ZKIZ Archives


農業大省的省會 百貨業績直追台北忠孝Sogo

2013-11-11  TCW  
 

 

全中國,雅詩蘭黛長期名列單櫃業績前三名的,你猜是在哪個城市?上海、北京、深圳、廣州,還是奢侈品定價更高的杭州?都不是,答案是河南的鄭州。

六成人口務農 它攻高檔商機,營收年年成長三成

河南不是富有的省分,儘管它有一億人口、是全中國人口第一大省,也是中國第一大糧倉;但這裡超過六成人口維持著與自然最貼近的工作方式──農民,這比率明顯高出中國平均水準的四八%,他們一年的平均工資不到人民幣三千元,僅台灣社會新鮮人月起薪二萬二千元的六七%。

但是,這樣一個經濟數據不「拔尖」的中原省分,丹尼斯百貨董事長王任生,在這裡一待十六年,開出了百貨業奇蹟。

每年十一月十六日週年慶時,搶購人潮湧進河南各地的丹尼斯百貨,光是鄭州人民店就要出動四百名公安維持交通秩序,甚至有外地人提前一天入住旅館,等著隔天開門搶購,比台北Sogo忠孝店更瘋狂。去年的這一天,丹尼斯做出新台幣十三億元的業績,高達該店全年營收的十分之一。

旗下業績最高的鄭州人民店,十五年來營收成長十六倍,今年營業額緊追台灣百貨坪效王──Sogo忠孝店,集團合計營收人民幣一百七十億元(約合新台幣八百二十億元),更打趴中國百貨王萬達百貨(以店數計),讓董事長王任生成為標準的「河南王」。

早晨九點多,在我們造訪之前,王任生已主持發包工作兩個小時,每一筆重要工程,他都親自上陣,二十多年來不假手他人。年約八十歲的他,每天七點半就到公司,直至晚上十點,數十年如一日。這會兒,他戴上工地帽,陪我們搭乘簡陋的工程電梯,登上酒店預定地的頂樓。

這裡才剛完成主建築結構,只能透過鋼筋混凝土,想像這間總統套房未來的富麗堂皇。站在還沒裝上落地窗的高樓邊際,高度讓我們瑟縮,王任生卻神態自若,指著腳底下一棟棟建築,「你看,深圳萬象城(中國指標購物中心)來了,這邊是華潤、萬豪……」

腳底下,是他引以為傲、明年五月開業的「大衛城」。四十萬平方米、投資超過新台幣一百億元,將是中國最大的一站式購物娛樂廣場,集結百貨公司、購物中心、超市、餐飲、電影院、國際精品等,是中國最大單一零售商業地產。

兩岸百貨業今年都不好過,中國久光百貨執行長蔡再添認為,今年中國百貨業產值將比去年衰退個位數百分點,但丹尼斯逆勢擴張、成長,不受經濟衰退干擾。

「老實講,他們(河南省政府)也滿需要我們的,」王任生說,每年丹尼斯上繳高額稅金,是河南重要財政收入,加上政府每開發一個新區,丹尼斯總第一個響應。

今年八月,丹尼斯的娛樂中心──七天地開業,所在的鄭東新區,五年多前還是鄭州市唯一飛機場;為擴大城區,鄭州政府把機場移往新鄭市,也就是鴻海集團的iPhone手機生產大本營附近,原址就由丹尼斯一馬當先、高價購地,帶頭繁榮了這個原是郊區的地段,現在這裡不僅房價居鄭州市之冠,更是彰顯生活品味的代表。

丹尼斯在河南,重現台商二十年前中國沿海的角色,開疆闢土、被當地奉為上賓。

從開店效益來看,人均GDP不高的河南不會是百貨業首選,但當全球一線百貨公司一個勁往北京、上海、天津等大城市貼身肉搏時,丹尼斯卻在河南養兵、壯大,在龐大的人口分母下,只消瞄準金字塔頂端五%至一○%,就逼近台灣一半人口。

王任生一九九七年開出第一家丹尼斯百貨後,除卻二○○三年因SARS而成長停滯外,不管全球發生亞洲金融風暴,還是網路泡沫、金融海嘯……,丹尼斯營收每年都成長三成。

一線百貨沿海廝殺它看準內陸,買地創業、沒貸一毛錢

王任生很清楚,要利用沿海一線百貨還沒殺到內陸前的空檔,掌握黃金時機壯大;常保「居安思危」心態的他,一創業就做出了兩個關鍵的決定。

一、地產自有,丹尼斯百貨公司與量販店所有地產均為自有,免除租金年年上漲的成本壓力。

二、量入為出,不向銀行借錢,財務保持最佳狀態。

就算中國再拔尖的百貨品牌,到了河南,也得敬丹尼斯集團三分,它的據點滿布河南省重要城市,是國際一線品牌優先合作的對象。也就是說,由於最早到河南,深耕一個省,比在十個一線的城市更有效率,把整個河南的黃金城市編成一個網,後進者想合作,王任生就成了最佳人選。

