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坐擁五十億元身價 騎破摩托車看屋炒房大咖黃勇義 縱橫房市撈錢三招

2011-12-19  TWM

 


被外界喻為台北炒房投資客頭號戰將、綽號「勇哥」的黃勇義,日前因炒房逃漏稅被檢調收押,消息傳出後引起一陣議論。勇哥究竟是什麼樣的人物,讓他能在台灣 房市炒房二十年不敗?

撰文‧梁任瑋

黃勇義,一個大家在媒體看過,卻又不熟悉的名字,之所以神祕,那是因為相較黃文雄、黃家進與劉月釵「三黃一劉」等投資客,黃勇義(勇哥)是行事最低調的一 位,外界總難一窺廬山真面目,更遑論在媒體上看到他的照片,儼然是「最熟悉的陌生人」。

行事始終低調 因被收押而曝光這幾年,在台北房市崛起的幾位投資客,以綽號「雄哥」的黃文雄為例,目前為住商不動產加盟店東兼台北市房仲公會副理事長,乾爹是房仲業大 老、東森房屋董事長王應傑。黃文雄這幾年活躍於台北市房仲公會活動,在累積財富後,也希望更上一層樓,積極爭取理事長大位,但因投資客備受爭議的身分,引 起其他仲介會員反感,因而作罷。

至於「帥過頭」黃家進,為了招徠網友揪團購屋,喜歡在媒體曝光,更因上過談話性節目︽2100全民開講︾一炮打響知名度,他的名下只有一戶自用住家,其他 房地產投資都是用網友名義購買。以他的資金實力,在投資客圈子當中,其實並不算突出。

另外,「劉媽媽」劉月釵不僅高調用本名買下東區SOGO百貨附近店面、仁愛路豪宅「帝寶」、信義路豪宅「勤美璞真」,還培養兒子俞昌哲接班房地產投資事 業。從一家皮鞋店老闆娘翻身為投資大咖的人生故事,更是被投資客奉為經典。

相較之下,黃勇義從不接受媒體採訪,他的炒房手法多數都是以訛傳訛、只聞其聲不見其人,此次是因為被檢調收押被拍到,照片才首度在報紙曝了光。

身材高瘦、戴著黑框眼鏡,總是穿著普通夾克外套的黃勇義,斯文的外表,乍見他時完全無法與炒房時的霸氣連結在一起。

今年四十八歲的黃勇義,退伍後第一份工作,就是到萬華一家房仲店頭擔任業務員。一九八九年眼見台灣房價飆漲,他辭掉房仲工作,跳下來做投資客自己賺。

不過,剛起步的他,受限自有資金少,先從新北市三重、蘆洲低總價的區域開始買賣,但當時黃勇義就懂得替不動產創造「附加價值」。例如,老公寓屋況與賣相較 差,他就會找工班重新裝潢粉刷,提高銷售時的房價與利潤,姑且不論施工品質如何,他可說是將行銷學發揮到淋漓盡致。

用三把金鑰 縱橫房產投資雖然黃勇義搭上前一波房地產景氣高峰,但隨著之後台股從萬點崩盤,房價跟著兵敗如山倒,也讓黃勇義的炒房人生遭受極大的挫折。一九九六年到一 九九八年,一度因為資金周轉不靈,出現房貸延遲繳款情形,讓他差點就要收山,所幸熬過景氣寒冬,二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後,房市買 氣復甦,才讓黃勇義活了過來。

歸納黃勇義縱橫房地產投資市場有三把金鑰。第一,擁有過人的體力,他對於買賣房屋有很強的信念,可以每天從社子騎機車到台北市大安區看房子,風雨無阻,因 此「一年要騎壞四輛摩托車」。

一位東區資深投資客就說,「黃勇義這樣搞,也是很需要體力,我們光處理一、兩間就很費神了,更不要說同時有兩、三百間在handle(處理),要是我就沒 辦法像他一樣control(管控)!」第二,勇哥也與大台北各家房仲業務員維持密切的互動。「做投資客這行,最重要的就是房仲人脈!」如果找到熟識的房 仲在第一線幫忙開發案源,就等於掌握源源不絕的炒作機會。尤其像黃勇義炒中古屋住宅已玩成精了,仲業報給他案子,他可以不用到現場看屋,從門牌就分辨得出 屋況,立刻決定成交,加上他的進貨量大,與他配合的業務員根本不用擔心沒業績。

