ZKIZ Archives


金管會擬鬆綁 投資性不動產後續評價改採巿價法 掛牌公司獲利波動大 投機風險拉高

2013-10-14  TWM
 
 

 

上市櫃公司財報正式導入國際會計準則(IFRS)實施不到一年時間,金管會日前拋出有意檢討不動產入帳規定和後續評價方式,讓原本交易冷清的資產股突然熱絡起來,包括士紙、新紡、南紡、勤益、黑松、農林、大同、台肥、南港、國泰、新光等坐擁大筆土地的公司,頓時成為市場關注的焦點。

根據IFRS規定,企業對於帳上的不動產,在開始導入時,可選擇成本法或市價法入帳,前者是依照歷史成本,也就是當時的購買價格;後者則是經公正鑑價後,按市價入帳。

擁精華土地 增值空間大然而,過去金管會擔心上市櫃公司經營階層會利用市價法操弄損益和淨值,進而影響股價漲跌,因此對市價法給予很高的限制條件,使得二○一二年IFRS開帳日(轉換日)開始,僅有二十家公司改用市價法重新入帳,且只允許投資性不動產,自用性不動產不在許可範圍內。

而且金管會要求增值部分必須直接算入保留盈餘(不列在損益表),並限制股利分配,至於後續評價則一律採用成本法(即開帳日的入帳金額),和國際上慣用的市價法沒有接軌。

對此,資誠會計師事務所營運長周建宏表示,參考國外先前實施的情況,開帳日選擇成本法的公司還是多於市價法,台灣不是特例,只是後續評價方式台灣走自己的路;而勤業會計師事務所會計師江美艷則認為,過去台灣鑑價環境不成熟,金管會怕經營階層操弄損益,才會「只做一半」,「先求有、再求好」。

如今金管會從善如流,決定完全和國際接軌,讓企業對於投資性不動產後續評價,可以採用市價法,持有大量不動產的上市櫃公司,將可認列增值利益,如果土地持有成本低、時間長,且坐落在精華區,估計每股稅後純益(EPS)將大幅增加,尤其是開帳日採用成本法入帳的公司。

據了解,金管會早在第三季就針對所有上市櫃公司進行問卷調查,詢問各財會主管對不動產入帳方式的看法和可能的影響。不過《今周刊》私下了解發現,這些問卷回函多半建議維持「不調整」的意願,顯示財會主管們對於市價法抱持著觀望的態度。

宜有配套 預防股價炒作一位上市製造業會計主管表示,實施市價法有三個「麻煩」,一是出具財報時,每次都要找鑑價單位評估,徒增作業時間;二是倘若土地上面有建築物,重估增值後反而會增加折舊費用;三是萬一土地價值大幅下跌,損益表會受到極大的影響,無法凸顯本業辛苦經營的成果。

這位主管認為,採用市價法評價意願很強且動機不單純的公司有三種,一是借款太多,負債比太高,達不到銀行團對財務結構的要求,透過不動產增值可以改善財務比率;二是準備要上市櫃的公司,用來粉飾財務報表,以拉高承銷價;三是老闆(大股東)想要操弄股價。

而不願具名的市場中實戶則表示,金管會打算接軌國際的想法值得鼓勵,但是就投資角度來看,資產股如果帳上土地都用市價評估,則該有的價值都呈現出來,反而「缺乏想像空間」,主力想要炒作股價的意願就會降低。唯值得慶賀的是,「現在的金管會對股市態度很偏多」。

未來一旦不動產後續評價實施市價法,市場該如何因應?周建宏認為,首先金管會應建立配套措施,防止經營階層炒作股價,而投資人除了關心EPS外,還要了解損益表的內涵和結構,尤其是不動產評價方面的財報附註內容。

江美艷則補充表示,投資人過去只看「損益表」的習慣,應轉換到「資產負債表」;從只計較損益的想法,改為重視企業資產和負債品質的觀念。她強調,由於市價法會讓企業獲利明顯波動,因此對短線投機客而言將拉高風險,中長期的投資者則不必太過擔心。

20家已採市價法入帳的公司勤益(1437)、程泰(1583)、大同(2371)、良得電(2462)、國建(2501)、新建(2516)、彰銀(2801)、台壽保(2833)、聯邦銀(2838)、新產(2850)、三商壽(2867)、富邦金(2881)、國泰金(2882)、台新金(2887)、新光金(2888)、三商行(2905)、欣陸(3703)、太欣(5302)、惠光(6508)、中鼎(9933) 坐擁金雞母!