體現在效益上,在所有部門裡,王任生最重視的就是「採購」部門,每週一親自講課至少兩小時,傳授的,不只是成本與利潤的觀念,更多的是「效益」的問題。

有一次,他見到十幾位員工幫忙搬運飲料,還放在門市裡最顯眼的位置,他告誡員工說,雖然這個產品賣得火紅,但獲利的絕對金額卻並不高,不應該投入這麼多人力、放在這麼好的位置。這些個案點滴透過講課,在員工心中建立共同的價值觀,一起把效益最佳化。

王任生中學時期從河南逃難到台灣,長成後以成功商人之姿回鄉投資。靠耶誕燈起家的他,四十多年來囊括全球三分之一市場,合作對象盡是美國大型零售業。看著大客戶潮起潮落,讓他總是高度警覺,從製造跨入百貨零售業,他就決定與美國百貨業逆向──買入房地產,不只是租賃。

城鎮化讓地方富起來工資、地價起漲,百貨績效跟著旺

正是這條蹊徑,確保了丹尼斯的競爭力。

蔡再添估算,上海近五年的市區精華地帶租金飆漲三倍;北京營運成本甚至比上海高。他坦言,一線城市的門店是「門面」,「二、三線城市的店,才是真正賺錢的。」

丹尼斯百貨集團八四%房產都是自有的,成本固定,河南省因為城鎮化、工資上漲而富起來的好處,完全反映在營運績效上。王任生從河南一畝地人民幣六萬開始買起,買到現在一畝地要價人民幣兩千萬,他最自豪的是,因為恪守「量入為出」的原則,丹尼斯從來只有買土地、沒賣過一筆土地,也沒有向銀行借過一分錢。

現在丹尼斯旗下三種業態,百貨公司、量販店、便利店,合計逾兩百店,二○一五年這數字將翻倍到四百二十五間店,雇員數高達五萬八千人,集團將達高峰。

如今,中國二、三線城市遍地開花,又是長出下一個王任生的理想環境,誰能不貪戀現下當紅的城市繁華,下一個豐收才會掉到你身上。

業大 省的 省會 百貨 業績 直追 追臺 臺北 忠孝 Sogo
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=81736

高租金嚇走小店 東區商圈掀退租潮 強者進駐!忠孝東路四段變「快時尚」一級戰區

2015-09-28  TWM

房東天價招租,寧願空置也不願降價,口袋不夠深的品牌很難在此插旗,商圈「國際化、連鎖化、大型化」的趨勢已然成形。而個性化小店,不是轉戰西門町,就是搬進小巷求生。

台灣GDP面臨一%保衛戰,除了出口表現欠佳,占國內經濟總額比重最大的內需市場,也呈現疲弱態勢,連一向被視為全台店面市場一級戰區的東區SOGO商 圈,也掀起房客退租潮,不僅營業三十年的金石堂書店吹熄燈號,「頂好名店城」內的小店鋪也出現大量待租物件,景氣差、消費力不振的衝擊,讓東區SOGO商 圈正上演一場行業淘汰賽。

「現在是一排整齊的牙齒,突然蛀掉好幾顆。」在東區擁有好幾間店面的投資客蕭先生形容,目前東區店面空置情況嚴重,至少有二成以上,包括頂好名店城一樓的 女鞋店Steve Madden今年初退租後,至今仍找不到租客,走進頂好名店城內,隨處可見原本賣服飾、3C配件的小店拉下鐵門貼上招租紅紙條。

房東出價硬

速食店、書店被迫搬家

蕭先生說,現在東區店面一旦退租後,至少要再花好幾個月以上才租得出去,不似過往一釋出立刻就有房客上門洽租;但詭異的是,目前租金仍文風不動,房東仍不 願降租,最主要的原因,是這幾年東區店面售價狂飆,接手的投資客都買在高檔,為了維持二%投報率,房東不得不調高租金,而過高的租金也讓零售業者打退堂 鼓。

這波東區店面淘汰賽最具指標的,就是去年初老牌速食店「頂呱呱」由忠孝東路第一排,退至忠孝東路四段一八一巷內,原址由Swatch錶店以每月一百八十萬元租金進駐。

今年中,近延吉街口的金石堂書店也在租約到期後,不再與房東續租,速食店與書店的退場,也見證東區零售業形態的大幅轉變,「國際化、連鎖化與大型化三大趨勢已成定局,口袋不夠深的品牌很難在東區插旗。 」戴德梁行總經理顏炳立說。

國際化趨勢

月租三千萬 快時尚照買單高力國際總經理劉學龍說,五年前,UNIQLO進駐明曜百貨後,吸引國際快時尚品牌進駐卡位,這些品牌共同特徵是價格在五百元以下,除了少量 多樣因應快時尚機制,平價是吸引年輕人搶購主因,這一波平價時尚價格戰已衝擊到網路平價服飾,甚至年輕人最愛的松山火車站前的五分埔市集業績。