而且黃勇義對仲介很阿莎力,只要幫他賣掉房子,不但給足佣金二%,有時候還會另外包十萬元紅包激勵獎金,讓仲介更有衝勁幫他服務。

甚至業務員賣不掉的案子,也會請黃勇義幫忙處理。因為曾受惠於黃勇義,業務員一有好物件,第一時間就主動報給黃勇義,讓他比其他投資客更快掌握Apple 級(條件好)的物件。

第三,征戰房市二十二年來,黃勇義累積了龐大的資金部位,手頭上隨時可動用的現金高達上億元,成為他掃貨源源不絕的銀彈;他深知房市的「領頭羊效應」,將 資金重押大安區精華地段,讓財富加乘效果更為驚人。這八年來,大安區房價從每坪三十萬元,一路起漲至今每坪站上一百萬元大關,黃勇義的身價也跟著水漲船 高。

真正奠定黃勇義在投資客圈的江湖地位,是○三年左右靠著台灣房地產市場低利率、低總價、低自備「三低」的投資環境,成為他壯大勢力規模的沃土,加上過去十 餘年買賣房屋的經驗,他敏銳地嗅到房價正要起飛,因而將大量資金轉進台北市大安區、中正區、信義區的中古屋市場,直接在市場上放話「大安區每坪三十萬元以 下的房子全吃」,全盛時期手頭上有三百戶房子,平均每天成交十五戶,成為台灣最大咖的房地產投資客。

善於管理物件 因逃漏稅被盯為了爭取到銀行高成數的貸款,黃勇義炒房操作,都是找熟識的親戚朋友當人頭收購房屋,因為他們多半是銀行眼中信用良好的房貸戶,他再用人頭出 面向銀行超額貸款當作買進其他房子的周轉金,例如成交價一千萬元,他可能就貸一千兩百萬元。

隨著買賣數量愈來愈多,他的家族人頭已不敷使用,黃勇義才在市場上找其他人頭搭配,因為他的房子都是買進後,稍微整理過後就賣出的「短炒」性質,持有時間 都在三個月左右,人頭費從幾千元到幾萬元不等。

黃勇義貨源多,管理房子也很有一套。最早他先設立物件網站平台,裡面有一個物件總表,方便所有仲介、網友可以上網查詢物件資料,他的房屋鑰匙都直接放在委 託的仲介店頭,買方要看屋,都透過仲介帶看,一旦物件賣掉,他會傳簡訊告知各大仲介,其中與他往來最深的就是台北市多家住商不動產加盟店。

不過,黃勇義在網路上賣上百間中古屋的名聲傳開來後,因為未繳營業稅,被財政部盯上,自○八年起,國稅局針對個人以營利為目的銷售中古屋、法拍屋,一年達 六戶以上者,就要依法課徵五%營業稅、一七%營所稅,市場認為這根本就是「黃勇義條款」。

後來黃勇義乾脆成立天義國際經營炒房事業,登記資本額一千八百萬元,雖然他已躍升為市場上交易量最大的投資客,但依舊不改低調作風,公司就直接設在他住的 社子葫蘆街大樓一樓店面。從外觀上看,經過的路人絕對想不到葫蘆街這家沒有招牌,一點都不起眼的店面,高峰期每天交易的房屋金額高達上億元,這家公司的負 責人「勇哥」身價有五十億元,枱面上很多上市公司董事長身價還不如他。

房市滾利十餘年 因奢侈稅遭罰今年初,政府為了宣示居住正義,不但祭出奢侈稅牽制投資客,檢調也開始介入調查黃勇義炒房逃漏稅,因為資料數量龐大,直到十二月七日才收網, 外界才一窺他從○六年開始,透過三十六個人頭帳戶,四年內出售九百四十戶房屋,主要集中在台北市、新北市等高房價地區的炒房地圖。

初步統計,天義國際涉嫌逃漏營業稅、營所稅,其中營業稅和營所稅除了補稅,另外都重罰一倍,加上公司未分配盈餘加徵一○%的稅款,逃漏稅金額十一.五億 元,初估補稅加罰款高達三十九億元。

自從今年初房地產市場一片風聲鶴唳後,黃勇義不但很難再找人頭購屋,他的親朋好友也紛紛避之惟恐不及。使得黃勇義在六月奢侈稅上路前陸續拋售旗下房屋, 「只要不賠本就賣」,幾乎都賣得差不多了。但外界不知道的是,他也陸續將回收的資金改玩有租金收益的店面、總價上億元的豪宅。

