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《滿巢族》強迫儲蓄、投資理財 快速達到財務自由 退職軍人聰明換屋 從小戶變豪宅主人


2013-08-19  TWM
 
 

 

對於「滿巢期」家庭來說,正處孩子各項花費多的求學階段,不僅存錢難,甚至換屋的難度也是所有時期最高。今年五十歲的范德亮,卻在滿巢期這十五年間,不但房子愈換愈大、地點愈換愈好,現在更住進新竹最貴的竹北高鐵重劃區內的一百餘坪豪宅,讓不少朋友好奇他是怎麼辦到的?

撰文‧梁任瑋

推開厚重大門,映入眼簾的是氣派門廳、一望無際的長廊,訪客無不對竹北高鐵站旁的這棟豪宅讚歎連連,但對於住戶范德亮來說,能住進這戶百坪豪宅,是他近二十年,即使面對「滿巢期」的經濟壓力,仍堅持執行「買房計畫」換來的成果。

從事金融業的范德亮,今年剛滿五十歲,兩個兒子,一個準備服役,另一個已經出社會工作,因為能咬牙度過「滿巢期」的艱辛,如今經濟重擔已慢慢卸下,順利換到夢寐以求的豪宅。

家無恆產的范德亮,買房計畫比同儕提早許多。二十歲開始,即有計畫性的存錢。例如,為了增加月收入,很勇敢地在入伍時簽下四年半的自願役,在省吃儉用下,退伍時,存了六十萬元現金。「存錢是買屋的首要條件」,范德亮認為,這是自己可以用房產來度過「滿巢期」壓力的重要原因。除此之外,就是要「勇敢的踏出第一步」,他常提醒身邊年輕夫妻,「開始」是最重要的事,沒有開始提早準備,等到小孩逐漸長大,再計畫買房就嫌晚了。

首次購屋 分租減輕房貸壓力因此,在一九九○年,才進入職場半年,范德亮就買下人生的第一間房||位於中壢南亞技術學院附近,總價一七五萬元,五十三坪的透天厝!

由於退伍後,范德亮從事羅馬磁磚高獎金的業務員工作,需要到預售屋案現場推銷產品,因此,認識了不少代銷、建商朋友,讓他可以幸運地買下業主準備結案的透天厝。然而,總是想辦法開源節流的范德亮,搬進透天厝後,並未因此停下存錢的腳步,他反而將透天厝其餘兩間空房出租給附近的大學生。他的想法是,「雖然我才剛結婚,但孩子尚未出生,因此,空間需求不大,如果將空房出租,每月增加的六千元收入,可以抵掉七成的房貸,加速儲蓄的速度。」此外,他也同時申請三年的寬限期,減輕房貸壓力,跟了兩個合計五十萬元的互助會,努力儲蓄接下來換屋的頭期款。

一九九一年,范德亮第一個孩子出生後,他逐漸進入滿巢壓力的高峰期。

為了省下保母費,范德亮的第一個想法就是搬到父母家附近,請父母幫忙照顧小孩,因此,決定回新竹購屋。然而,這卻也讓他因為急著換屋,陷入選房的迷思。「當時,急著買下老家隔壁的中古屋,尚未賣掉原本自己住的房子,以『先買後賣』的方式買房。結果,一百多萬元的自備款周轉不過來,足足煎熬了三個月……。」「我自以為聰明,很會殺價。還洋洋得意,總價五百萬元,被我殺到四二五萬元成交。」范德亮回憶當年的買屋情景,搬進去後才發現,雖然離父母家近,但因為是中古屋,銀行的貸款成數低,導致要準備更多的自備款。

正當他焦頭爛額,想拿父母住的老家增貸之際,中壢的房子終於在最後一刻以總價三七五萬元賣出,手頭上多了二四○萬元現金,才化解了財務吃緊的危機。

問題還不止如此!

