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「樓市確認轉勢」施永青籲撤辣招

1 : GS(14)@2016-02-18 23:31:05

【本報訊】金管局總裁陳德霖日前指若確信本港樓市踏入下行周期,將會適度放寬逆周期措施。中原集團主席兼總裁施永青表示,樓市已確認轉勢,政府應適度減辣,包括放寬按揭,政府亦毋須擔憂一旦撤辣樓價會急劇反彈。施永青認為,即使有反彈也只會輕微反彈,之後仍受宏觀經濟及未來供應影響,無可能一撤招便轉勢。就算撤招後,「樓價可能只會跌慢啲,嗰幾招都係發燒時候吃的藥,而家就嚟發冷,冇理由仲食退燒藥,所以撤晒都冇問題」。政府有責任令樓價調整有秩序地在市民預期範圍內進行,並不是突然失足跌下來,若跌得急會令人失信心,所以他覺得政府應防範急劇下跌,令投資者失去信心,一旦失信心,便會引起恐懼性連鎖反應,到時想扭轉局勢更加困難。施永青又指,當新盤面對現實低價開盤,對二手市場會造成拖累,最近土地價格下滑亦明顯,而且「並不是跌一成、成半,而係跌三成四成,」反映發展商已不敢高價搶地。近期投地好多是內地開發商,他們對香港市道不認識,內地生意難做,寄望香港增加銷售額才「咁勇」。





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預算案不撤辣 二手議幅擴大

1 : GS(14)@2016-03-02 16:56:32

2016-02-27 iM

樓市持續趨弱,本周三(24日)公布的財政預算案,對房屋和供應政策着墨不多,也未如市場憧憬般出現減辣。財政司司長曾俊華表示,現時沒有條件對樓市辣招作任何調整,因為樓價雖從去年10月起連續下跌,截至上月累計跌幅約9%,但鑑於未來利率逐步上調、中期住宅供應量增加,且經濟前景充滿不確定因素,都進一步增添樓市下調壓力,故提醒準買家置業前,應衡量各項潛在風險。

近月樓市淡靜,香港地產建設商會(REDA)及代理業界,早前均呼籲政府撤銷遏市措施,或放寬按揭成數限制,最終在預算案內隻字未提。被問到未來哪種情況下才會減辣,曾俊華指左右樓市因素複雜,需視乎買家置業負擔能力、成交量、炒賣活動、外圍環境和供求關係等,他強調社會對住屋需求依然龐大,會密切注視市況,維持穩定的新單位供應量。

業界回響不一,部分憂慮樓市跌勢加劇。中原集團主席施永青認為,政府評估樓市的潛在風險滯後市場,若減辣出手太遲,業主劈價潮加深跌幅,將使本港經濟及樓市前景堪虞。長實地產(01113)執行董事趙國雄稱,早已預期政府不會減辣,相信對樓市無明顯影響。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎則指,近數年樓價升,是受外圍因素干擾,隨利率現時開始正常化,按揭對銀行體系風險降低,金管局宜放寬按揭成數,有礙二手流動性的辣招亦屬不必要。

新年度賣地供應2.9萬伙

減辣憧憬落空,新供應又接踵而至,深化樓市供過於求的恐懼。發展局周四(25日)公布2016新年度賣地計劃,預算推出29幅住宅地,多數已完成改劃,可提供1.92萬個單位,創2010年後新高,多幅啟德地皮最矚目;連同港鐵何文田站、黃竹坑站及錦上路上蓋,市建局和私人重建等,潛在私樓供應達2.86萬伙。

由於近月屢次發生地皮流標,或受司法覆核阻延推地,政府本年度地價收入僅錄618億元,較預期減少80億元或12%,是2008年後首次賣地收益遜於預算。美聯集團主席黃建業表示,面對樓市周期逆轉,供應量排山倒海,當局應訂定具透明度的撤辣時間表,以避免市場信心崩潰及負資產捲土重來。

另外,政府延續寬免部分差餉,由去年寬免兩季增至全年四季,但每季上限從2,500元調低至1,000元,換言之,寬免上限4,000元,較有利中小型單位業主。措施惠及317萬須繳差餉物業,45%住戶全年免交,包括99%公屋居民及20%私樓住戶,業界料此舉紓緩中產壓力,對持有單位收租的長綫投資客而言,可彌補租金收入因市況滑落導致的損失。

