李家瑜(Elina)和恒隆地產傳訊經理戴茹慰(Athena)上台領獎。Athena說管理層為了支持環保,盡量會相約出車,以溝通換節省。
醫管局試用混能車
當日,醫管局機構事務主管張秀玲(Margaret)代表醫管局領取「最佳燃油效益改善大獎」冠軍,她說總辦事處去年底買了一部混能車,電、油消耗量一目了然,如果適合會增購,代替現時13部普通車輛。她又說下月17日會與主席胡定旭等2,000名參加者,在城門河參加新春長跑,叫黛安有空捧場。
新世界發展則獲「最佳燃油效益改善大獎」亞軍,企業傳訊部高級經理李民超(Justin)告訴黛安,下月底於會展舉行的春茗亦會響應環保吃六道菜,由駕駛到膳食都Go Green。
渣打 嘉許 企業 綠色 駕駛 月省 省七 七萬 公升 黛安
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282234

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019