例如,奢侈稅上路前,他就以總價二.二五億元買下台北市復興南路SOGO百貨復興館附近的「姜太太包子店」店面,並已在十月過戶到他太太郭枝芬名下,這是 他們夫妻倆罕見地用自己的名字購買不動產。而且郭枝芬的戶籍竟然是登記在天母東路一家住商不動產加盟店內,顯見他們與房仲往來密切,已到了生命共同體的程 度。

此外,黃勇義也持有西門町成都路戲院一樓的全家便利商店店面,還有博愛路正在興建的「揚昇君臨」預售豪宅,以及仁愛路四段「仁愛敦南」豪宅。

已在房市呼風喚雨十幾年的黃勇義,今年被國稅局一連串追稅動作搞得身心俱疲。近日在成功大學一○一年管理學院高階管理在職專班(EMBA)甲組的錄取名單 中,竟赫然發現黃勇義的大名。只有東南工專學歷的他,在離開學校近三十年後,也開始想重拾書本回歸單純的學生生活,反璞歸真,不想再涉入投資圈中的是是非 非。

黃勇義炒房逃漏稅的事跡曝光後,過去幾天也引起網友正反兩極不同的評價。有網友對他哄抬房價的行為大加撻伐,甚至對於他這幾年所賺的獲利,都將吐出來感到 大快人心;不論如何,黃勇義已在台灣房地產史上留下一個驚嘆號。

黃勇義

出生:1963年

現職:天義國際負責人

學歷:東南工專

經歷:房仲業務員

成績:5年炒房940戶

黃勇義炒房流程揭祕

仲介報物件

以低於市價1~2成購入

找人頭登記產權

向銀行申請房貸,並超額貸款以不實房產交易契約將資產登記在人頭戶名下重新整理屋況,簡單裝潢房屋出售,獲利出場

逃漏稅捐稽徵


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「勇哥」改行賣輪胎 「劉媽媽」轉念買燕窩 政府連出重手 炒房大咖忙轉型

2013-08-26  TWM
 
 

 

正午時分,烈日高溫下,彰化縣大村鄉一家輪胎工廠,一位身穿員工制服、戴著深度近視眼鏡的身影不停地指揮員工,眼前這位汗如雨下的中年男子,正是人稱炒房大戶「三黃一劉」之一的「勇哥」黃勇義。很難想像,二年前,他還是手中握有台北市大安區百餘間房屋的投資客,如今,他的頭銜是華豐橡膠總經理。

勇哥變身CEO

人生大轉彎 進軍橡膠業二○一一年底,因房地產投資逃漏稅被檢調收押後,黃勇義成為轟動全台的話題人物,原本低調的他,頓時在市場銷聲匿跡。

「這段時間除了打官司、變賣房地產補稅,其餘時間都在念研究所。」當時,黃勇義剛考上成功大學EMBA,他用了一年多時間,一口氣將四十五個必修學分修完九成。看得出來,當時被媒體撻伐得遍體鱗傷的他,亟欲褪去外界對他「炒房大戶」的負面形象,另一方面,或許也想替自己的人生重新鋪一條路。

今年初,認識多年的華豐橡膠董事長蘇明芬找上黃勇義,邀他參與華豐橡膠的私募,黃勇義思考三個月後決定放手一搏,也讓這位沉潛多時的房市投資客,人生有了一百八十度大轉彎。

華豐過去幾年都虧損,至今年第二季底,待彌補虧損已達八.八億元,但黃勇義認為公司體質還不錯,所以決定投入數億元參與增資。今年四月,他的妻子郭枝芬順利成為董事,七月時,他更被指派為總經理。

然而,華豐是上市公司,接下這個位置等同被迫面對媒體與投資大眾,問他準備好了嗎?黃勇義坦承,「這的確需要勇氣,也是個挑戰。」他說,入主華豐前,他極少接觸股票,唯一的重心就是房地產買賣,自從兩年多前政府實施打房,他才開始思考人生的下一步何去何從,那段期間他曾評估投資幾家科技公司,最後發現,「傳產業才是有根的行業啊。」「我是玩真的!」坐在堆滿貨品的狹小會議室,黃勇義談起自己從房地產業跨足橡膠業的決心,他坦言,不只華豐的老員工半信半疑這位門外漢是不是虛晃一招,連不少北部的朋友都不相信他可以容忍傳產業只有五%至一○%的毛利率。