美孚新邨近3年首宗蝕讓

財案未聞利好消息,二手氣氛持續疲弱。大型屋苑美孚新邨於預算案後即見「第一滴血」,錄屋苑近3年來首宗蝕讓成交,涉及1期百老滙街16號低層A室,實用面積997平方呎,屬內園優質戶,原業主2013年6月以1,103萬元購入,原本僅餘4個月便辣招「鬆綁」,惟本周急減118萬元或10.6%,終以1,100萬元易手,連同10%額外印花稅(SSD)及釐印費等,損失約176萬元。樓齡簇新的黃大仙現崇山,亦有6座中層三房戶業主持貨3年沽出,帳面蝕157萬元,連交易成本輸200萬元。

被視為樓市寒暑表的鰂魚涌太古城,今月暫時僅約5宗買賣,不乏低市價個案。兩房間隔的富山閣高層E室,面積593方呎,剛以740萬元成交,重返1年半前的價位水平,呎價12,479元,較半年前同則戶的高位下挫21%;原業主從去年4月起放盤,最初叫價860萬元,經過四次降價後,合共減幅120萬或14%。

中原城市領先指數(CCL)新錄130.77點,象徵樓市下調踏入第20周,累跌10.96%,期內中產屋苑成為跌市火車頭,太古城及海怡半島跌價13%至14%,嘉湖山莊跌價22.1%,尚未計預算案不減辣影響。觀乎預算案後,鰂魚涌康怡花園、荃灣麗城花園、屯門愛琴海岸及東涌映灣園等,紛錄得低去年高位10%至20%成交,顯示業主見減辣無望,憂慮後市尋底,遂擴大議幅離場。

發展商爭奪賣樓先機

預算案塵埃落定,各財團沽貨也刻不容緩,除新地(00016)元朗映御外(詳情見今期樓市專題),市面上仍有5至6個新盤,計劃3月中旬前推售,涉近1,100伙。恒地(00012)落禾沙項目最後一期迎海?御峰首批50伙,全屬四房雙套大戶,平均呎價1.23萬至1.71萬元,最快下周開售。西半山再有新盤對壘,太古地產(01972)瀚然的高層天池屋今月底招標「試水溫」,系內殷然197伙也將推出,料與豐泰地產旗下敦皓交鋒,該盤除同區常見近4,000平方呎大戶外,亦設門檻483平方呎開放式單位。豪宅市況凌厲,九龍倉(00004)及南豐的山頂Mount Nicholson,項目首期6號洋房,面積9,500平方呎,日前以8.3億元售出,超越山頂普樂道10號「天比高」洋房,登上本港洋房造價新高,呎價8.8萬元。

新世界發展(00017)公布截至去年底,半年度本港合同銷售額28億元,僅達全年目標28%,剔除人民幣貶值因素,基本溢利跌0.3%至43.49億元,增派中期息8.3%至0.13元。此外,新地截至去年底半年度合約銷售額約144億元,完成全年目標330億元約43.6%,撇除投資物業重估因素後,基礎溢利增長9.8%至92.9億元。增派中期息10%至每股1.05元;集團預計今年上旬落成住宅樓面顯著增加至270萬平方呎。今年仍有8個新盤推出,受外圍經濟影響,有機會下調銷售目標10%至15%。
預算案 預算 不撤 撤辣 二手 議幅 擴大
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梁志堅籲政府按部就班撤辣

1 : GS(14)@2016-05-19 02:02:57

【明報專訊】會德豐(0020)副主席梁志堅表示,今年售樓至今已接近全年售樓目標100億元,有信心今年一定超過目標。雖然在集團推售新盤ONE HOMANTIN,碰巧遇到4個發展商同時推盤,令銷情較慢,但旗下將軍澳新盤SAVANNAH已在推盤首日沽逾300伙,加推後亦出貨逾百伙。