因為舊屋管線老舊,得付額外整修經費,再加上地理位置不佳,住了十個月,他就想換屋。然而地點偏遠,范德亮最後以四百萬元賣出,若計算裝潢費用,倒賠近五十萬元,這也讓他深深體悟,「買房子選對產品、地點的重要性」。

有了前車之鑑,一九九三年,范德亮要買第三戶房時,他更謹慎小心。

謹慎維持「三三三原則」

當時,竹北重劃區還是一片荒煙蔓草,范德亮拿著房仲公司印製的大幅地圖,一塊一塊比對未來政府規畫的公園、學校與車站位置。一到周末假日,就去各接待中心看屋,最後買下一戶三十三.五坪,總價三三○萬元的全新電梯大樓,每坪不到九萬元。與過去不同的是,此時,范德亮的小孩已經兩歲了,再加上轉換工作跑道至金融業,范德亮更深刻體會有系統規畫投資理財布局的重要。因此,除了購買保單與定期定額扣繳基金外,房地產部分,他維持一貫「三三三原則」,亦即讓房貸支出不超過家庭收入三分之一的比率。因此,竹北房子交屋的第一年,他並未立刻搬進去住,反而是先出租,以九千元租金折抵部分房貸,直到第二年才搬入。

這間竹北的房子,范德亮一家人住了七年之久。雖然,台灣房地產景氣一直在谷底盤整,讓他不敢換屋。然而,眼看兩個兒子逐漸長大,生活空間愈來愈不足,二○○一年,范德亮還是決定將第三棟房子賣掉,在竹北買下第四戶房||一間重疊別墅社區的上疊。這次的換屋,范德亮的確享受了別墅大面積空間所帶來的舒適。然而,因為沒有電梯,行動不便的父親無法來訪,讓他很遺憾,加上別墅社區沒有請管理員,造成社區品質不佳,又讓他萌生換屋念頭。

四度換屋總結三心法

這時,范德亮的考量不同了,「孩子長大之後還會不會繼續住家裡?是否需要替孩子預留空間?都得納入評估。」他說明,換屋族除了考量自住需求,也要思考家族成員未來的需求。

二○一○年,范德亮又再度趁著建商餘屋出清機會,買了第五戶房||位於竹北高鐵站前的豪宅。他考量兒子已快要出社會工作,必須替孩子成家立業做打算,所以,他在一二四坪的豪宅規畫四間套房,讓將來孩子結婚時,還是可以三代同堂。如果孩子要搬到其他縣市,也不排除出售竹北的豪宅與兒子一起搬到同棟社區。讓現在居住的房子,成為「進可攻退可守」的重要資產配置工具。

換屋經驗豐富的范德亮,買第五戶房之後,換屋愈來愈遊刃有餘,而讓他輕鬆換屋的關鍵,在於他的三個心法:第一、只在兩個時間點進場購屋,預售案正式公開前的「潛銷期」,以及建案結案前的「出清期」。他認為,這兩個時間點買方最好議價。潛銷期因為建商需要先衝高買氣,通常都會給第一批買方較低的價格,之後再慢慢拉高售價;而出清期則是建商急於結案,對於價格要求不高,買方通常可以殺到不錯的價格。

第二,善用銀行給予的三年房貸寬限期,降低財務負擔。「很多購屋族認為繳房貸就是要本利一起還,可以降低房貸本金,但目前房貸利息是近三十年來的低點,應善用低利環境,買到高出自己能力多一點的房子。」范德亮分析,滿巢族換屋時,因突然支出一大筆自備款與裝潢費,而且子女教育經費也多,很容易發生資金軋不過來的情況,但他都會利用寬限期努力存錢,等累積一筆資金後再大額還款,才不會影響生活品質。

