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低溢價搶收上海兩宅地 碧桂園不想在環滬只玩剛需？

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-27/1065246.html

每經記者 吳若凡

每經編輯 王婷婷

12月27日，上海奉賢園區公開出讓兩幅純住宅用地，吸引了世茂、綠地、碧桂園、綠城4家企業競拍。最終碧桂園將兩宗地塊均納入囊中，且溢價僅在3%-5.1%，總價8.72億元。

碧桂園低溢價再入奉賢宅地

今日是上海2016年最後一場土地拍賣，出讓的兩宗地塊，臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0701地塊和臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0204地塊，均為純住宅地塊，產權年限均為70年，起拍樓板價均為8200元/平。

最終，臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0204地塊，占地1.59萬方、總建面2.54萬方，最終由碧桂園以2.19億元競得，名義樓板價8616元/平，溢價率5.1%。

根據土地出讓預合同，該地塊地上可建面積2.54萬㎡，100%為住宅，但其中5%為保障房、15%永久不可出售、剩余80%為可售商品房約1.9萬㎡；地下車庫面積無須額外再交地價，此外開發商還須建設2542㎡公共服務設施無償移交政府。

雖然地塊拍賣要求頗高，但該地塊位於奉賢區奉城板塊平安鎮，雲櫻路與草萱路交叉口，片區周邊配套尚不成熟，目前區域內也沒有新房在售，區域市場對新的住宅類商品房有不小的需求空間。

今日碧桂園拿下的第二宗地塊——港奉賢園區二期04FX-0002單元B0701地塊，占地面積48323.5平方米，建築面積77317.6平方米，單價8446元/平米，溢價率3%，總價6.53億。

據了解，該地塊東至規劃F8路西側綠化帶，南至江山路北側綠化帶，西至雪柳路，北至雲櫻路，容積率1.6，地上限高40米。

根據出讓合同要求，配建保障性住房占比5%，開發商自持建築面積不低於15%，中小套型住宅占比不低於60%，全裝修住宅占比在30％以上（不包含保障性住房等），另外開發商需要建設建築面積7731.76平方米的公共服務設施並無償移交政府。

中套型住宅為建築面積不大於90平方米的多層住宅，小高層住宅建築面積不大於95平方米、高層住宅建築面積不大於100平方米。

這就決定了項目會成為戶型為普通中小套型的剛需盤，不過項目地處奉賢海灣鎮，北鄰奉賢平安鎮，東面與臨港蘆潮港片區相連，區域引進的產業人口多為剛需置業人群，且地塊周邊3公里內暫無新盤在售，而周邊板塊有少許新樓盤，項目的競品壓力小。

剛需入手碧桂園實際欲在環滬打多元戰

據了解，碧桂園在2004年悄然進入上海，在松江開發了一個項目。其後沈寂多年，在2015年4月，以嘉定區徐行鎮02-05地塊的契機，正式步入上海。並快速組建上海區域團隊，接連再拿下三個項目。

據碧桂園方面表示，上海區域主要做住宅業務，此外還會涉足一些永久持有性的商業，比如養老地產物業、辦公地產物業。不過從目前碧桂園在上海的土儲性質來看，尚以普通住宅樓盤，特別是剛需樓盤開發為主。

記者留意到，自2015年成立一線城市公司主攻北上廣深之後，碧桂園又在今年籌備組建滬浙區域公司。而據介紹，滬浙區域公司與滬蘇區域公司相似，投資開發將不只限於浙江，也可在上海獲取項目。

這意味著，僅針對上海市場，碧桂園就已籌備了三個以上的團隊進行主攻和輔攻。“搶回失去的20年”對此業內的評價也多為此方向。

但結合碧桂園在長三角特別是上海地區安排的資產培育類型來看，有三個團隊參與考察，碧桂園後續可能入手的地塊和項目，將不止是純住宅。而且，日後依靠在廣州本土發展“小鎮”的經驗參與長三角衛星城開發商，對環滬地區進行多元地產開發的可能性非常高。

此前，碧桂園集團滬蘇區域總裁謝金雄就透露，碧桂園已經在上海及環上海地區，洽談多個意向地塊。

碧桂園依靠上海及長三角這個高級市場做大業績增量的意圖很明顯。而目前，據碧桂園業績數據顯示，今年1-10月碧桂園共實現合同銷售金額約2715.4億元，其中權益合同銷售額及權益銷售面積分別為2070.8億元及2645萬平方米。