稱會地土儲夠5至6年發展

他又說,會德豐過往4至5年售樓均達目標水平,當中一、兩年均超過目標水平。他強調,即使有說法指SAVANNAH的定價較市價低,但是公司實際是以市價開盤,並依市?加價。至於紅磡商業項目One HarbourGate方面,至今有4至5個買家洽購,在該盤臨近入伙之際,他期望盡快達成交易。

有見樓價的構成因素中,地價方面,則因為政府造地也要成本,因此他相信地價跌幅有限,建築人工、建材價格則仍見上升,梁志堅稱,在這情?下,建樓的邊際利潤率是否跌至接近沒賺沒蝕的臨界點,發展商自有分數。他不諱言,以前業界也試過賺幅輕微及蝕本,但是依過往經驗,樓市仍會反彈。會德豐則會做到貨如輪轉,並在好市及淡市時也補充土地儲備,目前他們的土地儲備達870萬平方呎,足夠5至6年發展。

香港樓市今年表現放慢,平均樓價亦跌逾10%,梁志堅表示,樓市若在增加供應後恢復平衡,令樓市每年升5%至10%,便可以健康發展,亦對用家有幫助。政府自推出樓市辣招後,稅收已增加數百億元,他形容,當前樓價已跌10%至20%,如同有人被打時流鼻血,若再被打至發腫或更傷,則要救援也難。因此他認為,無論如何艱難,政府也應該按部就班撤辣,原因現時已見措施影響到有需要的用家入市,亦開始影響到有按揭在身的130萬名業主,恐最終影響全港經濟。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160517/news/ec_ecb1.htm
梁誌 誌堅 堅籲 政府 按部 部就 就班 班撤 撤辣
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湯文亮:從脫歐公投看香港群眾撤辣訴求

1 : GS(14)@2016-06-21 07:10:44

【明報專訊】有老友問對於英國脫歐公投有何睇法,民調贊成脫歐的較多,脫歐之後英國又何去何從,香港樓市又有什麼影響?我話關香港樓市什麼事,唔好聽那些專家亂講,世界上發生任何大事都會影響香港樓市,但唔會有正面影響,全部都是負面影響,我認為英國脫歐與香港樓市是風馬牛不相及,這條問題不用答。

至於脫歐公投後英國何去何從,我既然認為英國是不會脫毆,所以唔識答英國脫歐後將何去何從。

民調結果警惕政府 不能漠視民意

老友問我點解咁肯定,再提醒我的細價樓爆煲論要擺認輸宴,我話我認輸是我個人行為,是輸是贏,大家早有定論,而大家亦知道,英國人的政治智慧比香港人高出不知多少倍,公投之事,是由那些政客搞出來,並不是來自群眾訴求,所以,我認為今次公投脫歐是不會成功,甚至連小小機會也沒有。

昔推辣招稱有訴求 今對撤辣無回應

有人或者不明白,點解民調是贊成脫歐的比較多,而我反而肯定脫歐不會成功,我認為這是英國人的政治智慧表現,民調的結果是群眾警惕政府,不能夠漠視民意,否則,就會以投票反對政府,不過,到了正式投票的時候,英國人又會恢復理智,最後結果與民調不一樣,所以,英國政府亦不是太擔心,但依然要交足戲,除了首相對英國群眾作出呼籲之外,各大有影響力的人亦相繼表示不應該脫歐,他們趁機會攞一些政治本錢,這亦是人之常情。

香港雖然沒有公投,但當政府推出辣招時,兩名特首都曾經話應群眾訴求而出招,雖然未被證實,但一般市民都接受,現在群眾有聲音要求撤招,但政府沒有回應,是否漠視群眾訴求。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3797&issue=20160621
湯文 文亮 從脫 脫歐 公投 香港 群眾 撤辣 訴求
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施永青籲撤辣 建首置盤助上車 「107動力」9周年晚會 暢談特首熱門候選人

1 : GS(14)@2016-12-22 08:09:04

【明報專訊】下屆特首選戰如箭在弦,候選人的房屋政策必成焦點之一。不少香港等着一圓上車夢,到底下屆特首可以如何造就港人最大福祉呢?中原集團主席施永青最近出席「107動力」九周年晚會分享他對多名特首熱門人選的看法。另外,他建議下屆政府取消印花稅辣招,重新恢復買樓投資移民,令市場回復健康發展;並撥出足夠的土地予私人發展商興建「首置盤」,照顧本港居民需要。