第三則是「慎選地段」。范德亮說,「與其為了省總價,去買次級地段的房子,不如多花一五○萬元至二百萬元的總價去買景觀佳、學區好的前段班住宅,將來換屋時,房價增值幅度較高。」范德亮以他二年多前換屋的經驗為例,因為房子是面對公園,社區管理又好,所以讓他在二○一○年第五次換屋時,賣了一個非常好的價格,更讓他深信地點好,價格就會漲的道理。

「我很慶幸當年買下第一戶房子,讓我透過循序漸進的方法從蛋白區換到蛋黃區!」范德亮很得意二十年前為了買房做的二個正確決定,透過買房強迫儲蓄買房基金、教育基金;透過投資理財,快速達到財務自由,讓他順利搬進豪宅。

滿巢族你一定要精算:

我可買總價多少的房子?自備款與貸款金額又各是多少?

1.可以換屋了嗎?

舊屋售價行情-剩餘貸款-稅費支出>新屋自備款+新屋3個月貸款月付金2.買郊區房降低買房壓力,划不划算?

1.時間房價法→

算出每分鐘創造出的房價效益:通勤族評估是否該買郊區房時,可以最常通勤的市區據點為基準,再評估幾處郊區房價和通勤時間,推算每通勤一分鐘可省下的房價,比較何者較高。

公式:時間房價效應=節省的房價÷通勤時間例:小美最常通勤至台北車站,而當地房價50萬元╱坪,她看中了南勢角站30萬元╱坪與江子翠38萬元╱坪的房子,兩者通勤至台北車站分別為20分鐘及10分鐘,以此推算。

南勢角效益:(50-30)╱20=1萬元╱分鐘;江子翠效益:(50-38)╱20=1.2萬元╱分鐘因此→江子翠優於南勢角。

2.大富翁算房法→

算出用捷運通勤最遠買哪裡?

鎖定幾個最常出沒的捷運站,計算欲購屋的捷運站,逢轉乘加2站,以6站以內為宜。

例:最常進出忠孝復興站,鎖定三重國小站,總共行經7站,再加由忠孝新生站轉乘,7+2=9>6(結論:得評估可能太遠)。

整理:李建興

范德亮存房三部曲

1.成長出社會首購時期:先求有再求好,透過買房強迫儲蓄買房基金。

2.孩子出生後首換時期:會利用寬限期努力存錢,累積一筆資金後再大額還款,不影響生活品質。

3.經濟穩定後二換時期:慎選地段,舊屋獲利了結,空間愈換愈大、地點愈換愈好。

整理:李建興

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夾埋一齊賣樓增叫價力32戶變千萬富翁

1 : GS(14)@2017-02-11 18:57:58

澳洲悉尼四幢3層高住宅一共住了32戶,業主們齊齊同意賣樓,將32個業權一致賣給發展商,提高叫價能力。發展商出手闊綽,開出5,400萬澳元(3.2億港元)收購全部業權,平均每戶獲分得168萬澳元(約993萬港元),樓價甚至比市價高出一至兩倍,令業主們一起做千萬富翁。位於克羅納拉(Cronulla)的四幢臨海住宅佔地2,921平方米,雖然樓齡較舊,但由於鄰近海灘,物業仍然有吸引力。負責促成這宗交易的物業管理公司JLL指,整個交易過程花了4年半時間協商才成事,32戶的業主全部決定賣樓後,與發展商達成總值5,400萬澳元協議。
JLL的經理麥克沃伊(Dylan McEvoy)拒絕透露每戶獲得的金額,但由於住宅內全部都是一房單位,估計每位業主平均可以獲168萬澳元。他指業主來自各行各業,其中包括投資者、專業人士及長者,如果他們各自以市價出售物業的話,則未必會得到如此豐厚的利潤。目前發展商未正式公佈收樓後有何打算,但麥克沃伊認為發展商有可能興建9層高的多用途大樓。澳洲新聞網




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170211/19925144
夾埋 一齊 賣樓 樓增 叫價 32 戶變 變千 千萬 富翁
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=326368

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