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砸億元墊高資金門檻、打造氣派風格，拉長產品蜜月期，用大坪數、奢華設備，水舞用小錢住豪宅的超值感抓住消費者。

台中單元二重劃區，荒煙蔓草間矗立起一棟汽車旅館，二十多位工人忙進忙出，趕在十二月底開幕，這是水舞事業機構（簡稱水舞）的新旅館。占地一千多坪，花費四億元，僅有四十二間房間，平均一間房間造價九百五十二萬，是台灣最貴氣的汽車旅館（Motel，以下簡稱摩鐵）。

設備媲美五星飯店游泳池、蒸氣房應有盡有

浴室裝有義大利進口、十八萬元的水槽，房間裡是西班牙吊燈，樓中樓、游泳池、蒸氣房，極盡奢華，九十坪房間平日住宿一晚八千七百元，比同等級的五星級飯店便宜。水舞執行董事游道生說，不用花億元買豪宅，也可以有豪宅的享受。

水舞背後有四位股東，事業版圖遍及汽車旅館、餐廳、健身房、足底按摩會館，其中，摩鐵事業讓水舞聲名大譟，每一次出手都讓同業競相模仿。

首創Villa度假風，讓摩鐵不只是男歡女愛的場所，也成為家庭度假首選。它也是第一個敢花「億」元投資摩鐵的集團，讓摩鐵與太陽餅、夜市成為台中三大名產，甚至香港首富之子李澤楷、大陸富豪團都曾入住旗下旅館。

就連競爭對手、印月集團董事長張崇勤也盛讚，水舞是這業界的領頭羊。

游道生說，台中是摩鐵的「修道場」，由於土地成本低、取得容易，業者隨時可投入，競爭極為激烈，他舉例，二○○五年沐蘭在台中七期重劃區開幕以來，前後已經被十多家旅館包夾，但是反觀台北大直區（沐蘭旅館）成立六年都沒有新鄰居。

在這樣的環境下，台中摩鐵的蜜月期不超過半年，游道生說，他們很早體認到，產品必須很特殊，大幅的創新領先同業，才能延長蜜月期，這體晤來自一九九七年水舞旗下的摩鐵，開幕初期確實爆滿.但一年後業績掉一半。

風格仿造露天Villa浴室變湯屋，比臥室還大

從水舞跨入汽車旅館以來，已經演變出六代的產品，每一代的產品都比前一代升級。最成功的關鍵就是善用豪宅的元素，打造消費者渴望的需求。

什麼是豪宅？九成以上的人連豪宅都沒見過，這形成市場上很大的缺口。股東之一、建商世家出身的林鍚銘是打造新風格的好手。張崇勤說，他很有眼光，最早把SPA、游泳

池引入摩鐵。

過去摩鐵給人陰暗印象，林錫銘深諳，陽光其實是豪宅最奢侈的元素。在設計「湖水岸」時，以峇里島風格為參考，室內放上植栽，設計半露天的浴場。第二次變革更是撼動業界，二○○五年開幕的沐蘭時尚精品旅館，花費二億五千萬元，金額是一般汽車旅館的十倍，沐蘭的基地面積一般約可設計九十間房間，但是水舞團隊卻決定砍半，只規畫四十五間，最大坪數達八十坪，設計元素融合峇里島與豪宅風。

浴室坪數大於臥房，大片落地窗引入光線。模仿頂級飯店涵碧樓，打造露天Villa，房間有三○％空間擺設植栽，讓旅客猶如在都市綠洲，家具燈飾都有獨家貨源，增加與同業的差異化。

今年十二月將開幕的水舞行館是第三次變革，加入豪宅公設元素，水舞經理柳宏學說，豪宅最能顯露氣派的就是公設，新旅館房間每個都有小豪宅概念，設計出「三進」格局，依序為客廳、造景、臥房，客廳、浴室則延續豪宅風，放上最新設計的法式座椅與動物造型家具。臥房反倒訴求安全、包覆感，讓人可安心休息。

游道生說，大，才有機會玩出不同，與其打造一個容易被超越的產品，不如下重金，讓同業難以超越。背後的盤算是，一間房間很好模仿，但坪數變大，風格模仿不易，同時拉高產業的資金門檻。

加大空間，水舞的房價僅比同業多一成，顧客買不起豪宅，卻能享受花小錢住豪宅的超值感。

如此下重金，難道不怕回收不回來？游道生說，一來因為他們價格沒有比同業貴太多，二來，摩鐵蜜月期比同業長，不怕賺不了錢。

三、五年改裝一次開幕五年住房率仍達八成

為了延長蜜月期，水舞突破業界的門檻，創造出「三年一小改，五年一大改」範例。每一次開幕新旅館會同時翻新舊館，取新館的元素，融入舊館，延長老產品的生命週期。

為了降低改裝成本，新一代的旅館的家具淘汰修整過後，換到前一代的旅館，跟水舞合作十三年的花藝老師魏銘辰估算房間裡約有三成的物品都可以重複利用。

台中沐蘭開幕十年，歷經兩次小改、一次大改，一般摩鐵到第五年住房率僅能維持高峰期的六成，但改裝後沐蘭的住房率依舊有高峰期的八成。

張崇勤指出，汽車旅館投入資金高，土地取得困難，回收週期由過去（二十年前）的一年回本延長到六年，房間單價一直卻拉不上來，此行業的暴利期已過。

游道生卻認為，正因為回收久，所以更要精雕細琢打造每個房間，延長蜜月期到十年，等於增加五倍的時間。旅館的淨利率仍有二〇％，依舊是集團裡最賺錢的金雞母。

水舞拉高摩鐵的投資門檻，讓投資回收期變長，猶如自砍賺錢的手臂，但是如果固守現狀，或許可賺得一時快錢，產業門檻低，競爭者四起，未來只能等著被別人追上，與其如此，倒不如，不斷以破壞創新，才能保有領頭羊的地位。