明報記者 葉創成

隨着特首梁振英於月初宣布不競逐連任,財政司長曾俊華請辭料為參選作準備,政務司長林鄭月娥亦表態指自己「不得不考慮參選」,新一屆特首選戰隨即升溫。梁振英不參選的消息,已經令部分市場人士猜測未來政府遏抑樓價的辣招會否持續,相信其餘候選人針對樓市的政綱也會引起社會熱議。

港府於上月4日推出15%住宅新印花稅,僅首次置業的本港永久居民可獲豁免,至今不論一手及二手成交均顯著放緩,而樓價則仍然在高位徘徊。施永青出席「107動力」九周年晚會作演講嘉賓時指出,由於目前本港社會氣氛撕裂不利經濟發展,料情况若持績惡化,樓價在明年中便會掉頭下跌,予新一屆特首契機在7月上任後撤銷15%住宅印花稅,「特首一定要聽取民意,目前民意主流是支持辣招,而辣招的功能是勒住樓價升勢。如果到明年中,樓價不升反跌,便不需要再壓抑樓價,屆時辣招亦不需要再存在了。」

支持重推置業投資移民

施永青認為,目前只有極小部分的年輕人追求香港獨立,不利整體經濟及社會發展,甚至可能令「一國兩制」出現改變,是影響樓價的不利因素,「一國兩制的初衷,是保障香港人在1997年回歸祖國後,跟着50年可維持生活方式不變。但按現時的情况發展,我自己認為不需等到2047年,可能很快便不再需要奉行一國兩制。因為一國兩制是隨着香港回歸祖國而出現,有回歸才有一國兩制;若香港分裂追求獨立,那便沒有回歸可言,既然行不下去,中央唯有收回一國兩制。」

另外,本港經濟於1997至2003年先後經歷亞洲金融風暴、科網泡沫爆破及SARS,陷入困難時期,樓價亦曾由高位大跌七成,故港府於2003年10月曾推出投資移民計劃,當中包括可投資不少於650萬元的房地產;惟隨着跟着7年樓價大漲小回累升逾倍,港府於2010年10月已叫停置業投資移民,2015年1月更全面中止投資移民計劃,而該計劃在執行的逾11年期間曾吸納逾2000億元。施永青認為,本港自從1841年開埠以來,大多數時間均是移民城市,此一定位亦是過去百多年來本港由小漁港成為大都會創造經濟奇蹟的重要因素,叫停投資移民計劃與該定位不符,「香港目前已經成為本土城市,因為香港不歡迎移民了,咁又點做移民城市呢?」

施永青相信,目前很多內地富豪仍然願意移居本港,故他建議恢復置業投資移民計劃,同時撤銷針對外國人來港置業的買家印花稅(BSD),以及額外印花稅(SSD)與雙倍印花稅(DSD),令市場回復健康發展,「如果香港畀人移民、畀人投資,香港樓價便會反映投資者對香港地產的偏好,而不只是反映香港普通人的負擔能力。」

顯然上述建議若落實勢必令樓價大升,衍生不少社會問題,施永青也認同,因此他亦同時呼籲港府與私人發展商合作推出大量「首置盤」,間接為首次置業本港永久居民提供資助,滿足其上車需求,「我建議政府推出大量有限制用途的住宅土地,這些土地同樣在公開市場向發展商銷售,但在批地時作出限制,只可售予首次置業的本港永久居民;本港永久居民購入有關住宅後,只可自用不可出租,日後出售的對象同樣限於本港永久居民。」他估計,上述規範會大大減低有關物業對投資者的吸引力,其價格自然便會較不設限制的正常私樓低,便利年輕人上車。施永青相信,上述建議有助解決本港經濟發展及房屋問題,建議下屆特首落實應該就此詳細研究。