——投資性不動產淨額占股本100%以上的公司股票代號 公司名稱 投資性不動產

淨額(億元) 股本

(億元) 比率(%)

3252 海 灣 15.16 2.00 757.8 4416 三 圓 30.51 6.00 508.5 1437 勤 益 73.1220.40 358.5 8913 全 銓 15.72 4.97 316.5 2035 唐 榮 104.50 35.00 298.6 2913 農 林 175.43 66.74 262.9 2905 三商行 174.10 68.12 255.6 2362 藍 天 177.16 70.10252.7 5607 遠雄港 37.59 17.00 221.2 2514 龍 邦 122.53 56.32 217.6 5601 台聯櫃15.59 7.20 216.5 5530 龍 巖 75.41 39.91 189.0 1903 士 紙 46.75 26.00 179.8 2420 新 巨 26.59 15.26 174.2 1503 士 電 84.40 52.10 162.0 1419 新 紡 47.5930.00 158.6 1234 黑 松 79.51 53.58 148.4 3051 力 特 46.47 32.53 142.8 5203 訊 連 13.07 9.44 138.5 3703 欣 陸 112.24 84.12 133.4 2923 F-鼎固 222.27 174.03127.7 1315 達 新 27.08 22.00 123.1 註:以上市櫃公司財報為主,未考慮各別不動產買進時間、地段和增值潛力。

資料來源:《台灣經濟新報》(TEJ)

撰文‧張弘昌

金管 管會 會擬 鬆綁 投資性 投資 不動產 後續 評價 改採 採巿 巿價 價法 掛牌 公司 獲利 波動 投機 風險 拉高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=77165

中報季|投資性物業租金收入增加62.8% ,龍湖商業開始發力

完成更名後的龍湖集團(0960.HK,下稱“龍湖”),除住宅外投資性物業也開始發力。

龍湖集團8月21日發布中期業績報告,上半年合同銷售額同比增長4.8%至971.0億元,營業額同比增長45.9%至271.2億元。

其中,銷售總建築面積629.1萬平方米,較上年同期增長5.7%。銷售單價15,435元/平方米,較上年同期降0.8%。

環渤海、長三角、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為305.5億元、279.4億元、246.5億元、113.4億元、26.2億元,分別占該集團合同銷售額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

利潤表現看,龍湖中期歸屬於股東的溢利為54.3億元,減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心溢利同比增長31.4%至37.3億元。

毛利同比增長48.2%至100.7億元,毛利率為37.1%,核心權益後凈利潤率為13.8%。

從數據看,龍湖的銷售增幅較為緩慢,利潤則繼續保持不錯的表現。

“從今年來看,我們的供貨夠了,2000億這是沒有任何懸念的,大量的推盤會在下半年,主要是拿預售證比較難。”龍湖CEO邵明曉在業績會上說。

目前,龍湖的四大主航道分別是住宅、商業、長租公寓、智慧服務,從目前的趨勢看,通過多年發展,龍湖商業開始為集團貢獻收入。

根據中報,龍湖物業投資業務收入18.5億元,同比增長62.8%。其中,商場、長租公寓、其他收入的占比分別為90.7%、7.5%和1.8%。

截至2018年6月30日,龍湖集團已開業商場的建築面積為258萬平方米(含車位總建築面積為337萬平方米),整體出租率為97.0%;已開業長租公寓整體出租率為76.2%,其中,開業超過六個月的項目平均出租率為90.1%。

最近幾年,龍湖一直在商業地產領域跑馬圈地,希望獲得穩定的資金回報。根據龍湖規劃,計劃在2020年l累計開業商場50座,租金收入60億,商場主要集中布局在一二線城市。以上海為例,上海龍湖目前已有6個商業項目。