大型快時尚服飾品牌挾規模經濟與低成本優勢進駐東區風潮愈演愈烈,連「韓國UNIQLO」之稱的韓系第一大服裝集團衣戀E-LAND也不缺席,該品牌去年 底租下微風忠孝二館千坪賣場後,旗下兩大主力品牌SPAO、MIXXO,受惠於韓星代言加持,今年中開幕以來,每月營業額高達新台幣一億元,創下國際平價 服飾品牌來台之最,也難怪每月租金高達三千萬元,衣戀集團仍舊付得起。

在快時尚磁吸效應下,首當其衝的,不只包括東區獨立服飾店,連百貨公司都受波及,「近年東區百貨公司要拚業績成長不易,以今年上半年為例,SOGO百貨的 上半年營收也只有成長二%,除非是利基型行業,否則在信義計畫區與西門町兩大商圈夾殺之下,很難突圍。」劉學龍指出。

走進小巷求生

服飾店立足 只剩網拍街

在東區經營服飾店已二十年的林立嫻,早年全盛時期曾在大安路、忠孝東路四段巷內開五家分店,但去年開始,受到網拍服飾與國外連鎖快時尚紛紛進駐東區的衝擊,她已經收掉好幾間,現在只剩一間在經營,生意還是不如以往。

據了解,東區唯一勉強可以撐得下去的服飾店只剩敦化南路一段一六一巷的「網拍街」,女裝網拍業者一方面透過網路大量行銷,實體店面只要設立小型空間讓客戶取貨或試穿,每月租金只要十萬元內,節省龐大成本,包括OB嚴選、小三美日等網路知名商家都選擇在巷內設店。

相較之下,無知名度的服飾店不但沒有快時尚的價格優勢,又受到高租金擠壓獲利,林小姐嘆氣地說,可以感受到台灣景氣明顯轉差,雖然東區逛街人潮看似不少, 但提袋率很低,以前她一間店一個月可以做五十萬元營業額,現在腰斬只剩一半,如果房東再繼續調高租金,不排除把店收掉。

事實上,東區租金飆漲源自六年前中資亨得利鐘錶以每月四百萬元天價租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀分行,替東區高租金行情起漲揭開序曲,此後就以一年一成的漲幅飆升,帶動周邊店面售價水漲船高。

以忠孝東路四段屈臣氏藥妝店為例,原本月租金約二百八十萬元,一年前房東調高至三百九十萬元,原本H&M有意承租,但該店為屈臣氏全台業績「店王」,最後仍咬牙吃下,為的就是東區無可取代的廣告效益。

不過,並非每間店面命運都如此順利,亨得利鐘錶一○年以九億餘元買下原安泰銀行分行店面,是首家中資在台購買的店面,曾轟動一時,但是在安泰銀行租約到期 後,立刻調高三倍,以每月二百五十萬元對外招租,不過因租金開價過高乏人問津,後來一度淪為寢具短拍賣場,直到去年亨得利將店面轉賣給金生儀鐘錶才解套, 目前該店面分割為二間,其中一間由服飾店承租,另一間仍待租中。

東區店面退租潮儼然已成趨勢,背後的原因也與台北精華商圈悄悄移轉至信義計畫區與西門町有關。

前台灣房屋智庫執行長邱太煊分析,這兩年西門町平價旅館如雨後春筍般開設,不少自由行陸客因為住宿方便性,也直接在西門町逛街,去年東區投資客林世昌就逢高賣出忠孝東路四段的ALDO(加拿大品牌鞋店)店面、頂好名店城店面轉戰西區,顯示東區店面已瀕臨高點。

人多租金合理

小型店鋪 轉戰西門町

邱太煊說,台灣長期以來普遍存在房屋價格上漲速度高過租金漲幅,東區店面目前剛好就卡在房客對租金承受度的臨界點,相較之下,西門町因為人潮多與租金合理,也讓商圈熱度重返往年風光。

「商圈沒有變,是屋主心態改變了。」東區投資客江醫師說,部分忠孝東路四段的店面因空間坪數太小,廣告效益不佳,無法吸引國際品牌進駐,但房東依舊開出每坪三萬元的天價招租,自然吸引不到可以負擔高租金的租客,若短時間景氣復甦力道弱,東區店面空置率還會維持一陣子。

東區店面換手潮肇因

1.租金高漲,租客無力負擔投資客房東買在高點,為維持2%投報率,不會輕易降低租金。

2. 西門町商圈崛起,人潮移轉中國遊客眾多,加上當地租金相對便宜,吸引店家進駐。

3. 店面廣告效益不佳,乏人問津空間坪數太小,無法吸引國際品牌,但小店家又無法承受高租金。

撰文 / 梁任瑋


租金 嚇走 小店 東區 商圈 退租 強者 進駐 忠孝 東路 四段 段變 時尚 一級 戰區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=162879

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019