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(轉)從茅台神話破滅看樓市泡沫前景 金楓海客

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b6f4b4a0102eplr.html

轉自:不執著財經博客

 

     從表面上看,貴州茅台和一線樓市根本扯不上關係。筆者之所以將其歸在一處,因為它們之間存在著許多共同點:一、它們本來屬於生活消費品,近年來卻成了投資品;二、本世紀以來,一線樓市和茅台整體價格呈現上漲趨勢,成為人們抵禦通脹的利器;三、與它們相關的話題是社會熱點,一直經久不衰。四、它們在一定程度上與腐敗、不公聯繫在一起,民眾對其頗為詬病。

      這些年,A股市場整體呈現跌宕起伏狀態,讓廣大投資者虧損連連。而貴州茅台卻是這個市場中罕有的亮點,其股價逆市而行不斷攀升,引起了各方人士的關注。人們看好貴州茅台的理由無非是:其產品供應增長幅度總是有限,而隨著人們生活水平提高,收藏、投資和消費的需求則是無限增加,這必將導致茅台酒供求關係嚴重失衡,其價格也將無限上漲。於是乎,茅台酒股價和酒價交替上升,不僅相互起到了剌激作用,而用也強化了人們對茅台只漲不跌印象和意識。

      然而茅台酒的「神話」卻在去年第四季度走到了盡頭,不僅股價改變了長期上漲的趨勢,而且酒價也一舉跌破廠家「嚴防死守」的底線。事情的起源一方面是「塑化劑」事件風波,另一方面是中央「八項規定」和「六條禁令」出台。其中「要厲行勤儉節約」、「嚴禁超標準接待」等規定無疑是揮向茅台的「撒手鐧」,因為它長期以來已經成了高檔消費品的代名字,近年來更是變成了一種奢侈品,而公款消費則是其最大的一個消費渠道。試想,該渠道一旦被堵塞,其消費需求必會急劇下降,酒價和股價的雙雙下行,尋求新的估值支撐也在理所當然之中了。

     從貴州茅台價格的起伏我們不難看出,其牽引的力量是需求的變化,而需求的變化又緣於公眾心理預期的改變。其中,政策起到了很大的引導作用。當投資和公款吃喝需求落幕之時,茅台酒的不跌神話就會破滅。

     由此來看一線城市,道理也趨同。其價格之所以在國家不斷出台政策調控的形勢下仍然不斷上漲,根本的原因是市場需求依然強勁。這裡的需求除了剛性需求外,還包括眾多彈性的需求,也就是各類投資、投機性需求。投資者們之所以對調控政策壓力不屈服,仍然堅持樓市投資,是因為他們對未來的樓市還抱有良好的預期,認為房價長期來看仍然會上漲,自己不管在什麼價位購房,將來都會賺錢的。

     怎樣才能有效抑制樓市投資、投機性需求過熱呢?筆者看來,限購、限貸雖然能起到一定遏製作用,但難以從根本上解決問題。真正能夠改變公眾投資行為的只有預期。只要預期改變了,公眾行為必然隨之發生變化。而這種預期的改革和貴州茅台一樣仍然需要相關政策的引導。

     從一線樓市的情況看,如果只考核居住,房地產供求之間的缺口並不會很大,有的地方還供大於求,現在之所以讓人深深感受到供給嚴重不足,是因為各類投資、投機性需求太多。而「房妹」、「房姐」、「房叔」甚至「房祖宗」的批量出現也讓人們看到:這些人儘管職業身份不同、社會地位炯異,但共同的特點都擁有大量的房產,少則十幾套,多則幾十、上百套。這些房屋絕大多數是空置未用的,它們不僅造成了社會資源的嚴重浪費,也是未來某個時刻造成樓市拋盤狂潮的供應源。空置房的不斷增加,對於一線樓市來說,無疑是一個在不斷擴大的「堰塞湖」,也是未來房價快速崩盤的「定時炸彈」。 

     如何才能改變社會公眾的預期,使其不再囤積房產面積而加以拋售呢?筆者認為若出台兩項政策便可達到這一目的:一是房產稅由試點轉為在所有一二線城市全面徵收。目前房地產的開發、交易環節稅賦過重,而在房產保有環節稅費太少或太輕,這才是造成房源長期供不應求,房價屢屢上漲的主因。二、實施官員財產公示制度。相比限購、限貸這類帶有計劃經濟色彩,有違市場規模的調控政策而言,這兩項政策不僅符合市場經濟的本質要求,也符合國際慣例。

     其實從目前一些二三線城市的樓市變化就可以明顯看到這一點。從媒體報導看,北自鄂爾多斯,南到海南島、東起浙江溫州,西對貴州貴陽在內的一些二三線城市的房地產市場目前已先後進入到深秋甚至寒冬季節:房價不斷下滑、成交極度萎縮,有些開發商更是難以為繼甚至出現爛尾工程。為何會發生如此現象?是因為大家的預期發生了實質性變化,一大批買方變成了賣方,買方市場一經形成,商品房的價格自然會不斷的下滑。

      筆者並不懷疑一些一線城市的樓市仍然有繼續上升的動力和空間,但即使如此也不過是強弩之末而已。這就像當年股市5500多點時,也許後面還會有6124點等著你,但緊隨其後則是泡沫的全線破滅,4000點、3000點、2000點,直至跌到了1664點,任何投資品在其泡沫破裂之後,什麼樣的價格和跌幅都可能會出現。當然一線城市的樓市未來會呈現一種強升——緩跌——慢跌——深跌的一個循序漸進的下跌通道中。因為,房產稅的全面擴圍和官員財產公示是新一屆政府必將採取的政策措施,目前尚不知具體推出時間表,但這兩項政策一旦實施,一線城市的房價也會像貴州茅台那樣徹底打破只漲不跌的「神話」。

      只有「神話」破滅了,人們才能重新審視房價和茅台酒,並將其作為生活消費品,而不是投資投機品,而唯有這樣中國的房地產市場和高端酒市場才能真正步入一個健康的、可持續發展的軌道中來。

    

     

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