全心投入新事業

以工廠為家 重成本控管為了向外界證明他是全心投入橡膠業,黃勇義說,七月就任總經理後,他就帶著妻子一起搬進華豐的員工宿舍以廠為家,「每天早上七點就上班,晚上工作到十一點,一天工作十六個小時,我想用過去經營房地產的拚勁來經營輪胎業。」不只如此,他還將就讀大學三年級的兒子找來下工廠,希望他認真體會勞力密集的傳統產業如何經營。

在工廠生活,工作、睡覺、吃飯宛如當兵,問他適應嗎?黃勇義竟笑稱,「原本在台北就習慣騎摩托車到處看房子,飲食、穿著也不講究,彰化工廠住的房間比我台北老家的主臥室還大哩。」過去買賣一間房屋動輒賺進百萬元利潤的黃勇義,頓時變成對成本錙銖必較的製造業CEO,「的確,我對輪胎產業完全一竅不通,但成本控管的道理放諸四海皆準,現在只不過是從房地產業換到輪胎業而已,應該沒那麼困難啦!」他說,以前他最擅長的就是中古屋改造「一條龍」管理,所以「勇嫂」郭枝芬也進入華豐監督設備採購的議價工作;此外,他也打算將原本燒燃料油的鍋爐改成蒸汽爐,每年可省一千四百萬元。

問起他鍾愛的房地產,是否還繼續投資?「社會觀感不好,timing(時機)也不對,我就淡出了,」黃勇義語帶無奈說,「該賣的都賣了,現在只留台北市精華地段的數間店面收租。」至於國稅局要求他補稅的金額是多少?他不願透露實際數字,只強調該補的稅一毛都不會少,看來,這位昔日叱咤風雲的房地產投資大戶,是真的想轉換跑道。

其他大咖也換跑道

劉媽媽買燕窩 雄哥轉餐飲事實上,這兩年政府持續祭出打房政策,加上查稅動作不僅從未停歇,甚至愈查愈用力,讓過去靠房地產買賣為主業的投資客,紛紛將資金移往其他標的。

例如,台北東區知名投資客劉媽媽(劉月釵),這兩年已很少再買進房屋,她現在最大的興趣,是和房地產買賣同好一起買燕窩、人參、冬蟲夏草等高檔養生食材。

由於今年中國官方全面禁止奢侈品消費,價格一度被中國富豪炒高的燕窩,目前有跌價趨勢;據了解,劉媽媽認為「物以稀為貴」,這些食材數量稀有,買來放著都會漲價,於是透過經營中藥行的朋友買進不少,她表示,「現在賣房子要繳的稅金太高,而且動不動就因實價登錄上報,還不如低調買燕窩比較實在。」此外,劉媽媽的兒子俞昌哲過去同樣被認為是「精華店面大戶」,一度傳言身價高達數十億元,但這兩年也將重心逐漸轉移至股票市場。

據聞,俞昌哲專注鎖定營建、航運、食品等類股進出,而且操盤績效不錯,去年還親自參加食品股黑松股東會。對於玩股心得,他拒絕透露任何細節,僅淡淡表示,現在只想當快樂的股票投資人。

至於「三黃一劉」中,全盛時期投資金額高達二、三十億元、人稱「雄哥」的黃文雄,也離開房地產本行,看好美式餐飲在台北市很夯,準備代理咖啡、冰淇淋品牌轉戰餐飲業,目前正在積極找店面開業。

「賺錢是投資客的本能,政府要消滅他們,當然另找其他出路。」黃文雄的朋友透露,雄哥之前就將房仲公司頂讓出去,計畫去中國清華大學念個EMBA學位,目標是轉型為貿易商。

帥過頭「堅守本業」

持續揪團買屋 瞄準汐止區當然,房產大咖投資客中,仍有「 堅守本業」者,如「帥過頭」黃家進,儘管官司纏身,據傳近日仍持續在網路揪團買屋,還將觸角延伸到新北市汐止區的風災屋「林肯大郡」。

由於「林肯大郡」現在房價一坪不到十萬元,帥過頭認為基期很低,打算號召七十位網友買七十間房,他預估,三年後房價可從每坪八萬元漲到十六萬元,漲幅是現在的一倍。

回到黃勇義現在身處的彰化大村鄉,在這裡,除了工廠,放眼望去四處都是稻田,開玩笑地問他,現在看到土地會心動想買嗎?「我可不是來彰化炒房的!」黃勇義連續說了好幾次。他強調,離開台北之後,在鄉下反而沉澱、思考很多事情,現在的他就像找到一塊安全的浮板,只想把輪胎當作下半輩子的事業,「往者已矣,過去的是是非非,就讓它過去吧。」「實價課稅」悄悄進行,