首置盤不可出租 轉售只限上車客

新一屆特首的政策對樓市有很大影響,因此施永青也不忘在晚會上分享自己對多名熱門候選人的看法:「目前最熱門的是曾俊華及林鄭月娥,兩位都是政府高官出身,正因如此,他們過去發言多數是代表政府立場,未有明確表示自己的政治立場,所以我暫時難以判斷哪人較有優勢;胡國興過去一直任職法官,一向沒有政治訴求,大多數人之前都沒有想到他會突然走出來競選,對他的政治立場並不清楚;至於葉劉淑儀從政多年,政治立場很鮮明,亦比較容易得到中央的信任,但是她得唔到大多數香港人的支持,之前3位特首(董建華、曾蔭權、梁振英)都得到中央的信任,但若得不到香港人充分的支持,施政便會好困難,所以我覺得葉劉若上任施政都會好困難。」

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8523&issue=20161222
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撤辣等於推冧市 方卓如

1 : GS(14)@2017-02-11 23:35:34

2017-01-19 HJ

恒生指數收報23098點,升257點,成交684億元。而家股市,升冇人肯買,跌冇人敢買,大量等住投資嘅資金積壓銀行。香港從來投資工具只係得股票同買樓,債券係富戶私人銀行嘅專利,唔係普通人可以參與。

點解樓價不斷「加辣」後都係不斷咁升?好大程度上係差唔多成年幾都冇人肯買股票,惟有用啲錢嚟買樓。

「加辣」唔係抑壓需求,其實係打擊二手樓供應。先賣後買嘅,會驚自己買唔番。先買後賣嘅,又怕限期前賣唔走要畀重稅。二手供應因為辣招而減少已經係事實,二手供應減少,造就發展商賣一手樓有定價權。每呎發展成本愈嚟愈貴,如果發展商冇定價權,要跟隨二手市價開售,唔一定有錢賺。如果二手供應充足,而家嘅劏房樓同無火煮食盤點有可能賣得出?

股票唔敢買 睇穿辣招係托市

辣招同汽車首次登記稅唔可以相提並論,辣招係唔會假以時日令人習慣唔怕辣。汽車首次登記稅,你問十個買車人士,九個都答唔出,第十個都要諗一諗,因為稅項已經完全地融入車價之內,冇人分得出車價同稅款。買樓唔同,樓價還樓價,印花稅自行負責,而且印花稅同其他使費,正常地不能夠計入按揭借埋一份。呢條實牙實齒要畀嘅使費,永遠會影響買家購買能力,唔存在有如汽車登記稅,時間會令你麻木。

換言之,辣招就好似創業板全配售嘅操作一樣,貨疏,冇人想沽,價錢自然天咁高,成交薄弱。假如撤辣,猶如創業板股票突然批股出街,市面多了一批想沽嘅貨,一定推冧個價。到時一手樓冇咗定價權,二手樓又爭相踐踏搶奪購買力,樓價就會有如創業板股票直線下跌,愈跌愈冇人接。辣招,唔係用嚟遏抑樓價,係用嚟托市。點解最近嘅新盤推出市場畀人瘋狂搶購?因為市民睇穿政府托市,股票又唔敢買,除咗買樓,仲有乜嘢選擇?

梁特最後一份《施政報告》,佢話所有競選承諾已經實踐。有幾多係講咗等於做咗,做咗但未做足,唔係太多人關心。反而佢競選承諾冇講,任內做突做得過火嘅,就令人印象深刻。從政人士唔好標榜自己有幾勤力,有幾擔當,政治首先就係講觀感,講印象,同揀女婿差唔多。後梁特時代,公眾唔係先睇政治人物能力高低,否則立法會議員起碼有一半係選唔到。

公眾首先留意嘅,係對政治人物嘅印象,印象行先,印象決定,全世界都係。政治人物嘅選舉工程,其實係形象工程。你包裝好打得嘅形象得,好有擔當又得,好親民都得。大家鬥形象出眾,能力反而其次。尤其是後梁特時代,有能力唔代表會益你,隨時害你。目前幾個未來特首候選人,形象完全唔同,今屆花生指數最高。

#方卓如 #港股分析 #方如玉帥 - 撤辣等於推冧市
撤辣 等於 方卓 卓如
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地建會:新特首應「由淺入深」撤辣

