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人民銀行鬆綁限貸 助房地產商喘口氣 中國經濟不夠力 打房五年忽鬆手

2014-12-07  TWM
 

今年以來緩緩下跌的中國房市,在人民銀行出手放鬆限貸後,終於得到喘息。雖然城鎮化建設帶來大量的住宅需求,然而專家預警,高速成長的中國房市,可能在二○二○年出現硬著陸的風險。

撰文‧周岐原

入秋後,中國各大城市陷入厚重霧霾,令人分不清方向,宛如當前的中國房市。

經過近半年緩步下跌,中國房市依然沒出現止跌訊號。由於中國房市牽動信貸、原物料、就業,與總體經濟息息相關,如果這股趨勢持續下去、甚至跌勢加劇,越來越多學者擔憂,二○一五年中國的經濟成長,很可能會被拖下水。歷來房市銷售最熱絡的「金九銀十」,今年反成了業者苦撐待變的「銅九鐵十」。

「房市繼續調整,是中國經濟的主要風險。」現任世界銀行副總裁朱民直言。

朱民的擔憂,不是沒有道理,中國房市近來陸續浮現幾個不尋常的訊號,第一個跡象是中國鋼鐵價格跌至每噸人民幣三二一二元(約新台幣一萬六○六○元),等於一公斤鋼鐵賣不到新台幣二十元,甚至不如一顆高麗菜,行情是二十年來最慘。

第二個跡象是,又有房企老闆跑路。河北省邯鄲市第一大房地產商──金世紀開發,老闆史虞豹因為負債人民幣三十億元,於十月上旬遠走香港。當年引爆溫州債務危機的信泰集團董事長胡福林,倒帳「僅」二十億元,史虞豹欠的債,比胡福林整整多五成。

又見老闆跑路、鋼價慘跌

中國房市「有序回檔」

與一一年溫州事件(見本刊七八五期封面故事)一模一樣的資金斷鏈,以及全市高達六成的空屋率,迅速牽連多家同業,也讓熱中民間集資的邯鄲市民高度緊張。因為每當有業者倒下,往往象徵房地產風暴的到來。

數據顯示,中國房地產開發投資年增率從一一年的高峰三四.六%,緩緩降至今年八月的一三.二%,代表房地產業者投入的熱度,已經比往年明顯收縮。因此,過去五年來執行打房政策最力的中國人民銀行,終於趕在十一長假前,將限貸政策由緊轉鬆。

中國央行態度的一百八十度大轉彎,能為中國房市帶來什麼改變?這真的是利多嗎?

人民銀行放鬆貸款政策的手法,看來只是文字遊戲,但槓桿效應十分可觀。舉例來說,名下只有一間住宅的家庭,如果貸款已經償還完畢,「基於改善居住環境需要」,在第二次購買的房子,可以比照首次購買申請的房貸,最低還可以拿到基準利率七成的利率。若依照原規定、從嚴審核,這家人成交的第二間房子,本要以基準利率的一.一倍申貸。

這就是人民銀行變的戲法!假設基準利率是一○%,人民銀行鬆綁前後,買房家庭背負的利率可能從一一%降為七%,最多差了四個百分點,壓力截然不同,對於刺激新增買氣,自然有頗大成效。

雖然A股近日拉出一波明顯漲勢,以資金配置比例而言,中國家庭選擇買進房地產的資金,比重還是遠超過A股,這股越漲越追價的「剛性需求」,眼見房價下跌,觀望一段時間之後,可能因為人民銀行終於出手,買氣重新被點燃。像黃金周期間,南京、杭州房市銷量就明顯回溫。

不過,既然國務院總理李克強寧願忍受經濟放緩,一直堅持不推出大規模經濟刺激方案,看來這一波房價回檔,不會因稍稍鬆綁就落幕。

「這個動作測試意味較濃,不是完全放寬。」誠正海峽兩岸不動產估價師事務所所長林金生分析,在限貸令下,中國民眾可能得提出高達四至五成的頭期款,不僅門檻高,對中國達成GDP成長目標更有負面影響;惟有限貸令放鬆,市場的新增貸款資金才會活絡。

但林金生提醒,目前中國房價依然偏高,人民銀行對此始終維持警戒,自然不樂見資金再度湧入房市、令金融業的風險再度提高。他說,目前中國限貸的手段稍微寬鬆,但調控的立場看來並沒有改變。

惠譽信評聯席董事張安傑也指出,今年房市降溫不僅使銷售量下跌,也淘汰了一批房地產商。但是人民銀行政策介入,又將讓體質不佳的公司得到喘息,市場重整速度被減慢,房市完成調整的時機可能再度延後。

張安傑進一步預警,如果中國房市維持近年的高速成長、不加整頓,二○年時可能因為住房供給量嚴重過剩,出現房市硬著陸的風險,「這也是中國房市終究得面對的考驗。」

人民銀行出手相救

房市短期回溫

儘管新建住房供給大量湧現,但中國政府的城鎮化建設,也構成住房需求的主力。

美銀美林(BAML)大中華區首席經濟學家陸挺,近期即在研究報告中指出,在為數一.六億名農民工裡,只有約一%農民工在城市購買住房;其他一.五億名農民工,未來的自住或租賃需求,將形成一股龐大的消費群體。另一方面,目前已經住在城市的民眾,也將陸續出現換屋的需求。

儘管調控只收部分成效,但在穩定重於改革的前提下,人民銀行先適度調控、後適時鬆手,未來中國房市應該不會出現恐慌拋售,第四季經濟也不至於硬著陸。

 
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