“我們平均每年把住宅回款的10%用於投資性物業。”邵明曉說。

從中報數據看,商業的貢獻慢慢增加,按照推算,未來將成為龍湖的重要業務中貢獻之一。

從土地端看,龍湖正在不斷進入更多城市。截至今年上半年,龍湖集團的土地儲備合計6363萬平方米,權益面積為4552萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5142元。期內新增收購土地儲備總建築面積為1298萬平方米,權益面積為898萬平方米,平均權益收購成本為每平方米4849元。

從項目數量看,龍湖獲取42幅土地,拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。

邵明曉表示,未來龍湖將保持住宅規模TOP10,商業規模TOP3水平。

負債方面,龍湖繼續保持平穩水平。於2018年上半年末,龍湖集團凈負債率為54.6%,在手現金為421.3億元。

目前,龍湖綜合借貸總額為1079.3億元,平均借貸成本為年利率4.5%;平均貸款年限5.82年。

 

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權,不得以任何方式加以使用,包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。 如需獲得授權請聯系第一財經版權部:
021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com

責編:陳姍姍

中報 投資性 投資 物業 租金 收入 增加 62.8% 龍湖 商業 開始 發力
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=267561

內地封殺走資 銀聯禁碌卡買投資性壽險港保險業恐裁5,000人

1 : GS(14)@2016-10-30 12:39:52

【最後衝刺】 尖沙嘴英國保誠保險大樓昨日有逾百內地客,在經紀及代理陪同下排隊等候投保。 周智堅攝



【本報訊】中國再出招阻資金外逃!銀聯昨證實,內地客赴港碌卡買投資性壽險渠道即日堵塞,以後只可以購買意外、疾病等旅遊消費產品,直接封殺走資渠道。業界指出,事件將導致本港代理生計受損,估計會掀起保險業裁員潮,涉及人數或達5,000人。記者:周家誠 江靖然



銀聯指,發現有內地客多次在同一保險公司碌卡,而且交易量激增,故此向這些險商發放合規指引,當中提及內地客在境外僅可購買與意外、疾病等旅游消費相關保險,有投資成份的壽險產品均遭禁絕。本港保險公司包括保誠、宏利等均於昨日即時落實規定,不過仍有代理、經紀作最後衝刺,本報直擊位於尖沙嘴的英國保誠保險大樓,逾百操國語的內地客,在經紀及代理陪同下排隊等候投保,場面相當墟冚。



意外及疾病險不受限

據保監處數據,現時內地客佔本港新造保費約四成,而保誠、友邦香港等比例更遠超市場平均數,當中不少人選擇以碌銀聯卡渠道投保,若果堵塞這渠道,對於本港保險業大有影響。事實上,不少內地客現時在港購買投資成份相當高的分紅壽險,甚至是稱為萬用壽險的美元計價產品,這類保險的佣金通常較高,反而銀聯容許內地人買的意外、疾病險,對保險代理而言,利錢甚薄。有任職保誠、主攻內地客的代理表示,公司正想辦法研發另一渠道,助內地客資金來港買壽險,例如透過公司滙款、支票等方式,甚至要求使用收費相當昂貴的Visa及Mastercard等,但仍然遠不及銀聯卡方便及直接,相信新政策對收入有很大影響。


部份保險經紀擬轉型

國際專業保險諮詢協會會長羅少雄認為,今次事件或會引起保險業輕微裁員潮,約5%從業員可能被裁。根據保監處數據,今年首季香港保險經紀約1萬人,代理則約8.4萬人,計及後勤人數,估計現時保險從業員逾10萬人,若果裁員5%,意味有接近5,000人將會受影響。羅少雄呼籲,從業員應該要擴闊自己知識層面,可銷售更多不同類型投資產品。有保險經紀表示,將會轉型銷售更多不同類型投資產品,因為內地人若果未能投保,有機會透過其他渠道走資,例如買南下基金、港股通,甚至是港樓。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161030/19816558
內地 封殺 走資 銀聯 聯禁 禁碌 碌卡 卡買 投資性 投資 壽險 保險業 保險 恐裁 000
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=314050

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019