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深圳樓市成交量暴跌近半 公務員拋盤佔三分之一 世德散人

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2014/06/11 06:46 來源:新華報業網-揚子晚報

深圳樓市「紅五月」泡湯  傳統「紅5月」的樓市成交慘淡,以降價和大幅優惠為核心的相關廣告詞彙充斥於深圳各家樓盤。一方面地方政府陷入「救市疑雲」,一方面持幣購房的「剛需」則在冷眼觀望。

  頭腦清醒的地產商已意識到危機正在逼近,已開始部署戰略退卻。在市場陷入低迷時,個人投資者最先感受到寒意。

  除此深圳樓市除了烏云密佈外,有關住宅空置率至少85%傳聞喧囂之上。業內流傳的一份報告稱,深圳約有950萬套住房,但供電局統計中交電費的僅有250萬戶左右。也就是說,房屋空置率達到近四分之三。

  深圳五月新房成交量暴跌近5成

  「最近我一直接到房產中介的電話,不是叫你看房,就是問你有沒有興趣投資商舖。」深圳市王小姐說道,類似這種事情並不是個案。

  深圳炒房者感受到樓市寒意的逼近,在深圳有數十套房子的鄧先生也按捺不住,開始拋售自己手上的房子,「最近市場不好,樓市一直在降溫,我不如賣了商品房買商舖,投資回報率高一些。」鄧先生表示。

  往年被業內稱為「紅五月」的這段時期,並沒有進入旺季,樓市和土地市場表現均較為平淡。據深圳市規土委公佈統計數據顯示,5月份深圳一手住宅成交套數為2547套,同比跌48.8%,環比降13.2%,但成交均價從容,23981元/平方米,環比穩漲1.1%。因市場整體環境欠佳,除福田外,各區成交量均明顯下滑。

  二手房市場則出現大量拋盤現象,即使有大幅降價出售成交也不理想。5月深圳市二手房成交套數為4758套,成交面積為39.8萬平方米,相比4月下跌8.4%,與去年同期相比則大跌24.99%。

  據中原研究中心監測,全市188個樓盤樣本成交均價為29829元/平方米,相比上個月下降0.4個百分點。

  美聯地產中介告訴21世紀網;「現在大量公務身份的業主拋盤,拋出房源大約佔到了二手樓盤的三分之一,另外企業主近期也在市場上大量拋盤。」

  在利率方面,5月以來,房地產信貸收緊態勢在央行「喊話」後較上月並沒緩解,反而商業貸款的優惠利率逐漸減少,利率普遍走高。

  融360最新報告顯示,深圳27家銀行中,目前最低利率是匯豐銀行的9折利率,其次是招商銀行的9.8折利率,匯豐銀行規定貸款額在150萬以上才可以享受利率9折優惠,100萬至150萬隻能拿到9.5折。同樣的情況還出現在建行、工行及農行,其利率浮動與貸款額度、貸款方式掛鉤。廣州銀行、杭州銀行、光大銀行、平安銀行和上海銀行等五家銀行暫停了房貸業務。

  近日,萬科董秘譚華傑在機構組織的一次電話會議上表示,5月是市場接近底部的狀態,6月是市場能否復甦的關鍵時間段。

  深圳住宅空置率至少85%?

  房價的漲跌與房屋的空置率有著相輔相成的關係。而房屋空置率是衡量房地產市場健康程度的重要指標,房地產泡沫必然伴隨高空置率。

  近期,有人士通過深圳的實際用電戶除以存量房建築面積,推算出了深圳住宅空置率至少85%,雖然數字的準確度有待商榷,但這樣的推算結果卻是讓人大跌眼鏡。國際上通行的空置率,是指某一時刻空置房屋面積佔房屋總面積的比率,商品房空置率在5%至10%之間為合理區;空置率在10%至20%之間為空置危險區;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。照這個數據來看,深圳樓市已在危險的區域內。

  中原地產深圳公司副總經理賀曉麗告訴21世紀網:「寫字樓的空置率在20%以上就屬於危險區域。住宅則很難得出完美答案,因為居住的功能性不同,有的為了學位房、有的則為了交通便利,但一般樓盤在3年交盤後空置率低於50%就屬於危險範圍。」