房市玩咖人心惶惶

「根本不用修法,現在幾乎已經『實價課稅』了。」過去兩個月,房地產圈的焦點話題之一就是國稅局大查稅,由於未限定金額、身分、屋齡,讓房市投資客一時之間人心惶惶。

住商不動產特約代書余春慈表示,事實上,政府一直都有「實價課稅」的法源。依據《所得稅法施行細則》第十七條之二,財產交易所得之計算法有兩種,一是核實認定,也就是實價課稅;第二種,是以房屋評定現值乘上政府規定的交易獲利百分比,計算得出賣方的交易所得。

只不過,因為房屋評定現值明顯低於實價,因此長期以來,賣方都「自動」選擇以第二種方式繳稅,國稅局亦無追查動作。直到近期,或為政府打房政策的配套措施,國稅局才見積極追究。據了解,不少在2011年賣房獲利的投資客,只要被國稅局查出原本的買進成本,賣方都會被通知要補繳一大筆財產交易所得稅,台北市大安區甚至有賣方被追稅800萬元。

不過,上有政策、下有對策,由於出售不動產主要分為土地、房屋兩部分,出售時的房屋獲利部分,列入個人財產交易所得課徵綜所稅,而土地獲利則課徵土地增值稅,所以,目前實務上就有賣方出售不動產時,土地與房屋分開出售寫成兩份合約,將房屋價格拉低,土地價格拉高。因為自用住宅土地增值稅率一律只有10%,就算未來被查,應補的稅金也能大幅壓低。

黃勇義

出生:1963年

現職:華豐橡膠總經理

學歷:東南工專土木科、成功大學EMBA

經歷:天義國際負責人

 
勇哥 改行 輪胎 媽媽 轉念 燕窩 政府 連出 重手 炒房 房大 大咖 咖忙 轉型
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第一城3房大單位1300萬破頂

1 : GS(14)@2018-07-07 10:32:56

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2316&issue=20180707
【明報專訊】政府推出新房策並沒有影響樓市氣氛,二手樓價更愈升愈高。新界東大型上車屋苑沙田第一城成交價再創新高峰,市場消息指,屋苑15座高層A室,實用面積819方呎,屬套3房間隔,新近以1300萬元易手,實呎15,873元,成交價再創屋苑新高,較今年6月初以1260萬元沽出的同類型單位再推高40萬元或3%。據悉,原業主於1998年以530萬元購入,持貨20年,帳面獲利770萬元,賺幅1.45倍。

SKYPARK 1房835萬 兩年帳升三成

另外,旺角波鞋街SKYPARK有1房額印貨易手獲利個案,香港置業首席分區董事方文偉表示,SKYPARK低層A6室,實用面積407方呎,1房間隔,新近以835萬元成交,實呎20,516元。據了解,買家看好該區物業前景,購入物業打算先作投資收租,待兒子有能力供款再收回自住。原業主於2016年8月以約642.5萬元購入上址,是次轉售帳面獲利約192.5萬元或三成,若扣除額印等辣稅,料賺約百萬元。

御龍山2房1100萬 4年升值八成

過去升幅一直落後大市的火炭御龍山,錄持貨4年大幅升值八成個案。中原豪宅副分區營業經理梁廣成表示,御龍山1座中高層C室,實用面積555方呎,2房間隔,以1100萬元易手,實呎19,820元,成交價屬同類單位新高。據悉,原業主於2014年以600萬元購入單位,持貨約4年,帳面獲利約500萬元,單位升值約83%。

盈翠車位300萬 貴絕青衣

此外,車位做價亦屢創新高。中原地產資深區域營業董事羅彩娥表示,青衣盈翠半島車位5樓單號車位,新近以300萬元成交,創屋苑車位成交價新高,亦貴絕青衣車位。屋苑對上一宗車位成交於上月底以275萬元易手,相隔不足一個月成交價再急升25萬元或9%。原業主以52萬元一手購入,為當時盈翠半島最高成交價車位,業主持貨至今獲利248萬元,車位升值4.8倍。
一城 房大 單位 1300 萬破 破頂
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