華潤置地：不確認媒體“降價搶收”報道 業務計劃不時調整

華潤置地2月24日晚間發布澄清公告稱，公司的業務計劃書均謹供內部討論之用，其等內的數據可能不是最終的，並且可能需要不時調整和變更。公司也不確認媒體對其“計劃一季度降價搶收”的報道，對事件正在進行內部調查。

公告稱，該公司註意到，當日出現有關本公司的某一份業務計劃書的若幹媒體報道，內容包括若幹本公司的財務資料、未來的業務計劃及策略等。經作出本公司相關情況的合理查詢後，華潤置地董事會澄清如下：(1)本公司準備的業務計劃書均謹供內部討論之用，其等內的數據可能不是最終的，並且可能需要不時調整和變更。(2)本公司不確認該等媒體報道的內容。(3)本公司正在對此事件進行調查，並會采取適當的行動，包括檢討和加強公司的內部監控制度。

當日有媒體報道，“在今年的業績預算中，華潤置地將有七成的業績來源集中在20個受調控城市內，全年業績實現將面臨巨大挑戰。為此它們在今年一季度調整了銷售策略，要提前“搶收”，並將一季度的銷售目標由181億元大幅調高至450億元。”

讀預科費用一年18萬英公立學校搶收中港學生

1 : GS(14)@2015-05-19 22:41:35

香港家長想送子女到英國讀中學，但每年至少25,000英鎊（30萬港元）的公學（即私立學校）學費並非人人負擔得起。近年不少家長將目光轉向收費較便宜的政府預科書院，當地公立學校都覷準這個極具潛力的市場，磨拳擦掌要分一杯羹。


英國公學早已有不少外國學生，每20名學生就有1個來自外國，香港和中國學生各佔1/5。至於公立學校，由於當局不准小學和中學收學費，一直沒有取錄外籍學生，但預科或大專院校則無限制。薩默特塞郡（Somerset）的Richard Huish College在全英政府預科書院排名18，1990年代率先取錄了首名港人學生，之後沒有多少學校跟隨，直至近年才有明顯轉變。Richard Huish College校長阿博特（John Abbott）說：「過去12個月，有多間學校接觸我，詢問如何開始招收外國學生。」他指，中國和香港學生是不俗的招攬對象，因為當地經濟有增長、中產人口增加，而且有崇尚教育的文化。


■Richard Huish College是首批招收外國學生的政府預科書院。


相比英國政府每年只資助英國學生4,500英鎊（逾54,000港元），外國學生每年支付15,000英鎊（逾18萬港元）費用，大大增加學校的收入，用於學生課外活動上；而且他們較勤力，成績亦較好。但公立學校沒有提供宿舍，外國學生都要寄住在當地人家庭中。跟很多公學不同，校方沒有為外國留學生專設校舍，40名外國學生會融入2,000名英國學生的學習環境中。



港青年愛小班教學

Nicole、Cass、Charlotte和Ed等都是該校來自香港的16歲青年。他們都喜歡當地的小班教學、學生得到教師較多注意。他們自覺數學成績較其他同學好，但其他學科就沒有優勢。他們亦很喜歡這裏的學習環境。Charlotte說：「在這裏，我們的學習模式很獨立。我不喜歡香港的模式，老師總是要求你以特定方式做事。」
Nicole指，寄住家庭「比香港人友善」，但始終想念香港住家菜。Cass就覺得寄住家庭「很怪」，「給我們太多食物」。被問到到當地留學最好的事，Ed說「當然是天氣」，其他人都同意。他們對於在嚴寒天氣下穿厚厚外衣出外，在佈滿落葉的小路上漫步感到愜意。英國《泰晤士報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150519/19152629

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瑧蓺迷你戶 搶收租客

1 : GS(14)@2017-12-03 00:44:03

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6259&issue=20171202


【明報專訊】自港鐵西港島線通車後，港島西區主打細單位的新盤一個接一個，而位於港鐵西營盤站旁、由新世界（0017）發展的瑧蓺，便有近六成均為實用200多方呎的開放式單位，主攻收租客市場，發展商為凸顯西區的形象，在樓盤中加入不少獨特的懷舊陳設，予人與別不同的形象。

明報記者 林尚民

攝影 郭慶輝

樓花期約半年的瑧蓺，共提供250個單位，主攻細戶，在標準戶中，有144伙為開放式單位，佔整個樓盤的58%，實用面積213至227方呎，而1房單位及兩房單位，各設有48伙，各佔樓盤19%，實用面積分別339至347方呎，以及461至462方呎，至於10個特色單位，實用面積則由190至421方呎。