  但如何計算空置率,業界歷來存在爭議。除了計算實際用電量,也有通過用水量、看亮燈率來計算的,早在2011年,就有深圳大學的學生,歷時半年調查121個樓盤的4.1萬套住宅,通過查水表算出,深圳一手樓空置率達到43%。

  此後,有媒體記者前往深圳各大新興住宅區以燈亮情況來判斷空置率,稱龍崗片區八成空置率,後海片區六成空置率,龍華、阪田的空置率更是高達八成。

  北京聯大應用文理學院城市科學系主任張景秋曾表示,查兩次水表調查間隔兩個月,其間正值炎熱的夏季,如果有常住戶的話,其用電量應該較大。因此假定,如果兩個月內某住宅用電量在10度以內,就可以認定該住宅為空置。

  但深圳大量的農民房給空置率的計算帶來困難,深圳樓市在全國來說非常獨特,在已有的住宅存量中,只有大約25%是真正意義上的商品房。剩下的75%,絕大多數是違法建築(小產權房),此外還有部分安居房、單位集資房、軍產房和村子建設的統建樓,這部分的面積每年都在變化,不利於監測與計算。

  另外,深圳一些違法建築(小產權房)則會出現一戶電表後面有十幾戶同時用電的現象,所以以電表判斷空置率有一定侷限性。

  值得注意的是,關於空置率達到60%以上的信息,得到了眾多業內人士在微博、微信上的競相轉載,他們認為,這或表明,深圳也開始進入消化存量房的階段,也就是說,「一線城市」房價相對堅挺的說法或許站不住腳。
深圳 樓市 成交量 成交 暴跌 近半 公務員 公務 拋盤 三分 之一 世德 散人
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港股暴漲港元需求激增,金管局註資31億港元接美元拋盤

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港股暴漲港元需求激增,金管局註資31億港元接美元拋盤

作者:朱麗娜

4月9日,“港股通”買入成交7.51萬筆,成交金額達到127.06億元,而賣出成交累計5.43萬筆,金額達到38.72億元。相比之下,當日北向的“滬股通”每日剩余額度有179.8億元人民幣,余額約占每日額度的138%,顯示賣盤成交金額多過買盤成交金額。

在單日打破七項紀錄之後,香港股市繼續高歌猛進。

截至4月9日收盤,港股繼續大升707點,收報26944.39點,上漲2.7%,刷新七年歷史新高。主板成交亦創下新紀錄,達2915.29億港元。恒生國企指數攀升2.63%,漲351.78點,收於13748.37點;恒生紅籌指數上漲3.15%,升159.43點,收報5227.81點。

“現在買港股還來得及嗎?”

“滬港通額度老爆滿買不進去了可怎麽辦?”

“交易量放大後會不會像內地市場那樣暴漲暴跌?”

9日晚,港交所總裁李小加在其最新網誌中說,這是最近他最被常問及的三個問題。

自去年11月滬港通啟動以來,港股通一度被戲稱為“幽靈列車”,額度持續使用不足。然而,“南冷北熱”自4月8日起發生驚天大逆轉,截至9日13:47,南下的港股通105億元每日額度連續第二日被搶空,比前一日提前一個小時告罄。而過去數月,港股通額度用量最高記錄僅為25.59億元。

港交所主席周松崗坦言:“滬港通是港股成交破頂的催化劑之一,兩周前內地厘清機構投資者參與滬港通的政策,造就了港股成交急升。”

據港媒報道,由於散戶投資者湧入市場買賣盤激增,導致一通證券、耀才證券、渣打銀行及創興證券等網上平臺發生“大塞車”,用戶一度無法登錄。

對於“一片暢旺”的港股,李小加呼籲投資者,“不要急,不用慌”。他強調機會無窮而風險常在。並且他指出,盡管滬港通額度接連爆滿,實際上,相比內地股市日均一萬億以上的成交量來說,經由此管道進出的資金量仍然有限,截止8日,港股通總額度僅使用19%,約479億,而滬股通總額度也僅用了39%,約1157億。