短短五百公尺的重慶南路上，共十四家商旅進駐，業者多是無旅館經驗者，似有和位在西門町的「前輩」一較高下意味。

台北市西門町的蓬勃發展，讓周遭以重慶南路為中心的書店街，正變成台灣最熱門的商旅一條街。

短短五百公尺的街道，就有十四間商旅進駐，這裡，成為全台平價旅館密度最高的區塊。據仲介業估算，自忠孝西路到衡陽路之間的區段，就有十家營運中的旅館，另有四間正在籌備中，總房數已達一千五百房。

台灣房屋商仲部副總經理施光明指出，重慶南路位屬站前商圈（站前商圈屬中正區），具台北車站五鐵共構的交通便利性，且鄰近觀光客最愛的景點西門町，加上商辦租金成本是台北市商圈中最低，三大利多吸引業主投資平價商旅。

有趣的是，在這個最競爭的街道上，進入者卻多半是新手。

銀行業搶當包租公

五％投報率比東區更好賺

金融業者在熱潮中也樂當包租公，以賺取外快。

總部遷到信義計畫區的華南銀行，去年釋出重慶大樓出租給旅館業者，目前正在裝潢中，也即將加入戰局。

台灣金聯則將歌

林大樓七至十一樓

部分，出租給富驛酒店集團，規畫為

八十八間房的「謙

商旅」。據了解，其背後業主正是股市名人賈文中。以市場行情估算，台灣金聯一年至少有二千六百萬元以上的租金進帳。

「這一帶的商辦租金投資報酬率，比東區店面還要高，」施光明分析，金融業出租商辦的投報率約在三%至五%之間，比起東區店面的一，六%至二%為高一。

此外，「這裡的大樓屋齡老舊，土地比較細分，」戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍說，重慶南路舊大樓的都更改建，耗時冗長，在過渡期間經營商旅，將可為不動產帶來效益。

鏡頭轉到重慶南路尾端，鄰近植物園的悠逸行旅，鮮黃色大樓外觀，引人注目。

為在競爭激烈的戰場突圍，今年二月甫加入戰局的膠帶製造大廠炎洲集團，為最低價每床五百五十元的青年旅館，大手筆砸下四千多萬元的裝修費，打造星際太空艙、小套房及數位化的個人床位，打破背包客住宿環境簡陋的印象。

菜鳥攻人低價小房型

特設女性樓層，住房率七成「我們想做五星級的青年旅館，」悠逸行旅總經理何政霖說，重慶南路一帶的平價旅館多位於大樓內，獨棟產品相當少見，雖然地點較偏遠，但能在住宿體驗和旅客服務上做出差異化，把缺點化為優點。

例如，針對女性對於安全的需求，特別設置女性專屬樓層。從房間到衛浴空間，都以女性使用者需求來設計，包括洗手台大面鏡子、三班制的房務清潔，成功吸引日本和韓國的女性背包客客源，開業三個月住房率已達七成。

即便有經營旅館經驗的業

者，在轉型時也把此區塊做為試兵地。

登上興櫃

的和昇集團，

在國內外擁

有十四間休

閒會館，去

年開始透過

購併方式正

式跨足商旅

業務，以「和

昌商旅」品

牌，進軍站前商圈一級戰區。

「這條街上的旅館比7-Eleven 還多！」和昌商旅總經理蔣士壯說，為了不和平價旅館削價競爭，和昌商旅在規畫之初並不追求坪效，而將每個房間維持在八坪大小，比平價旅館的房間大了三分之一。「我們的廁所，都快比膠囊旅館的房間還大，」蔣士壯說。

老烏做縮小版飯店

賣物超所值，房價高八成六連天成飯店也以副品牌「蜂巢旅店」在此進入商業旅館市場，從均價三千五百元的房間，轉戰平均房價二千八百元的中階市場。

不同的「新手」們加入，讓這個戰場的房價從最便宜五百五十元到二千八百元不等，各自因為不同的局限性，反各有特色。

本土飯店體系有品牌號召，為讓品牌具延續性，蜂巢旅店全數使用星級飯店等級備品，房間配置「就像是縮小版的飯店房間。」這讓其定價無法太低，年均房價約比重慶南路平價旅館的房價高出八成六。

不過，天成飯店集團表示，蜂巢旅店設有健身房、置物櫃、交誼廳等公共設施，加上飯店等級的服務水準，「絕對物超所值。」如果說，西門町是五星級飯店集團的副品牌爭戰區，重慶南路則是另一個形態的戰場：新手多，反而選擇更多元。

五星飯店集團的副品牌，為何不進駐重慶南路一段的戰區呢？施光明說，就像住豪宅的人不會輕易介入國宅區一樣，「跑到重慶南路來，反而會破壞形象。」加上此區大樓屋齡老舊，且多為大樓商辦改裝為旅館，目前有合法登記者才六家，安全性仍有隱憂。

現在，隨著眾多平價旅館進駐，餐飲店也聚集。依據實價登錄資料顯示，重慶南路店面租金再度站上每坪每月四千元的租金行情。不過飯店業者認為，此區產權結構較複雜，獨棟的產品稀有，其他飯店業再進軍的可能性不大。

屹立七十年的書街力拚轉

型，這群新手業者現在第一個要面對的挑戰就是陸客團來台人數減少的問題，還有住宿安全的爭議。若能克服，其連結站前商圈與西門町人潮的地理優勢，確實有機會讓這條老街再翻身。

撰文者林淑慧