200餘呎開放式戶佔六成

發展商早前開放了兩個交樓標準示範單位，包括一個實用面積462方呎的18樓A室，是瑧蓺面積最大的戶型，單位採兩房間隔，未計玄關位置，客飯廳連開放式廚房面積約150方呎，主人睡房外連工作平台，增加通風度。單位雖然與市場上的細單位一樣，採開放式廚房設計，不過，發展商特別在廚房位置加裝一扇窗，在市場上同類形設計十分罕有。廚房內亦設有一盞感應燈，毋須接觸都可開關，方便煮食時隨時開燈。

廚房設感應燈方便煮食

此外，發展商亦開放18樓H室示範單位，屬實用面積340方呎的1房戶，單位大廳面積同約150方呎，長方形的設計方便擺放家具。值得一提的是，上述兩個示範單位的浴室，均設有一扇窗，在市場上的同類細單位比較少見。雖然發展商未設開放式單位的示範戶，但發展商表示，該類單位每戶均設有一部智能電視，放置在開放式廚房之上，要觀看電視時可把電視機放下，不用時可升高，方便慳位。

燈掣地磚添懷舊氣息

另方面，新世界近年在不同樓盤都加入不同的設計特色，以突出樓盤風格，如今年初推出的荃灣柏傲灣，便採用了遊艇作設計概念，項目部分單位的主人套廁、地板及窗戶，即使是外牆部分，均參照郵輪設計，而廚房內部分儲物空間，更是參考飛機的行李櫃設計。

今次推出的瑧蓺，為凸顯西區的形象，便加入不少懷舊的設計，如每戶的燈掣，均是樓盤獨有，其深色的外表，以及金屬燈掣透過上下推撥開關，都有別於坊間交樓標準。另外，露台均用上懷舊式樣的地磚，且不同樓層有不同款式。

大廈外觀方面，不同單位的露台之間設有一塊磨沙玻璃，且不同樓層會設於左、右不同位置，既可增加單位私隱，同時為大廈外形加添一點變化。

■有片睇

如欲觀看更多瑧蓺現場環境，可登入明報財經網瀏覽：

mpfinance.com

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2 : GS(14)@2017-12-03 00:45:12

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9488&issue=20171202


【明報專訊】西營盤迷你戶新盤既然有價有市，自然吸引不少發展商在區內大事收購重建，其中一直在市區都有不少併購之恒地（0012），在西營盤就有多個樓盤準備推出，當中最快推出的新盤，料為擬於明年推出的忠正街6至22號，項目可提供約200多個單位，有望明年次季推售。

恒地翰林峰至今累售逾290伙

另同由恒地發展的忠正街1至19號項目，則計劃最快明年底或2019年推出，估計同樣設有200多個單位。

不過，若要數恒地在西環一帶最大的重建項目，應為今年5月推售的西環翰林峰，項目前身為西環大樓，於1961年落成的11層高商住大廈，恒地於2014年以29.5億元在強拍場上統一業權。樓盤5月推售時，首批折實實呎約2.61萬元，較區內指標屋苑寶翠園平均實呎2.1萬元貴逾兩成，但迄今已售出超過290個單位，佔整體645伙約45%。

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3 : GS(14)@2017-12-03 00:45:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0237&issue=20171202


【明報專訊】雖然西區接連有單幢迷你盤落成，但在鐵路效應下，加上區內位處名校網，且鄰近中區一帶金融核心區，區內細單位不愁無租客，且租金甚為可觀，個別1房單位，呎租高見94元，逼近山頂洋房租金。

中原高級資深營業董事李巍表示，華置（0127）發展的西環南里壹號，一個實用244方呎高層02室、1房間隔，新近以月租2.3萬元租出，折合實用呎租高見94元，料創西區細單位新高呎租水平。資料顯示，業主於2014年以606萬元購入上述單位，現享租金回報率約4.6厘。至於瑧蓺同系的港島西區租金活躍，新世界（0017）西營盤瑧璈，一個低層單位亦以呎租76元租出，回報達3厘以上，他預期，瑧蓺入伙後呎租有機會挑戰100元水平。

瑧蓺早前開售，有不少投資者入市，美聯高級區域營業董事李頌賢表示，由於項目地理位置優越，租務潛力理想，故項目長線投資客佔約四成，而用家則佔約六成，預期項目落成後呎租可達80至90元水平，租金回報料近4厘。

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