資金流入跨境ETF

“港股成交近日創下新高,港股通額度用完並且港元匯率偏強,這三個指標都表示外圍資金持續流入香港市場。”瑞銀財富管理投資總監辦公室亞太區股票副主管何偉華表示。

在巨量資金湧入香港的帶動下,港元匯率不斷走強。根據香港財資市場公會數據顯示,4月9日,港元兌美元即期匯率為7.7506,逼近7.75強方兌換保證。

香港金管局發言人4月9日晚間表示,該局按照貨幣發行局機制當日向市場註入31億港元承接美元沽盤,是去年8月以來首次註資。金管局表示,近日隨著股市暢旺,市場對港元需求有所增加。

“目前南下的資金還是以散戶為主,很多是通過銀行理財渠道,比如一些內地銀行幫助一些高端客戶進行資產管理,這些資金很大一部分配置在股票之中,而一些公募基金仍在集結之中。”某外資基金經理向本報記者透露。

他續指:“其實很多國內的基金早在去年就已經來香港了解港股的運作規律,但他們發現港股市場的玩法傾向於挖掘價值,和國內市場的玩法很不同。目前有些基金還在等待公司內部的批複,或者還在繼續研究港股的投資策略。”

所謂“春江水暖鴨先知”,在港股上演報複性追漲行情之前,4只在內地掛牌上市的港股ETF基金成交已經激增。證監會新政一推出,H股ETF在3月30日第一個交易日即暴漲8.38%,4月3日和7日港股休市停牌期間,H股ETF再次暴漲,漲幅分別為5.62%、7.13%。

“這與當初很多香港投資者蜂擁購買A50基金一樣,因為通過港股通購買港股,散戶投資者需要兌換港元,過程中有一定的匯兌成本,同時還設有50萬元的資產限制,而港股ETF交投則更加便利。”豐盛金融資產管理董事黃國英向記者表示。

上海證券交易所資料顯示,4月9日最新參考匯率人民幣兌港元的買入和賣出價分別是0.7768和0.8248,而實際結算則為0.79885和0.80035。

在投資港股的一系列指數基金中,素有“小港股直通車”之稱的易方達H股ETF(510900.CN)管理規模最大、成交最為活躍。來自上海證券交易所信息顯示,截至4月9日,該ETF飆漲9.98%,單日成交量達568.16萬手,成交金額為8.4億元。該ETF最新份額為13.15億份,比去年年底1.27億份暴增9.35倍,單位資產凈值1.2541元,單日上漲5.53%。

同時,華夏基金旗下投資港股的華夏恒生ETF聯接(000071.CN)4月9日起已暫停定期定額投資申購,原因為“保護基金份額持有人的利益,保障基金平穩運作。”

渣打財富管理投資策略主管梁振輝表示:“目前恒生指數PE大約11-12倍,處於比較合理的水平,後市仍有較大的上升空間。雖然今日港股升勢比較急促,但相對歐美股市而言,自2009年3月美聯儲推出量化寬松措施以來,香港和內地股市仍大幅落後於歐美市場。因此短期內出現大幅暴跌甚至股災的風險較低。”

同時,他指出,雖然港股整體向上的動力毋庸置疑,但由於內地投資者湧入,“港股的波動性將明顯增加,全年波幅將在5000-6000點左右。”

根據渣打的統計數據,今年迄今為止,港股的波幅達到4610點,相比之下,2012-2014三年內的年度波幅分別為4662點、4685點、4225點。同時,A股市場今年的累計波幅已達967點,前三年的波幅則分別為529點、595點、1265點。

市場主旋律:沽A買H

在南下資金連續兩日瘋狂搶購港股的同時,海外投資者正在積極沽出A股。

4月9日,“港股通”買入成交7.51萬筆,成交金額達到127.06億元,而賣出成交累計5.43萬筆,金額達到38.72億元。相比之下,當日北向的“滬股通”每日剩余額度有179.8億元人民幣,余額約占每日額度的138%,顯示賣盤成交金額多過買盤成交金額。

同時,多只A股ETF亦錄得大量沽空交易。安碩A50(02823。HK)沽空金額22.96億元,沽空比率35.6%,收報跌1.4%,總成交金額64.59億港元。南方A50(02822.HK)沽空金額17.59億元,沽空比率25.3%,總成交金額達69.43億港元。