1 : GS(14)@2017-03-27 16:11:15

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3552&issue=20170327
【明報專訊】林鄭月娥當選新一屆特首,身兼地產建設商會執行委員會主席的會德豐(0020)副主席梁志堅表示,林鄭月娥是一位想幫香港做實事的人,亦非常關心社會民生,她當選對香港整體社會屬正面信息,並希望下屆政府「由淺入深」減辣招。長實(1113)執行董事趙國雄稱,期望林鄭團隊可制訂新政策,協助本港年輕人上車置業。

梁志堅表示,新政府團隊要7月1日才正式上任,料現屆政府在尚餘任期內,不會對樓市政策有大改動。他認為,雖然政府過往多番推出辣招和行政手段,來干預樓市,結果證明辣招無助遏抑樓價飈升,但他相信林鄭新一屆政府上台後,不會一刀切即時減辣或撤辣,期望新一屆政府可因應市場具體情况,「由淺入深」逐步調整辣招。

梁重申,特區政府首要任務是解決本港土地供求問題,讓市民有屋住和社會可以持續發展。

長實趙國雄籲助年輕人置業

長實執行董事趙國雄表示,料候任特首林鄭月娥視房地產政策為重要任務,預期會一如既往繼續推出新地皮。趙續稱,新一屆政府應該制訂相應政策,助年輕市民置業,回應大眾訴求。新地(0016)副董事總經理雷霆表示,料新一屆政府可滿足社會各階層對住屋的需求,相信未來一手私宅供應繼續增加。

另城大建築科技學部高級講師潘永祥表示,對林鄭月娥成下屆特首有信心且安心;他又稱,過去與林太在工作上曾有接觸,認為她懂得策略性執行政策。由於現屆政府已在房屋政策上積極增加新供應,潘預計她只需微調政策就能進一步增加土地供應,料能達到長策會制定10年內興建46萬伙房屋的目標。
地建 新特 首應 由淺 淺入 入深 撤辣
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湯文亮﹕若出招為買時間 應設撤辣期

1 : GS(14)@2017-04-12 07:31:16

【明報專訊】有學者問我,政府推出辣招已經接近8年,樓價不但沒有下跌反而上升,在額外印花稅(SSD)推出時,中原指數低過90,現在超過150,升幅接近70%,有官員同佢講,好彩政府出招,否則,中原指數現在有可能超過200,問我是否同意?

我當然不同意,在近兩年,CY才以粒粒皆辛苦來表示搵地艱難,沒有土地,即是供應不足,樓價如何不升,但政府將樓價飈升的責任歸咎物業投資者,初時,大多數市民都相信政府,現在當然不是了,反而覺得政府沒有能力增加土地供應,造成樓價指數屢創新高。

辣招有加無減 反逼市民入市

我想知道,政府是否在近兩年才知道土地供應不足,如果這是答案,表示房屋政策官員根本不了解樓市,不了解又如何制訂出有效的土地及房屋政策?如果答案是政府早已知道土地供應不足是導致樓價上升原因,政府及有關房屋官員不但不負責任,而且將責任歸咎於物業投資者,學者不同意,他認為政府出招始終是正確的,我費事同學者爭拗,否則就沒完沒了。我話即使政府要出招,但官員們對於出招的思想是錯誤的,他們是以懲罰的心態出招,變成樓價愈升,政府繼續出招,愈遲買樓的人有機會要付更多辣招稅,官員們不知道,當市民了解到政府有這種心態,就更加急於買樓,結果導致樓價繼續上升,與政府的意願相反。

不強詞奪理 怎做評論員?

如果政府是以買時間解決問題的心態出招,同時訂出一個撤招時間表,在這期間買樓的人就要付特別印花稅,過了這段時間就取消,我相信所得到的效果比現在好得多,不過,大前提是政府要有足夠供應量,這亦是政府出招所買時間的目的,如果政府不在適當時候撤招,即是官員們浪費了出招所買的時間。

學者聽後沒有表示,最後都是話不同意我的說法,是強詞奪理,學者仍然不明白,如果唔強詞奪理,怎樣做評論員?

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8349&issue=20170411
湯文 文亮 出招 為買 時間 應設 撤辣 辣期
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