“由於A股自去年下半年以來持續飆升,而港股漲幅相對落後,隨著H股逐步追漲,目前整個市場的主流操作策略就是沽出較貴的A股,買入價格較低的H股。”黃國英表示。

同時,他透露,在過去兩周內旗下基金的A股持倉數量由過去十幾只一路減持至剩下兩只,“雖然以前A股市場貴很多,但成交量是港股的十幾倍,而且市場動力較好。目前在香港市場憧憬內地公募基金南下的刺激下,市場氣氛明顯改善,春風開始吹向港股”。

黃國英續稱,目前南下的資金主要追逐一些兩地上市價差較大的股票,以及目前未在中國內地上市的國內公司,如騰訊控股(00700.HK)。根據港交所網站最新發布的3月“港股通”十大成交活躍股票則包括漢能薄膜發電(00566.HK)、中國鐵建(01186.HK)、海通證券(06837.HK)等。

此外,他指出,隨著兩地股市差價不斷縮窄,市場的炒作重心或將跟隨估值變化而轉向。截至9日收盤,追蹤內地和香港兩地同時上市股票價格差異的AH股溢價指數收報123.74,跌幅達3.33%,顯示出港股較A股的價格折讓有所減少,不過整體來說,A股還是較港股平均貴23%。

“一些對沖基金,由於單個基金規模小,適合快進快出的跨境套利策略。而對於一些長線的多頭基金而言,由於整個規模體量較大,目前還是傾向於吸納A股,從長期回報的角度來看,A股的這輪牛市才剛剛開始。”某外資公募基金經理向記者表示。

本文來源:21世紀經濟報道

港股 暴漲 港元 需求 激增 金管局 註資 31 美元 拋盤
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恐慌性拋盤終現 A股大跌倒逼政策利好

該來的終究還是會來的。1月16日,A股市場出現了近期難得的恐慌性下跌,盤中再度出現個股大面積跌停的景象,創業板指數盤中跌幅一度超過6%,投資者似乎又來到了2016年初的熔斷時刻。當然歷史沒有簡單重複,隨著藍籌股午後不斷護盤,滬深兩市股指隨後均出現了探底回升,上證指數更是僅微跌了0.30%,但盤中股指巨大的振幅還是使得投資者感覺到了一絲寒意,A股還會繼續下跌嗎?

其實對於有經驗的投資者而言,周一股指的大跌或許並不意外,早在上周股指持續縮量陰跌的過程中,股指走勢的羸弱早已顯露無疑,部分前期的強勢股或者妖股都已開始止升轉跌,一些連續上攻漲停的個股也往往在二板之後就無力上行,市場風險偏好開始明顯降低。與此同時,新股IPO上市的步伐在2017年反而有所加快,再加上2015年牛市時個股定增股份開始紛紛進入解禁高峰,而入市資金卻並未有明顯的增加,市場供需開始出現明顯的轉折,下跌也就成為了股指自然的選擇。

當然股指的下跌也有其自身的規律。一開始都是縮量陰跌,如果連續幾天下跌都沒有下檔支撐的話,那麽恐慌性拋盤的出現必然會帶來股指的加速下行,周一A股市場的下跌就是這樣規律的體現,此前創業板指數的7連陰走勢其實已經在提示投資者市場的弱市狀況了,必要的警覺其實是投資者必修的功課,更不用說上周五創業板的下跌其實已經開始有加速的趨勢了。

不過在經歷了周一的大跌之後,投資者或許不必過於驚慌了。之所以筆者有這樣的判斷,一方面監管層肯定也不希望股指出現暴跌,周一盤中藍籌股的護盤動作明顯是國家隊的作用,近來較快的新股IPO速度或許會就此有所改變;另一方面,股指周一的大跌也在一定程度上宣泄了空方的力量,很多個股周一的低點或許將成為股價近期的低點,而其反彈的高度則將在很大程度上取決於個股的基本面。盡管有很多投資者或許會看好小盤股的反彈速度和空間,但在筆者看來,2017年上半年,藍籌股的投資機會將更為確定,而這也是由A股市場投資者機構的根本性變化所決定的!

周一,上證指數報收3103.43點,下跌9.33點,跌幅0.30%,成交2628億元;深成指報收9712.80點,下跌295.50點,跌幅2.95%,成交2592億元;創業板指數報收1830.85點,下跌69.09點,跌幅3.64%,成交727億元。兩市全天合計成交達到5220億元,較上一交易日大幅增加。

恐慌性 恐慌 拋盤 終現 大跌 倒逼 政策 利好
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